原告：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)。
　　原告：陳梓昊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)。
　　法定代理人：吳某(系陳梓昊母親)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號XXX室。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：周大倉，上海善達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司(下簡稱“弘某公司”)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：朱世箴，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧劉悅，上海信和安律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱寧，上海信和安律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海瑞圃實業(yè)有限公司(下簡稱“瑞圃公司”)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：呂巧梅，執(zhí)行董事。
　　第三人：中國銀行股份有限公司上海市青浦支行(下簡稱“中行青支”)，住所地上海市青浦區(qū)城中東路XXX號。
　　法定代表人：周國棟，行長。
　　委托訴訟代理人：王琴，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某、陳梓昊訴被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖怼?018年9月5日，本院依法追加中國銀行股份有限公司上海市青浦支行作為第三人參加訴訟。本案于2018年10月9日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告吳某兼陳梓昊法定代理人、兩原告共同委托訴訟代理人周大倉，弘某公司委托訴訟代理人顧劉悅，中行青支委托訴訟代理人王琴到庭參加了訴訟。2018年10月24日，根據(jù)吳某、陳梓昊申請，本院依法追加上海瑞圃實業(yè)有限公司作為被告參加訴訟。本案于2018年11月23日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告吳某兼陳梓昊法定代理人、兩原告共同委托訴訟代理人周大倉，弘某公司委托訴訟代理人顧劉悅，瑞圃公司法定代表人呂巧梅，中行青支委托訴訟代理人王琴到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某、陳梓昊向本院提出訴訟請求：1、判令吳某、陳梓昊與弘某公司簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年5月2日解除，解除吳某、陳梓昊與瑞圃公司簽訂的會員協(xié)議，解除吳某、陳梓昊與中行青支簽訂的貸款合同；2、判令弘某公司返還吳某、陳梓昊購房款人民幣1,760,036元，弘某公司、瑞圃公司共同退還認(rèn)籌金(會員費)50,000元、代辦登記等費用1,300元(含預(yù)告登記費550元、抵押登記費550元、代辦費200元)；3、判令弘某公司賠償吳某、陳梓昊購房款利息損失(以購房款1,810,036元為基數(shù)，按金融機構(gòu)人民幣半年期存款利率每年1.3%計算，自2017年10月1日起算至判決之日)，瑞圃公司對于其中50,000元的存款利息承擔(dān)共同還款責(zé)任；4、判令弘某公司支付吳某、陳梓昊賠償金181,003.60元(總房價款10%)。
　　事實與理由：2016年6月，吳某、陳梓昊欲購買尚都里休閑廣場的房屋，尚都里售樓處的銷售員要求吳某、陳梓昊支付認(rèn)籌金50,000元，稱可以優(yōu)先選房并享有97折優(yōu)惠，付50,000元享80,000優(yōu)惠，再加10,000元優(yōu)惠。于是吳某、陳梓昊簽訂會員協(xié)議并刷卡支付50,000元，當(dāng)時吳某、陳梓昊看到支付對象是瑞圃公司，以為開發(fā)商是瑞圃公司。2016年9月16日，吳某、陳梓昊與弘某公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定吳某、陳梓昊向弘某公司購買上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場》3號2層211工作室，面積73.65平方米，總房價款為1,760,036元。