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周穹昱與上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:周穹昱,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市楊浦區(qū)。
  委托訴訟代理人:張占平,上海瀛東律師事務(wù)所律師。
  被告:上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地上海市寶山區(qū)。
  法定代表人:蔣鐵峰,董事長(zhǎng)。
  委托訴訟代理人:于汨,上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:周羨,上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
  原告周穹昱與被告上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告周穹昱的委托訴訟代理人張占平、被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告周穹昱向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告招某公司按每月人民幣(以下幣種均同)8,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,支付周穹昱自2018年12月1日起至2019年6月17日止的房屋空置損失;2、招某公司支付周穹昱未按照商品房銷(xiāo)售宣傳內(nèi)容履行的違約損害賠償金50,000元;3、招某公司支付周穹昱2019年3月1日至2019年6月18日燃?xì)赓M(fèi)1,118.1元。事實(shí)和理由:2016年7月30日,周穹昱與招某公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,約定以6,029,409元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)上海市寶山區(qū)豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)。2018年11月,招某公司通知辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。周穹昱實(shí)地查看房屋后,發(fā)現(xiàn)房屋裝修存在多處質(zhì)量問(wèn)題,根本不符合交付標(biāo)準(zhǔn)。之后招某公司斷斷續(xù)續(xù)維修到2019年6月17日,系爭(zhēng)房屋基本達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn),周穹昱同意收房。另外,招某公司還存在虛假宣傳及未按約定履行導(dǎo)致的安全隱患問(wèn)題,極大地降低了小區(qū)的生活品質(zhì),嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法利益。綜上,周穹昱為維護(hù)自己的合法權(quán)益,提出上述訴訟請(qǐng)求。
  被告招某公司辯稱(chēng),不同意承擔(dān)房屋空置損失,因?yàn)榉课荽嬖诘馁|(zhì)量瑕疵問(wèn)題不是拒收房屋的理由。房屋在招某公司發(fā)出的交房通知書(shū)記載的交房日次日即2018年11月26日交付,發(fā)生的損失由周穹昱自行承擔(dān)。招某公司不存在未按合同約定履行的情況,亦不存在虛假宣傳,沒(méi)有違約,但愿意努力配合提升小區(qū)品質(zhì)。綜上,不同意所有訴訟請(qǐng)求。
  本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:2016年7月30日,招某公司(賣(mài)方、甲方)與周穹昱(買(mǎi)方、乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,主要約定,甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方,暫測(cè)面積為117.06平方米,每平方米單價(jià)為51,507元,總房?jī)r(jià)款暫定為6,029,409元;甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方;甲方應(yīng)在交付之日前5天書(shū)面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù),乙方應(yīng)在收到該通知之日起2天內(nèi),會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接,房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》;合同附件三為該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),其中墻面為壁布;補(bǔ)充條款一第2條約定,乙方在簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前,已充分了解甲方為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書(shū)、沙盤(pán)、售樓模型、戶(hù)型圖等售樓資料均為要約邀請(qǐng),并不具備要約條件,因此均不應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分;第19條約定,乙方確認(rèn),經(jīng)甲方充分說(shuō)明及乙方實(shí)地考察,在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已經(jīng)熟知本房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設(shè)施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對(duì)居住帶來(lái)的影響;第20條約定,甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