原告(反訴被告):周某某,男,漢族,個體業(yè)主,住望奎縣。委托訴訟代理人:杜紹靜,黑龍江興望律師事務所律師。被告(反訴原告):方金某,男,漢族,個體業(yè)主,住望奎縣。委托訴訟代理人:王曉輝,黑龍江孟繁旭律師事務所律師。
周某某向本院提出訴訟請求:1.要求解除被告與望奎鎮(zhèn)衣萬家服裝購物商場簽訂的賣場租賃合同;2.要求被告10日內從富柳服裝超市遷出;3.要求被告給付2016年10個月租賃費30萬元。事實和理由:2015年11月6日原告自望奎縣宇涵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱宇涵公司)處購買其坐落于望奎縣中央大街聯(lián)通佳苑小區(qū)的商服樓。合同約定自2016年1月1日起此商場產(chǎn)權及租金歸原告收繳。在此之前,宇涵公司已將該商場租給白會來。白會來在此經(jīng)營望奎鎮(zhèn)衣萬家購物超市,并將商場負一層及四樓轉租給被告方金某。在原告對此商場行使管理權和使用權后,因白會來違約,原告曾起訴白會來要求解除房屋租賃合同以及給付租金等事項。望奎法院于2016年6月22日作出(2016)黑1221民初615號民事判決,解除白會來與宇涵公司房屋租賃合同。在原告對此商場擁有所有權后,便與被告協(xié)商房屋租賃事宜,但被告拒絕協(xié)商。因被告使用原告房屋10個月未付租金,依據(jù)被告與白會來約定的租金價格,請求法院保護原告的訴訟請求。方金某辯稱,同意原告第一項和第二項訴訟請求,不同意第三項請求。因為方金某的租金都已交齊,并且其還有合同。方金某向本院提出反訴請求:1.同意反訴被告終止賣場租賃合同請求。2.要求反訴被告賠償下列各項費用共計303800元:(1)停業(yè)損失:從2016年3月20日至4月20日止共31天,每天損失8000元(榮榮家具店每天5000元、居然家具店每天3000元),計248000元;(2)貨物貶值損失:31天,每天1800元(榮榮家具店每天1000元、居然家具店每天800元),計55800元。反訴的事實和理由:白會來系望奎鎮(zhèn)衣萬家服裝購物店業(yè)主。2014年11月10日反訴原告與白會來簽訂了賣場租賃合同,租賃衣萬家商場四樓經(jīng)營榮榮家具店,每年租金24萬元,租期三年。反訴原告已交付了二年租金。2015年6月1日反訴原告與白會來簽訂了賣場租賃合同,租賃衣萬家商場負一層經(jīng)營居然家具店,每年租金10萬元,租期三年。反訴原告已交付了一年租金。反訴被告系衣萬家商場房屋所有人與白會來有房屋租賃合同,已將該房屋一至四樓及負一層租給白會來。2016年3月20日反訴被告以白會來拖欠房屋租金為由,在沒有通知反訴原告的情況下,私自將反訴原告租用的上述兩處房屋上鎖,致使兩處商場無法正常營業(yè),給反訴原告造成巨大損失。周某某對方金某的反訴辯稱:第一,從反訴中可以確認周某某是望奎鎮(zhèn)衣萬家商場所有權人,所以說周某某具有主體資格。第二,本訴是房屋租賃合同糾紛,反訴是侵權糾紛,不是同一訴訟法律關系,不能合并審理,故請求駁回起訴。第三,反訴的事實和理由不能成立。方金某無證據(jù)證實造成停業(yè)的侵權人是誰,周某某并未給其停業(yè)。方金某也沒有證據(jù)證實其損失數(shù)額的由來及其正常營業(yè)期間依法納稅的憑證。第四,依據(jù)方金某在2016年4月21日向望奎法院起訴要求白會來和周某某賠償其損失之訴看,其在同月27日以其與白會來就所訴損失事宜達成和解為由申請撤訴,其已經(jīng)得到賠償,不能重復起訴。綜上,請求法院依據(jù)事實和法律駁回其反訴。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)質證。周某某向法庭出示如下證據(jù):1.房屋買賣合同。合同載明:2015年11月6日周某某與宇涵房公司簽訂該合同,宇涵公司將坐落于望奎縣中央大街北側網(wǎng)通佳苑小區(qū)的衣萬家商場賣給周某某。自2015年11月6日起此商場產(chǎn)權歸周某某所有,自2016年1月1日起此商場租金歸周某某收繳。2.(2016)黑1221民初615號民事判決書。