上訴人(原審原告、反訴被告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省萍鄉(xiāng)市。
　　上訴人(原審原告、反訴被告)：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省南昌市。
　　兩上訴人共同委托訴訟代理人：周俊輝，上海市現(xiàn)代律師事務所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：黃某寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　委托訴訟代理人：王翠娟，女，xxxx年xx月xx日出生，住上海市嘉定區(qū)。
　　上訴人周某、熊某某因與被上訴人黃某寶房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初14589號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
　　上訴人周某、熊某某的上訴請求：一、請求撤銷上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初14589號民事判決，并依法改判支持上訴人的原審全部訴請；二、本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。
　　事實和理由：一、一審法院認定雙方各不承擔違約責任錯誤，被上訴人應向上訴人承擔違約責任。首先，一審法院違反契約精神,不顧雙方合同的明確約定。根據(jù)雙方于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》第七條第4項約定：未經(jīng)出租人書面同意,承租人不得對該房屋進行裝修、添附。經(jīng)出租人書面同意后,承租人需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得出租人同意。該條約定意思清晰明確且不違反法律規(guī)定,雙方均應嚴格恪守,即被上訴人未經(jīng)上訴人書面同意,不得對房屋進行任何裝修,包括所謂的“必要裝修”。而一審法院以被上訴人對房屋作出“必要裝修”符合常理為由突破雙方的合同約定，嚴重違背了契約精神；其次，上訴人沒有“默認”被上訴人對房屋進行裝修,“默認”也不是法律規(guī)定的放棄權利的方式,權利的放棄必須“明示”。根據(jù)上述約定條款,被上訴人裝修房屋須經(jīng)上訴人書面同意,該權利除非由上訴人向被上訴人明示放棄,否則均不應推定為上訴人放棄權利。而一審法院以上訴人周某父親知道房屋被裝修,由此推斷上訴人知道房屋被裝修的情況,再推斷出因上訴人沒有提出異議,所以是一種“默認”的行為,進而又認為這種“默認”行為已經(jīng)達到了突破合同約定的必須經(jīng)上訴人書面同意的程度。這一系列的推斷,無事實和法律依據(jù)。因此,被上訴人未經(jīng)上訴人書面同意擅自對房屋進行裝修的行為,顯屬違約,應向上訴人承擔違約責任。二、一審法院認定《房屋租賃合同》由雙方合意解除錯誤,應認定上訴人有單方解除合同的權利,租賃合同于2018年6月7日解除。首先,上訴人依約有單方解除合同的權利。根據(jù)《房屋租賃合同》第九條約定：本合同生效后,雙方應當誠意履行,如任何一方未按本合同約定履行,經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的,其行為視作根本性違約,守約方有權單方解除本合同，故上訴人于2018年6月7日發(fā)函解除租賃合同的行為有合同依據(jù)。租賃合同應于2018年6月7日解除。其次,一審法院以第二次庭審之日為合同解除日沒有任何法律依據(jù)。三、一審法院按照合同約定的租金標準即月租金人民幣(以下幣種均為人民幣)7,500元予以計算房屋占有使用費錯誤。根據(jù)《房屋租賃合同》第8.2條約定：“若逾期返還該房屋的,則每逾期超過一日,乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費”。雙方租賃合同已于2018年6月7日正式解除,上訴人要求被上訴人在3日內返還房屋,并自2018年6月11日開始以雙倍租金標準計算房屋占有使用費有事實及合同依據(jù),因此被上訴人應當自2018年6月11日起以每月14,300元的標準支付占有使用費,直至房屋返還上訴人之日止。四、一審法院依據(jù)公平原則認定上訴人向被上訴人賠償裝修損失有誤。上訴人解除合同是依法依約的行為,不存在違法解除合同的情形。而公平原則是在沒有約定和法定情形的情況下才能適用,在有法可依、有約可依的情況下,一審法院認定上訴人提前解除合同對被上訴人不公平,并導致了被上訴人產(chǎn)生了裝修損失,這種認定是濫用自由裁量權的行為,有約不依就是最大的不公平。綜上所述,一審法院在查明事實的基礎上,認定嚴重錯誤,濫用自由裁量權,隨意突破合同約定,違背契約精神,望依法支持上訴人的上訴請求。