根據(jù)合同約定，弘某公司應(yīng)于2017年09月30日將該房屋交付給吳某、陳梓昊，逾期超過120天，昊銘、陳梓昊有權(quán)解除合同，弘某公司應(yīng)退還房價款包括利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的10%。合同簽署后，吳某、陳梓昊已向弘某公司支付房價款1,760,036元，但弘某公司未按約將該房屋交付吳某、陳梓昊，至2018年5月2日已超180天。吳某、陳梓昊認(rèn)為,弘某公司在簽署合同時以補充格式條款形式對合同正文作出重大實質(zhì)性變更,未依法遵循公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù),與吳某、陳梓昊進(jìn)行協(xié)商,并未采取合理的方式提請吳某、陳梓昊注意免除或者限制其責(zé)任及對該條款予以說明。弘某公司在補充格式條款中免除其責(zé)任，加重吳某、陳梓昊責(zé)任，排除吳某、陳梓昊主要權(quán)利，該補充條款無效。合同補充格式條款中關(guān)于逾期交房等免責(zé)條款,弘某公司存在故意或者重大過失造成吳某、陳梓昊財產(chǎn)損失,該條款無效。弘某公司存在售后包租，以租金充抵房價款，預(yù)先繳納認(rèn)籌金(會員費)等方式做低房價，利用格式條款欺詐，免除其責(zé)任，加重吳某、陳梓昊責(zé)任，排除吳某、陳梓昊主要權(quán)利等違法銷售行為，侵害了吳某、陳梓昊的合法權(quán)益，損害了國家稅收利益?，F(xiàn)弘某公司逾期無法交房,造成吳某、陳梓昊投資損失和合同目的無法實現(xiàn)。吳某、陳梓昊現(xiàn)依法解除合同,弘某公司和瑞圃公司應(yīng)退還房款,并按約定支付銀行利息和賠償金。因為休閑廣場會員協(xié)議是預(yù)售合同的從合同，應(yīng)當(dāng)在主合同解除時一并解除。
　　被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司辯稱，不同意解除合同，系爭房屋工期的遲延是因為受到政府整治類住宅的影響，屬不可抗力，所以弘某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果法院判決合同解除，弘某公司同意返還購房款1,760,036元，其中有一部分貸款應(yīng)當(dāng)返還給中行青支。第二項訴訟請求中除了購房款之外，其他費用都不是弘某公司收取的，吳某、陳梓昊的主張對象錯誤，且代辦費用和登記費用應(yīng)視為損失，被賠償金覆蓋。第三項訴請的利息，預(yù)售合同補充條款約定，購房人行使單方解約權(quán)的情況下，弘某公司應(yīng)當(dāng)是無息返還，賠償金應(yīng)當(dāng)覆蓋購房人的損失，不應(yīng)該重復(fù)主張。對吳某、陳梓昊主張的賠償金的基數(shù)不予認(rèn)可，10%的賠償金比例過高，要求法院調(diào)整。
　　被告上海瑞圃實業(yè)有限公司辯稱，不同意解除會員協(xié)議，會員協(xié)議不是商品房預(yù)售合同的從合同，這筆費用與房屋的銷售無關(guān)，費用是瑞圃公司收取的，但是不同意返還50,000元及利息和代辦登記費，50,000元是入會費，可以享受買房折扣、商家活動，即使預(yù)售合同解除，吳某、陳梓昊也可以享受商家活動。
　　第三人中國銀行股份有限公司上海市青浦支行述稱，原則上不同意解除貸款合同，但是如果法院判決解除貸款合同，中行青支愿意解除貸款合同，要求吳某、陳梓昊還清貸款本金并且弘某公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
　　經(jīng)開庭審理查明，2016年6月9日，吳某與瑞圃公司簽訂《“尚都里”休閑廣場會員協(xié)議》，約定：會員卡由“尚都里”運營公司即瑞圃公司發(fā)放，旨在營造一個妥善管理及高尚優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，為會員在“尚都里”從事各項餐飲、娛樂、購物、休閑、投資等活動時，享有更優(yōu)質(zhì)的生活，為了使會員更好地享受瑞圃公司提供的服務(wù)，同時清楚了解會員所享有的會員權(quán)益，特提供本《說明》。