上訴人（原審原告）：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市溫泉城區(qū)。
委托訴訟代理人：涂曉軍，湖北平合律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄭德露，湖北平合律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：湖北瑞寧商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，住所地湖北省咸寧市溫泉路35號。
法定代表人：林雀，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳新貴，湖北海舟律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃曉森，湖北海舟律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：武漢繽購天地商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)新華西路武漢菱角湖萬達廣場A區(qū)第A幢A3單元8層15號房。
法定代表人：葉君。
委托訴訟代理人：黃琦，湖北廣眾律師事務(wù)所律師。

上訴人周某某因與上訴人湖北瑞寧商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱瑞寧公司）、被上訴人武漢繽購天地商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱繽購公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初892號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
周某某上訴請求：1.請求二審撤銷一審判決第二項，改判由被上訴人瑞寧公司返還上訴人租金、押金共計人民幣384314元；2.判令被上訴人承擔(dān)上訴人停業(yè)期間的損失；3.本案一、二審訴訟費用由被上訴人負擔(dān)。事實和理由：1.瑞寧公司與繽購公司之間是委托關(guān)系，應(yīng)由瑞寧公司返還周某某租金、押金共計384314元；2.周某某租賃商鋪所在地“繽購天地”一直沒有達到正式開業(yè)的條件，事實上也沒有正式開業(yè)，一審判決由周某某承擔(dān)部分租金不當(dāng)；3.一審判決駁回周某某停業(yè)損失的訴訟請求，屬認定事實不清。請求二審支持上訴人的上訴請求。
針對周某某的上訴，瑞寧公司辯稱，1.瑞寧公司與繽購公司之間是租賃合同的關(guān)系，是二審法院已生效的（2017）鄂12民終317號民事判決所確認的事實；2.“繽購天地”已正式營業(yè)很多年了，周某某主張沒有正式營業(yè)，一直處于試營業(yè)階段的理由不能成立。周某某租賃的商鋪加鎖是他們自己加的鎖，其主張瑞寧公司違約不能成立，請求二審駁回周某某的上訴請求。
針對周某某的上訴，繽購公司辯稱，“繽購天地”正式營業(yè)的時間是2014年12月24日。
瑞寧公司上訴請求：1.請求二審撤銷一審判決第三項，改判駁回被上訴人周某某對上訴人瑞寧公司的訴訟請求；2.本案一、二審案件受理費及財產(chǎn)保全費由被上訴人負擔(dān)。事實和理由：1.根據(jù)合同相對性原則，瑞寧公司不是本案適格被告，一審判決瑞寧公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任缺乏法律依據(jù)；2.周某某裝飾裝修租賃商鋪并未經(jīng)瑞寧公司同意；周某某無法繼續(xù)租賃商鋪經(jīng)營的原因是繽購公司違約，與瑞寧公司無關(guān)；一審判決根據(jù)周某某單方提交的證據(jù)確認其裝修損失為18萬元缺乏事實依據(jù)；3.本案系合同糾紛而不是侵權(quán)糾紛，瑞寧公司在本案中不存在任何過錯。繽購公司與周某某之間因租賃合同發(fā)生糾紛應(yīng)由繽購公司承擔(dān)全部責(zé)任。請求二審支持瑞寧公司的上訴請求。