　　被上訴人黃某寶辯稱，上訴人的上訴理由不成立，同意一審判決，請求予以維持。
　　周某、熊某某向一審法院起訴請求：一、判令周某、熊某某與黃某寶于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月23日解除；二、判令黃某寶向周某、熊某某支付違約金7,150元；三、判令黃某寶向周某、熊某某支付房屋占有使用費(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的標準，計算至黃某寶實際返還房屋之日止)。一審庭審中，周某、熊某某確認黃某寶已支付租金至2018年9月30日，故將第三項訴訟請求中房屋占有使用費的起算時間變更為2018年9月30日。
　　黃某寶向一審法院提起反訴，請求：一、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并免收黃某寶兩個月的租金用于搬離房屋；二、判令周某、熊某某返還租賃保證金7,150元；三、判令周某、熊某某支付違約金7,150元；四、判令周某、熊某某賠償裝修款68,000元、租房中介費6,000元、搬家損失費8,000元；5、判令周某、熊某某賠償黃某寶辦理居住證的租房費用和稅費31,000元(包括1年房租30,000元及稅費1,000元)。
　　一審法院認定事實如下：上海市嘉定區(qū)曹安公路XXX號XXX幢房屋(以下簡稱“系爭房屋”)的權利人為熊某某、周某。2015年3月5日，周某(甲方)與黃某寶(乙方)在案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)的居間介紹下簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限為6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六個月為一期支付，每期租金支付時間應為該期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，則每逾期一日，乙方應按日租金的一倍向甲方支付逾期違約金，如乙方逾期超過二十日，除如數(shù)補交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止本合同，乙方須按本合同第九條承擔違約責任；乙方需支付給甲方租賃保證金7,150元；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對該房屋進行裝修、添附，經(jīng)甲方書面同意后，乙方需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得甲方同意等；租賃期限屆滿時，甲、乙雙方如不續(xù)租的，乙方在返還該房屋時有權將其對該房屋的裝修、添附拆除，如不拆除，則視為乙方將該裝修無償贈與甲方；除甲、乙雙方續(xù)租外，乙方應在租賃期限屆滿當日，將該房屋及裝修、附屬設施、設備在經(jīng)正常使用后的狀態(tài)下返還甲方，若逾期返還該房屋的，則每逾期超過一日，乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費；如任何一方未按本合同約定履行，違約金數(shù)額為月租金的1倍。合同另對雙方其他權利義務作出約定。合同落款甲方處由周某父親案外人周某某代為簽字。當日，周某(甲方)、黃某寶(乙方)與上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)就系爭房屋租賃事宜另行簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)一份，該合同除約定系爭房屋月租金為1,800元外，其余約定事項均與編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》一致。