原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姚志民，上海德禾翰通律師事務(wù)所律師。
　　被告：郁佩珍(YUK,PUICHUN)，女，xxxx年xx月xx日出生，香港特別行政區(qū)居民,住香港九龍紅磡黃埔唐樓99號511。
　　委托訴訟代理人：周軍，上海市千方律師事務(wù)所律師。
　　原告周某與被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月25日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月14日公開開庭進(jìn)行審理。原告周某的委托訴訟代理人姚志民、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)的委托訴訟代理人周軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告周某向本院提出訴訟請求：1.被告返還原告押金24,000元；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2018年2月25日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告承租被告名下位于上海市長寧區(qū)延安西路XXX弄XXX號XXX室房屋(簡稱涉訟房屋)用于居住，租賃期限自2018年4月1日至2021年3月31日，月租金11,000元，押一付五，如提前終止合同,需提前一個月通知對方,征得對方同意,可以辦理退房手續(xù),解除合同,無需承擔(dān)違約金。合同簽訂后,原、被告達(dá)成口頭協(xié)議,將月租金調(diào)整為12,000元,押二付二。2018年2月27日,原告向被告支付二個月房租及押金共計(jì)48,000元。因被告未按時交房且房屋內(nèi)部分物品破損,導(dǎo)致原告實(shí)際入住時間為2018年4月10日,原告為此額外支付上一家房東房租4,000元,自行修理涉訟房屋支付裝修費(fèi)3,500元。經(jīng)協(xié)商,被告免收原告2018年4月份的房租,租金從同年5月開始計(jì)算。原告又分別于2018年6月25日、8月16日支付兩期房租,租金付至2018年10月31日。同年9月,原告向被告提出希望提前終止租賃合同。2018年10月16日，被告表示同意解除合同且愿意退還押金。同年10月25日，原、被告辦理房屋交接手續(xù),被告收回涉訟房屋后不退還押金，故涉訴。
　　被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)辯稱，認(rèn)可原告關(guān)于雙方口頭約定租金及押金進(jìn)行了調(diào)整的陳述?；谠孀饨枞甑那疤嵯拢桓嬖庠嫣岢龅拿庖粋€月租金，然在履行過程中，原告提出變更租期只租借一年，被告表示同意但明確告知原告不再免一個月租金，故原告還欠被告近一個月租金未付。由于原告提前退租違約，應(yīng)承擔(dān)違約金11,000元。租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)每月453.73元，共計(jì)3,176.11元，原告未支付。綜上，原告的押金已抵充了欠款及違約金，被告不同意原告的訴請。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對上海市不動產(chǎn)登記簿、上海市租賃合同、微信記錄、銀行轉(zhuǎn)帳憑證等證據(jù)，當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)各方當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉訟房屋登記于被告家人戴如紅名下，涉訟房屋建筑面積137.49平方米。
　　2018年2月25日，經(jīng)中介公司居間，原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)簽訂上海市租賃合同，合同約定被告將涉訟房屋出租給原告居住使用，租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止；月租金為11,000元，首付5個月，另付11,000元押金后，按每5個月結(jié)算一次，提前7天支付下次房租；如有特殊情況,需提前終止本合同,必須提前一個月通知對方和中介方,若征得對方同意后,方可辦理退房手續(xù);若雙方意見未達(dá)成一致,則按照違約處理。違約方則向?qū)Ψ街Ц哆`約金11,000元；若甲方違約,除退還給乙方押金外,還須支付給乙方上述金額的違約金,反之若乙方違約則甲方有權(quán)不退還押金(押金不得抵用房屋租金使用)；租金不含物業(yè)管理費(fèi)、不含房租發(fā)票。
　　合同簽訂后，雙方將租金調(diào)整為每月12,000元，二個月為一期，押金為二個月的租金。2018年2月27日，原告向被告支付個二月租金及租賃保證金共計(jì)48,000元。