一、會員資格……2、申請人于申請入會時繳交入會費，此入會費將由瑞圃公司擬定，并可應(yīng)情況不時調(diào)整……二、會員權(quán)益：1、會員一次性繳納伍萬元會費，并成功投資購買“尚都里”轄下物業(yè)的，享有“尚都里”轄下樓盤項目購房優(yōu)惠權(quán)益，以及享受“尚都里”聯(lián)盟商家提供的各項折扣優(yōu)惠、參與聯(lián)盟商家提供的各項活動，具體詳情請見各商家店內(nèi)告示。2、會員行使購房優(yōu)惠權(quán)益時，一張會員僅限一套房源使用；同時，一套房源也僅能使用一張會員卡。三、其他說明事項：1、會員入會繳納的會費，是瑞圃公司收取的服務(wù)費，由瑞圃公司出具相應(yīng)收據(jù)，不用于“尚都里”聯(lián)盟商家內(nèi)的任何消費活動，也不用于抵扣會員投資購買“尚都里”轄下物業(yè)的購房款項。2、若會員未與“尚都里”轄下樓盤項目開發(fā)商達(dá)成購房交易的，可在上述樓盤項目開盤后三日內(nèi)向瑞圃公司申請退款，并將登記單、會員卡及相關(guān)證件交于瑞圃公司，瑞圃公司將于三十天內(nèi)安排將入會費的伍萬元款項，無息退回會員繳費的銀行賬號；3、加入會籍并非是向會員提供房產(chǎn)交易居間活動，瑞圃公司不對會員與樓盤開發(fā)商之間有關(guān)房產(chǎn)交易的洽談、房產(chǎn)交易的合規(guī)、房產(chǎn)的價格、房源的保留、房屋的質(zhì)量等問題承擔(dān)任何擔(dān)保和/或連帶責(zé)任，以及不承擔(dān)其他第三方責(zé)任。協(xié)議簽訂當(dāng)天，吳某支付瑞圃公司50,000元入會費，瑞圃公司交付吳某黑鉆會員卡1張，會員號220327。
　　2016年9月16日，吳某、陳梓昊(作為乙方)與弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司(作為甲方)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)，約定乙方購買甲方預(yù)售的上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場》3號2層211工作室，用途為商業(yè)，暫測建設(shè)面積為73.65平方米，總房價暫定為1,760,036元。第十一條約定，甲方定于2017年9月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之五計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過180天，乙方有權(quán)選擇按補充條款之約定追究甲方責(zé)任。第十九條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起90天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價的10%，在退還房款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。第二十九條約定，本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。
　　上述合同《補充條款一》第七條(補充/修改本合同正文第十一條、第十二條、第十五條)第五款約定，除前文所述例外情形，合同第十一條約定的交付期限屆滿時該房屋未達(dá)交付條件、標(biāo)準(zhǔn)的，乙方同意給予甲方三個月的交付寬限期，寬限期內(nèi)乙方不追究甲方任何的違約責(zé)任；在交付寬限期滿后若因甲方原因仍然無法交付該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方已付房價款為基數(shù)，按照每月千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，向乙方支付逾期交房違約金，直至甲方交付房屋為止或乙方依約解除本合同為止；甲方逾期交房超過120天的，乙方有權(quán)單方面解除本合同，甲方在退還乙方已付的購房款時不再計息，按前述約定給予乙方每月千分之一的逾期交房違約金，甲方不再另行補償乙方其他損失。若乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的寬限期屆滿之次日起至實際交付之日止，甲方按月向乙方支付已收房款的千分之一作為違約金。無論乙方是否解約，甲方因交房遲延所付逾期交房違約金總額不超過乙方已付房價款的百分之一。