載明:2016年1月至3月,白會來一直使用該商場但未向周某某交付租金。周某某于2016年4月起訴白會來要求解除房屋租賃合同,本院于2016年6月22日作出該判決,解除白會來與宇涵公司的房屋租賃合同。該判決已經(jīng)生效。3.兩份方金某與衣萬家賣場的租賃合同。欲證實:租期為三年,負一層租金每年10萬元,四層租金每年24萬元。方金某對周某某出示的證據(jù)質證意見如下:對證據(jù)1無法判斷其真實性,對證據(jù)2的真實性無異議,但以上兩份證據(jù)不能證實周某某就是房屋所有權人。對證據(jù)3無異議。方金某向法庭出示如下證據(jù):1.宇涵公司與白會來的房屋租賃合同。欲證實:白會來租賃宇涵公司房屋負一層至四層,期限五年,并有轉租權。2.兩份方金某與衣萬家賣場的租賃合同。欲證實:方金某使用該賣場的合法性。3.2014年11月10日衣萬家購物店出具的收取四樓房租費24萬元的收據(jù)。欲證實:2014年11月至2015年11月的房租費已交。4.2015年11月7日和11月23日白某出具的兩張收據(jù)。欲證實:2015年11月至2016年11月衣萬家四樓家具城租金24萬元已交。5.2015年4月20日戶名為白某的存款金額10萬元的建行存款憑條。欲證實:2015年6月1日至2016年5月31日衣萬家負一層家具城租金已交。6.證人白某證實:白某受雇于白會來在望奎鎮(zhèn)衣萬家購物店做管理工作。方金某于2015年6月交給衣萬家負一層租金10萬元,于同年11月交給衣萬家四樓租金24萬元。2016年3月20日,望奎陽光熱力公司??偨?jīng)理帶領六七個人來到商場,用他們的鎖將商場大門鎖上。方金某裝修家具店的費用不清楚。該商場在關停一個月后租給李穎杰了。7.通過微信傳來的兩份白會來收取方金某租金的收條打印件。欲證實:白會來已經(jīng)向方金某收取了2015年11月至2016年11月衣萬家四樓家具城租金和2015年6月1日至2016年6月1日衣萬家負一層家具城租金。8.照片第1頁。欲證實:衣萬家商場在3月20日被周某某指使的牛總經(jīng)理鎖上了。9.照片第2頁至14頁。欲證實:周某某從2016年3月20日開始一直在實施侵權行為,一直鎖到2016年4月25日。10.視頻資料U盤。欲證實:周某某指使??側シ庖氯f家購物店的門,以后每幾天來一次。時間是從3月20多號到4月都有。11.照片第17頁和通知的擴大版。欲證實:周某某對方金某的租賃物實施了侵權行為,并將租賃物以封條形式查封,且在門口張貼通知,告知白會來與其聯(lián)系。12.方金某還提交下列證據(jù):銷售收據(jù)33頁及砍價會訂單復印件,2016年2月銷售明細,2016年2月負一層全友家具銷售單據(jù),庫存圖片2張、全友賣場樣品統(tǒng)計單、四樓賣場產(chǎn)品明細及庫存產(chǎn)品表。周某某對方金某出示的證據(jù)質證意見如下:對證據(jù)1、2、3均無異議。對證據(jù)4兩張收據(jù)均有異議,11月7日那張據(jù)不知道白某在本案中的身份,此據(jù)不能證實是誰收取方金某的租金。11月23日那張據(jù)是衣萬家百貨店出具的,而合同是與衣萬家服裝購物店簽的,不能證明是衣萬家服裝購物店收的租金。此據(jù)與本案無關聯(lián)。對證據(jù)5有異議,單從此存款憑條不能證實是衣萬家服裝購物店收的租金。對證據(jù)6有異議,第一,沒有證據(jù)證實白某是衣萬家服裝購物店的管理者;第二,白某陳述的交付租金的方式與方金某的陳述不一致,內容不真實。對證據(jù)7的真實性、合法性、關聯(lián)性均有異議,要求方金某將白會來帶到法庭。對證據(jù)8和證據(jù)9的真實性、合法性、關聯(lián)性均有異議,從這些照片均看不出方金某想要證實的內容。對證據(jù)10有異議,視頻中的畫面和反訴原告方金某想要證實的問題沒有關聯(lián)性,畫面中沒有反訴被告周某某的身影,也沒有任何時間顯示。同時對該視頻的真實性、合法性有異議。對證據(jù)11有異議,此通知只是告知白會來5日內來商場協(xié)商房屋租賃事宜,不能證實反訴被告對反訴原告有侵權行為。