委托訴訟代理人：火衛(wèi)明，上海市萬方律師事務所律師。

被告：徐某。

委托訴訟代理人：陳知度，上海捷銘律師事務所律師。

第三人：海寧皮革城擔保有限公司。

法定代表人：蔡文慶。

原告周某與被告徐某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月22日立案受理，依法適用簡易程序。經原告申請，本院追加海寧皮革城擔保有限公司為本案無獨立請求權的第三人。本院于2018年11月7日公開開庭進行了審理。原告周某及其委托訴訟代理人火衛(wèi)明，被告徐某的委托訴訟代理人陳知度到庭參加訴訟，第三人海寧皮革城擔保有限公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本案做缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。

原告周某向本院提出訴訟請求：1.判令被告將其所有的位于上海市閔行區(qū)房屋過戶至原告名下；2.判令被告支付違約金200,000元（人民幣，下同）。事實和理由：原、被告通過案外人某甲公司居間服務，于2015年9月5日簽訂了房地產買賣合同和居間協(xié)議，該房地產買賣合同約定甲方（被告）將其位于上海市閔行區(qū)房屋出賣給原告，建筑面積103.85平方米，房屋轉讓價款為1,700,000元，購房款分三次支付，于2015年10月31日前付1,000,000元，于2015年11月30日前付500,000元，余款200,000元于產權過戶當天支付；甲方（被告）收到乙方（原告）1,500,000元，將涉案房屋交付給乙方，簽訂合同后，原告支付被告定金50,000元。由于涉案房屋系被告動遷安置房，雙方約定，待涉案房屋限制轉讓時間到，立即辦理產權過戶手續(xù)。合同簽訂后，被告將涉案房屋的上海市房地產權證、上海新建住宅質量保證書等交給了原告。2015年10月15日，原告支付被告房款1,451,000元，被告向原告出具收條并作出相關承諾，兩套房總(價)2,780,000元，手續(xù)費有周（原告）負責，錢首付1,500,000元(包括定金再內),2015年11月30日支付780，000元，手續(xù)（辦理產權過戶）結束后一次性支付500,000元，如有一方違約支付另一方200,000元。2015年11月30日，被告將涉案房屋交付給了原告，原告依據上述房地產買賣合同居住至今，涉案房屋相關的物業(yè)費、水、電、煤、通信費用也是由原告交付至今。2018年5月就涉案房屋產權過房手續(xù)事宜，被告向原告表明拒絕辦理涉案房屋的產權過房手續(xù)。故原告提起訴訟。

被告徐某辯稱，2015年9月初，原告與其父親周某某看中被告的兩套房產，2015年9月5日原告向被告購買了兩套房產，其中本案所涉的房屋購房款為1,700,000元，原告讓其父親周某某按照房屋買賣合同支付房產購房款1,500,000元，剩余200,000元購房款未付，2015年10月15日 ，被告將兩套房產的鑰匙、裝修發(fā)票、保修卡等交付給原告父女。2018年3月，因被告急需資金向案外人借款2,800,000元，故將系爭的房屋抵押給了案外人，故房屋無法過戶給原告，要求駁回原告要求過戶的訴訟請求，因被告違約，只能承擔相應的違約責任。因房屋辦理了抵押，故無法過戶，被告于2018年7月6日將房屋已經抵押的事實告知了原告，請求法院判令雙方合同已于2018年7月6日解除。

第三人海寧皮革城擔保有限公司未到庭陳述，亦未提供書面證據。

本院經審理認定事實如下：被告徐某系上海市閔行區(qū)房屋的產權人，該房屋為動遷安置房屋，小產證于2015年8月20日核準登記。

2015年9月5日，經案外人某甲公司居間介紹，原告（買受方、乙方）與被告（出售方、甲方）簽訂了房地產買賣合同，約定：乙方購買甲方位于上海市閔行區(qū)房屋，房屋總價款為1,700,000元；付款方式為：付款分三次，第一次在2015年10月30日之前付1,000,000元，第二次在2015年11月30日之前付500,000元，最后過戶當天付200,000元。甲方收到乙方1,500,000元后將房屋鑰匙交給乙方。

合同簽訂后，原告向被告支付房款，截止至2015年10月15日，原告向被告支付房款合計1,500,000元。2015年10月15日，徐某在收條上簽字確認，該收條內容記載為：經雙方協(xié)商兩套房屋總價2,780,000元，手續(xù)費由周負責，錢首付1,500,000元（包括定金再內），2015年11月30日前支付780,000元，留額手續(xù)結束后一次付清500,000元，如有一方違約支付另一方200,000元。當日，徐某確認收取了房款1,500,000元。2015年12月1日，徐某向原告發(fā)短信稱“總數(shù)780,000元全部收到”。

2015年5月12日，原告向被告發(fā)送知信“什么時候做過戶手續(xù)，以便我安排時間和最后房款籌備支付。請告知謝謝。”

2018年7月6日，被告向原告發(fā)送短信“周某：你好！你本人購買我徐某名下位于上海市閔行區(qū)兩套房產，本人因急需資金向案外人借款2,800,000元，本我無奈只能將上述房產抵押給案外人，導致無法將上述房產過戶給你，故你只能解除合同，特此告知您。”

另查明，2018年3月5日，被告與第三人海寧皮革城擔保有限公司簽署借款保證合同、擔保協(xié)議書及最高額抵押反擔保合同，并就上海市閔行區(qū)房屋辦理了抵押登記手續(xù)，最高債權數(shù)額為3,300,000元。

以上事實，由原告提供的房地產買賣合同、居間協(xié)議、上海市房地產權證、上海市房地產登記簿、結算業(yè)務申請書、交易明細、收條、短信、上海市不動產登記申請書、借款保證合同、擔保協(xié)議書、最高額抵押反擔保合同，被告提供的上海市不動產登記簿等證據以及雙方當事人陳述所證實。

本院認為，原、被告簽訂的房地產買賣合同系雙方當事人真實意思表示，內容并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應信守并依約履行。因涉案房屋系動遷安置房，故在3年內不得轉讓。根據小產證的登記時間來看，該房屋于2018年8月21日起可辦理產權過戶手續(xù)。然被告在2018年3月在該房屋上設立了抵押登記，且在房屋滿足過戶時間的情況下不滌除該抵押登記，系被告違約，應承擔相應的責任，原告根據雙方約定向被告主張200,000元違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。至于被告提出的合同已經解除的抗辯，因被告沒有單方解除權，在未經原告同意的情況下雙方合同并不解除。因房屋上現(xiàn)設有抵押登記，原告要求被告配合過戶的要求尚存在障礙，被告滌除相關抵押登記后再行配合原告過戶，相應的稅費由原告負擔。第三人海寧皮革城擔保有限公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭應訴，系其放棄相應的訴訟權利，因此產生的法律后果由其自行承擔。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、第三人海寧皮革城擔保有限公司于被告徐某還清借款的三日內辦理上海市閔行區(qū)房屋上的抵押登記注銷手續(xù)；

二、被告徐某于上海市閔行區(qū)房屋上的抵押登記滌除后三日內配合原告周某將該房屋的產權過戶登記至原告周某名下，因過戶產生的稅、費由原告周某負擔；

三、被告徐某于本判決生效之日起十日內支付原告周某違約金200,000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費10,950元，財產保全費5,000元，合計15,950元，由被告徐某負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

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