上訴人（原審被告）：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省東寧市。
委托訴訟代理人：宋傳東，黑龍江宋傳東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：周淑民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省綏芬河市。
委托訴訟代理人：王齊平，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)事務(wù)所律師。
原審被告：石井軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省東寧市。

上訴人鄒某某因與被上訴人周淑民及原審被告石井軍申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服黑龍江省綏芬河市人民法院（2018）黑1081民初580號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月7日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人鄒某某及其委托訴訟代理人宋傳東、被上訴人周淑民及其委托訴訟代理人王齊平、被上訴人石井軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)主張、法庭陳述及其舉證、質(zhì)證情況，結(jié)合本院及一審法院對(duì)事實(shí)與證據(jù)的分析認(rèn)定，本院認(rèn)定事實(shí)與原審一致。
另查明，案涉訴爭房屋一直未被查封、凍結(jié)、公告，也未向鄒某某送達(dá)過相關(guān)法律文書。

本院認(rèn)為，周淑民與石井軍之間的法律關(guān)系名為買賣，實(shí)為借貸，該借款關(guān)系已經(jīng)由綏芬河市人民法院（2014）綏商初字第118號(hào)民事調(diào)解書予以確認(rèn)。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！北景钢?，周淑民雖將訴爭房屋辦理了預(yù)告登記，但并不因此導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)。且該預(yù)告登記是為了借款擔(dān)保抵押，并不是真正意義的房屋買賣。再結(jié)合（2014）綏執(zhí)字第287-1號(hào)民事裁定書裁定第二項(xiàng)“申請(qǐng)執(zhí)行人周淑民可持本裁定書到有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)”，亦不導(dǎo)致爭議房屋物權(quán)即變動(dòng)至周淑民名下。本案是申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，周淑民在執(zhí)行案件中申請(qǐng)執(zhí)行的是金錢債權(quán)，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用〉》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。房屋買受人鄒某某在法院執(zhí)行房屋之前已經(jīng)與被執(zhí)行人石井軍簽訂合法有效的書面買賣合同且支付全部價(jià)款，并一直實(shí)際占有訴爭房屋，故鄒某某作為房屋權(quán)利人，其權(quán)利能夠排除執(zhí)行。再根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定〉》第十七條的規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！编u某某作為爭議房屋的權(quán)利人，綏芬河法院做出（2014）綏執(zhí)字第287-1號(hào)民事裁定書后，沒有對(duì)訴爭房屋進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)、公告，亦未向房產(chǎn)部門及鄒某某送達(dá)。根據(jù)庭審中周淑民的自認(rèn)“房屋尚未竣工驗(yàn)收”可知，訴爭房屋至今仍不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件，故鄒某某對(duì)未辦理過戶手續(xù)沒有過錯(cuò)。原審判決適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。關(guān)于（2014）綏執(zhí)字第287-1號(hào)民事裁定書，可以通過執(zhí)行監(jiān)督程序另行糾正。
綜上所述，上訴人鄒某某的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長 姚波
審判員 畢旭
審判員 錢大龍

書記員： 劉璇