針對瑞寧公司的上訴，周某某辯稱，1.瑞寧公司是實際的出租方，在周某某租賃經(jīng)營期間，瑞寧公司還直接面對經(jīng)營者，收取水電費，發(fā)催告函等，證明瑞寧公司與繽購公司之間是委托與被委托關(guān)系；2.關(guān)于瑞寧公司所稱的其已與繽購公司解除了協(xié)議，但本案一審訴訟中，繽購公司明確表示尚未與瑞寧公司解除協(xié)議；3.關(guān)于正式營業(yè)與試營業(yè)期間的認定問題，繽購公司與周某某有書面的協(xié)議約定，繽購公司稱正式營業(yè)的時間是2014年12月24日與雙方的約定不符；4.造成周某某損失的原因是瑞寧公司和繽購公司共同違約所致，故周某某的損失應(yīng)當(dāng)由兩公司共同承擔(dān)。
針對瑞寧公司的上訴，繽購公司辯稱，1.繽購公司與瑞寧公司之間是租賃關(guān)系，瑞寧公司是出租方，也應(yīng)當(dāng)是本案被告；2.繽購公司與周某某協(xié)商退還商鋪的過程中，繽購公司是同意周某某搬遷商鋪內(nèi)貨物的，以盡量減少損失。但瑞寧公司從中作梗，直到周某某向一審法院申請先予執(zhí)行才解決這個問題。至于周某某的裝修費用，瑞寧公司根本不知情；3.周某某的租賃合同無法履行，是繽購公司違約，與瑞寧公司無關(guān)；4.因瑞寧公司要求二、三樓的“武商量販”搬出去，稱對二、三樓進行改造，因此給繽購公司的經(jīng)營造成了巨大的困難，此后雙方才協(xié)商解除合同。但是在周某某向一審法院申請先予執(zhí)行的時候，繽購公司與瑞寧公司尚未正式解除合同，后續(xù)事宜也未達成一致意見。
周某某向一審法院起訴請求：1.請求判令解除原告與被告繽購天地公司簽訂的《繽購天地商鋪租賃合同》及兩份《補充協(xié)議》；2.請求判令被告瑞寧公司返還租金、押金共計人民幣384314元；3.請求判令被告瑞寧公司賠償原告裝修損失費人民幣18萬元；4.請求判令被告瑞寧公司承擔(dān)停業(yè)營業(yè)損失（自2015年9月開始按2萬元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算至解除合同當(dāng)月）和扣押（禁止進出）貨品損失；5.請求判令二被告承擔(dān)案件受理費。
一審法院認定事實：被告瑞寧公司與被告繽購公司于2014年6月12日簽訂《協(xié)議書》，約定將中輝（咸寧）國際廣場一層約5600平方包租給被告繽購公司，租賃期限是2014年7月1日至2020年2月28日，且被告瑞寧公司同意被告繽購公司將租賃物轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過合同約定的租賃期限，轉(zhuǎn)租部分的運營管理工作由被告繽購公司負責(zé)。2015年1月13日，原告與被告繽購公司簽訂了《繽購天地商鋪租賃合同》及《補充協(xié)議》，其中，雙方在《繽購天地商鋪租賃合同》約定：租賃商鋪位于咸寧市中輝國際廣場一層繽購天地A009號，該物業(yè)面積212.52平方米；乙方(原告)租賃該商鋪只能用于經(jīng)營（商品種類）服飾和Topfeeling(商品品牌)；租賃期限：2014年12月24日至2019年12月23日。免租期從2014年12月24日起至2015年7月23日共210天；第一年租金：自起租日起至2015年12月23日，每月每平米（套內(nèi)面積）為人民幣138元，月租金合計29328元?！堆a充協(xié)議》約定：1、商鋪號A025A026A0257A049A050全部招商完成并進駐營業(yè)，全場開業(yè)達到70%以上，方可正式營業(yè)；2、自2014年12月24日揭牌儀式開始，到繽購天地達到正式開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而對外正式開業(yè)之日止，這段時間免收乙方(原告)租金，另外根據(jù)此試營業(yè)期的時長，甲方（被告繽購天地公司）額外補償相同天數(shù)的免租期給乙方，作為甲方對乙方的支持，補償?shù)拿庾馄趶恼介_業(yè)之日起執(zhí)行，原合同第二條、第三條所注的租賃期、起租日，以及免租期和相應(yīng)期限標(biāo)準(zhǔn)順延。2015年5月30日，原告與被告繽購天地公司再簽訂《補充協(xié)議》約定：1、后期商場招商中影響乙方（原告）商戶無法正常營業(yè)或封場，應(yīng)給予乙方相關(guān)經(jīng)濟賠償；2、后期商場招商中，如有新進場品牌商戶的優(yōu)惠條件，本商戶也享有同等政策。上述合同和補充協(xié)議簽訂后，原告向被告繽購天地公司支付了租金379314元。在日常商鋪經(jīng)營過程中，原告承租店鋪所產(chǎn)生的電費、廣告安裝費均由被告瑞寧公司收取。合同簽訂后，原告按約向被告繽購公司交納了裝修保證金5000元、租金379314元。