周某某
龔勝勇（湖北伸道律師事務(wù)所）
鄂州德福物業(yè)管理有限公司
劉磊（湖北伸道律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:周某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)。
委托代理人:龔勝勇，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被上訴人（原審原告）:鄂州德福物業(yè)管理有限公司，住所地:鄂州市五里墩花園路汽車綜合市場4號(hào)樓2層。
法定代表人:肖櫻，該公司經(jīng)理。
委托代理人:劉磊，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
上訴人周某某為與被上訴人鄂州德福物業(yè)管理有限公司（以下簡稱德福公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初1650號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年2月21日立案受理后依法組成由審判員柯君擔(dān)任審判長，審判員曹家華、代理審判員劉岳鵬參加的合議庭于2017年3月16日依法公開開庭審理了本案。
上訴人周某某的委托代理人龔勝勇，被上訴人德福公司的委托代理人劉磊到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明:2005年1月7日，鳳凰物業(yè)管理有限公司（以下簡稱鳳凰公司）與康城小區(qū)開發(fā)商湖北捷邁特置業(yè)有限公司（以下簡稱捷邁特公司）簽訂《洋瀾國際康城物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定鳳凰公司接受委托從事康城小區(qū)的前期物業(yè)管理工作，小高層物業(yè)費(fèi)為0.69元/平方米/月。
2009年5月16日，被告周某某向捷邁特公司購買驗(yàn)收洋瀾國際康城小區(qū)39棟1單元502室196.42平方米房產(chǎn)和31棟34號(hào)29.25平方米車庫。
自2010年4月至2012年12月，被告周某某下欠鳳凰公司物業(yè)管理費(fèi)5,340元。
2012年12月，原告德福公司與康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由原告德福公司從事小區(qū)物業(yè)管理工作，服務(wù)期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，小高層物業(yè)管理費(fèi)為1.2元/平方米/月。
2013年12月23日，鳳凰公司與原告德福公司簽訂協(xié)議，約定將被告周某某下欠的5,340元物業(yè)管理費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告德福公司。
自2013年1月起至2015年12月，被告周某某下欠原告德福公司物業(yè)管理費(fèi)9,432元。
2016年4月19日，原告德福公司工作人員曾向被告書面催繳物業(yè)費(fèi)，并告知被告周某某前期所欠物業(yè)管理費(fèi)已轉(zhuǎn)讓至原告。
至此被告周某某共拖欠原告德福公司物業(yè)管理費(fèi)14,772元。
原審認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。
鳳凰公司與康城小區(qū)開發(fā)商捷邁特公司簽訂的《洋瀾國際康城物業(yè)管理服務(wù)合同》、康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，以上合同均是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，未侵犯社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，該合同合法有效，對業(yè)主周某某具有法律約束力。
公民、法人的合法民事權(quán)益依法應(yīng)受法律保護(hù)，原告德福公司受讓鳳凰公司債權(quán)（被告周某某拖欠鳳凰公司物業(yè)費(fèi)），并履行轉(zhuǎn)讓債權(quán)的通知義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生法律效力，作為債務(wù)人的被告周某某應(yīng)依約向原告德福公司履行清償其拖欠鳳凰公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
被告周某某作為康城小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)被告周某某未按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
周某某以原告提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同約定、服務(wù)有瑕疵等為由拒不支付物業(yè)費(fèi)，對此，原告為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，被告周某某的意見系其個(gè)人意見，不能代表其他業(yè)主，應(yīng)認(rèn)定被告不能以此為由拒付物業(yè)費(fèi)。
對于原告向被告主張滯納金3,633元的訴訟請求，因雙方對合同履行存在爭議，故不予支持。
據(jù)此，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條 ?、第四十二條 ?、六十七條、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第八十條 ?第（一）款 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》》第一條、第六條，判決:一、被告周某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告德福公司物業(yè)管理費(fèi)用14,772元；二、駁回原告德福公司對被告周某某的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)131元，由被告周某某負(fù)擔(dān)104元，由原告德福公司負(fù)擔(dān)27元。