　　2018年3月24日，雙方辦理涉訟房屋交接手續(xù)，被告將鑰匙交給原告。被告收房后認(rèn)為需要打掃并修補(bǔ)及更換一些物品，向被告提出免一個月租金。2018年3月28日，被告微信回復(fù)：“……你題(提)出給你一個月，我答應(yīng)你，但我什么都不管了，好嗎？……”次日，原告回復(fù)：“你別操心了。你都給我一個月了。接下來我來安排。房子我不動。就修修補(bǔ)補(bǔ)換換東西?！焙笤嫣岢鋈绺杏X不好就住到10月份被告從歐洲回來，被告也表示同意。同年4月9日，原告發(fā)微信告知被告將衣柜貼了新的貼紙，馬桶予以更換。同年5月23日，被告微信原告：“……你們打算住下去，還是等我回來搬走，我聽你回音再作決定，另外我請求你先咐(付)我房租，回來了,我也不算你違約，要是長住，我就送你一個月，要是你住幾個月，我就不給你一個月了……”同年5月25日，原告回復(fù)：“……如果不出意外打算繼續(xù)住下去的十月你即使回來或者以后即使要搬也會提前一個月通知你。至于房租現(xiàn)在是壓(押)二付二。(原來說的是給我一個月)5月6月的錢已經(jīng)付了你給的一個月我大致4月中訊(旬)才搬進(jìn)去的。那邊房租我就承擔(dān)了4,000簡單的弄了下也花了34(3、4)千我當(dāng)時承諾的物業(yè)費(fèi)我來付本來你說4月開始我付其實(shí)到1-4沒有交過，到6月的也準(zhǔn)備一并承擔(dān)了又接近34(3、4)千空調(diào)都加液清洗維修了600多租前你要求的每月從11K(千)到12K(千)我也接受了。你說要用小屋的整個衣柜，我也接受了……不是白給我一個月或錢的問題……所以如果能夠維持現(xiàn)狀那么我就繼續(xù)住下去，如果確實(shí)是不適合的，那我安排去找房等你十月回來交接下我找地方搬走?！北桓婊貜?fù)：“對呀，一切都對，問題是你們不想住了，說吵聲音大，所以我想肯定一下，要是你們長住當(dāng)然一切OK……多給你們一個月沒問題，答應(yīng)的事不能變，前提是你們本來要住三年的合同一下子說了想搬走的理由，我也答應(yīng)，現(xiàn)在只想肯定的是，你們能長住,我就不用趕回來，”原告回復(fù)：“現(xiàn)在要我肯定三年是很難的事。但是一年我可以確定……至少提前二個月通知你或幫你找好下家……月租我會按照交的。”后原告認(rèn)為被告存放物品的衣柜有味道，提議把東西放廚房。被告建議原告另找房子，提前一個月通知。
　　原告分別于2018年6月25日、同年8月16日支付租金24,000元。
　　2018年9月16日，雙方約定原告9月底搬走。同月29日，原告提議節(jié)后(國慶節(jié))讓中介調(diào)解一下。原告表示同意。
　　2018年10月14日，原告微信被告：“……壓(押)金二個月退還,我10月25號前搬走。如果可以,我們讓中介簽個協(xié)議。25號交接。”同月16日，被告表示可以，并提出希望原告能配合看房。
　　2018年10月24日，原告約被告同月26日交接房屋。后雙方就押金返還事宜未達(dá)成一致意見。
　　庭審中，原、被告確認(rèn)被告于2018年10月27日收回涉訟房屋。原告自認(rèn)租賃期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)未付并表示同意支付，確認(rèn)涉訟房屋物業(yè)管理費(fèi)每月453.73元。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的租賃合同及雙方對租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式及押金的口頭約定系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方應(yīng)恪守履行。被告于2018年3月24日將涉訟房屋交付原告，原告認(rèn)為需打掃房屋和修補(bǔ)、更換部分物品，提出免一個月租金，被告先表示同意，在原告確定最多僅租借一年后，被告明確告知原告不再同意免一個月租金，并要求原告交付租金，原告并未提出異議。故應(yīng)認(rèn)定被告最終并未同意免一個月租金。后租賃合同經(jīng)雙方協(xié)商解除，原告提出返還押金，被告表示同意。后雙方對是否免一個月租金有爭議，故未能就返還押金金額達(dá)成一致意見。鑒于被告于2018年10月27日收回涉訟房屋，原告應(yīng)向被告支付自2018年4月1日起至2018年10月26日的租金，扣除已支付的租金，原告還應(yīng)支付10,064.52元。原告認(rèn)可物業(yè)管理費(fèi)每月453.73元，應(yīng)支付租賃期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)3,102.93元。故在押金中扣除未付租金和物業(yè)管理費(fèi)，被告應(yīng)返還原告押金10,832.55元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周某押金10,832.55元；
　　二、駁回原告周某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)400元，因適用簡易程序減半計(jì)取200元，由原告周某負(fù)擔(dān)109.73元，被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)負(fù)擔(dān)90.27元。
　　如不服本判決，原告周某可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)可于判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：史??捷

書記員：陸旭輝