原告：周麗某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：丁向勇，上海眾律律師事務所律師。
　　被告：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：鄒某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：鄧有國，上海川匯律師事務所律師。
　　第三人：朱春云，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郁仁英(系第三人朱春云之配偶)，住上海市松江區(qū)。
　　原告周麗某與被告鄒某某、鄒某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月6日立案后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，本院依法追加朱春云作為第三人參加本案訴訟。本案于2019年7月2日公開開庭進行了審理。嗣后，因案情復雜，本案轉為適用普通程序于2019年10月11日再次公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人丁向勇，被告鄒某某、鄒某某及兩被告的共同委托訴訟代理人鄧有國以及第三人的委托代理人郁仁英均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告周麗某向本院提出訴訟請求：1.判令兩被告返還原告租金14.5萬元；2.判令兩被告支付原告逾期付款利息，以14.5萬元為基數(shù)，自2018年2月17日計算至實際清償之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率的標準計算。事實和理由：2018年1月3日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)昆港公路XXXX弄XXXX-XXXX室房屋(以下簡稱“訟爭房屋”)出租給原告，原告于2018年1月30日支付第一年租金14.5萬元。因被告不能如約交付房屋，故原、被告雙方簽訂了《解除合同協(xié)議》，同意解除上述租賃合同。但被告一直未能返還原告租金，故原告訴至法院，望判如所請。
　　被告鄒某某、鄒某某共同辯稱，不同意原告的訴訟請求。雖然原、被告雙方簽訂了《解除合同協(xié)議》，但是原告一直未能將訟爭房屋返還給被告。因原告與第三人之間的經(jīng)營權轉讓糾紛一直在訴訟過程中，致使原告一直未能將訟爭房屋返還給被告。原告與第三人之間的訴訟于2019年2月27日結束，被告于2019年3月28日自行收回訟爭房屋。因原告一直占用故被告無須返還原告相應租金。
　　第三人朱春云陳述稱，其與被告于2018年1月3日解除了房屋租賃合同，原告與被告簽訂了房屋租賃合同，第三人將鑰匙交給了原告，原告接收房屋之后再未將鑰匙返還給第三人。
　　經(jīng)本院審查認定事實如下：
　　2018年1月5日，上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)人民政府村鎮(zhèn)建設管理辦公室出具XXXXXXX《房屋產(chǎn)權證明》，載明：“位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)昆港公路XXXX弄XXXX、XXXX室的房屋于2006年3月由塑金電子(上海)有限公司建造，當時房屋產(chǎn)權屬于集體所有，房屋面積216平方米，房屋用途為非住宅，于2009年12月，該房屋已(出售/改制)給鄒某某?，F(xiàn)該房屋產(chǎn)權屬鄒某某所有。該房屋未取得房屋土地管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權證，但可作為生產(chǎn)經(jīng)營用房使用。特此證明”。2018年7月23日，上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)人民政府村鎮(zhèn)建設管理辦公室出具XXXXXXX-2《房屋產(chǎn)權證明》，載明：“位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)昆港公路XXXX弄XXXX-2、XXXX-2室的房屋于2006年3月由塑金電子(上海)有限公司建造，當時房屋產(chǎn)權屬于集體所有，房屋面積72平方米，房屋用途為非住宅，于2009年12月，該房屋已(出售/改制)給鄒某某?，F(xiàn)該房屋產(chǎn)權屬鄒某某所有。該房屋未取得房屋土地管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權證，但可作為生產(chǎn)經(jīng)營用房使用。特此證明”。
