原告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王效鋒，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：范仕祥，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：翟某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宣城市。
　　委托訴訟代理人：翟鵬飛，安徽皖盛律師事務(wù)所律師。
　　原告周某某與被告翟某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月13日立案后，依法適用簡易程序。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，于2018年10月9日公開開庭進(jìn)行審理。原告周某某及其委托訴訟代理人王效鋒、被告翟某及其委托訴訟代理人翟鵬飛到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案審限延長一個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告雙方于2018年4月17日簽訂的《房屋租賃合同》已解除；2、判令被告返還原告預(yù)付租金15.2萬元、保證金7.6萬元、空調(diào)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.6萬元，吧臺(tái)轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.1萬元。事實(shí)和理由：原告向被告承租松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)的二樓及三樓、XXXX號(hào)二樓及三樓、XXXX號(hào)二樓(以下簡稱“系爭房屋”)，但系爭房屋沒有消防通道、被告亦未提供房產(chǎn)證、房屋面積也不足合同約定面積、系爭房屋未實(shí)際交付，故望判如所請(qǐng)。
　　被告翟某辯稱：同意解除合同，但原告并不享有合同解除權(quán)，系原告單方解約，故原告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告收到原告解除函后，為避免損失擴(kuò)大，于2018年6月14日將系爭房屋租予他人，租金自2018年7月1日起計(jì)，故原告應(yīng)承擔(dān)2018年4月20日至6月30日的租金。被告已將空調(diào)及吧臺(tái)售予原告，故不同意退還。保證金同意返還。
　　經(jīng)審理查明：松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)1-2層及XXXX號(hào)1-2層登記于案外人上海馨亭置業(yè)有限公司名下，XXXX號(hào)1層登記于案外人黑某、姚某名下。
　　2018年4月17日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告向被告承租系爭房屋，雙方均同意按現(xiàn)狀交付使用沒有異議。租期自2018年4月20日起至2024年8月30日止，自2018年4月20日起計(jì)租，每月租金3.8萬元并自第三年始遞增，保證金7.6萬元。雙方簽訂房屋書面交接協(xié)議之日為房屋正式交付使用之日。由原告負(fù)責(zé)辦理該房屋營業(yè)的一切手續(xù)，被告應(yīng)給予協(xié)助并提供相關(guān)證件。另約定：被告須提供系爭房屋通往一樓的消防通道，如因消防通道問題無法辦理營業(yè)執(zhí)照，則按本合同備注條款處理。備注條款約定：被告需提供原告辦理營業(yè)執(zhí)照所需的三本房產(chǎn)證及相關(guān)房產(chǎn)證明材料，如被告提供的房產(chǎn)證明材料無法使原告辦理營業(yè)執(zhí)照，則被告須在三天內(nèi)退還原告所支付的保證金和預(yù)付的房租。合同另對(duì)其他事宜進(jìn)行了約定。
　　2018年4月18日，被告通過微信向原告?zhèn)魉土怂山瓍^(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)1-2層及XXXX號(hào)1-2層的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、XXXX號(hào)1層的上海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(含內(nèi)頁)。同日，被告出具承諾書三份，載明原告只需要支付XXXX號(hào)商鋪的物業(yè)費(fèi)，其他兩間不用承擔(dān)，另外系爭房屋約350平方米左右。被告又出具收據(jù)一份，載明收到原告保證金7.6萬元，租金(2018年4月20日至2018年8月19日)15.2萬元。
　　4月19日，原告通過微信告知被告：“你房里的東西不要賣掉，現(xiàn)房交付我即可，除游戲機(jī)。”
　　2018年4月20日，被告出具收條一份，載明收到原告空調(diào)(7臺(tái))、吧臺(tái)(3個(gè))的出售款1.7萬元。
