原告(反訴被告）：周清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜都市。
委托訴訟代理人：商衛(wèi)華，湖北百思特律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告（反訴原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
第三人：桂實，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市。
委托訴訟代理人：劉飛，湖北前鋒律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。

原告（反訴被告）周清訴被告（反訴原告）劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由審判員劉青春適用簡易程序，于2015年11月5日公開開庭進行了審理，審理過程中，第三人桂實以劉某某、周清為被告，于2015年10月21日提起訴訟，本院于2015年11月4日向周清、劉某某送達《第三人參加訴訟通知書》。本院于2015年11月19日再次公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）周清及其委托訴訟代理人商衛(wèi)華、被告（反訴原告）劉某某及其委托訴訟代理人劉威、第三人桂實及其委托訴訟代理人劉飛到庭參加訴訟。原被告及第三人申請庭外和解六個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周清向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告于2014年8月24日簽訂的房屋租賃合同；2、判令被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費3.8萬元、押金2000元，并賠償房屋裝修損失3.5萬元，合計7.5萬元；3、訴訟費由被告負擔(dān)。事實與理由：2014年8月26日，原告和被告簽訂了《半山緣私房菜租賃協(xié)議》，雙方約定，被告將位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)城東大道38號即畔山林語21棟－151號面積約161.37平方米餐館租賃給原告經(jīng)營。原告交納了轉(zhuǎn)讓費3.8萬元、交付押金2000元，另產(chǎn)生裝修費用3.5萬元。原告在經(jīng)營過程中，房東桂實通知原告騰退房屋，致使原告無法繼續(xù)使用租賃房屋。原告認為，被告違約，應(yīng)當返還原告交納的轉(zhuǎn)讓費、押金，還應(yīng)當賠償原告產(chǎn)生的房屋裝修損失。
原告向本院提交了下列證據(jù)：
證據(jù)一、房屋租賃協(xié)議，證明房屋租賃關(guān)系的存在，同時證明租賃協(xié)議中有一條，寫明“是周清與劉某某合伙”，后來又簽訂了一個補充協(xié)議，說明不是合伙。
證據(jù)二、房東桂實與劉某某簽訂的房屋租賃合同，證明合同約定未經(jīng)出租人同意，承租人劉某某不得轉(zhuǎn)租。
證據(jù)三，房東桂實提供的房屋權(quán)屬證書。證明被告擅自將房屋轉(zhuǎn)租給原告是違約的。
證據(jù)四，房東向原告下達的騰退房屋通知書，證明房東明確下達書面通知，證實被告違約。
證據(jù)五，1、三份轉(zhuǎn)賬憑證，第一筆是肖傳敏受原告委托向劉某某賬戶轉(zhuǎn)賬29900元，第二筆是肖傳敏受原告委托向劉某某繳納現(xiàn)金14000元，第三筆交了押金2000元，由劉某某出具的收據(jù)；2、劉某某打收條，收到現(xiàn)金2萬元。
證據(jù)六，原告裝修的證明材料，證明原告的裝修損失為35000元。
證據(jù)七：視頻及通話記錄，證明38000元是轉(zhuǎn)讓費。
被告劉某某對原告的證據(jù)的質(zhì)證意見為：對證據(jù)一的真實性不持異議，對原被告之間的關(guān)系是租賃而不是合伙，也不持異議。對證據(jù)二的真實性不持異議，對合同上的內(nèi)容也不持異議。對原告的證明目的有異議。這份合同只能證明房東桂實與劉某某簽訂的合同上有違約條款，但不能證明劉某某有違約行為。對證據(jù)三、證據(jù)四的真實性有異議，鄧玲不是合同當事人。劉某某和桂實是在中介的介紹下簽訂的合同。對證據(jù)五的真實性無異議，但認為在支付這筆款項之前，肖傳敏沒有說是受到周清的委托，對肖傳敏支付的費用，我們予以認可，但不能證明是周清支付的。是肖傳敏在經(jīng)營過程中支付給劉某某的物品使用費，但不是房屋轉(zhuǎn)讓費。押金2000元和租金24000元，我們是收到了，對此沒有異議，整個過程中我們沒有收過3.8萬元的轉(zhuǎn)讓費，我們僅收取了實際經(jīng)營人肖傳敏的款項，用于支付物品、食材、酒水等其他物品的使用費。
