原告(反訴被告)：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省潁上縣慎城鎮(zhèn)城市。
　　委托訴訟代理人：周貝昕，上海豐進立和律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海御世源餐飲管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：湯鳳梅，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張?zhí)m，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：李春光，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　第三人：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仁合商業(yè)管理分公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　負責(zé)人：楊朝偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蔡國強，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱柳，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李金寶，董事長。
　　委托訴訟代理人：蔡國強，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱柳，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某某與被告上海御世源餐飲管理有限公司(以下簡稱御世源公司)、第三人上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仁合商業(yè)管理分公司(以下簡稱新華聯(lián)仁合分公司)、第三人上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新華聯(lián)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月3日立案后，依法適用簡易程序，并于2018年8月15日公開開庭進行了審理。原告吳某某及委托訴訟代理人周貝昕，被告御世源公司委托訴訟代理人張?zhí)m、李春光，第三人新華聯(lián)仁合分公司與第三人新華聯(lián)公司共同委托訴訟代理人蔡國強、朱柳到庭參加訴訟。訴訟中，被告御世源公司向本院提起反訴，本院受理后依法與本訴合并審理，并于2019年2月15日公開開庭進行了審理。原告吳某某及委托訴訟代理人周貝昕，被告御世源公司委托訴訟代理人張?zhí)m，第三人新華聯(lián)仁合分公司與第三人新華聯(lián)公司共同委托訴訟代理人蔡國強、朱柳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某某向本院提出本訴訴訟請求：
　　1、判決確認原、被告于2016年11月3日簽訂的《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》于2017年9月16日解除；
　　2、判令被告退還原告已支付的租金人民幣(以下幣種同)73,800元；
　　3、判令被告退還原告已支付的物業(yè)費39,000元；
　　4、判令被告退還原告已支付的裝修管理費6,875元；
　　5、判令被告雙倍退還原告支付的保證金200,000元；
　　6、判令被告賠償原告裝修損失282,277元；
　　7、判令被告賠償原告營業(yè)家具損失40,000元；
　　8、判令被告賠償原告廚房設(shè)備及廚房滅火設(shè)備損失151,800元；
　　9、判令被告賠償原告廣告素材設(shè)計及制作費損失65,000元；
　　10、判令被告賠償原告環(huán)評代辦費損失3,000元；
　　11、判令被告賠償原告員工宿舍租金、押金、物業(yè)費損失66,200元；
　　12、判令被告賠償原告廚房用具損失42,200元；
　　13、判令被告賠償原告消防設(shè)計圖損失4,000元；
　　14、判令被告賠償原告鑒定費損失17,100元。