上訴人周某某不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱:一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，顯失公平。
一審審理時(shí)，對于上訴人提交的康城小區(qū)相片一組，一審法院予以采信。
法院認(rèn)為，該組相片可以反映康城小區(qū)物業(yè)管理工作在公共區(qū)域維修、管理、養(yǎng)護(hù)、修繕等方面存在瑕疵。
既然物業(yè)管理工作存在瑕疵，理應(yīng)減少相關(guān)費(fèi)用，但一審法院對此沒有認(rèn)定，明顯前后矛盾，顯失公平。
據(jù)此請求:一、撤銷一審判決，改判為上訴人向被上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)用7386元（減半收費(fèi)）。
二、一審和二審訴訟費(fèi)按比例承擔(dān)。
被上訴人德福公司未向本院提交答辯狀，庭審時(shí)辯稱:
一、上訴人所舉證的照片不能反映我公司在物業(yè)管理中存在重大的瑕疵1、物業(yè)管理工作存在一定的延時(shí)性，就是說小區(qū)管理中隨時(shí)都有可能出現(xiàn)問題，這些問題不是一出現(xiàn)就能被發(fā)現(xiàn)，更不能一發(fā)現(xiàn)就能被處理，從出現(xiàn)問題到發(fā)現(xiàn)問題到處理問題有一個(gè)時(shí)間過程。
不能因?yàn)闃I(yè)主抓拍了有問題的照片就扣帽子認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位，或許這些問題經(jīng)過正常的時(shí)間物業(yè)管理已經(jīng)處理了。
2、分析我公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中第二章從第四條到第十五條都是我公司的管理服務(wù)內(nèi)容，共有11條34個(gè)小項(xiàng)，這每一個(gè)小項(xiàng)都包含十分繁雜日常工作，這些項(xiàng)目的工作幾乎每一天都必須進(jìn)行。
而上訴人所提出的問題在我公司的工作中的比例充其量也只是微乎其微，即便如上訴人所述的都屬實(shí)也稱不上是重大的瑕疵。
3、物業(yè)公司對小區(qū)的管理工作千頭萬緒，不可能在每一件事上做到盡善盡美，所以物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)允許瑕疵存在，這是現(xiàn)實(shí)。
我公司在與業(yè)主委員會(huì)的《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十九條中就約定，對各項(xiàng)物業(yè)管理工作的滿意率為80%。
也就是允許部分業(yè)主對部分的物業(yè)管理工作不滿意，不能因?yàn)椴糠值臉I(yè)主不滿意就拒繳或減免物業(yè)費(fèi)。
二、在審理物業(yè)公司起訴追索物業(yè)費(fèi)的案件中，不宜同時(shí)審查物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的完善程度，據(jù)此確定業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的繳費(fèi)義務(wù)。
物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，但應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同盡職盡責(zé)履行義務(wù)，否則業(yè)主有權(quán)依據(jù)合同維權(quán)，要求物業(yè)公司承擔(dān)違約或損害賠償責(zé)任，但是業(yè)主也有義務(wù)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，這就是合同權(quán)利義務(wù)的平衡。
正是這種相互之間的權(quán)利義務(wù)制約，保證物業(yè)公司有充足的資金維持工作，也促使物業(yè)公司能不斷改進(jìn)工作，最終更好服務(wù)于業(yè)主。
但是如果在審理物業(yè)公司起訴追索物業(yè)費(fèi)的案件中，同時(shí)審查物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的完善程度，據(jù)此確定業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的繳費(fèi)義務(wù)，那么就會(huì)打破雙方的良性平衡，最終造成對雙方的不利結(jié)果。
其理由:1、物業(yè)公司訴請追索物業(yè)費(fèi)是針對許多業(yè)主的單個(gè)案件，每一個(gè)業(yè)主陳述的抗辯事由不一樣，每一個(gè)審判人員理解和適用法律不一樣，裁判的結(jié)果就不一樣。
如果采信業(yè)主的抗辯，減免業(yè)主部分的物業(yè)費(fèi)，那么針對同一個(gè)小區(qū)物業(yè)公司的同一個(gè)服務(wù)結(jié)果就會(huì)在不同的判決書中出現(xiàn)不同的法律評(píng)價(jià)，這就影響了司法裁判的統(tǒng)一性。
2、物業(yè)公司分別起訴業(yè)主是許多單獨(dú)的小案件，如果每一個(gè)業(yè)主要求認(rèn)定物業(yè)管理工作有瑕疵，那么每一個(gè)案件就要審查一次。
審查物業(yè)管理工作的瑕疵是否足以減免業(yè)主的繳費(fèi)責(zé)任絕不是僅僅看幾張照片就可以完成的，這需要對物業(yè)公司整個(gè)工作內(nèi)容進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，也需要征詢整個(gè)小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度評(píng)價(jià)，這是一個(gè)非常龐大而復(fù)雜的工作。
這個(gè)工作不可能在每一個(gè)追索物業(yè)費(fèi)的民事訴訟中完成，而且這樣做也是極大浪費(fèi)司法資源。
3、洋瀾國際康城小區(qū)有2000多業(yè)主，大約有90%的業(yè)主都在按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，像上訴人這樣長期拖欠戶比例很少。