　　4月22日，原告再次通過微信告知被告：“你的吧臺(tái)我們不要了，因?yàn)榕c設(shè)計(jì)風(fēng)格不同，無法用，已付的一千元以后沖抵房租。你賣給別人吧。房里其他東西也盡快拿走?！北桓婊貜?fù)：“別人上次一起拉走的時(shí)候你不讓拉你說你要，現(xiàn)在別人在外地怎么可能為了幾個(gè)吧臺(tái)跑一趟……”原告回復(fù)：“有點(diǎn)吧臺(tái)是固定的，根本不能移走。所以是拿不走的。而我們放吧臺(tái)的地方與你的吧臺(tái)地方不一致。故我們無法用，只能拆掉，我原以為所有吧臺(tái)都是可以移動(dòng)的，早知不能移動(dòng)，我們是不會(huì)要的。”4月23日，原告通過微信告知被告：“你需要準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，房東簽字，還有你們租房的租賃合同，還有房東的身份證復(fù)印件，還有房產(chǎn)信息單……工商局必須要的，工商局開出清單給我們的……”被告語音回復(fù)的大意為：產(chǎn)證的事情，你年紀(jì)大不一定搞得清楚，我辦了好幾個(gè)了，小石(中介人員)現(xiàn)在跟我聯(lián)系這個(gè)事情，我在教他準(zhǔn)備什么材料，我來跟他溝通。原告回復(fù)：“你把我們和房東的租賃合同給我……房產(chǎn)證門牌號(hào)要與租賃合同中寫的門牌號(hào)一樣，現(xiàn)在你弄錯(cuò)了。”4月24日，原告通過微信告知被告：“目前你需提供我們與房東的租賃合同，和租賃房的房產(chǎn)證及房產(chǎn)信息單。如你不提供我們與產(chǎn)權(quán)人房東的租賃合同，那你必須提供你與產(chǎn)權(quán)人房東的租賃合同給我，否則造成我無法辦理營業(yè)執(zhí)照的責(zé)任和我的經(jīng)濟(jì)損失由你負(fù)全部責(zé)任?！北桓婊貜?fù)：“產(chǎn)調(diào)最快要明天才能拿到……產(chǎn)調(diào)證明和房產(chǎn)證復(fù)印件要明天才能拿給你，到了給你電話。”5月5日，被告通過微信告知原告：“首先，我們合同約定的是我提供的房產(chǎn)材料導(dǎo)致你無法辦理營業(yè)執(zhí)照的是我負(fù)責(zé)。其次，說明我要提供通往一樓的消防通道，現(xiàn)在你要求每層都通往一樓……當(dāng)時(shí)你也沒說明要我提供三樓直接通往一樓的通道，這樣的話我肯定是告訴你我做不到的。且，合同寫的乙方同意按現(xiàn)狀交付使用沒有任何異議?，F(xiàn)在你因?yàn)樾碌恼咴斐傻哪愕鹊壤щy而提出要退房，我覺得很不合理?！?br/>　　2018年5月8日，原告向被告致函，稱原告支付被告合計(jì)24.5萬元，但被告未能按照約定如數(shù)提供系爭房屋的產(chǎn)證、提供產(chǎn)證記載的內(nèi)容與實(shí)際房屋面積不符、未能提供系爭房屋通往一樓的消防通道、未能按時(shí)將屬于被告的物品搬離，導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致無法正常開展經(jīng)營業(yè)務(wù)……正式函告被告：解除系爭房屋的《房屋租賃合同》并要求被告返還房屋租金15.2萬元、保證金7.6萬元、空調(diào)費(fèi)1.6萬元、吧臺(tái)費(fèi)0.1萬元。
　　2018年5月15日，被告通過微信告知原告：“這兩天有新的租戶約了來看房，如果你愿意，放一把鑰匙放在生活驛站交給一個(gè)叫蛋蛋的小伙子，就說我讓他保管的?！?月16日，原告回復(fù)：“已全部交給蛋蛋……款什么時(shí)候退給我？”被告回復(fù)：“房子有了新的租戶之后?！?br/>　　2018年6月14日，被告與案外人張某某簽訂《房屋租賃合同》，將系爭房屋租賃予該案外人，自2018年7月1日起開始計(jì)算租金。
　　另查明：案外人山蔚青將松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)租予被告，案外人黃海林、殷正飛將松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)租予被告，案外人黑某將松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)租予被告。上述租期均自2016年10月1日至2024年9月30日止。案外人山蔚青陳述，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)1-2層在產(chǎn)證面積內(nèi)，3層屬于贈(zèng)送面積，并非違法建筑；案外人殷正飛陳述，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)1-2層在產(chǎn)證面積內(nèi)，3層屬于贈(zèng)送面積，并非違法建筑；案外人黑某陳述，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)1層在產(chǎn)證面積內(nèi)，2層屬于贈(zèng)送面積，并非違法建筑；三案外人均同意被告將該房屋租予原告開設(shè)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。
　　審理中，被告提供了一份據(jù)稱與中介人員的聊天記錄，中介人員稱：“注冊(cè)公司的跟我確認(rèn)好了，注冊(cè)沒問題，我們?cè)撟龅亩甲龊昧?，現(xiàn)在是周姐自己的事情了?！痹鎸?duì)其真實(shí)性無法判斷，并認(rèn)為公司注冊(cè)和行業(yè)許可不屬同一概念。