證據(jù)12所有證據(jù)均為復印件,對其真實性、合法性、關聯(lián)性均有異議,均無法證實方金某所謂的停業(yè)損失和貨物貶值損失。本院依當事人的申請調取如下證據(jù):1.(2016)黑1221民初630號民事裁定書。載明:方金某與白會來、周某某房屋租賃合同糾紛一案,方金某與白會來、周某某已自行和解,準予方金某撤回起訴。2.撤訴申請書。載明:方金某與白會來、周某某房屋租賃合同糾紛一案,方金某于2016年4月28日以其與白會來達成和解為由申請撤訴。雙方當事人對本院調取的證據(jù)質證意見如下:周某某對上述證據(jù)1、2的質證意見是:第一,該裁定書和撤訴申請書能夠證實方金某與白會來已達成和解協(xié)議,方金某已得到賠償;第二,依據(jù)該裁定書,應當駁回方金某的反訴。方金某對周某某關于裁定書和撤訴申請書能夠證明的問題有異議,根據(jù)這兩份證據(jù)并不能證明方金某已得到賠償。綜上,本院對上述證據(jù)認證意見如下:對周某某提交的證據(jù)1買賣合同已經(jīng)通過(2016)黑1221民初615號民事判決書予以確認,故本院予以采信。對周某某提交的證據(jù)2、3,因方金某無異議,故本院予以采信。對方金某提交的證據(jù)1至證據(jù)5,因其符合證據(jù)的客觀性、真實性、關聯(lián)性,故本院予以采信。對證據(jù)6白某證言中關于方金某已經(jīng)交納房屋租賃費的部分予以采信,對證言中其它部分因沒有其它證據(jù)予以佐證,故本院不予采信。對證據(jù)7的真實性有異議,故本院不予采信。對證據(jù)8到證據(jù)10的真實性和關聯(lián)性均有異議,故本院不予采信。證據(jù)11是向特定人白會來發(fā)出的通知,不能證明侵權事實成立,故本院不予采信。證據(jù)12均系方金某自己制定的表格、明細,沒有其它證據(jù)佐證,其真實性有異議,故本院不予采信。對本院調取的(2016)黑1221民初630號民事裁定書和撤訴申請書,因該案已經(jīng)生效,故本院對這兩份證據(jù)予以采信。本院經(jīng)審理認定事實如下:2013年10月20日白會來與宇涵公司簽訂房屋租賃合同,約定將宇涵公司所有的位于望奎縣中央大街北側188號(聯(lián)通公司隔壁)四層樓房租給白會來,租期五年,第一年租金230萬元,第二年開始每年租金遞增10萬元。白會來利用上述房屋經(jīng)營望奎鎮(zhèn)衣萬家服裝購物店,其是業(yè)主。2014年和2015年租金其已交付給宇涵公司。2014年11月10日白會來將衣萬家購物店四樓轉租給方金某經(jīng)營榮榮家具店,并簽訂了賣場租賃合同,約定每年租金24萬元,租期自2014年11月30日至2017年11月29日共三年。方金某于2015年11月23日交給衣萬家購物店2015年11月30日至2016年11月29日租金24萬元。2015年6月1日白會來將衣萬家購物店負一層轉租給方金某經(jīng)營居然家具店,并簽訂了賣場租賃合同,約定每年租金10萬元,租期自2015年6月1日至2018年5月31日共三年。方金某于2015年4月20日交給衣萬家購物店2015年6月1日至2016年5月31日租金10萬元。2015年11月6日周某某與宇涵公司簽訂房屋買賣合同,宇涵公司將坐落于望奎縣中央大街北側網(wǎng)通佳苑小區(qū)的衣萬家商場賣給周某某。合同約定自2015年11月6日起此商場產(chǎn)權歸周某某所有,自2016年1月1日起此商場租金歸周某某收繳。2016年1月至3月,白會來一直使用該商場但未向周某某交付租金。周某某曾于2016年4月起訴白會來要求解除房屋租賃合同,本院于2016年6月22日作出(2016)黑1221民初615號民事判決,解除白會來與宇涵公司房屋租賃合同。在周某某對此商場擁有管理權后,與方金某協(xié)商房屋租賃事宜未果,于是起訴要求方金某給付2016年10個月租賃費30萬元。方金某曾于2016年4月21日向本院起訴,訴稱2016年3月20日周某某以白會來拖欠房租為由,私自將其租用的衣萬家四樓和負一層的兩個家具店上鎖,致使其無法營業(yè)31天,故要求白會來、周某某共同賠償其經(jīng)濟損失39萬余元。