隨后，原告按照服裝品牌公司的裝修圖紙要求聘請湖北國力建筑工程有限公司進場裝修，花費裝修費用18萬元，最終達到二被告要求的2014年12月24日前完成裝修，并于2014年12月24日和中輝商場開始整體試營業(yè)。2015年10月13日，被告瑞寧公司向中輝國際廣場一樓所有商鋪（包括原告）發(fā)出《通告》，內(nèi)容如下：因武漢繽購天地商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“繽購公司”）違反與我司簽訂《協(xié)議書》，我司已于2015年9月5日向其發(fā)出了（2015）101號工作聯(lián)系函解除了前述協(xié)議書。鑒于我司已與繽購公司不存在合同關(guān)系，且正在采取相關(guān)措施維護合同權(quán)益。為將解除合同帶來的不良影響降到最低，特告知繽購天地的全體商戶如下事項：一、請繽購公司的全體商戶在本通告發(fā)布之日起3日內(nèi)清空所屬店鋪內(nèi)物品并交還場地。逾期，我司將依法依約自行采取措施收回租賃場地，并視未搬離物品為商戶的遺棄物。隨后，被告瑞寧公司對中輝國際廣場一樓開始封場，原告因被告瑞寧公司的封場行為徹底關(guān)門停業(yè)。為了將損失盡量減少，原告于2016年4月19日向一審法院提出申請，請求一審法院先予執(zhí)行，將被告瑞寧公司扣押的物品（服裝）予以返還給原告退回品牌公司，一審法院依法采取先予執(zhí)行措施，原告將上述物品（服裝）返還給了品牌公司。一審法院還認定，原告持有一份被告瑞寧公司出具的時間為2014年11月26日的《授權(quán)委托書》復(fù)印件，委托內(nèi)容如下：根據(jù)雙方合作協(xié)議，我方已將《中輝國際廣場一樓》整體經(jīng)營權(quán)委托武漢繽購天地商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，托管經(jīng)營起止期限為：2014年7月1日至2020年6月30日止，并同意《武漢繽購天地商業(yè)經(jīng)營管理有限公司》配合租賃戶辦理工商營業(yè)證照相關(guān)法定義務(wù)所需相關(guān)材料報備。
一審法院認為，被告承認原告的訴訟請求部分,不違反法律規(guī)定,一審法院予以支持。原告周某某與被告繽購公司簽訂的《繽購天地商鋪租賃合同》及《補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，合法有效應(yīng)受法律保護。兩被告于2014年6月12日簽訂的《協(xié)議書》也約定被告繽購公司對外有權(quán)轉(zhuǎn)租。因此本案爭議標(biāo)的所涉及的租賃物的出租人為被告瑞寧公司，承租人為被告繽購公司，次承租人為原告周某某。原告周某某在簽訂合同后履行了相關(guān)合同義務(wù)，并沒有違約行為。出租人被告瑞寧公司在合同中同意承租人被告繽購公司將租賃物轉(zhuǎn)租，在承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同有效期內(nèi)，出租人被告瑞寧公司、承租人被告繽購公司均不得強制要求次承租人原告周某某解除轉(zhuǎn)租合同。因此被告瑞寧公司、被告繽購公司理應(yīng)對發(fā)出通告解除原告周某某轉(zhuǎn)租合同及強行封場導(dǎo)致原告無法繼續(xù)租賃經(jīng)營的各項損失予以承擔(dān)。原告足額繳納了租金和押金，遵守被告瑞寧公司對其日常的管理和費用的收取，在被告繽購公司并未與原告解除《繽購天地商鋪租賃合同》和兩份《補充協(xié)議》之前，被告瑞寧公司的封場行為致使《繽購天地商鋪租賃合同》和兩份《補充協(xié)議》實際無法履行，故原告要求解除《繽購天地商鋪租賃合同》和兩份《補充協(xié)議》的訴請，一審法院予以支持?！独_購天地商鋪租賃合同》中約定租賃期限為2014年12月24日至2019年12月23日。免租期從2014年12月24日起至2015年7月23日共210天，《補充協(xié)議》中約定中輝國際廣場一樓開業(yè)未達到70%屬于試營業(yè)期間，免收原告租金，由于原告未舉證證明中輝國際廣場一樓開業(yè)的具體時間，一審法院只能認定合同約定的免租期，即原告應(yīng)交納的租金期間為2015年7月24日至被告瑞寧公司發(fā)出通告后的第三日即2015年10月16日，折合金額應(yīng)為74297元。因此被告繽購公司作為與原告周某某轉(zhuǎn)租合同的相對方及租金收取方，理應(yīng)退還合同沒有履行期間的租金、裝修押金共計310017元。