如果單獨(dú)對部分拖欠戶減免物業(yè)費(fèi)，對于按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主來說極不公平，這等于是說用大部分業(yè)主的正常繳費(fèi)填補(bǔ)了少部分業(yè)主的欠費(fèi)，這是一種揚(yáng)惡懲善的做法。
4、物業(yè)公司起訴部分欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)總所周知，如果法院判決減少業(yè)主的部分欠費(fèi)，這在小區(qū)業(yè)主中會(huì)造成巨大的影響。
大部分業(yè)主會(huì)認(rèn)為按時(shí)繳費(fèi)是多交，拖欠到法院判決結(jié)果還會(huì)少交，結(jié)果業(yè)主群起效尤，物業(yè)公司不可能正常收取物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司是不可能依靠起訴法院收物業(yè)費(fèi)來生存的，結(jié)果物業(yè)公司就會(huì)無以為繼，大部分的物業(yè)公司就會(huì)倒閉，即便存在的物業(yè)公司也是勉力維持，或者是遠(yuǎn)離訴訟，通過停水、停電等不當(dāng)?shù)姆绞酱呃U物業(yè)費(fèi)，甚至還會(huì)有黑惡勢力介入到這個(gè)行業(yè)。
資本離開了物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)可以到其他領(lǐng)域逐利，但是業(yè)主不可能將自己的房屋架成空中樓閣。
所以如果抱著為業(yè)主維權(quán)的善良動(dòng)機(jī)，減免部分的物業(yè)費(fèi)，這是對物業(yè)管理行業(yè)的打擊，也是對業(yè)主的最終不負(fù)責(zé)任。
三、在物業(yè)公司追索物業(yè)費(fèi)的案件中審查物業(yè)管理的瑕疵，不符合法理。
物業(yè)公司的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所簽訂，合同的相對人物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)。
鑒于物業(yè)管理的特殊性，最高法的司法解釋才特別規(guī)定物業(yè)公司可以直接訴請追索物業(yè)費(fèi)，但這不等于單個(gè)業(yè)主可以就小區(qū)公共領(lǐng)域的管理瑕疵向物業(yè)公司索賠，這個(gè)維權(quán)主體違背了合同相對性。
只有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)才可以代表全體業(yè)主向物業(yè)公司維權(quán)。
本案是物業(yè)公司訴請追索物業(yè)費(fèi)，本案的審理范圍應(yīng)當(dāng)是圍繞物業(yè)公司的訴請是否成立來進(jìn)行審查。
至于上訴人提出物業(yè)管理中的瑕疵，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，這一點(diǎn)超出了本案的審查范圍，應(yīng)當(dāng)通過另案來解決。
二審舉證期內(nèi)，上訴人與被上訴人均未向本院提交新的證據(jù)。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，本案涉及的物業(yè)管理服務(wù)合同未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。
上訴人周某某作為業(yè)主之一，其應(yīng)服從業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，依照合同約定享受相關(guān)權(quán)益并履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主權(quán)利組織，代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，交涉物業(yè)管理服務(wù)事宜并維護(hù)業(yè)主權(quán)利。
上訴人周某某認(rèn)為康城小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在公共區(qū)域維修、管理、養(yǎng)護(hù)等方面的瑕疵，其應(yīng)反饋業(yè)主委員會(huì)，由其依照與物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行處理，不能僅僅由其個(gè)人單方意見衡量并要求減少物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對其請求減少物業(yè)收費(fèi)的理由本院依法不予支持。
原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人周某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，本案涉及的物業(yè)管理服務(wù)合同未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。
上訴人周某某作為業(yè)主之一，其應(yīng)服從業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，依照合同約定享受相關(guān)權(quán)益并履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主權(quán)利組織，代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，交涉物業(yè)管理服務(wù)事宜并維護(hù)業(yè)主權(quán)利。
上訴人周某某認(rèn)為康城小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在公共區(qū)域維修、管理、養(yǎng)護(hù)等方面的瑕疵，其應(yīng)反饋業(yè)主委員會(huì)，由其依照與物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行處理，不能僅僅由其個(gè)人單方意見衡量并要求減少物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對其請求減少物業(yè)收費(fèi)的理由本院依法不予支持。
原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人周某某負(fù)擔(dān)。

審判長：柯君

書記員：胡航