合同簽訂后，周某、熊某某將系爭房屋交付黃某寶使用，黃某寶支付了租賃保證金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期間，黃某寶與家人共同居住在系爭房屋內，并對系爭房屋進行了裝修。2018年5月29日，周某、熊某某向黃某寶發(fā)出《告知函》，表示因黃某寶未經(jīng)同意擅自在租賃房屋內裝修改動已違反合同約定，催告其對系爭房屋恢復原狀。同年6月7日，周某、熊某某再次向黃某寶發(fā)出《房屋租賃合同解除告知函》，解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶將系爭房屋恢復原狀予以返還。黃某寶于同年6月9日收到上述解除函。后因黃某寶仍未返還房屋，周某、熊某某向一審法院提起訴訟。庭審中，1.黃某寶提交上海綠色回收有限公司物資回收清單一份，證明在黃某寶對系爭房屋進行裝修之后，案外人周某某委托其將系爭房屋的舊物處理掉，黃某寶遂于2015年5月20日將系爭房屋內的舊冰箱、彩電和洗衣機以總計150元的售價予以變賣處理，周某某于2015年10月15日在上述物資回收清單上簽字確認。經(jīng)質證，周某、熊某某確認該清單上的簽字為周某某所簽，并已收取150元，但認為變賣舊物與裝修無關，反而說明系爭房屋在向黃某寶出租時可以正常使用。2.周某、熊某某與黃某寶均表示雙方實際履行的是編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》，雙方一致確認系爭房屋前三年月租金為7,150元，后三年月租金為7,500元。審理中，經(jīng)當事人申請，一審法院委托上海華瑞建設經(jīng)濟咨詢有限公司對系爭房屋的裝修損失費用進行鑒定。2019年2月25日，該公司出具鑒定報告，報告載明：鑒定曹安公路XXX號XXX幢房屋裝修損失，分為房屋裝修損失和室外工程二部分，室外工程因申請人沒有提供資料按有爭議計價，工程量按申請人提供清單并結合現(xiàn)場測量為準，按提供租房合同中租房時間并結合到實際租房時間，裝修損失現(xiàn)值按42%計。鑒定結論為：1.黃某寶與周某、熊某某無異議部分涉案房屋裝修損失費用為25,739元(房屋內裝修損失)；2.黃某寶與周某、熊某某有異議部分2項(包括關于房屋外裝修的損失費用以及關于一層車庫門調換的損失費用)，其具體事實和涉及的金額，均已調查清楚，提請法院裁定。關于有異議部分，黃某寶意見為該部分是征得出租人口頭同意后進行裝修和調換，該費用應由對方承擔；周某、熊某某意見為該部分未經(jīng)其同意，由黃某寶擅自裝修和調換，費用應由黃某寶承擔，且應承擔恢復原狀的費用；鑒定單位意見為經(jīng)現(xiàn)場勘查，房屋外裝修及一層車庫門調換成鋁合金門已完成，現(xiàn)雙方當事人對該裝修及調換事實存有爭議，且雙方均未能提供有效證據(jù)來說服對方，該定性問題提請法院裁定，經(jīng)測算，房屋外裝修損失費用為6,909元，車庫門調換的損失費用為1,680元。經(jīng)質證，周某、熊某某對報告的真實性予以認可，并認為因黃某寶違約，應由黃某寶承擔上述損失，同時，周某、熊某某表示報告中所述無異議部分的是為便于將案件相關基本費用框定在一定范圍內，而非確認該部分系經(jīng)周某、熊某某同意進行的裝修。黃某寶對鑒定結論予以認可，并認為從報告結論的表述上可以看出，雙方存在爭議的僅為有異議部分，無異議部分是雙方均認可的情況下所進行的裝修。同時，黃某寶根據(jù)上述鑒定報告的結論，變更第四項反訴訴訟請求中要求周某、黃某寶賠償裝修款金額為34,328元。
　　一審法院認為,周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應按約履行。租賃期間，黃某寶對系爭房屋進行了裝修，雖然合同約定裝修需經(jīng)得周某書面同意，但因黃某寶租賃系爭房屋時間較長，為滿足其家庭居住需求，對系爭房屋進行必要的裝修亦屬正常，而黃某寶經(jīng)裝修后在系爭房屋已租住多年，周某父親周某某早在2015年10月15日收取舊物變賣款時就應知道系爭房屋進行過裝修，周某、熊某某作為系爭房屋的權利人，應當知曉黃某寶對系爭房屋進行了裝修，但在長達一定的時間內均未對裝修提出過異議。現(xiàn)周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意擅自裝修為由認為黃某寶違約并要求單方面解除合同的，理由不足。但鑒于黃某寶在審理中亦提出反訴要求解除合同，雙方合同繼續(xù)履行已缺乏信任基礎，應視為雙方對合同解除達成合意，對此予以確認，合同解除的時間以本案第二次庭審之日即2019年5月8日為準。