　　另查明，2013年1月21日，被告鄒某某與第三人朱春云簽訂《房屋租賃合同》一份，約定被告鄒某某將訟爭房屋出租給第三人朱春云，租賃期限為自2013年2月4日至2015年2月4日。2016年1月18日，雙方續(xù)簽合同，約定被告鄒某某將訟爭房屋出租給第三人朱春云，租賃期限為自2016年2月4日至2019年2月4日，每年租金為11萬元，合同另對其他相關事項進行了相應約定。第三人朱春云承租訟爭房屋后將訟爭房屋的一部分轉租給案外人閆春寶使用。
　　2018年1月3日，原告周麗某與第三人朱春云簽訂《轉讓協(xié)議》一份，約定第三人朱春云將訟爭房屋包括房屋內的設施設備等轉讓給原告，轉讓金為20萬元整，原告于2018年1月4日前一次性向第三人支付20萬元整。第三人朱春云于2018年1月17日之前搬出訟爭房屋。水、電、寬帶及各項費用由被告朱春云承擔，與原告周麗某無關。第三人朱春云搬出空調二臺(立式)、餐桌并臺面二張。協(xié)議另對其他相關事項進行了約定。當天，原告向第三人支付轉讓費20萬元整。
　　同日，被告鄒某某與第三人朱春云簽訂《房屋租賃合同終止協(xié)議書》，載明因健康原因，第三人朱春云要求終止其與被告鄒某某之間的《房屋租賃合同》。雙方一致同意解除2016年2月4日簽訂的《房屋租賃合同》，合同租賃期計至2018年1月16日。之后，尚未履行的合同內容，終止執(zhí)行。第三人朱春云應予2018年1月16日前按照原狀返還租賃房屋及附屬物品、設施設備等。協(xié)議書另對裝飾裝修的歸屬、逾期退租的違約責任等進行了約定。
　　同日，原告周麗某與被告鄒某某、鄒某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定兩被告將訟爭房屋出租給原告。租賃期為3年，自2018年1月16日起至2020年1月15日止。第一年租金為14.5萬元，第一年租金于簽訂合同時支付，余后兩年每年的1月3日付租金，逾期視為自動解除合同。合同另對其他相關事項進行了相應約定。當日，原告向被告鄒某某支付了14.5萬元。
　　2018年1月16日，第三人朱春云將訟爭房屋除閆春寶使用的部分房屋之外的鑰匙交付給了原告周麗某。
　　再查明，2018年4月13日，本院受理原告周麗某與被告朱春云以及第三人閆春寶其他合同糾紛一案，案號為(2018)滬0117民初6465號。該案中，周麗某請求判令解除其與朱春云之間的《轉讓協(xié)議》，以及朱春云返還轉讓款20萬元并賠償利息損失、律師費。本院于2018年9月15日作出(2018)滬0117民初6465號民事判決書，該案經(jīng)審理查明閆春寶在訟爭房屋內經(jīng)營的“vivo”數(shù)碼產(chǎn)品店實際可使用面積為24平方米。該判決認為。雖然朱春云本人搬離了訟爭房屋，但是閆春寶經(jīng)營的數(shù)碼產(chǎn)品店尚在經(jīng)營。且閆春寶在該案審理中表示，因為沒有收到合理的補償，故不同意騰讓。朱春云負有讓閆春寶騰讓并向周麗某完整交付店鋪以實現(xiàn)原告經(jīng)營商鋪的合同目的之義務。因為，朱春云未全面履行遷出義務，違反了合同約定，周麗某有權解除合同。該案確認周麗某與朱春云之間的《轉讓協(xié)議書》于該案第一次庭審時即2018年5月21日解除。對于周麗某的其余訴訟請求，法院不予支持。判決內容為：一、確認周麗某與朱春云于2018年1月3日簽署的《轉讓協(xié)議》于2018年5月21日解除；二、朱春云返還周麗某轉讓款20萬元；三、駁回周麗某的訴訟請求。因朱春云不服該判決，上訴于上海市第一中級人民法院，上海市第一中級人民法院以(2018)滬01民終13321號立案受理，并于2019年2月27日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
　　又查明，2018年11月2日，被告鄒某某委托律師向原告發(fā)送律師函，要求原告周麗某及時將訟爭房屋返還給被告鄒某某。原告周麗某于次日收到該律師函。
　　2018年12月4日，原告周麗某向被告鄒某某發(fā)送手機短信，詢問被告鄒某某何時將房租退給原告。被告鄒某某回復稱，原告至今沒有交還鑰匙說明一直在使用訟爭房屋。對此，原告周麗某回復稱：“鑰匙是朱春云給我的，我應該退還給他，而且，里面的東西都是朱春云的！另外，你們房子都沒有交付成功，我怎么用？”。