　　本訴的事實與理由：2016年11月3日,原告與被告簽訂《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》,合同約定：被告作為出租方,將位于上海市閔行區(qū)申濱路XXX號上海新華聯(lián)購物中心LG2層18-03鋪位的計租區(qū)域(以下簡稱系爭租賃商鋪)出租給原告使用，租賃用途為經(jīng)營餐飲;計租面積為260平方米;租賃期限為5+3個租約年;進場日為2016年11月1日;計租日為2016年11月19日;履約保證金為10萬元;裝修管理費為6,875元;物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為50元/月/平方米;租金計算及支付方式有具體約定標(biāo)準(zhǔn)。2016年11月2日,原告進場裝修,購置了大量餐飲服務(wù)設(shè)施及用具、招聘了員工，并按約交納了履約保證金、租金、裝修管理費、物業(yè)服務(wù)費等費用。2016年11月19日,原告按照合同約定開業(yè)。然而,由于被告始終無法提供租賃場所產(chǎn)證等原因,致使原告遲遲無法辦理食品衛(wèi)生許可證、餐飲服務(wù)許可證、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營餐飲必須具備的證照。原告曾多次詢問被告原因,被告才答復(fù)系因賃場所未通過相關(guān)部門的驗收、無合法的產(chǎn)權(quán)證明。2017年3月23日,因租賃場所無產(chǎn)權(quán)證不能辦理營業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證及餐飲服務(wù)許可證,上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局要求原告停止經(jīng)營活動。截至本案起訴之日,被告依然無法向原告提供租賃場所的合法產(chǎn)權(quán)證明以辦理相關(guān)證照重新經(jīng)營。原告認為，系被告的違約行為致使其遭受損失。遂涉訟。
　　被告針對本訴辯稱，本案的實際情況是：被告將系爭租賃商鋪出租給案外人戴某，戴某再加價出租給原告；雖然原、被告存在租賃合同，但被告與原告之間不存在租賃合同關(guān)系，因為被告與戴某之間也簽訂了租賃合同；被告未收到原告發(fā)送的解除函，故不同意解除合同；合同履行過程中，被告愿意配合原告辦理相應(yīng)的證照，但同時也需要第三人的配合；第三人能否提供相應(yīng)的材料供原告辦理證照以及原告是否存在消極辦理的情況，被告不清楚；原、被告簽訂租賃合同后，被告從戴某處共收取錢款163,000元(其中，保證金50,000元、租金38,500元、物業(yè)費16,500元、被告墊付的裝修款58,000元)，故不同意原告的訴請2、訴請3；原告支付的裝修管理費，系被告代第三人收取，故不屬于返還的范圍；被告收取了戴某支付的保證金5萬元，未收到原告支付的保證金；不認可原告訴請主張的第6、7、9、12、13項的金額；不認可原告的訴請10、11；原告履行租賃合同中如果受到損失，應(yīng)由戴某承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　第三人新華聯(lián)仁合公司、新華聯(lián)公司針對本訴共同述稱，被告陳述其將系爭租賃商鋪出租給戴某，由戴某轉(zhuǎn)租給原告的陳述是可信的；系爭租賃商鋪并非由于第三人原因?qū)е聼o法辦理大產(chǎn)證，主要原因是政府政策實質(zhì)性的變化導(dǎo)致第三人申請辦理大產(chǎn)證流程長，且即使無大產(chǎn)證，也可以辦理食品經(jīng)營許可證，不影響原告的合法經(jīng)營。對于原告的訴訟請求，第三人認為，原告已實際使用系爭租賃商鋪，亦有營業(yè)收入，故原告應(yīng)當(dāng)支付租金；即使合同解除，原告亦應(yīng)支付租金、房屋使用費。至于裝修、營業(yè)家具、廚房用具等損失，第三人認為可移動部分不應(yīng)當(dāng)由出租方賠償，裝修中的固定部分應(yīng)對殘值進行評估后根據(jù)過錯責(zé)任劃分予以賠償。
　　另被告御世源公司向本院提出反訴請求：
　　1、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)以33,800元/月為標(biāo)準(zhǔn)計算的自2017年1月19日起至實際歸還商鋪之日止的租金(扣減原告已付租金73,800元)；
　　2、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)兩個月免租期租金67,600元；
　　3、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)以13,000元/月為標(biāo)準(zhǔn)計算的自2017年2月19日起至實際歸還商鋪之日止的物業(yè)費；
　　4、判令原告(反訴被告)結(jié)清至實際交房之日止的水費、電費、燃氣費；
　　5、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)租金遲延付款違約金(計算方式：每季租金101,400元應(yīng)在上一季度末月25日前支付，2017年1月19日至2017年4月18日的租金應(yīng)在2017年1月25日前支付，故應(yīng)以101,400元為基數(shù)、以日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)計算自2017年1月26日起至實際支付之日止；以101,400元為基數(shù)、以日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)計算自2017年4月26日起至實際支付之日止，之后的依此類推)；