第十二條(補充/修改本合同正文第十九條)第三款約定，乙方行使本正文第八條、第十二條約定的單方解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)在甲方書面通知載明的房屋最后交付日期前以書面形式提出；第四款約定，除國家法律規(guī)定外，乙方依據(jù)合同條款單方面解除本合同后，甲方退還乙方已支付的房價款的時間為：乙方應(yīng)在60日內(nèi)辦妥該房屋的貸款清償(若有)、注銷預(yù)告、抵押登記(若有)等相關(guān)合同登記備案注銷手續(xù)，乙方將房屋依約返還給甲方并辦妥本合同登記備案注銷手續(xù)后90日內(nèi)，甲方應(yīng)將乙方已支付的房價款扣除甲方代償款項(若有，包括但不限于保證金、已承擔(dān)的連帶保證責(zé)任、若乙方有購房貸款，由甲方直接將購房貸款及銀行要求的其他費用代乙方支付給銀行等)、應(yīng)付費用、扣除賠償金或加計賠償金后無息支付給乙方。除此之外，甲方不承擔(dān)其他任何費用。由于乙方原因?qū)е律鲜龈黜検掷m(xù)未辦理完畢的，甲方有權(quán)暫不退還乙方款項，并不承擔(dān)包括支付利息在內(nèi)的任何賠償責(zé)任(若有)。第二十二條約定，甲方或乙方任何一方依據(jù)本合同有關(guān)條款的約定單方解除本合同，并且得到相對方認(rèn)可、雙方就解除本合同達(dá)成一致意見的，雙方應(yīng)相互配合完成以下事項：……3、甲方應(yīng)在本合同登記備案注銷后90日內(nèi)將乙方已支付的房價款扣除甲方代償款項(若有，包括但不限于保證金、已承擔(dān)的連帶保證責(zé)任、若乙方有購房貸款，由甲方直接將購房貸款及銀行要求的其他費用代乙方支付給銀行等)、應(yīng)付費用、扣除賠償金或加計賠償金后無息支付給乙方。除此之外，甲方不承擔(dān)其他任何費用等。第三十條約定，1、如發(fā)生不可抗力，以致本合同任何一方不能履行或延遲履行本合同，受影響的一方應(yīng)在發(fā)生不可抗力后盡快通知對方，并應(yīng)在其后的30日內(nèi)提供該不可抗力事件對本合同影響程度的報告及由有關(guān)機構(gòu)出具的書面證明，然后按不可抗力影響的程度由雙方商定是否終止本合同，或免除或部分免除或延遲履行受不可抗力影響的部分責(zé)任，或以變更形式履行本合同。對于受不可抗力所造成的損失，任何一方無權(quán)提出賠償請求。2、本合同所述“不可抗力”是指甲、乙雙方在簽署本合同時不能預(yù)見、對其后發(fā)生及后果不能避免或不能克服的事件，包括但不限于：……(2)為配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令、通知等或受政府市政建設(shè)影響而引起的延誤等。第三十六條約定(特別提示和說明的確認(rèn))，1、本合同是雙方的真實意思表示，正式簽約前，乙方已詳細(xì)閱讀并理解本合同內(nèi)容及所列附件和補充條款。2、乙方理解并認(rèn)同，本合同雖采取了《上海市商品房預(yù)售合同》(示范文本)，但所有條款均系甲、乙雙方充分協(xié)商后方才確定；附件和本補充條款更是甲、乙雙方經(jīng)過充分、平等、協(xié)商一致后方才確定，附件及補充條款不是甲方單方制定的格式合同條款。乙方在此確認(rèn)：甲方已就合同中可能免除或限制甲方責(zé)任的有關(guān)條款進(jìn)行了特別提示，并按乙方要求進(jìn)行了說明(包括但不限于合同正文第九條、第二十二條，合同附件一、附件三全部條款以及合同全部補充條款等)。乙方對此表示充分的理解和認(rèn)可，并對本合同所有條款(包括合同正文、合同附件、合同補充條款)均無異議等。上述合同及《補充條款一》另對其他事項作出約定。
　　合同簽訂后，吳某、陳梓昊于2016年9月16日付清弘某公司首付款880,036元，并向中行青支申請貸款880,000元。中行青支于2017年6月19日向弘某公司發(fā)放貸款880,000元，貸款期限至2027年6月19日止，吳某、陳梓昊自2017年7月10日起歸還每月歸還貸款本金利息合計9,443.13元，截至2018年9月10日，剩余本金計793,739.93元。
　　2016年9月16日，吳某、陳梓昊支付瑞圃公司代辦費200元、抵押登記費550元、預(yù)告登記費550元。
　　后弘某公司未按合同約定時間2017年9月30日交房。2018年1月20日，吳某等眾多業(yè)主聯(lián)名向弘某公司送達(dá)《告知函》，稱弘某公司于2018年1月初單方提供補充協(xié)議1份，排除了弘某在延遲交房上的任何違約責(zé)任，將延期交房違約金改稱“補助金”，并表示只有簽訂了協(xié)議，業(yè)主才可獲得自2018年11月1日起計收租金的權(quán)利，故業(yè)主方不能接受；要求弘某公司于2018年1月31日前就逾期交房后續(xù)事宜平等協(xié)商，否則業(yè)主方將通過一切合法手段向弘某追究違約責(zé)任。
