原告吳魁，男。
委托代理人毛良燕，湖北普濟律師事務所律師。
被告劉某某，男。
委托代理人汪洋，湖北七君律師事務所律師。

原告吳魁訴被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年9月11日受理后，由審判員李祖旺適用簡易程序，于2013年10月29日公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人毛良燕，被告的委托代理人汪洋到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，2013年5月6日，原被告簽訂《房屋買賣合同》，該合同第一條規(guī)定：被告將座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30號1棟3單元302室房屋一套［房屋所有權證編號：西陵區(qū)葛字第0359413號，面積76.88平方米］出售給原告。該房屋總價款360000元整。該合同第三條“付款方式”規(guī)定：房屋價款分三次付清，原告于合同簽訂當日須向被告支付首付款100000元；第二次付款60000元，在2013年7月1日支付；余款200000元在被告交房之日支付。該合同第四條第2項規(guī)定：原告第二次付款前被告必須提供房產證、土地證、身份證、戶口簿、婚姻證明、房屋出售承諾書等原件及復印件作為原告在銀行貸款的憑證；該條第3項同時規(guī)定，如遇被告因房產證、土地證兩證不能按時提供給原告（第二次付款之前），導致雙方無法履行合同義務或者毀約的，被告按原告所付房屋金額的雙倍賠償違約金給原告。在合同簽訂的當日，原告向被告支付100000元首付款，被告向原告出具了收到100000元購房款的收條。在原告于2013年7月1日支付第二次購房款60000元時，被告卻未能向原告提供房產證、土地證等在銀行貸款的憑證，從而導致原告無法實現(xiàn)房屋買賣合同的目的，即被告已構成根本性違約。原告要求被告退還購房款，并要求被告按自己的承諾承擔責任，被告總是以各種理由予以推諉。請求判令：1、依法解除原被告簽訂的房屋買賣合同；2、被告立即返還原告購房款100000元；3、被告賠償原告違約金30000元；4、判令被告承擔本案訴訟費用。
被告辯稱，原告的訴訟請求不能成立。其理由是：1、解除原被告簽訂的《房屋買賣合同》，原告沒有依法履行催告權；2、被告返還原告購房款100000元沒有依據(jù)，因合同沒有解除，返還購房款也就不能成立；3、賠償原告違約金30000元沒有依據(jù)，也沒有損失的發(fā)生，且原告沒有在簽訂合同當日支付購房款，違約在先。4、原告明知被告的房屋已經(jīng)抵押銀行，相反與原告簽訂房屋買賣合同，違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國擔保法》第49條之規(guī)定，應為無效合同。
經(jīng)審理查明，2013年5月6日，原被告簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》合同約定：被告將其座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30-1號（六公司23號樓）1棟3單元第三層302室房屋［房屋所有權證編號：西陵區(qū)葛字第0359413號，面積76.88平方米］出售給原告；所售房屋總金額360000元整；房屋價款分三次付清，原告于合同簽訂當日內向被告支付首付款100000元，同時被告開具收款收據(jù)作為有效的法律依據(jù)；2013年7月1日付款60000元，余款200000元在被告交房日支付；原告第二次付款前被告必須提供房產證、土地證、身份證、戶口簿、婚姻證明或者單身證明、房屋出售承諾書等原件及復印件作為原告在銀行貸款的憑證；如遇被告因房產證、土地證兩證不能按時提供給原告（原告第二次付款之前），導致雙方無法履行合同義務或者毀約的，被告按原告所付房屋金額的雙倍賠償違約金給原告。合同簽訂后的第二天，原告向被告支付首付款100000元，被告于同日向原告出具收到100000元購房款的收條。原告在2013年7月1日支付購房款60000元時，被告未能依合同約定向原告提供房產證、土地證等在銀行貸款的憑證。此時，原告才得知被告在與原告簽訂合同之前，已將房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司三峽東湖支行。由于被告在合同約定的期限屆滿之前尚未還清銀行的貸款，導致合同無法履行。2013年6月30日，被告向原告出具了欠條一份，該欠條內容為：今欠到吳魁購房款總共壹拾貳萬元整（其中壹拾萬整已打收據(jù)，貳萬元為違約金），本人劉某某承諾，定于2013年7月15日之前一次性退還給吳魁購房總價款壹拾貳萬元整；吳魁收到退房款后原購房合同自動失效，合同終止。由于被告拒絕按欠條承諾的期限給付原告購房款100000元及20000元的違約金，原告遂向本院起訴。
上述事實，有《房屋買賣合同協(xié)議書》、收條、欠條、房屋他項權證及開庭筆錄在卷佐證，事實清楚，足以認定。

本院認為，一、原告與被告簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》系雙方當事人的真實意思表示，內容并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，應受法律保護。其理由：首先是《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同屬無效合同；根據(jù)［最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）］第十四條規(guī)定：法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定。所謂效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。其次是《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效。雙方簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》作為訟爭房屋所有權轉讓的原因行為，是一種債權形成行為，并非該房屋所有權轉讓的物權變動行為。相關法律關于未經(jīng)通知抵押權人而導致物權轉讓行為無效的規(guī)定，其效力不應及于物權變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同約定中完善物權轉讓的條件，使其轉讓行為符合法律規(guī)定。但被告并未主動完善物權轉讓的條件。綜上，原、被告簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》未違反法律強制性規(guī)定，應為有效合同。二、原告在合同簽訂的次日支付購房款100000元，被告出具收據(jù)的行為是對原告遲延一天付款的認可，原告不構成根本性違約。三、被告在2013年6月30日出具欠條的承諾，應視為對合同解除和向原告支付違約金的承諾，該承諾也得到了原告的認可，不存在需要原告再行履行解除合同的催告權。被告承諾支付20000元違約金的行為是自愿給予對原告的一種經(jīng)濟補償，現(xiàn)被告反悔，有違公平和誠實信用原則，被告在欠條中的承諾應視為對《房屋買賣合同協(xié)議書》的修改、補充、完善，屬于有效行為，承諾內容應當全面予以履行。四、被告在合同約定的期限屆滿前仍未履行消滅抵押權的義務，致使原告不能實現(xiàn)合同之目的，被告已構成根本性違約。五、被告在庭審中只抗辯合同無效，在法庭釋明是否要求調低違約金后，被告仍然沒有就原告主張30000元的違約金提出抗辯要求調低；雖然原告沒有按合同約定要求被告按已付房款金額的雙倍支付違約金，主動降低只主張30000元的違約金，但該違約金仍然明顯過高；本院結合雙方的違約責任，以及造成的危害結果等因素，依照公平、誠實信用原則，綜合酌情支持被告欠條中承諾認可的20000元違約金。綜上，原告的訴訟請求本院予以部分支持，被告的抗辯理由因依據(jù)不足本院不予采信。依照《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第九十四條第（四）項、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款、［最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）］第十四條、第二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告吳魁與被告劉某某2013年5月6日簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》。
二、被告劉某某于本判決生效之日起十日內返還原告吳魁購房款100000元。
三、被告劉某某于本判決生效之日起十日內向原告吳魁支付違約金20000元。
四、駁回原告吳魁的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1450元、保全費1170元，合計2620元，由被告劉某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 李祖旺

書記員： 郭露