　　6、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)物業(yè)費遲延付款違約金(計算方式：每季物業(yè)費39,000元應(yīng)在上一季度末月25日前支付，2017年2月19日至2017年5月18日的物業(yè)費應(yīng)在2017年2月25日前支付，故應(yīng)以39,000元為基數(shù)、以日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)計算自2017年2月26日起至實際支付之日止；以39,000元為基數(shù)、以日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)計算自2017年5月26日起至實際支付之日止，之后的依此類推)。
　　反訴的事實及理由：2016年11月3日，原、被告簽訂《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》，合同約定：被告(反訴原告)將系爭租賃商鋪出租給原告(反訴被告)，租賃用途為餐飲經(jīng)營，租賃年限為5+3個租約年，計租日為2016年11月19日，免租期三個月；合同還約定了租金及物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。合同簽訂后，原告(反訴被告)僅向被告(反訴原告)指定的收款人支付租金73,800元、物業(yè)費39,000元，之后未向被告(反訴原告)繳納租金及物業(yè)費等費用。被告(反訴原告)認為，原告(反訴被告)的行為顯已違約。故提出上述反訴請求。
　　原告(反訴被告)針對反訴辯稱，雙方的租賃合同已于2017年9月16日解除，故原告(反訴被告)無需再支付租金及物業(yè)費；且由于第三人的原因，原告(反訴被告)無法辦理相關(guān)證照，被告(反訴原告)繼續(xù)要求原告(反訴被告)支付租金不合理；被告(反訴原告)應(yīng)承擔(dān)由其自身違約行為導(dǎo)致的租金及物業(yè)費損失；租賃合同約定了免租期，原告(反訴被告)無違約行為，無需支付免租期租金；原告(反訴被告)不存在拖欠水、電、燃氣費的行為。
　　第三人新華聯(lián)仁合公司、新華聯(lián)公司針對反訴共同述稱，同意被告(反訴原告)的反訴訴訟請求；第三人未作過免租期承諾；如果法院認定原、被告間的租賃合同真實有效，原告(反訴被告)應(yīng)當(dāng)支付租金、物業(yè)費及水、電、燃氣費等相關(guān)費用。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年10月25日，御世源公司(乙方、承租方)與新華聯(lián)仁合公司(甲方、出租方)簽訂《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18商鋪的租賃合同》一份，合同約定：甲方同意在商業(yè)廣場建設(shè)完成后將其位于餐飲區(qū)域LG2層的18-01、18-02、18-03、18-04、18-05鋪位(統(tǒng)稱LG2-18商鋪)的區(qū)域出租給乙方使用；甲方應(yīng)向乙方及乙方轉(zhuǎn)租或合作的商戶提供為申請辦理商業(yè)經(jīng)營證照所必要的文件，甲方應(yīng)對乙方及乙方轉(zhuǎn)租或合作的商戶辦理經(jīng)營、設(shè)計、裝修所需的或可能發(fā)生的環(huán)保、通訊、消防、衛(wèi)生及其國家規(guī)定的申請報批手續(xù)給予必要的協(xié)助。
　　2016年11月3日，吳某某(乙方、承租方)與御世源公司(甲方、出租方)簽訂《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》一份，合同約定：甲方是總部位于上海的餐飲管理公司,甲方已經(jīng)與新華聯(lián)仁合分公司簽訂了關(guān)于上海新華聯(lián)購物中心LG2層18、19號鋪位的租賃合同，依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第18條,新華聯(lián)仁合分公司同意本合同甲方有權(quán)對所租賃的商鋪進行任何形式的轉(zhuǎn)租、分租、合作經(jīng)營或聯(lián)營。甲方同意將其在上海新華聯(lián)購物中心租賃的位于LG2層18-03鋪位出租給乙方使用。