　　在本案訴前調(diào)解階段，本院于2018年6月14日送達(dá)弘某公司起訴狀副本。2018年11月3日，本院送達(dá)瑞圃公司起訴狀副本。
　　以上查明的事實，由以下證據(jù)證明：各方當(dāng)事人的陳述，吳某、陳梓昊提供的商品房預(yù)售合同、房款發(fā)票、刷卡記錄、入會費收據(jù)、會員卡、代辦費收據(jù)、告知函，瑞圃公司提供的會員協(xié)議，中行青支提供的還款清單，本院出示的送達(dá)回證，上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，雙方存在如下爭議焦點：一、政府整頓“類住宅”問題是否影響系爭房屋工程進(jìn)度、是否構(gòu)成不可抗力；二、補充條款效力；三、入會費的性質(zhì)。
　　針對爭議焦點一，吳某、陳梓昊稱，弘某公司延遲交房原因可能是資金不到位。
　　弘某公司稱，弘某公司雖沒有違規(guī)行為，卻也因政府整頓“類住宅”，致系爭房屋未如期通過竣工驗收，屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為此弘某公司提供如下證據(jù)：1、《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》滬建房管聯(lián)[2017]400號文件，會議通知(2017年5月27日，青浦房管局市場科給包括弘某公司在內(nèi)的眾多開發(fā)商發(fā)送會議通知，要求出席2017年5月31日的商辦項目清理整頓工作安排會議)，以證明弘某公司受到政策影響導(dǎo)致遲延交房。2、竣工驗收合格證、消防竣工檢測報告復(fù)印件，以證明系爭房屋近期可以交房。
　　吳某、陳梓昊發(fā)表質(zhì)證意見如下：證據(jù)1，若系爭樓盤不違規(guī)，則政府通知弘某公司參加會議只是日常工作接洽，對樓盤交付沒有造成直接影響，若系爭樓盤違規(guī)，則遲延交付更是弘某公司違約，政府檢查不是不可抗力，不能免除弘某公司的違約責(zé)任，且會議時間距離交房期限還有幾個月時間；證據(jù)2，是復(fù)印件，不能確認(rèn)真實性，且上述證據(jù)不滿足合同約定的交房條件。被告瑞圃公司對上述證據(jù)均無異議。中行青支表示對上述證據(jù)均不清楚。
　　針對爭議焦點二，吳某、陳梓昊稱，補充條款對正文約定作了修改，系格式條款，免除了弘某公司的責(zé)任，加重了吳某、陳梓昊的義務(wù)，排除了吳某、陳梓昊的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效，且字體比正文小，吳某、陳梓昊并未看過補充條款。
　　弘某公司稱，預(yù)售合同正文第二十九條、補充條款首部及補充協(xié)議第三十六條，均已提示吳某、陳梓昊補充條款效力高于合同正文，合同并不是單方制定的格式條款，而是經(jīng)過雙方確認(rèn)的，吳某、陳梓昊應(yīng)當(dāng)受補充條款的約束。
　　針對爭議焦點三，吳某、陳梓昊認(rèn)為入會費是房款的一部分，弘某公司和瑞圃公司以認(rèn)籌金的形式降低了房款，少交了稅款。會員協(xié)議約定會員權(quán)益包括了購房優(yōu)惠，有房價97折、50,000元抵80,000元、日進(jìn)斗金(房價優(yōu)惠10,000元)和另外的商家優(yōu)惠。協(xié)議約定未與開發(fā)商達(dá)成購房交易的可以申請退款，吳某簽署會員協(xié)議的目的是購買系爭房屋，將來用于居住或經(jīng)營，現(xiàn)在弘某公司逾期交房構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致吳某、陳梓昊解除合同，合同目的無法實現(xiàn)，這也是交易無法完成的一種形式，并且逾期交房，商鋪也無法經(jīng)營，吳某、陳梓昊無法享受商家優(yōu)惠，故瑞圃公司應(yīng)當(dāng)退還入會費。弘某公司與瑞圃公司存在實質(zhì)的關(guān)聯(lián)性，瑞圃公司在弘某公司未取得預(yù)售許可時提前進(jìn)行銷售，且是系爭房屋交付后的經(jīng)營管理方，當(dāng)初弘某公司針對逾期交房提出解決方案，是讓瑞圃公司提前支付租金。故兩家單位應(yīng)共同返還。
　　對此吳某、陳梓昊提供開盤優(yōu)惠活動海報照片1份，以證明會員享受97折優(yōu)惠。弘某公司認(rèn)為無法核實該活動海報的真實性和關(guān)聯(lián)性。瑞圃公司未在本院限定時間內(nèi)提交核實意見。中行青支表示對證據(jù)不清楚。