由于被告瑞寧公司并未與原告簽訂轉(zhuǎn)租合同且并未收取該租金、裝修押金，依據(jù)合同的相對性原則，一審法院對原告訴稱要求被告瑞寧公司退還上述租金的請求不予支持。原告要求被告瑞寧公司賠償裝修損失18萬元的訴請，因在租賃期未滿的情況下，合同不能履行的原因在于兩被告，故一審法院予以支持。根據(jù)原告與被告繽購公司簽訂的《繽購天地商鋪租賃合同》中約定的有償租賃期限5年，裝修費用18萬元按5年分攤折舊，每年折舊3.6萬元，原告已使用商場商鋪一年，故被告瑞寧公司、繽購公司賠償原告裝修損失14.4萬元。原告關(guān)于要求被告瑞寧公司承擔(dān)停業(yè)損失、貨品損失的訴請，基于原告實際經(jīng)營的損失沒有直接證據(jù)予以認定，一審法院不予支持，對扣押貨品損失因一審法院已經(jīng)采取先予執(zhí)行措施，原告的衣服已經(jīng)退回品牌公司，剩余的物品已經(jīng)拍照留存，原告刻錄成了光盤，原、被告均無異議，兩被告應(yīng)根據(jù)光盤記錄的留存物品返還給原告。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第二項、第一百零七條、第二百二十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：一、解除原告周某某與被告繽購公司簽訂的《繽購天地商鋪租賃合同》及相關(guān)《補充協(xié)議》；二、被告繽購公司將租金、裝修保證金310017元退還給原告周某某，上述款項限被告繽購公司在本判決生效后十日內(nèi)履行完畢；三、被告繽購公司、被告瑞寧公司應(yīng)賠償原告周某某裝修損失14.4萬元，上述款項限兩被告在本判決生效后十日內(nèi)履行完畢；五、駁回原告周某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費5422元、財產(chǎn)保全費3520元，合計8942元，由原告周某某負擔(dān)942元，被告繽購公司負擔(dān)6000元，被告瑞寧公司負擔(dān)2000元。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：一審判決認定的事實屬實，二審繼續(xù)予以認定。

本院認為，一、瑞寧公司與繽購公司之間是租賃合同的法律關(guān)系，是本院已生效的（2017）鄂12民終317號民事判決所確認的事實，2014年6月12日瑞寧公司（甲方）與繽購公司（乙方）簽訂的《協(xié)議書》亦可證明該事實。雖周某某主張上述二公司之間是委托與被委托的關(guān)系，但未提交充分有效的證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，周某某主張的二公司之間的委托關(guān)系不能成立，本院不予支持。二、本案商鋪租賃合同法律關(guān)系中，瑞寧公司是出租方，繽購公司是承租方，周某某為次承租方，均是本案商鋪租賃合同糾紛的利害關(guān)系人。瑞寧公司認為其不是本案適格被告的上訴理由缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。三、2014年6月12日瑞寧公司（甲方）與繽購公司（乙方）簽訂的《協(xié)議書》雖是由二公司簽訂，但該《協(xié)議書》第三條“雙方權(quán)責(zé)”第2項關(guān)于“乙方可將上述房屋（繽購天地）對外轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過乙方對甲方的承租期限，轉(zhuǎn)租部分的運營管理工作由乙方負責(zé)，包括向轉(zhuǎn)租戶收取租金等”的約定，該條款同時設(shè)定了不特定次承租人享有的次承租權(quán)及次承租期限，是簽訂轉(zhuǎn)租合同，將租賃合同與轉(zhuǎn)租合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)相銜接的依據(jù)，該條款以及因該條款衍生出來的轉(zhuǎn)租合同的相關(guān)聯(lián)條款，對出租人、承租人以及次承租人均具有約束力。因此，在繽購公司與特定次承租人即周某某簽訂轉(zhuǎn)租合同，且合同相關(guān)條款不違背上述《協(xié)議書》第三條“雙方權(quán)責(zé)”第2項約定的情況下，轉(zhuǎn)租合同的相關(guān)聯(lián)條款不僅僅對繽購公司和周某某具有約束力，對出租人瑞寧公司亦具有約束力。