2.1租賃用途為經(jīng)營餐飲；2.2乙方應(yīng)在租賃場所統(tǒng)一以徽鄉(xiāng)煲作為品牌對外持續(xù)營業(yè)；2.3甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求乙方在開業(yè)前出示與上述品牌、商號及經(jīng)營商品商標(biāo)有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、注冊證書、授權(quán)經(jīng)營證明等文件;如乙方經(jīng)營餐飲,則還應(yīng)提供衛(wèi)生許可證、員工健康證等,乙方不得拒絕或拖延提供；乙方若未能在開業(yè)前提供合法有效的文件,甲方有權(quán)解除本合同,由乙方承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任；3.1租賃期限為5+3個租約年,自計租日起算；3.2本項目新華聯(lián)購物中心的開業(yè)日即本合同甲乙雙方約定的計租日，即2016年11月19日；4.1雙方約定,本合同項下的進場日為2016年11月1日；5.2從進場日至開業(yè)日前一日為免租裝修期，在免租裝修期內(nèi),乙方無需承擔(dān)租金,但是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修管理費,以及該房屋發(fā)生的水、電、燃氣、熱力能源費等費用；5.3甲方為支持乙方經(jīng)營發(fā)展,甲方分三年給予乙方一共三個月的經(jīng)營免租期，免租期分別在第一個租賃年度的第一、第二個計租月(2016年11月19日至2017年1月19日)執(zhí)行免租期，第二個租賃年底的第一個計租月(2017年11月19日至12月19日)，免租期內(nèi)乙方正常向甲方繳納物業(yè)服務(wù)費(含空調(diào)費),如乙方因自身原因未能完成整個租賃周期,則免租期內(nèi)已經(jīng)減免的租金應(yīng)當(dāng)交付甲方；5.4本合同項下之開業(yè)日業(yè)主方暫定為2016年11月19日;6.1乙方應(yīng)自計租日起向甲方交納租賃場所租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)，物業(yè)費(含空調(diào)費)13,750元/月，第1年、第2年租金33,800元/月，第3年租金35,490元/月，第4年租金37,258元/月；6.3租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)以一個季度(三個月)為一個繳租期；6.3.1首付租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)應(yīng)于本合同簽訂后五個工作日內(nèi)支付,甲方在收到該筆款項后方有義務(wù)向乙方交付該房屋；如果計租日不是該月第一天,則計租日當(dāng)月的租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)按實際天數(shù)計算；6.3.2此后乙方應(yīng)當(dāng)在每個繳租期最后一個月的25日前(遇法定節(jié)假日延遲至節(jié)假日后第一個工作日)向甲方一次性足額支付下個繳租期租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)；6.4甲乙雙方同意,甲方指定戴某個人賬戶為乙方繳納租金及物業(yè)費(含空調(diào)費)的專用賬戶,租賃期間,賬戶不可變更，開戶名：戴某，開戶行：中國建設(shè)銀行北京電子城支行，賬號：XXXXXXXXXXXXXXXX；7.1乙方應(yīng)在本合同簽署后的7日內(nèi),向甲方交納10萬元履約保證金；7.3本合同終止時,履約保證金除用以沖抵合同約定由乙方承擔(dān)的費用外,剩余部分(如有)于乙方按本合同約定交還租賃場所并履行完畢其他合同義務(wù)后7日內(nèi)無息歸還乙方,本合同另有約定的,從其約定；8.1自進場日起,乙方應(yīng)自行承擔(dān)和支付租賃場所發(fā)生的公用事業(yè)費,包括但不限于水電、燃氣熱力通訊、有線電視等事項的開通開戶及日常費用；9.2如果乙方未按約定向甲方或物業(yè)服務(wù)公司支付或補交租金、物業(yè)服務(wù)費、履約保證金、水、電等公用事業(yè)費或其他應(yīng)付款項,則每延遲一日,乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付而未付金額萬分之五的款項作為逾期付款違約金;延遲達60日仍不予支付或補交前述款項的,甲方有權(quán)單方解除本合同；10.3裝修期物業(yè)服務(wù)費自進場日起按月支付，首付物業(yè)服務(wù)費應(yīng)于乙方進場日前一日支付給甲方；除首付物業(yè)服務(wù)費外,乙方應(yīng)在每月15日前向甲方交納下月的物業(yè)服務(wù)費；13.2甲方有義務(wù)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)公司向乙方提供為申請辦理商業(yè)經(jīng)營證照所必要的文件。