　　弘某公司稱，入會費存在于會員服務(wù)合同關(guān)系中，是瑞圃公司收取的服務(wù)費，不是房款，弘某公司不應(yīng)承擔(dān)連帶退還責(zé)任。擁有瑞圃公司發(fā)放的會員卡的購房人，確實可以在弘某公司處購房享受房價打折優(yōu)惠，但是不存在五萬抵八萬，房價的折扣不是會員費直接折抵，而是弘某公司基于各種因素決定給予購房人的。瑞圃公司是系爭房屋的后期管理方，其發(fā)放會員卡是為了將來積攢人氣，購房人是非常重要的潛在客戶群，故瑞圃公司在發(fā)卡時增加了購房優(yōu)惠，瑞圃公司是弘某公司眾多促銷渠道中的一個。會員協(xié)議中約定50,000元不用于抵扣房款，也不用于抵扣消費款。會員協(xié)議約定如果會員在猶豫期內(nèi)未達(dá)成購房交易的可申請退費，但是本案已經(jīng)達(dá)成購房交易了，吳某已經(jīng)享有了房價優(yōu)惠，不能適用這條約定。弘某公司要求瑞圃公司提前支付租金，是以給予瑞圃公司裝修補償為代價的。弘某公司與瑞圃公司是各自獨立的商業(yè)主體，只是存在商業(yè)合作。
　　瑞圃公司稱，會員優(yōu)惠只有房價優(yōu)惠(付50,000元減80,000元)和商家優(yōu)惠活動，不存在日進(jìn)斗金和97折優(yōu)惠。另外因為商家尚未入駐，不清楚會有什么商家優(yōu)惠。
　　本院認(rèn)證如下：關(guān)于吳某、陳梓昊提供的照片，是否存在97折優(yōu)惠與本案入會費是否應(yīng)予退還關(guān)聯(lián)性不大，本院不予采信。關(guān)于弘某公司提供的證據(jù)：1、政府文件，會議通知，本院認(rèn)為政府整頓“類住宅”的政策及約談相關(guān)項目負(fù)責(zé)人，系政府行使其行政管理職權(quán)，弘某公司應(yīng)進(jìn)一步舉證證明政府具體行政行為對工程進(jìn)度造成實質(zhì)性阻礙且弘某公司對此并無過錯，現(xiàn)上述兩份證據(jù)，無法體現(xiàn)整頓政策與弘某公司遲延竣工之間存在關(guān)聯(lián)性，故上述證據(jù)與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，本院亦不予采信；2、竣工驗收合格證、消防竣工檢測報告，系復(fù)印件，弘某公司未提交原件以供核對，且上述文件形成時間晚于吳某、陳梓昊起訴時間，不影響吳某、陳梓昊行使合同解除權(quán)，故本院不予采信。
　　審理中，吳某、陳梓昊確認(rèn)瑞圃公司辦理了抵押登記，但是不清楚瑞圃公司是否辦理了預(yù)告登記。弘某公司表示對此不清楚，瑞圃公司未在本院規(guī)定期限內(nèi)提交核實意見。
　　審理中，吳某、陳梓昊、弘某公司、中行青支于2018年10月9日達(dá)成一致意見：由弘某公司將剩余貸款及當(dāng)期利息支付給中行青支，上述費用在應(yīng)還吳某、陳梓昊的房款中扣除，中行青支收到還款后交付吳某、陳梓昊撤銷抵押的手續(xù)；弘某公司將應(yīng)付吳某、陳梓昊的錢款交由法院代管后，吳某、陳梓昊同意辦理注銷合同備案、預(yù)告登記、抵押登記的手續(xù)。
　　本院認(rèn)為：吳某、陳梓昊與弘某公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。
　　針對爭議焦點一，本院認(rèn)為，弘某公司作為房產(chǎn)開發(fā)商，本應(yīng)開發(fā)符合商業(yè)辦公要求的房屋，并于2017年9月30日前履行交房義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)無法證明弘某公司遲延交房是因為政策影響所致，故弘某公司無正當(dāng)理由遲延交房，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　依據(jù)補充條款第七條第五款“甲方逾期交房超過120天的，乙方有權(quán)單方面解除本合同”的約定，吳某、陳梓昊有權(quán)自2018年1月29日起單方面解除合同，本案起訴狀可視為解除通知，故本案合同于起訴狀副本送達(dá)弘某公司之日即2018年6月13日解除。預(yù)售合同解除后，吳某、陳梓昊應(yīng)配合弘某公司辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記的注銷手續(xù)。