合同解除后，尚未履行的，終止履行。周某、熊某某應當將收取的租賃保證金7,150元返還黃某寶，黃某寶則應將系爭房屋返還周某、熊某某?，F(xiàn)黃某寶支付租金至2018年9月30日，此后其仍繼續(xù)占用系爭房屋，應當向周某、熊某某支付至實際返還房屋之日止的租金及房屋占有使用費，但周某、熊某某以月租金標準的2倍計算房屋占有使用費無事實和法律依據(jù)，占有使用費仍應按照合同約定的租金標準即月租金7,500元予以計算。黃某寶主張應免除其兩個月租金，于法無據(jù)，不予支持。關于雙方主張的違約金，因雙方系達成合意解除合同，雙方各不承擔違約責任。關于裝修損失費用，雖然鑒定報告將裝修損失區(qū)分為有異議及無異議部分，但周某、熊某某認為上述裝修均系黃某寶擅自進行的，考慮到現(xiàn)場確存在上述裝修，故對上述費用一并予以處理?？紤]到周某、熊某某在合同未到期的情況下提出解除合同，根據(jù)公平原則，酌情確定周某、熊某某賠償黃某寶裝修損失20,000元。至于黃某寶主張的租房中介費、搬家損失費以及為辦理居住證的租房費用及稅費，均系其自己所應負擔的費用，不應由周某、熊某某承擔。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條之規(guī)定，作出如下判決：一、確認周某、熊某某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)中的房屋租賃合同關系于2019年5月8日解除；二、黃某寶應于判決生效之日起十日內支付周某、熊某某自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；三、黃某寶應于判決生效之日起十日內支付周某、熊某某自2019年5月9日起至黃某寶實際返還房屋之日止的房屋占有使用費(按照月租金7,500元的標準計算)；四、周某、熊某某的其余訴訟請求不予支持；五、周某、熊某某應于判決生效之日起十日內返還黃某寶租賃保證金7,150元；六、周某、熊某某應于判決生效之日起十日內賠償黃某寶裝修損失費用20,000元；七、黃某寶的其余反訴請求不予支持。
　　二審中，雙方當事人均提供了電話錄音資料。上訴人提供的錄音資料用以證明其未同意過黃某寶進行裝修。被上訴人對此不予認可。被上訴人提供的錄音資料用以證明其于2019年7月31日通知上訴人辦理交房，雙方已于2019年8月6日對房屋進行了交接。上訴人認可雙方于2019年8月6日對房屋進行了交接。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按照合同約定履行。合同雖約定在租賃合同履行期間未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得對涉案房屋進行裝修、添附。但根據(jù)黃某寶在一審提供的證據(jù)，能夠證明周某父親周某某對涉案房屋進行裝修的事實早已知情，而周某、熊某某在租賃合同履行期間并未提出異議，且承租人在租賃期間為滿足居住需要，對房屋進行必要裝修的行為并不構成根本違約，故周某、熊某某以黃某寶存在違約為由，主張行使單方解除權的理由不足，本院不予支持。黃某寶在一審反訴亦主張解除合同，并在一審法院第二次開庭審理中明確提出該主張，故一審法院將該日確定為雙方合意解除合同的時間并無不妥，本院予以確認。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此承租人黃某寶應當按照約定租金每月7,500元，向出租人支付租金至雙方合同解除之日。合同解除后，承租人應當騰退房屋，但出租人也應當給予合理期限。根據(jù)本院查明的事實，承租人黃某寶于2019年7月31日通知上訴人，雙方于2019年8月6日進行了房屋交接，黃某寶搬離系爭房屋，搬離時間在解除合同后的合理期限范圍內，故上訴人主張的按房屋租金雙倍支付占有使用費的請求，本院不予支持。一審法院按照合同約定的租金標準7,500元計算房屋占有使用費，本院予以確認，支付時間截止至承租人搬離房屋并交接的時間即2019年8月6日。關于合同解除后造成的損失，一審法院結合對涉案房屋裝飾裝修損失的鑒定意見，根據(jù)公平原則，酌定賠償20,000元并無不妥，本院予以確認。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費3,320元，由上訴人周某、熊某某共同負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　仇祉杰

審判員：鄔海蓉

書記員：盧薇薇