甲方應(yīng)對乙方辦理經(jīng)營、設(shè)計、裝修所需的或可能發(fā)生的環(huán)保、通訊、消防、衛(wèi)生及其國家規(guī)定的申請報批手續(xù)給予必要的協(xié)助；20.1任何一方違反本合同項下的責(zé)任或義務(wù)給對方造成損失的,均應(yīng)賠償另一方因此而遭受到的損失；21.4在下列情況下,乙方有權(quán)立即解除合同：(3)由于甲方的原因致使合同目的無法實現(xiàn)或者合同無法履行的情形;21.5合同一方行使合同解除權(quán)的,應(yīng)當(dāng)以書面形式通知對方,合同自該解除通知到達對方之日起解除；21.7.2乙方依照約定解除合同(不可抗力除外)或甲方單方面擅自解除合同的,甲方應(yīng)在合同解除后20日內(nèi)雙倍退還乙方的履約保證金,且甲方和物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向乙方退還多收款項(如有)；26.7任何與本合同有關(guān)的通知均應(yīng)當(dāng)以書面形式并以傳真或快遞服務(wù)的方式送達至如下聯(lián)系方式(甲、乙雙方確認該等聯(lián)系方式均為正確并可以有效送達)，電子郵件以發(fā)出之日視為收悉日,快遞以送達之日或者發(fā)出之日起5日視為收悉日,以多種形式發(fā)送的,以較快送達者為收悉日；甲方通訊地址：上海市閔行區(qū)申濱路XXX號新華聯(lián)購物中心LG2-19，聯(lián)系人劉聿達，聯(lián)系電話XXXXXXXXXXX；乙方通訊地址：上海閔行區(qū)申濱路XXX號新華聯(lián)購物中心LG2-18-03號，聯(lián)系人：原告，聯(lián)系電話：XXXXXXXXXXX；倘若任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)及時以書面形式通知對方，并在對方簽收確認后方為有效，如前述聯(lián)系方式不準(zhǔn)確或無法有效送達或一方聯(lián)系方式發(fā)生變更未按前述約定有效通知對方的，則由此而引發(fā)全部責(zé)任和損失均由該方自行全部承擔(dān)，且對方的所有通知均視為已合法送達；乙方確認，租賃期限內(nèi)，租賃場所也是乙方有效通知地址。
　　合同簽訂后，吳某某向合同指定的收款賬戶付款172,800元、向御世源公司法定代表人劉聿達賬戶付款40,000元，總計付款212,800元，其中履約保證金100,000元、租金73,800元、物業(yè)費39,000元。吳某某另向御世源公司支付了裝修管理費6,875元。嗣后，吳某某對系爭租賃商鋪進行了裝修、購置了物品、以及辦理系爭租賃商鋪企業(yè)登記相關(guān)預(yù)備工作。
　　2016年11月19日，上海新華聯(lián)購物中心開業(yè)試營業(yè)，吳某某在承租的租賃場所經(jīng)營徽鄉(xiāng)煲品牌餐飲。
　　2017年2月，上海新華聯(lián)購物中心地下部分通過竣工驗收，因尚未取得產(chǎn)權(quán)憑證，致有關(guān)證照辦理遲延，新華聯(lián)仁合分公司與政府、各小商戶協(xié)調(diào)，希望通過減免租金的方式使租賃合同繼續(xù)履行。
　　2017年3月23日，上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局向吳某某發(fā)出《責(zé)令停止經(jīng)營活動通知書》，根據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第九條第(一)項的規(guī)定，責(zé)令吳某某即日起停止無照經(jīng)營活動。吳某某遂自該日起停止經(jīng)營活動。
　　2017年9月15日，吳某某向御世源公司發(fā)送《律師函》，要求自御世源公司收到該律師函之日起，雙方的租賃合同解除，并要求御世源公司退還吳某某相關(guān)費用。御世源公司于2017年9月16日簽收上述律師函。
　　另查明，2014年11月19日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局向新華聯(lián)公司頒發(fā)了上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊C區(qū)商業(yè)廣場建設(shè)項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊C區(qū)商業(yè)廣場包括1號樓、2號樓和商業(yè)廣場地下室，其中1號樓和2號樓均為2層，使用性質(zhì)為商業(yè)，商業(yè)廣場地下室-3層，使用性質(zhì)為其他。吳某某承租的區(qū)域位于商業(yè)廣場地下室。
　　2016年10月20日，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會商務(wù)發(fā)展處主持召開了上海新華聯(lián)購物中心開業(yè)相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會議并形成了會議紀(jì)要，其中關(guān)于工商注冊及開業(yè)事項：新華聯(lián)公司指派專人集中準(zhǔn)備好招商入駐企業(yè)(特別是餐飲商戶)的各項基礎(chǔ)資料，由區(qū)市場監(jiān)管局提前進行預(yù)審，以加快商戶工商注冊，新華聯(lián)在取得一次消防驗收和房屋安全質(zhì)量證明后出具正式執(zhí)照，確保新華聯(lián)購物中心如期開業(yè)。