　　針對爭議焦點二，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案所涉預(yù)售合同是弘某公司提供的格式合同，但是補充條款中與解除合同相關(guān)的內(nèi)容是對合同解除的條件進(jìn)一步具體化。合同約定本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準(zhǔn)。針對合同正文第十二條，補充條款一第七條第五款約定“甲方退還乙方已付的購房款不再計息，按前述約定給予乙方每月千分之一的逾期交房違約金，不再另行補償乙方其他損失”，是針對逾期交房違約金的計算所作的修改。而針對合同正文第十九條，補充條款一第十二條、第二十二條均約定乙方單方解除合同后甲方應(yīng)加計賠償金后無息返還房款，除此之外甲方不承擔(dān)其他任何費用。雖然是對正文第十九條中的利息約定作出了修改予以免除，但是未完全免除購房人行使單方解除權(quán)時弘某公司除退還已付房款之外應(yīng)另行承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。上述三條條文均未免除甲方的違約責(zé)任，故上述補充條款不屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的等法定無效情形，其內(nèi)容也未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，故上述三條補充條款是有效的。但第七條第五款與第十二條、第二十二條約定的賠償項目不同且均表述為除本條約定賠償項目外不承擔(dān)其他費用，合同中又未另行約定購房人可同時主張逾期交房違約金和解約賠償金，故本院結(jié)合本案實際履行情況，酌情確認(rèn)適用第十二條、第二十二條的約定，購房人解除合同后，弘某公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任為將房款全部退還并支付總房價10%的解約賠償金，除此之外不承擔(dān)其他費用。故弘某公司應(yīng)返還吳某、陳梓昊房款1,760,036元、支付房價款10%的賠償金176,003.60元。弘某公司稱賠償金標(biāo)準(zhǔn)過高，但未舉證證明，故本院不予調(diào)整。對吳某、陳梓昊要求依據(jù)合同第十九條支付房款利息的訴訟請求，本院不予支持。
　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。故對吳某、陳梓昊要求解除與中行青支簽訂的貸款合同的訴訟請求，本院予以支持。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。故本案預(yù)售合同、貸款合同被解除后，弘某公司應(yīng)當(dāng)向中行青支返還吳某、陳梓昊應(yīng)還的剩余貸款本金及利息(以中行青支出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn)),已付房價款中扣除上述還款后的剩余房款返還吳某、陳梓昊。在弘某公司履行上述還款義務(wù)之后，中行青支應(yīng)當(dāng)及時滌除系爭房屋的抵押登記。
　　針對爭議焦點三，本院認(rèn)為，根據(jù)會員協(xié)議和各方當(dāng)事人陳述，入會費50,000元系吳某支付給瑞圃公司的服務(wù)費，瑞圃公司為此幫助吳某、陳梓昊獲得房價優(yōu)惠80,000元和今后商家各項優(yōu)惠，因商家優(yōu)惠至今無法明確，故瑞圃公司收取該筆費用實際只是提供了房價優(yōu)惠的服務(wù)，在預(yù)售合同解除的情況下，吳某、陳梓昊已經(jīng)無法享受房款優(yōu)惠，瑞圃公司繼續(xù)占有該筆款項已經(jīng)失去了法律依據(jù)，應(yīng)予返還。故吳某、陳梓昊要求解除會員協(xié)議、瑞圃公司返還50,000元的訴訟請求，本院予以支持。會員協(xié)議于起訴狀副本送達(dá)瑞圃公司即2018年11月3日解除。該筆費用并不是用于支付房價款，故吳某、陳梓昊認(rèn)為該筆費用應(yīng)計入總房價款的意見，本院不予采納。關(guān)于吳某、陳梓昊主張的利息，本院酌情參照會員協(xié)議第3.2條約定，確認(rèn)瑞圃公司應(yīng)于會員協(xié)議解除后30天內(nèi)返還吳某、陳梓昊，故利息應(yīng)自第31天即2018年12月4日起計算至實際返還之日，吳某、陳梓昊主張的每年1.3%的利率標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于吳某、陳梓昊主張的代辦費用和登記費用1,300元，其中1,100元系瑞圃公司代吳某、陳梓昊向不動產(chǎn)登記事務(wù)中心繳納的登記費，200元是瑞圃公司收取的代辦費，抵押登記須以預(yù)告登記為前提，故本院確認(rèn)瑞圃公司已為吳某、陳梓昊實際辦理了上述兩項登記，其收取費用金額亦屬合理，吳某、陳梓昊要求瑞圃公司返還代辦費和兩項登記費，無合同和法律依據(jù)，本院不予支持。