經(jīng)審理查明，第三人桂實（合同甲方）于2013年9月27日與被告劉某某（合同乙方）簽訂一份租賃合同，約定桂實將位于宜昌市城東大道××號房屋租賃給劉某某做餐飲。租賃期限為36個月，即從2013年9月28日起至2016年10月27日止。第一年租金為20000元，第二、三年的租金為22000元。雙方同時約定，合同生效之日乙方向甲方支付保證金3000元，合同期滿，若乙方無違約行為，甲方應(yīng)當在合同到期當日將保證金無息退還給乙方，未經(jīng)甲方同意，乙方擅自轉(zhuǎn)租房屋的甲方有權(quán)單方面解除合同并要求乙方在7天內(nèi)退還房屋，同時沒收保證金。保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償。合同期滿，乙方將裝修遺留給甲方，甲方與乙方協(xié)商一致恢復(fù)房屋格局事宜，若甲方要求恢復(fù)，乙方有義務(wù)恢復(fù)（原文如此）。甲方給乙方一個月裝修期，時間為2013年9月28日-2013年10月28日，交房時間順延一個月為2016年10月27日。雙方同時對房屋現(xiàn)狀及室內(nèi)物品進行了交接，并有交接清單。2014年9月4日，桂實向劉某某出具收據(jù)，載明“今收到2014-2015年畔山林語租金￥22000”（即2014年10月27日至2015年10月28日）。劉某某接收房屋后，即對房屋進行了裝修，取名“半山緣私房菜”，進行餐飲經(jīng)營。
2014年8月26日，劉某某與周清簽訂一份租賃合同，約定將劉某某所租的宜昌市城東大道××號“半山緣私房菜”轉(zhuǎn)租給周清，租賃期限為2014年8月26日至2017年8月25日，租金及交付方式為：第一年48000元，第二年50400元，第三年52800元，每年采取先交后使用的原則。關(guān)于租賃房屋的裝修裝飾，雙方約定，乙方根據(jù)其經(jīng)營需要，需對所承租的房屋進行裝飾、裝修的，需將裝修方案報甲方備案，經(jīng)甲方同意方可實施，但不能破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，合同到期，乙方需將其所承租的房屋地板、墻面、墻紙、電線、水管、等、水池、便池、抽油煙機交還甲方，甲方任何情況下，均不對乙方的裝飾、裝修予以補償（原文如此）。合同到期后，乙方如未能將所有承租房屋按規(guī)定返還而導(dǎo)致甲方自行恢復(fù)而產(chǎn)生的費用及租金損失，甲方有權(quán)向乙方追償。甲乙雙方在合同上簽字，其中周清所持有的合同上有手寫的“附加：如甲方收取乙方房租未交由原房東則一切法律責(zé)任和損失由甲方承擔(dān)。劉某某、2014.8.26”。合同最后有打印的“合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某，周清”。劉某某持有的合同上有手寫的“冰柜（一個）、條桌（一個）、魚缸、花盆、店牌、門牌、電腦一套，不用后退還甲方。周清。2014.8.26”。合同最后打印的“合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某，周清”被劃去。雙方于同日簽訂一份“協(xié)議”，甲方為劉某某，乙方為周清，協(xié)議約定：“甲乙雙方就半山緣私房菜達成補充協(xié)議，就合同上寫的，合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某、周清，只作合同形式，不形成實際合同，也不具有合同約束力”。合同簽訂當日，劉某某向周清出具“收據(jù)”,載明“今收到現(xiàn)金弍萬元整”，同時出具“收據(jù)”，載明“劉某某今收到肖傳敏房租壹萬肆仟元整”。2014年8月28日，案外人肖傳敏向劉某某的賬戶轉(zhuǎn)款10000元，8月29日轉(zhuǎn)款10000元，8月30日轉(zhuǎn)款9900元。2014年9月4日，肖傳敏向劉某某出具“欠條”，載明“欠弍萬肆仟元，12月1號支付。肖傳敏”。2014年9月29日，劉某某再次出具“收據(jù)”，載明“劉某某今收到半山緣肖傳敏房屋押金2000元。憑此收據(jù)退還押金”。周清共支付劉某某各項款項合計65900元。周清接手后開始對該房屋進行了部分裝修，并經(jīng)營。
2015年2月26日，桂實之妻鄧玲向周清發(fā)出《關(guān)于騰退房屋的通知》，載明：“周清，你現(xiàn)租賃的宜昌市東山開發(fā)區(qū)畔山林語半山緣私房菜館房屋，我系該房屋的權(quán)利人。我于2013年9月27日與劉某某簽訂有房屋租賃合同，在該合同中明確約定，該房屋未經(jīng)我同意，不得轉(zhuǎn)租?，F(xiàn)發(fā)現(xiàn)，劉某某將該房屋私自轉(zhuǎn)租給你使用，現(xiàn)通知你騰退房屋，我將收回使用，逾期將承擔(dān)賠償責(zé)任，你與劉某某因此產(chǎn)生的糾紛與我無關(guān)。特此通知！房東鄧玲桂實（鄧玲代）”。