　　2016年11月28日，新華聯(lián)公司取得了上海新華聯(lián)國際中心商業(yè)廣場項目新建項目工程的《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》。
　　2017年11月21日，上海市閔行區(qū)新虹街道辦事處向閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局出具《關(guān)于上海新華聯(lián)購物中心地下空間商戶申請辦理營業(yè)執(zhí)照的函》，根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)管委會會議紀(jì)要精神，將新華聯(lián)購物中心附屬地下空間商戶需辦理營業(yè)執(zhí)照情況申請如下：新華聯(lián)購物中心地下二層辦證區(qū)域面積約10,000平方米，計72家商戶；新華聯(lián)購物中心地下一層辦證區(qū)域面積約9,410平方米，計32家商戶。希望閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局給予支持，按相關(guān)要求為新華聯(lián)購物中心地下商戶辦理注冊落地手續(xù)。
　　2017年12月7日，案外人上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會出具滬虹商管[2017]89號《關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號地塊房屋初始登記的函》載明：上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局：……。同時，暫停辦理下列項目合計21927.97平方米及地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗后再行辦理。1幢(申濱路XXX弄XXX號、XXX號、申濱路XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號)，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗工作。
　　2018年1月起，上海新華聯(lián)購物中心商業(yè)廣場地下室內(nèi)多家公司辦理了營業(yè)執(zhí)照，自2018年3月起多家公司辦理了食品經(jīng)營許可證。
　　審理中，經(jīng)吳某某申請，本院委托上海大華工程造價咨詢有限公司對上海市閔行區(qū)申濱路XXX號上海新華聯(lián)購物中心LG2層18-03鋪位內(nèi)的室內(nèi)裝飾裝修殘值進行司法鑒定。上海大華工程造價咨詢有限公司于2018年12月17日出具了《工程造價鑒定意見書》，鑒定意見為：系爭租賃商鋪室內(nèi)裝飾裝修造價為313,641.32元，截止2017年9月其裝修折舊現(xiàn)值為261,368元。吳某某預(yù)付鑒定費用17,100元。對該鑒定意見，吳某某認為，系爭租賃商鋪室內(nèi)裝飾裝修折舊截止時間應(yīng)以吳某某停業(yè)時間即2017年5月為截止日期，新華聯(lián)公司則認為裝修折舊應(yīng)以吳某某實際搬離日期為截止日期。同時，新華聯(lián)公司及御世源公司共同認為，鑒定意見書中工程造價明細表最后兩頁中第23-38項屬于可拆除設(shè)備，對應(yīng)的金額應(yīng)在折扣總價中予以扣除。為此，本院征詢上海大華工程造價咨詢有限公司意見，該公司認為：之所以將上述第23-38項列入裝飾裝修評估范圍，系因該項目中有一部分屬于弱電，有專門的管線配置，屬于不可移動的裝修；另外，小部分屬于固定資產(chǎn)，雖然可拆除，但是拆除后的再利用價值幾乎是作為廢品處理；且在鑒定初稿意見中，各方當(dāng)事人均未對上述項目列入裝修評估范圍提出過異議。本院認為，上述鑒定意見書程序合法，內(nèi)容科學(xué)，本院予以采納。
　　以上事實，由吳某某提交的租賃合同、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、公司登記(備案)申請書、上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局詢問通知書、上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局責(zé)令停止經(jīng)營活動通知書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程項目表、上海市不動產(chǎn)登記簿、律師函及郵寄憑證、銀行卡明細清單、裝修管理費收據(jù)、工程造價鑒定意見書、鑒定費發(fā)票等證據(jù)，御世源公司提交的商鋪租賃合同，新華聯(lián)公司及新華聯(lián)仁合分公司共同提交的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、會議紀(jì)要、部分商戶的企業(yè)信用信息公示報告、政府關(guān)于調(diào)整虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號地塊房屋初始登記的函、當(dāng)事人的庭審陳述以及本院(2017)滬0112民初9792號生效民事判決書認定的事實所證實。