備與附件三約定不一致,但其質(zhì)量不低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)的,視為甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備符合附件三的約定,甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,甲方交付的商品房的裝飾設(shè)備質(zhì)量低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)并存在質(zhì)量問(wèn)題的,乙方應(yīng)當(dāng)在接收房屋的十五日內(nèi)書(shū)面要求甲方整改,由甲方負(fù)責(zé)修復(fù),不能修復(fù)的,甲方可選擇按附件三標(biāo)準(zhǔn)更換,除非這些裝飾、設(shè)備存在致使乙方無(wú)法居住的重大質(zhì)量問(wèn)題,乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房,等等。合同簽訂后,周穹昱按約支付房款。
  2018年9月21日,招某公司取得系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。同年11月17日,招某公司向周穹昱發(fā)出交房通知書(shū),載明系爭(zhēng)房屋已具備交房條件,通知于2018年11月25日辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。周穹昱在收房驗(yàn)收時(shí),發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋存在地板發(fā)黑、墻紙破損等多處質(zhì)量問(wèn)題。之后,招某公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行維修,基本修復(fù)完畢。
  另查明,招某公司對(duì)系爭(zhēng)樓盤(pán)的宣傳冊(cè)記載內(nèi)容有:1、人車(chē)分流,實(shí)現(xiàn)95%人車(chē)分流;2、南北雙公園,北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱,南享約1.7萬(wàn)平方米童夢(mèng)公園;3、980米熒光夜跑道,社區(qū)專(zhuān)設(shè)熒光夜跑環(huán)道;等等。雙方簽約前,周穹昱一方簽收《文景華庭告客戶(hù)書(shū)》,其中第5條載明,本項(xiàng)目南面的公共綠化具體建設(shè)內(nèi)容及建成時(shí)間以政府相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn);第11條載明,開(kāi)發(fā)商為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書(shū)、售樓模型等售樓資料均為要約邀請(qǐng),并不具備要約條件,因此均不應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分。
  審理中,就本案主要爭(zhēng)議部分,雙方分別進(jìn)行詳細(xì)的舉證及說(shuō)明。周穹昱表示,招某公司對(duì)于小區(qū)公共區(qū)域存在如下虛假宣傳及安全隱患:1、童夢(mèng)公園問(wèn)題。招某公司在售房時(shí)宣傳童夢(mèng)公園作為賣(mài)點(diǎn),但現(xiàn)已確定該公園屬于規(guī)劃紅線(xiàn)之外,招某公司不應(yīng)對(duì)其無(wú)法承諾的事情進(jìn)行宣傳,且政府的規(guī)劃中該地塊僅作為公共開(kāi)放的綠地,招某公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)明知;2、人車(chē)分流問(wèn)題。招某公司在銷(xiāo)售時(shí)宣傳實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流,但實(shí)際上小區(qū)的地下停車(chē)庫(kù)出入口和小區(qū)的出入口、兒童活動(dòng)場(chǎng)相鄰,且還有近百個(gè)地面停車(chē)位,根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流,招某公司亦承認(rèn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流;3、小區(qū)綠化率的問(wèn)題。招某公司在宣傳時(shí)承諾達(dá)到35%的綠化率,雖周穹昱一方無(wú)法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值,但通過(guò)沙盤(pán)示意圖和現(xiàn)狀圖的對(duì)比,可明顯看出綠化程度存在很大差異;4、熒光跑道的問(wèn)題。招某公司在銷(xiāo)售時(shí)承諾鋪設(shè)熒光跑道,但現(xiàn)狀只是普通的硬質(zhì)路面,顯然和宣傳的內(nèi)容不符;5、三玻兩腔的問(wèn)題。招某公司在銷(xiāo)售時(shí)承諾大量采用三玻兩腔,但系爭(zhēng)房屋中采取三玻兩腔的比例并沒(méi)有達(dá)到所謂的“大量采用”,顯然與宣傳的內(nèi)容不符;6、小區(qū)存在煤氣管線(xiàn)外露、管線(xiàn)裸露、頂樓玻璃頂、鍋爐外置、大堂沒(méi)有坡度等安全隱患。周穹昱為證明上述問(wèn)題,提供宣傳冊(cè)、招商蛇口網(wǎng)頁(yè)截圖、新聞報(bào)道視頻、小區(qū)平面圖、地面停車(chē)位照片、錄像視頻、沙盤(pán)圖片和實(shí)景圖、小區(qū)現(xiàn)狀照片。