后來其于同年4月28日以其與白會來達成和解為由申請撤訴。本院于同日作出(2016)黑1221民初630號民事裁定準予其撤訴,并于同日將民事裁定書送達方金某簽收。方金某于2016年11月11日又以上述理由向本院提起反訴,要求周某某賠償其損失。方金某于同年11月末自行從上述租賃的商場中全部搬出。本案爭議的問題如下:1.周某某要求方金某給付30萬元房租費的請求應否支持?望奎鎮(zhèn)衣萬家購物店將其承租宇涵公司房屋的四樓和負一層轉租給方金某的合同合法、有效,那么方金某依據(jù)合同將四樓的租金交至2016年11月29日、將負一層的租金交至2016年5月31日的行為合法,故周某某要求方金某再向其支付在此期間的租賃費的請求不能支持。但是自此期間之后的租金,方金某應向周某某支付。方金某于2016年11月末從其租賃的房屋中搬出,故方金某應向周某某支付從2016年6月至11月共計6個月負一層的租金5萬元。2.周某某是否實施了將方金某租用的上述兩處房屋上鎖的侵權行為?方金某申請的證人白某僅證實陽光熱力公司的??値藢⒁氯f家的大門上鎖,沒有證據(jù)證實??偟男袨槭鞘苤苣衬持甘?;其提供的視頻資料和照片均不能證實周某某將其租用衣萬家的房屋上鎖,而且周某某對此予以否認,故本院對方金某訴稱的周某某將其租用房屋上鎖的事實不予確認。3.關于反訴能否與本訴合并審理的問題?周某某對此提出異議,認為反訴與本訴不是同一法律關系,不能合并審理。本院認為,雖然反訴是侵權之訴,但是其是基于租賃合同產(chǎn)生的,故可以合并審理。
原告周某某與被告方金某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2016年10月24日立案后,被告方金某于同年11月11日以本訴原告周某某為反訴被告提起反訴。本院依法適用簡易程序,公開開庭進行了合并審理。原告周某某的委托訴訟代理人杜紹靜、被告方金某及其委托訴訟代理人王曉輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本院認為,原告周某某與宇涵公司簽訂買賣合同后,依據(jù)該合同其取得了從2016年1月1日起收取望奎鎮(zhèn)衣萬家商場租金的權利。被告方金某依據(jù)與望奎鎮(zhèn)衣萬家簽訂的租賃合同,于2015年交給衣萬家的租金符合法律規(guī)定,應受法律保護。綜上所述,對于原告周某某要求解除被告方金某與望奎鎮(zhèn)衣萬家服裝購物商場租賃合同的請求和要求被告10日內從富柳服裝超市遷出的請求,因方金某同意該兩項請求并已經(jīng)從該超市自行搬出,糾紛已經(jīng)解決,故本院對此不予審理。對于原告周某某要求被告給付2016年10個月租賃費30萬元的請求,本院對于其中負一層2016年6月至11月共計6個月的租金5萬元的請求予以支持,其余25萬元不予支持。對于反訴原告方金某要求反訴被告周某某賠償損失的請求,因其起訴周某某侵權事實的證據(jù)不足,故本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四第一款、第二百二十四條、第二百二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條、第六十四第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第二百三十三條的規(guī)定,判決如下:
一、被告方金某于本判決生效后十日內給付原告周某某房屋租賃費5萬元;二、駁回反訴原告方金某的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費2900元,由被告方金某負擔525元,由原告周某某負擔2375元。反訴案件受理費2929元,由反訴原告方金某負擔。如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。
審判員 楊長龍
書記員:張麗輝
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