原告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住穆棱市。委托訴訟代理人：姜文華，穆棱市八面通鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。被告：韓亞梅，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛(ài)民區(qū)。被告：王永生，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛(ài)民區(qū)。二被告委托訴訟代理人：趙哲，黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。

吳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求解除原、被告之間簽訂的賣(mài)房協(xié)議書(shū)；2.請(qǐng)求判令二被告歸還原告房屋及土地；3.本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.要求二被告返還原告400平方米房屋，并要求二被告從位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)三道關(guān)鎮(zhèn)（原北安鄉(xiāng)）放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹(shù)林、東至信本利保溫管廠）遷出；2.要求二被告給付占有使用原告400平方米房屋使用費(fèi)22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元計(jì)算）；3.本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2010年1月1日原告與牡丹江市愛(ài)民區(qū)北安鄉(xiāng)放牛村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)放牛村村委會(huì)）簽訂放牛村租用廢棄地使用權(quán)合同，原告租用放牛村5000平方米土地。2016年9月14日，原告委托其哥哥吳見(jiàn)程與二被告簽訂賣(mài)房協(xié)議，約定原告將租用放牛村廢棄土地及所建蓋房屋一并以出售形式轉(zhuǎn)讓給二被告，總售價(jià)600000元，二被告先交付100000元訂金，余款在2016年底給付原告250000元，2017年7月30日給付完畢，如違約二被告承擔(dān)100000元違約金。因二被告至今未給付剩余款項(xiàng)，故原告訴至法院。韓亞梅、王永生辯稱(chēng)，因涉案土地系村集體土地，雙方簽訂賣(mài)房協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同，原告訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。韓亞梅、王永生（反訴原告）向本院提出反訴請(qǐng)求，1.請(qǐng)求確認(rèn)反訴原告與反訴被告簽訂賣(mài)房協(xié)議無(wú)效；2.判令反訴被告返還購(gòu)房款100000元及利息9717元（按照銀行同期貸款利率百分之六計(jì)算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止）；3.判令反訴被告賠償反訴原告新建豬舍、料房、住宅、棚子損失，合計(jì)170000元；4.反訴被告給付反訴原告對(duì)原有房屋修繕及裝修費(fèi)用20000元；5.判令反訴被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：反訴原告與反訴被告的代理人吳見(jiàn)程簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將位于牡丹江市放牛村廢棄地養(yǎng)殖場(chǎng)及地上房屋一并出售給反訴原告，反訴被告交付房屋及養(yǎng)殖場(chǎng)地，反訴原告交付購(gòu)房款100000元。反訴原告購(gòu)買(mǎi)房屋后，進(jìn)行了修鋪地面、上房蓋等，之后反訴原告建蓋豬舍、場(chǎng)房1000平方米，投入近500000元。因雙方簽訂賣(mài)房協(xié)議無(wú)效，反訴被告應(yīng)當(dāng)返還反訴原告購(gòu)房款，并賠償反訴原告上述損失。吳某某（反訴被告）辯稱(chēng)，反訴原告使用反訴被告房屋及場(chǎng)地長(zhǎng)達(dá)兩年之久，反訴原告應(yīng)給付反訴被告房屋使用費(fèi)。反訴原告私自建蓋的不合格豬舍等房屋，未經(jīng)反訴被告同意，現(xiàn)所建房屋處于危房狀態(tài)，沒(méi)有實(shí)際價(jià)值，反訴原告要求賠償損失的理由不成立。爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、原告與二被告簽訂的賣(mài)房協(xié)議書(shū)是否合法有效；二、原告要求二被告返還原有房屋、給付占有使用費(fèi)，并要求二被告從涉案場(chǎng)地遷出是否合理、合法；三、反訴原告要求反訴被告返還100000元購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失是否合理、合法；四、原告的訴訟請(qǐng)求及反訴原告的反訴請(qǐng)求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)：原告舉示放牛村村委會(huì)出具證明2份，圖紙復(fù)印件1份（與原件核對(duì)無(wú)異），委托書(shū)1份、現(xiàn)場(chǎng)勘察錄像光盤(pán)1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告舉示證據(jù)：證據(jù)一、放牛村租用廢棄地使用權(quán)合同復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異）、結(jié)算票據(jù)復(fù)印件1份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告于2010年1月1日承包租用放牛村廢棄地5000平方米，原告交納租金25000元，租用期限30年。