　　審理中，原告表示以房屋租賃合同無效為請求權基礎主張本案訴請。原告另稱，其曾在(2018)滬0117民初6465號立案之前將訟爭房屋的鑰匙丟給了朱春云，至于朱春云是否將鑰匙撿起來其并不清楚。
　　原告提供一份落款日期為2018年2月8日的《解除合同協(xié)議》，載明甲方為兩被告，乙方為原告周麗某，甲乙雙方于2018年1月3日簽訂的《房屋租賃合同》，現(xiàn)因原承租人朱春云不能將其轉租給閆春寶的商鋪收回，無法將合同項下的房屋全部返還給甲方，致使甲方不能如約全數(shù)交付租賃房屋，乙方合同目的不能實現(xiàn)，現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，同意解除上述《房屋租賃合同》。兩被告對該份《解除合同協(xié)議》中兩被告簽名的真實性無異議，但是認為形成時間并非落款時間，而是在(2018)滬0117民初6465號案件訴訟過程中，大約在2018年6月底。當時為了配合周麗某的訴訟才寫了這份解除協(xié)議，但當時周麗某口頭承諾會繼續(xù)租用訟爭房屋。
　　審理中，兩被告稱，2019年2月27日上海市第一中級人民法院作出(2018)滬01民終13321號民事判決書之后，被告鄒某某聯(lián)系原告周麗某，要求其搬離訟爭房屋，但是周麗某稱物品均系第三人朱春云的。被告鄒某某遂又聯(lián)系第三人朱春云，朱春云則稱與其無關。故被告鄒某某只得將訟爭房屋內的物品自行處理后收回訟爭房屋。
　　以上事實，有房屋產(chǎn)權證明、《房屋租賃合同》、《轉讓協(xié)議》、《房屋租賃合同終止協(xié)議書》、民事判決書及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告之間的《房屋租賃合同》因訟爭房屋不具備建設工程規(guī)劃許可證而屬無效。然，雖然合同無效，但是出租人仍有權參照合同約定主張承租人實際占有使用房屋期間的房屋占有使用費。本案的爭議在于被告是否履行了房屋交付義務以及原告是否履行了房屋返還義務？
　　關于爭議焦點一，本院認為，原告與第三人之間的《轉讓協(xié)議》、被告與第三人之間的《房屋租賃合同終止協(xié)議書》以及原、被告之間的《房屋租賃合同》于2018年1月3日同一天簽訂。由此可知，原、被告建立房屋租賃合同關系的背景系原告與第三人之間存在《轉讓協(xié)議》，正是基于該《轉讓協(xié)議》，原、被告才建立了房屋租賃合同關系。故有別于一般的房屋租賃合同，訟爭房屋并非在出租人即被告的控制之下，被告無須實際履行房屋交付的行為，而是直接由第三人將房屋交付給原告。與此相應，原告與第三人之間的《轉讓協(xié)議》對第三人的搬離房屋義務進行了相應約定，而原、被告之間的《房屋租賃合同》對于被告的交付房屋義務并無約定?，F(xiàn)原告認可第三人已于2018年1月16日將房屋鑰匙交付給原告，故應視為原告已接受訟爭房屋。
　　至于案外人閆春寶未能搬離導致第三人對原告違約，此系原告與第三人之間的爭議。原告在與第三人簽訂《轉讓協(xié)議》時，應明知訟爭房屋的使用現(xiàn)狀，在第三人并未實際搬離并向原告整體交付訟爭房屋的情況下，原、被告即已簽訂《房屋租賃合同》，可反映訟爭房屋能夠交付成功的風險與被告無關，不應由被告承擔訟爭房屋無法整體交付給原告的風險責任。綜上，被告已將訟爭房屋交付給了原告，在原告實際返還訟爭房屋之前，應當支付相應房屋占有使用費。
　　關于爭議焦點二，本院認為，一方面，原告稱已將房屋鑰匙丟給第三人，第三人予以否認。在原告未提供充分證據(jù)予以證明的情況下，應由原告自行承擔舉證不利的訴訟后果，本院無法認定原告已將房屋鑰匙返還給了第三人。另一方面，原告亦未將訟爭房屋返還給被告，在被告委托律師發(fā)函催討返還房屋后，原告仍拒不向被告返還房屋，不利后果應由原告承擔。因本院難以認定原告已履行了返還房屋義務，故在被告自行收回房屋之前，原告應當向被告支付相應的房屋占有使用費。雖然原、被告簽訂過《解除合同協(xié)議》，但是該解除協(xié)議并未明確原告已經(jīng)將訟爭房屋返還給原告。故對于原告要求返還14.5萬元的訴訟請求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告周麗某的訴訟請求。
　　案件受理費3,362元，由原告周麗某負擔(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊??名

書記員：方美玲