上述費用系吳某、陳梓昊因本案預(yù)售合同而產(chǎn)生的損失，本應(yīng)由違約方即弘某公司承擔(dān)，但因根據(jù)預(yù)售合同約定，弘某公司除了返還已付房款和返還總房價款10%賠償金之外不承擔(dān)其他費用，故弘某公司對上述三項費用亦無需承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十條、九十三條、九十六條、九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳某、陳梓昊與被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司于2016年9月16日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)于2018年6月14日解除；
　　二、原告吳某與被告上海瑞圃實業(yè)有限公司于2016年6月9日簽訂的《“尚都里”休閑廣場會員協(xié)議》于2018年11月3日解除；
　　三、原告吳某、陳梓昊與第三人中國銀行股份有限公司上海市青浦支行就購買上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場》3號2層211工作室房屋簽訂的貸款合同于2018年10月9日解除；
　　四、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向第三人中國銀行股份有限公司上海市青浦支行償還原告吳某、陳梓昊的剩余貸款本金及應(yīng)付利息(以中國銀行股份有限公司上海市青浦支行出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn))；
　　五、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將總房價款1,760,036元扣除上述第四項代還款項后的余款返還原告吳某、陳梓昊；
　　六、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告吳某、陳梓昊賠償金176,003.60元；
　　七、第三人中國銀行股份有限公司上海市青浦支行應(yīng)于貸款清償之日起三日內(nèi)協(xié)助原告吳某、陳梓昊、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司滌除上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場》3號2層211工作室房屋上所設(shè)立的抵押登記；
　　八、原告吳某、陳梓昊應(yīng)于上述抵押登記滌除之日起七日內(nèi)協(xié)助被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司辦理注銷上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場》3號2層211工作室房屋預(yù)告登記和《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)網(wǎng)簽備案的手續(xù)；
　　九、被告上海瑞圃實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳某、陳梓昊入會費50,000元；
　　十、被告上海瑞圃實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告吳某、陳梓昊利息(以50,000元為本金，按每年1.3%的利率，自2018年12月4日起計算至實際返還之日止)；
　　十一、駁回原告吳某、陳梓昊其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費22,848.5元，減半收取計11,424.25元，由被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)11,112元，被告上海瑞圃實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)312.25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳菊芳

書記員：胡敏雯