　　本院認為，原、被告之間簽訂的《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，于法不悖，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。
　　涉案新華聯(lián)購物中心系本市虹橋商務(wù)區(qū)重點建設(shè)項目，依法取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證等一系列審批文件，新華聯(lián)仁合分公司系根據(jù)政府部門的要求和協(xié)調(diào)進行招商和開業(yè)的準(zhǔn)備工作。吳某某承租的新華聯(lián)購物中心地下二層房屋，并非法律禁止出租的房屋，只是當(dāng)時尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，待條件成就，涉案房屋取得合法的產(chǎn)權(quán)證明文件后，承租商戶即可辦理經(jīng)營餐飲的證照。租賃合同中雙方約定的裝修免租期、經(jīng)營免租期的約定亦可反映上述情況。但在系爭租賃商鋪尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，吳某某仍選擇簽訂租賃合同承租系爭租賃商鋪，說明其主觀上已明知并自愿承擔(dān)租賃前期可能面臨的無證無照經(jīng)營所蘊含的商業(yè)風(fēng)險。
　　在未取得相關(guān)證照的情況下，吳某某仍投入資金進行裝修并開展?fàn)I業(yè)，直至2017年3月23日因未依法取得許可證而擅自從事經(jīng)營活動，被市場監(jiān)督管理局責(zé)令停止經(jīng)營。本案中，吳某某的經(jīng)營行為被相關(guān)職能部門責(zé)令停止，系因可歸責(zé)于吳某某自身的事由導(dǎo)致合同履行不能、亦導(dǎo)致吳某某承租系爭租賃商鋪用于經(jīng)營的合同目的落空。且合同繼續(xù)履行將使損失進一步擴大，也違反有關(guān)部門對餐飲商戶的管理秩序，故吳某某可以行使合同解除權(quán)，且吳某某解除合同的意思表示已于2017年9月16日到達御世源公司，故本院確認租賃合同于2017年9月16日解除。對涉案租賃合同的解除，吳某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。御世源公司雖然在主觀上并無拖延提供辦證文件的惡意，但客觀上無法及時履行合同約定的向吳某某提供為申請辦理商業(yè)經(jīng)營證照所必要的文件的義務(wù)，故對合同解除的后果亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。
　　關(guān)于本訴訴訟請求，合同解除后，御世源公司應(yīng)向吳某某退還保證金。但吳某某要求雙倍返還，缺乏依據(jù)。因吳某某實際使用了系爭租賃商鋪，對房屋有裝修行為，裝修后也開展了經(jīng)營活動，故對吳某某要求退還租金73,800元，物業(yè)費39,000元，裝修管理費6,875元，賠償環(huán)評費損失3,000元，員工宿舍租金、物業(yè)費、押金損失66,200元，廣告素材設(shè)計及制作費損失65,000元，消防設(shè)計圖損失4,000元的訴訟請求，本院不予支持。對于吳某某主張的營業(yè)家具損失40,000元、廚房用具損失42,200元、廚房設(shè)備及滅火設(shè)備損失151,800元，鑒于御世源公司及新華聯(lián)公司、新華聯(lián)仁合分公司對吳某某主張的該三項金額均不予認可，吳某某未進一步提交該三項金額一一對應(yīng)的支付憑證，亦未對系爭租賃商鋪內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行評估，本院對上述損失的金額無法核實，故本院對吳某某的該項訴請難以支持。對于吳某某主張的裝修損失，本院認為，雙方的合同于2017年9月解除，故鑒定意見書上載的以2017年9月為折舊截止日期所確定的裝修折舊現(xiàn)值261,368元即為吳某某的裝修損失。吳某某與御世源公司根據(jù)對合同解除所付責(zé)任的大小對該項損失進行分擔(dān)。本院酌情確定由御世源公司賠償吳某某裝修損失104,547.2元。至于吳某某主張的鑒定費損失17,100元，系確定裝修損失所必要之費用，本院酌定由原、御世源公司雙方各半負擔(dān)。