　　以上事實(shí)，有上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、上海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、《房屋租賃合同》、微信記錄、函件、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同涉及有證部分(即1025號(hào)2層、XXXX號(hào)2層)及無證部分(1025號(hào)3層、XXXX號(hào)3層，XXXX號(hào)2層)兩者，但根據(jù)在案證據(jù)及本院踏勘所見，上述無證部分并非違章搭建，故雙方的租賃合同關(guān)系合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。現(xiàn)原、被告雙方對(duì)系爭的《房屋租賃合同》已解除并無爭議，本院予以確認(rèn)。
　　本案的主要爭議焦點(diǎn)系：原告要求被告退還全部已付房租的主張以及被告要求扣除原告應(yīng)付租金后再行退款的抗辯，是否分別具有依據(jù)。對(duì)此，本院作如下闡述：(一)本院注意到，根據(jù)雙方合同約定，原告有權(quán)要求退還全部預(yù)付房租的前提是明確且限縮的，即：(1)因消防通道問題導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照(合同第2-2條)；(2)因被告提供的房產(chǎn)證明材料導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照(合同備注條款)。由此可知，不論出于何種原因，主張退還全部預(yù)付房租之權(quán)利均以無法辦理營業(yè)執(zhí)照為前提，而原告在訴訟中未能舉證證明辦理營業(yè)執(zhí)照受挫，更未證明因消防通道問題或被告提供的房產(chǎn)證明材料導(dǎo)致辦理營業(yè)執(zhí)照受挫，故原告要求退還全部預(yù)付房租的訴訟請(qǐng)求，無法獲得支持。(二)本院注意到，雙方合同明確約定了：原、被告簽訂《房屋書面交接協(xié)議》之日為房屋正式交付使用之日。審理中，盡管雙方均確認(rèn)未簽訂上述協(xié)議，但雙方均確認(rèn)系爭房屋鑰匙已交付(僅存原告稱于2018年4月20日交付、被告稱于2018年4月17日交付之別)，且合同約定自2018年4月20日起計(jì)租，故本院認(rèn)定系爭房屋已通過雙方的實(shí)際履行獲得交付，并自2018年4月20日起計(jì)租。(三)關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，盡管雙方約定系每月3.8萬元，然而，一則系爭房屋三樓部分堆有被告物品，被告也自認(rèn)收到原告解除函后方清理畢，二則所謂的“消防通道”亦堆有物品，且該通道因通向一層商鋪而非道路，故原告稱其難以使用具有日常生活上的合理性，故系爭房屋租金本院酌情考定為每日700元。(三)就租金的終止時(shí)點(diǎn)，根據(jù)在案證據(jù)，原告已于2018年5月16日向被告指定的履行輔助人交還了系爭房屋的鑰匙，故本院確定該日為系爭房屋計(jì)租的終止時(shí)點(diǎn)。被告稱案外人張某某于2018年7月1日始計(jì)租，故以租金名義要求原告承擔(dān)2018年5月17日至6月30日之損失，于法無據(jù)，關(guān)于此項(xiàng)被告或可另辟法律途徑，于租金請(qǐng)求權(quán)外獲得法律救濟(jì)。(五)綜上所述，原告應(yīng)承擔(dān)2018年4月20日至5月16日的租金合計(jì)18,900元。
　　關(guān)于原告主張退還保證金7.6萬元，鑒于雙方無爭議，故本院予以支持。關(guān)于原告主張的空調(diào)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.6萬元，一則該轉(zhuǎn)讓事宜在觀念上應(yīng)依附于房屋租賃合同，而雙方現(xiàn)已解除房屋租賃合同關(guān)系；二則上述空調(diào)被告自認(rèn)已再轉(zhuǎn)予案外人張某某；綜上，被告占有該款不再具有理由，應(yīng)予返還。關(guān)于原告主張的吧臺(tái)轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.1萬元，應(yīng)與空調(diào)轉(zhuǎn)讓費(fèi)作相同理解，然根據(jù)現(xiàn)場查看所見，吧臺(tái)已存有缺失，故本院酌定被告應(yīng)返還吧臺(tái)轉(zhuǎn)讓費(fèi)300元。
　　此外，被告在訴訟中另要求原告承擔(dān)解約違約金10萬元及被告的訴訟成本1萬元。鑒于上述事項(xiàng)非屬抗辯，經(jīng)釋明后，被告仍堅(jiān)持在本案中不提出反訴，本院對(duì)此不予處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告周某某與被告翟某于2018年4月17日簽訂的《房屋租賃合同》已解除；
　　二、被告翟某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周某某預(yù)付租金133,100元、保證金76,000元、空調(diào)轉(zhuǎn)讓費(fèi)16,000元、吧臺(tái)轉(zhuǎn)讓費(fèi)300元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)5,055元，由原告周某某負(fù)擔(dān)292.50元(已付)，由被告翟某負(fù)擔(dān)4,762.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李??娜

書記員：王凌瓊