二被告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，此份證據(jù)可以證明原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋不具有處分權(quán)，原告是租用放牛村的土地，原告在賣(mài)給二被告房屋時(shí)并沒(méi)有出示該份租用合同，原告在簽訂及履行合同過(guò)程中有欺詐行為，收據(jù)可以證明原告是租用廢棄地。本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證明2010年1月1日原告與放牛村村委會(huì)簽訂放牛村租用廢棄地使用權(quán)合同，2010年2月8日原告交納廢棄地使用權(quán)費(fèi)25000元的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。證據(jù)二、賣(mài)房協(xié)議書(shū)復(fù)印件1份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明2015年原告委托其哥哥吳見(jiàn)程將養(yǎng)殖場(chǎng)整體以賣(mài)房形式轉(zhuǎn)讓給二被告，價(jià)款600000元，二被告交付訂金100000元，尚欠500000元，經(jīng)原告多次索要未果，雙方于2016年9月14日簽訂賣(mài)房協(xié)議，約定當(dāng)年年底給付250000元，余款兩年內(nèi)給付完畢，如二被告不能按期給付，則承擔(dān)100000元違約金，但二被告至今未給付，違反約定。二被告對(duì)賣(mài)房協(xié)議書(shū)形式要件沒(méi)有異議，該份協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，其約定的違約金不成立。本院認(rèn)為，該證據(jù)結(jié)合原告舉示的委托書(shū)能夠證明2016年9月14日原告委托其哥哥吳見(jiàn)程與二被告簽訂賣(mài)房協(xié)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。2.二被告舉示證據(jù)：照片8張，證明結(jié)合原告舉示的圖紙可以證實(shí)二被告在涉案土地上建造1100平方米養(yǎng)殖廠房以及300平方米的庫(kù)房。原告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，拍攝的照片與房屋現(xiàn)狀不符，房屋現(xiàn)狀破舊沒(méi)有窗戶(hù)和玻璃，料房后側(cè)墻已經(jīng)塌陷毀掉，二被告用鐵板夾泡沫作為臨時(shí)墻體，該墻體并不牢固，不是穩(wěn)固的墻體，屬于危房。豬舍棚頂現(xiàn)已塌陷，具有重大安全隱患，而且后墻超出涉案土地使用面積，超出近五米多寬，也屬于危房，該組證據(jù)顯示的情況與房屋實(shí)際情況不符，不能作為證據(jù)使用。本院認(rèn)為，原告對(duì)該組證據(jù)形式要件無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。該證據(jù)能體現(xiàn)涉案場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)情況，本院予以確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2010年1月1日原告與放牛村村委會(huì)簽訂放牛村租用廢棄地使用權(quán)合同，約定：放牛村村委會(huì)將放牛村5000平方米廢棄地使用權(quán)（土地性質(zhì)為村集體所有）出租給原告使用，期限從2010年1月1日至2040年1月1日，使用費(fèi)25000元。2010年2月8日原告向放牛村村委會(huì)交納廢棄地使用權(quán)費(fèi)25000元。2016年9月14日原告委托其哥哥吳見(jiàn)程與二被告簽訂賣(mài)房協(xié)議，主要內(nèi)容為：原告將一處房屋400平方米賣(mài)給被告韓亞梅、王永生做養(yǎng)殖，房子賣(mài)600000元，已給原告100000元，余下500000元二年之內(nèi)給完，今年年底被告韓亞梅、王永生再給250000元，剩下分批再給250000元；院內(nèi)被告韓亞梅、王永生打井、安裝電與原告沒(méi)關(guān)系，2017年7月30日以前結(jié)清余款；給不上錢(qián)給原告違約金100000元。該份協(xié)議由案外人吳見(jiàn)程，被告韓亞梅、王永生簽名。庭審中原、被告均認(rèn)可該份賣(mài)房協(xié)議實(shí)際締約方為本案原告與二被告，雙方于2015年10月份已達(dá)成口頭賣(mài)房協(xié)議，2016年9月14日賣(mài)房協(xié)議是雙方后補(bǔ)簽的。原、被告稱(chēng)出售房屋時(shí)不僅包括原告所建蓋房屋還包括使用面積5000平方米的土地；2015年11月份二被告開(kāi)始在涉案土地上建蓋豬舍，于2016年6、7月份建完；原告于2016年5月1日收到二被告給付100000元購(gòu)房款。另查明，二被告在涉案土地上建蓋豬舍700平方米（磚瓦結(jié)構(gòu)、舉架2.4米）、住宅及料房400平方米（磚瓦結(jié)構(gòu)、舉架2.4米），鐵皮棚子200平方米，上述建筑物價(jià)值為170000元；二被告對(duì)原告原有400平方米房屋進(jìn)行修繕及裝修，裝修費(fèi)用20000元，原告原有400平方米房屋一年的占有使用費(fèi)為11000元，原、被告對(duì)上述事實(shí)均予以認(rèn)可。二被告建蓋的上述建筑物未辦理房照及規(guī)劃審批手續(xù)，原告建蓋400平方米房屋未辦理房照，亦未辦理建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)。原告稱(chēng)簽訂賣(mài)房協(xié)議時(shí)其向二被告出示了租地合同，二被告稱(chēng)其只聽(tīng)原告說(shuō)與大隊(duì)有份合同，但不清楚涉案土地的性質(zhì)，也不清楚涉案房屋是否辦理房照及建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)，雙方對(duì)此均未舉示證據(jù)證實(shí)。