  招某公司針對(duì)上述問(wèn)題表示:1、宣傳時(shí),招某公司了解到公園所在地塊代碼是G1用作公園綠地,故設(shè)想設(shè)置兒童游樂(lè)設(shè)施,并取名為童夢(mèng)公園,但項(xiàng)目實(shí)施時(shí),與政府部門(mén)溝通后發(fā)現(xiàn)該設(shè)想無(wú)法實(shí)施,故招某公司向業(yè)主發(fā)放不利因素告知書(shū),告知南面綠化公園以政府部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn);2、人車(chē)分流問(wèn)題可以通過(guò)管理實(shí)現(xiàn)的,系爭(zhēng)小區(qū)的車(chē)位設(shè)計(jì)都是符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的,周穹昱一方的證據(jù)不足以證明車(chē)位設(shè)置與規(guī)劃不符;3、小區(qū)配套綠化已通過(guò)寶山區(qū)綠化和市容管理局的竣工驗(yàn)收,并已達(dá)到37.8%,即使新增地上停車(chē)位,亦不影響小區(qū)35%的綠化率;4、招某公司在宣傳中從未提到用何種材料設(shè)置跑道,同意按業(yè)主要求進(jìn)行優(yōu)化,提供寶山區(qū)綠化和市容管理局出具的通過(guò)竣工驗(yàn)收的意見(jiàn)書(shū)為證;5、三玻兩腔并非合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn),招某公司亦未承諾所有的玻璃均用三玻兩腔,事實(shí)上系爭(zhēng)房屋的臥室玻璃都是三玻兩腔,招某公司不存在違約;6、煤氣管道由燃?xì)獠块T(mén)施工安裝,并已驗(yàn)收合格,提供上海燃?xì)馐斜变N(xiāo)售有限公司出具的新建住宅配套建設(shè)驗(yàn)收合格證明為證。至于雨水可能發(fā)生倒灌等安全隱患,周穹昱并無(wú)確切證據(jù)證明。綜上,招某公司不存在虛假宣傳,亦不存在違約。
  本院認(rèn)為,招某公司與周穹昱就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,雙方均應(yīng)恪守履行。根據(jù)查明的事實(shí),系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題,并不足以對(duì)周穹昱正常居住使用房屋造成嚴(yán)重影響,周穹昱不使用房屋而產(chǎn)生的擴(kuò)大損失應(yīng)由其自行承擔(dān),但考慮到招某公司對(duì)房屋進(jìn)行維修的行為確實(shí)對(duì)周穹昱使用房屋造成一定影響,本院根據(jù)案件的實(shí)際情況,酌情確定招某公司應(yīng)向周穹昱支付房屋空置損失5,000元。周穹昱一方關(guān)于燃?xì)赓M(fèi)的請(qǐng)求,沒(méi)有法律依據(jù)和合同依據(jù),本院不予支持。
  關(guān)于招某公司是否存在虛假宣傳,應(yīng)否承擔(dān)違約金。本院認(rèn)為,首先,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中,周穹昱所述的“童夢(mèng)公園”在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外,而非商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi),也沒(méi)有合同條款顯示招某公司對(duì)此予以了明確承諾,故不應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。其次,招某公司在售房時(shí),對(duì)樓盤(pán)南面的公共綠化相關(guān)事宜進(jìn)行了告知,并由周穹昱簽署了不利因素告知書(shū),周穹昱購(gòu)房時(shí)已知悉系爭(zhēng)房屋周邊情況。再次,周穹昱作為完全民事行為能力人,在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí),應(yīng)對(duì)房屋周邊進(jìn)行查看,亦可以經(jīng)有關(guān)部門(mén)了解周邊設(shè)施建設(shè)情況。另外,關(guān)于小區(qū)內(nèi)的人車(chē)分流、熒光跑道、三玻兩腔等問(wèn)題,招某公司在宣傳中對(duì)于上述描述并無(wú)明確概念,亦無(wú)法具體量化,上述宣傳內(nèi)容不足以影響業(yè)主的購(gòu)房決定。故招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處,但并不足以構(gòu)成法律意義上的欺詐。除此之外,關(guān)于小區(qū)綠化率的問(wèn)題,招某公司提供的證據(jù)已證明小區(qū)綠化已通過(guò)行政部門(mén)竣工驗(yàn)收,而周穹昱亦表示其無(wú)法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值,本院難以認(rèn)定招某公司的上述宣傳存在欺詐。若小區(qū)綠化發(fā)生變化不符合相關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主可通過(guò)行政途徑予以解決。關(guān)于周穹昱提出部分裝修及小區(qū)公共部位的施工存在安全隱患,未提供足夠證據(jù)予以證明,本院難以采信。綜上,周穹昱要求招某公司支付未按商品房銷(xiāo)售宣傳內(nèi)容履行及未妥善履行交付義務(wù)的違約賠償金的訴訟請(qǐng)求,本院難以支持。
  綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第十二條、第十三條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi),向原告周穹昱支付維修期間損失5,000元;
  二、駁回原告周穹昱的其余訴訟請(qǐng)求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費(fèi)減半收取1,075元,由原告周穹昱負(fù)擔(dān)1,050元,被告上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)25元。
  如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員:陸建泉

書(shū)記員:顧名錦

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