　　關(guān)于反訴訴訟請求，吳某某理應(yīng)向御世源公司支付合同履行期間的租金、物業(yè)費、水費、電費。自2017年3月23日后，吳某某雖事實上不再繼續(xù)使用系爭租賃商鋪，但雙方的租賃合同直至2017年9月16日解除，同時考慮到吳某某自2017年3月24日起不再經(jīng)營使用系爭租賃商鋪，故本院認為，吳某某應(yīng)按合同約定向御世源公司支付自2107年1月19日起至2017年3月23日止的租金73,156.16元(計算方式：33,800元/月×2個月+33,800元/月×12個月÷365天×5天=73,156.16元)，同時，本院酌定吳某某應(yīng)支付御世源公司自2017年3月24日起至2017年9月16日止的租金117,401.75元［計算方式：(33,800元/月×5個月+33,800元/月×12個月÷365天×24天)×60%=117,401.75元］，扣除吳某某已支付的租金73,800元，吳某某還應(yīng)向御世源公司支付2017年1月19日起至2017年9月16日止拖欠的租金116,757.90元。
　　同理，吳某某應(yīng)按合同約定向御世源公司支付2017年2月19日起至2017年3月23日止的物業(yè)費(計算方式：13,000元+13,000元/月×12個月÷365天×5天=15,136.98元)，以及2017年3月24日起至2017年9月16日止的物業(yè)費45,154.52元［計算方式：(13,000元/月×5個月+13,000元/月×12個月÷365天×24天)×60%=45,154.52元］,扣除吳某某已支付的物業(yè)費39,000元，吳某某還應(yīng)向御世源公司支付2017年2月19日起至2017年9月16日止拖欠的物業(yè)費21,291.50元。
　　至于御世源公司主張的免租期租金67,600元，根據(jù)合同約定，因吳某某方自身原因未能完成整個租賃周期，吳某某才應(yīng)向御世源公司支付免租期的租金，本院認為，御世源公司的該項主張無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　至于御世源公司主張的水、電、燃氣費用，御世源公司未能向本院明確具體的訴請金額并提交相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，故對其該項訴訟請求，本院難以支持。御世源公司可待該訴請金額明確后，另行主張。
　　至于御世源公司主張的逾期支付租金、物業(yè)費的違約金，本院認為，吳某某未按約支付租金、物業(yè)費，應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但結(jié)合吳某某遲延支付的金額、時間、御世源公司的實際損失以及本案的實際情況，本院將違約金的計算起點確定為2017年9月17日，計算基數(shù)為吳某某應(yīng)付未付的租金116,757.90元及物業(yè)費21,291.50元，計算標(biāo)準(zhǔn)為日萬分之五。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)吳某某與被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司于2016年11月3日簽訂的《上海新華聯(lián)購物中心LG2-18-03商鋪的租賃合同》于2017年9月16日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)吳某某履約保證金人民幣100,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)吳某某裝修損失人民幣104,547.2元；
　　四、被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)吳某某鑒定費損失人民幣8,550元；
　　五、原告(反訴被告)吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司租金人民幣116,757.90元、物業(yè)費人民幣21,291.50元；
　　六、原告(反訴被告)吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司逾期支付租金及物業(yè)費的違約金(計算方式：以138,049.4元為基數(shù)、以日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)，自2017年9月17日起至實際支付之日止)；
　　七、駁回原告(反訴被告)吳某某其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計人民幣8,015.94元，由原告(反訴被告)吳某某負擔(dān)5,407.94元，被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司負擔(dān)2,608元。
　　反訴案件受理費減半收取計人民幣8,056元，由原告(反訴被告)吳某某負擔(dān)1,530元，被告(反訴原告)上海御世源餐飲管理有限公司負擔(dān)6,526元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：沈旺迪

書記員：段文瀾