2015年4月14日前，桂實、劉某某、周清三方因房屋再次轉(zhuǎn)租問題沒有達成一致，鄧玲（桂實之妻，房屋共有人）向劉某某發(fā)出短信“劉某某、彭龍平：鑒于你將畔山林語38-21-151房未經(jīng)房主桂實同意轉(zhuǎn)租周清之事實，違反合同第七條第一款?，F(xiàn)通知你與桂實簽訂的房屋租賃合同于2015年4月14日解除。限你7日內(nèi)退換房屋，同時沒收保證金。桂實保留對你追償違約損失的權(quán)利”（原文如此）。
訴訟過程中，本院于2016年3月7日組織桂實、劉某某、周清三方對涉案房屋進行交接，經(jīng)清點，桂實認為“交接清單上的東西都在”，劉某某認為“差船木根雕茶具”。周清認為“未拿根雕”，但雙方的交接清單上并無“船木根雕茶具”。周清于2016年3月14日房屋交付劉某某。劉某某于2016年7月12日將房屋交付桂實。桂實之妻鄧玲出具收據(jù)，載明“今已收到畔山林語38-21-151房屋鑰匙。房內(nèi)物品齊全，不多不差”。
上述事實，有各方當事人陳述、《租賃合同》、收據(jù)等證據(jù)證實。

本院認為：第三人桂實作為房屋出租人、被告劉某某作為房屋承租人、原告周清作為房屋次承租人，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定及合同約定行使各自權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。
關(guān)于桂實解除合同的問題。
1、桂實有權(quán)解除其與劉某某之間的租賃合同。劉某某將承租房屋轉(zhuǎn)租周清使用，其未能提供證據(jù)證實轉(zhuǎn)租得到桂實的認可，應(yīng)認定為擅自轉(zhuǎn)租行為。依據(jù)雙方合同的約定，劉某某未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋的桂實有權(quán)解除合同。
2、桂實解除合同的時間。2015年10月21日，桂實以劉某某、周清為共同被告，作為第三人參與本案訴訟請求確認其與劉某某之間的租賃合同于2015年4月14日解除。本院于2015年11月4日向劉某某送達了第三人參加訴訟申請書。桂實為證實其于2015年4月14日將解除合同的意思表示通知到劉某某提供了鄧玲短信記錄，但未提供證據(jù)證實劉某某確已收到該短信，且鄧玲雖是桂實之妻但不是合同當事人，并非當然能代表桂實作出解除合同的意思表示。故，桂實應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款的規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！?，本院確認2015年11月4日（即劉某某收到本院送達的第三人參加訴訟申請書之日）雙方之間的租賃合同解除。
二、關(guān)于劉某某與周清之間租賃合同效力及解除問題。
1、合同的效力。劉某某與周清于2014年8月26日簽訂的租賃合同是雙方的真實意思表示，但因轉(zhuǎn)租合同的租期長于租賃合同期限，對于超過的期間（2016年10月28日-2017年8月25日）本院認定為無效，其他內(nèi)容并沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。
2、合同的解除。周清以桂實向其主張權(quán)利，導(dǎo)致無法繼續(xù)使用租賃房屋為由訴至本院要求解除該合同，劉某某于2015年10月10日收到起訴狀副本，并當庭（2015年11月5日）提出反訴請求以周清拖欠租金為由要求解除該合同。雖雙方解除合同的理由各異，但終止合同的意思表示一致。故劉某某與周清之間租賃合同應(yīng)于2015年11月5日解除，但因該時間晚于桂實與劉某某之間租賃合同的解除時間，故本院認定劉某某與周清之間租賃合同亦于2015年11月4日解除。
三、關(guān)于劉某某承擔(dān)法律責(zé)任的問題。
1、劉某某應(yīng)向桂實支付房屋租金及占有使用費。雙方的合同于2015年11月4日解除，劉某某此前租金到期日為2015年10月27日，其應(yīng)向桂實支付2015年10月28日至2015年11月4日租金為482元（（22000元/年÷365天/年*8天））。因劉某某的違約行為導(dǎo)致合同解除，依約其繳納的保證金3000元不予退還，且應(yīng)承擔(dān)合同解除后的房屋占用使用費，桂實請求劉某某及周清參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，本院予以支持。合同解除后周清騰退房前的占有使用費應(yīng)由周清支付，此后至劉某某將房屋交付當日的占有使用費應(yīng)由劉某某支付，其應(yīng)向桂實支付2016年3月15日至2016年7月12日房屋占用使用費為7233元（（22000元/年÷365天/年*120天））。故，劉某某應(yīng)向桂實支付房屋租金及占有使用費共計7715元。