原告吳某某與被告韓亞梅、王永生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年7月7日立案后，依法適用普通程序，于2017年9月29日、10月19日、11月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告吳某某的委托訴訟代理人姜文華，被告韓亞梅、王永生的委托訴訟代理人趙哲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于原、被告簽訂賣(mài)房協(xié)議的效力問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。本案涉案土地屬于放牛村村集體土地，原告所建蓋400平方米房屋沒(méi)有任何建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)，因原告與二被告簽訂賣(mài)房協(xié)議違反上述強(qiáng)制性規(guī)定，該賣(mài)房協(xié)議無(wú)效。對(duì)二被告反訴要求確認(rèn)原、被告簽訂賣(mài)房協(xié)議無(wú)效的反訴請(qǐng)求，本院予以支持。因原告在明知涉案土地系農(nóng)村集體土地、且涉案房屋沒(méi)有建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)的情況下，與二被告簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告存在過(guò)錯(cuò)。二被告明知涉案房屋位于放牛村仍購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，且未對(duì)涉案房屋及土地性質(zhì)進(jìn)行審查，二被告亦存在過(guò)錯(cuò)，綜合本案案情，原告與二被告各承擔(dān)50%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于原、被告簽訂的賣(mài)房協(xié)議無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故對(duì)原告要求二被告返還原告400平方米房屋，并要求二被告從放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹(shù)林、東至信本利保溫管廠）遷出的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。二被告反訴要求原告返還100000元購(gòu)房款及利息9717元的反訴請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，原告應(yīng)返還二被告100000元購(gòu)房款及利息7715元（利息按銀行同期貸款利率計(jì)算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止），本院予以支持，超出部分本院不予支持。因賣(mài)房協(xié)議無(wú)效，二被告占有使用涉案房屋達(dá)兩年之久，原告要求二被告給付占有使用原告400平方米房屋使用費(fèi)22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元計(jì)算），符合法律規(guī)定，本院予以支持。另，因二被告已在涉案土地上建蓋豬舍、料房等建筑物，二被告返還涉案土地后，原告應(yīng)對(duì)二被告進(jìn)行補(bǔ)償，上述建筑物價(jià)值為170000元，原、被告對(duì)此予以認(rèn)可，結(jié)合原、被告的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原告應(yīng)給付二被告上述建筑物損失費(fèi)85000元（170000元×50%），本院予以保護(hù)，二被告反訴請(qǐng)求超出部分，本院不予支持。因二被告對(duì)原告原有房屋進(jìn)行修繕裝修，裝修費(fèi)20000元，原、被告對(duì)此予以認(rèn)可。二被告返還房屋后，原告亦應(yīng)予以補(bǔ)償，結(jié)合原、被告的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原告應(yīng)給付二被告裝修費(fèi)10000元（20000元×50%），本院予以保護(hù)，二被告反訴請(qǐng)求超出部分，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條、第六十三條，《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、2016年9月14日原告吳某某與被告韓亞梅、王永生簽訂的賣(mài)房協(xié)議無(wú)效；二、被告韓亞梅、王永生于本判決生效后十日內(nèi)從位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)三道關(guān)鎮(zhèn)放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹(shù)林、東至信本利保溫管廠）遷出，并將原告吳某某原有400平方米房屋返還原告吳某某；三、被告韓亞梅、王永生于本判決生效后十日給付原告吳某某占有使用費(fèi)22000元；四、反訴被告吳某某于本判決生效后十日內(nèi)返還反訴原告韓亞梅、王永生購(gòu)房款100000元及利息7715元，并給付反訴原告韓亞梅、王永生豬舍、料房等損失費(fèi)85000元、裝修費(fèi)10000元，以上合計(jì)202715元；五、駁回反訴原告韓亞梅、王永生的其他反訴請(qǐng)求。如果被告韓亞梅、王永生、反訴被告吳某某未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果被告韓亞梅、王永生、反訴被告吳某某未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告吳某某、反訴原告韓亞梅、王永生可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，自本判決書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。案件受理費(fèi)8800元，由被告韓亞梅、王永生負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)2898元，由反訴原告韓亞梅、王永生負(fù)擔(dān)727元，反訴被告吳某某負(fù)擔(dān)2171元。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。