2015年1月13日繽購公司（甲方）與周某某（乙方）簽訂的《繽購天地商鋪租賃合同》第二條“租賃期限”約定：“以實際開業(yè)時間為準(zhǔn)”、“乙方租賃期自2014年12月24日起至2019年12月23日止……”，該條款并不違背瑞寧公司與繽購公司簽訂的《協(xié)議書》第三條“雙方權(quán)責(zé)”第2項的約定，合法有效，對繽購公司、周某某以及出租人瑞寧公司均具有約束力。本案租賃商鋪在實際履行過程中，次承租人并無違反合同約定的行為，但瑞寧公司和繽購公司在周某某租賃商鋪的租賃期未滿的情況下，強行要求周某某退出所租賃商鋪，違背了上述《協(xié)議書》第三條“雙方權(quán)責(zé)”第2項的約定和《繽購天地商鋪租賃合同》第二條關(guān)于“租賃期限”的約定，瑞寧公司與繽購公司構(gòu)成共同違約。至于繽購公司在履行與瑞寧公司的租賃合同過程中是否違約，并不是瑞寧公司違背合同約定隨意終止次承租人承租經(jīng)營權(quán)的合法理由。因此，對于周某某所簽訂的租賃合同無法繼續(xù)履行，并因此而遭受的損失，瑞寧公司與繽購公司應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)違約責(zé)任。四、周某某與繽購公司簽訂的《補充協(xié)議》約定，繽購天地開業(yè)率未達到70%屬于試營業(yè)期間，免收商鋪租金。因此，繽購天地開業(yè)率何時達到70%，繽購公司應(yīng)當(dāng)從何時開始收取周某某租金以及周某某應(yīng)交納租金的具體數(shù)額等相關(guān)事實的舉證責(zé)任，在繽購公司。但本案一、二審訴訟中，繽購公司對此均未能舉證證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。對于周某某上訴主張的繽購天地開業(yè)率一直未達到70%，一直處于試營業(yè)期間，從未正式開業(yè)的上訴理由，本院予以支持。根據(jù)雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定，該試營業(yè)期間周某某可免交租金。一審判決認為“中輝國際廣場一樓”（即繽購天地）開業(yè)的具體時間應(yīng)由周某某舉證錯誤，并據(jù)此認定周某某應(yīng)交納租金的數(shù)額為74297元不當(dāng)，本院予以糾正。因此，周某某上訴主張繽購公司應(yīng)全額返還周某某租金、押金共計人民幣384314元的上訴理由成立，本院予以支持。五、一審訴訟中，周某某已舉證證明其裝修損失，瑞寧公司雖不認可，但并未提交相反證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。對于一審判決認定的周某某的裝修損失，本院繼續(xù)予以認定。六、本案一、二審訴訟中，周某某并未提交充分有效的證據(jù)證明其停業(yè)期間及損失，一審判決駁回周某某主張的停業(yè)損失的訴訟請求并無不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，上訴人周某某的上訴請求部分成立，本院予以部分支持；瑞寧公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實部分不清，適用法律部分有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初892號民事判決第一項、第三項；
二、撤銷湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初892號民事判決第五項；
三、變更湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初892號民事判決第二項為“繽購公司退還周某某租金、裝修保證金合計384314元，瑞寧公司對該款項承擔(dān)連帶清償責(zé)任，限繽購公司、瑞寧公司在本判決送達后十日內(nèi)履行完畢”；
四、駁回周某某的其它訴訟請求。
一審案件受理費5422元，財產(chǎn)保全費3520元，合計8942元，由周某某負擔(dān)570元，繽購公司負擔(dān)6090元，瑞寧公司負擔(dān)2282元；二審案件受理費4837.43元，由瑞寧公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　趙　斌 審判員　余　杰 審判員　楊榮華

書記員：杜潤