2、劉某某應(yīng)賠償周清的損失。劉某某將其不享有轉(zhuǎn)租權(quán)的房屋出租給周清使用，導(dǎo)致桂實向周清主張權(quán)利，致使周清訂立合同的目的不能實現(xiàn)而解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”，周清有權(quán)要求劉某某賠償其損失。周清主張劉某某賠償裝修費35000元的請求，因雙方約定任何情況下劉某某均不對周清裝飾裝修進行補償，本院不予支持。根據(jù)庭審查明的事實，劉某某共計收取周清款項65900元，其中，房屋租金24000元、押金2000元，剩余39900元其不能說明名目。結(jié)合交易習(xí)慣及行業(yè)慣例，周清主張向劉某某支付38000元轉(zhuǎn)讓費，本院依法予以采信。
關(guān)于周清要求返還轉(zhuǎn)讓費38000元及押金2000元的訴訟請求，本院認為，應(yīng)根據(jù)合同履行情況及雙方的過錯程度予以綜合認定。首先，周清作為具有完全民事行為能力的主體，其對劉某某有可能不具備轉(zhuǎn)租權(quán)未盡到合理的審慎義務(wù)，存在一定過錯。其次，租賃合同約定的租賃期限為3年，合同訂立后至桂實主張權(quán)利已履行6個月。故，本院酌定劉某某應(yīng)向周清返還轉(zhuǎn)讓費30000元及押金2000元。
關(guān)于周清承擔(dān)法律責(zé)任問題。
1、周清應(yīng)向劉某某支付房屋租金及合同解除后的房屋占有使用費。雙方合同于2015年11月4日解除，在此之前的租金應(yīng)按合同約定的租金標準進行計算。其中，2015年2月26日至2015年8月25日租金為24000元、2015年8月26日至2015年11月4日租金為9942元（50400元/年÷365天/年*72天），租金合計為33942元。
2、周清應(yīng)向桂實支付房屋占有使用費。劉某某與桂實合同解除后至周清騰退房屋之日止，周清作為房屋實際占有人應(yīng)向桂實承擔(dān)給付房屋占用使用費的責(zé)任，此期間即2015年11月5日至2016年3月14日房屋占有使用費為7896元（22000元/年÷365天/年*131天）。
五、關(guān)于騰退房屋的問題。
周清于2016年3月14日將房屋騰退后交付給劉某某，故劉某某關(guān)于請求周清騰退房屋的訴求已實現(xiàn)。劉某某于2016年7月12日將房屋騰退后交付桂實，且桂實對附屬物品及房屋現(xiàn)狀并未提出異議，故桂實關(guān)于請求劉某某騰退房屋及附屬物品，并恢復(fù)原狀的訴求已實現(xiàn)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》四十四條、六十條、第九十三條、第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十四條第二款，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告周清解除合同的行為有效，其與被告劉某某于2014年8月24日簽訂的租賃合同已于2015年10月13日解除；
二、確認第三人桂實解除合同的行為有效，其與被告劉某某于2013年9月27日簽訂的租賃合同已于2015年11月5日解除；
三、被告劉某某于本判決生效之日后十日內(nèi)退還原告周清款項人民幣共計32000元（其中，轉(zhuǎn)讓費30000元、押金2000元）；
四、反訴被告周清于本判決生效之日后十日內(nèi)支付反訴原告劉某某房屋租金人民幣共計33942元；
五、被告劉某某于本判決生效之日后十日內(nèi)向第三人桂實支付房屋租金及占有使用費共計人民幣7715元；
六、原告周清于本判決生效之日后十日內(nèi)向第三人桂實支付房屋占有使用費人民幣7896元。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當支付遲延履行金。
七、駁回原告周清的其他訴訟請求；
八、駁回反訴原告劉某某的其他訴訟請求；
九、駁回第三人桂實的其他訴訟請求。
本案案件受理費888元（已減半，周清預(yù)交838元、桂實預(yù)交50元），反訴費305元（已減半，劉某某已預(yù)交），由周清負擔(dān)838元、劉某某負擔(dān)355元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　劉青春

書記員：陶文淦