原告：吳菊芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳國杰。
　　委托訴訟代理人：朱義，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　被告：顧凱某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告吳菊芳與被告顧凱某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理，因需要向被告公告送達(dá)開庭傳票等法律文書，本院于2017年10月26日裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭于2018年3月1日、4月11日，2019年7月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳菊芳的委托訴訟代理人陳國杰、朱義，被告顧凱某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳菊芳向本院提出如下訴訟請求：1、解除原告與被告顧凱某于2017年4月17日就上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱：涉案房屋)簽訂的房屋租賃合同；2、被告支付自合同解除之日起至實(shí)際搬離涉案房屋之日止的房屋使用費(fèi)，按每月人民幣(幣種下同)4,300元計(jì)算；3、被告將涉案房屋恢復(fù)原狀并交還原告；4、被告承擔(dān)押金不予退還的違約責(zé)任。訴訟中，原告增加訴訟請求，被告支付自2017年6月至2018年2月的煤氣費(fèi)用共計(jì)202.90元。
　　事實(shí)及理由：2014年4月28日，原告吳菊芳與被告顧凱某就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2014年5月1日至2017年4月30日。2017年4月17日，原告與被告續(xù)簽《房屋租賃合同》，租期至2020年4月30日，租金為每月4,300元，合同第七條約定“雙方在租賃期間內(nèi)，不得擅自轉(zhuǎn)租給他人使用。尤其是乙方未經(jīng)甲方許可將房屋私下轉(zhuǎn)租，甲方將做違約處理，可隨時(shí)收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退還”。在租賃期內(nèi)，原告收取被告押金2,300元。2017年7月1日，原告發(fā)現(xiàn)被告通過破壞涉案房屋承重墻體的方式，將前后陽臺分別建造一個(gè)衛(wèi)生間，還將原有衛(wèi)生間分隔成兩個(gè)衛(wèi)生間，被告未經(jīng)原告同意將涉案房屋轉(zhuǎn)租給他人。原告認(rèn)為，被告上述轉(zhuǎn)租行為明顯違約，嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益，依據(jù)雙方的約定，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)押金及租金不予退還的違約責(zé)任，對于破壞的承重墻體以及擅自改裝的排污管道等設(shè)施應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)(恢復(fù)至原告交房給被告時(shí)的毛坯狀態(tài))。故原告起訴至法院，要求支持其訴請。另外，被告向原告支付的租金至2017年10月止。
　　被告顧凱某辯稱，不同意解除合同，被告按約向原告吳菊芳支付租金，后因?yàn)樵嫦氤鍪鄯课荩蟊桓媾浜仙祥T看房，雙方發(fā)生爭執(zhí)，原告所以才提出解除合同。被告是同意支付租金的，但原告拒收。雙方2014年第一次簽訂的租賃合同中就約定，原告同意被告對房屋進(jìn)行裝修，所以即使合同解除，原告要求被告恢復(fù)原狀也是不合理的。被告沒有轉(zhuǎn)租，現(xiàn)在涉案房屋內(nèi)的住客是被告的朋友，被告沒有違約行為，所以也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同如果解除，押金應(yīng)當(dāng)返還。對于原告墊付的煤氣費(fèi)用被告同意支付。
　　經(jīng)審理查明，2014年4月28日，原告吳菊芳(出租方、甲方)與被告顧凱某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方同意將涉案房屋出租給乙方，房屋3室2廳109平方米，設(shè)施為毛坯。租賃期為三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金為2,300元，乙方第一次先付三個(gè)月房租和2,300元的租房押金。甲方同意乙方對房屋進(jìn)行裝修，如甲方在合同期內(nèi)收回房屋，將賠償乙方的裝修款。
　　合同簽訂后，原告吳菊芳在收取了被告顧凱某支付的首期租金和押金2,300元后，將涉案房屋交付給被告，被告則對涉案房屋進(jìn)行了裝修。
　　2017年4月17日，原告吳菊芳(出租方、甲方)與被告顧凱某(承租方、乙方)就涉案房屋續(xù)簽了《房屋租賃合同》，約定租賃期為三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。房屋設(shè)施：毛坯。租金為每月4,300元，在租賃期內(nèi)，租金不變(第三年月租金為4,400元)，乙方第一次先付三個(gè)月房租和2,300元的租房押金，以后按3個(gè)月支付。由甲方提前7天向乙方收取。押金退房時(shí)退還，乙方在租賃期內(nèi)不得以押金抵押作為房租費(fèi)。合同還約定，甲、乙雙方在租賃期內(nèi)，不得擅自轉(zhuǎn)租給他人使用，尤其是乙方未經(jīng)甲方許可將房屋私下轉(zhuǎn)租，甲方將作為違約處理，可隨時(shí)收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退還。
　　租賃期間，被告顧凱某將涉案房屋的南北陽臺改建為衛(wèi)生間，安裝了馬桶、淋浴等洗漱設(shè)施，并將原有的衛(wèi)生間一隔為二，與相鄰兩個(gè)房間之間破墻安裝了門。被告改建后將房屋轉(zhuǎn)租多人居住。2017年10月16日，上海市閔行區(qū)浦錦街道拆違和環(huán)境綜合整治辦公室對涉案房屋出具《限期整改通知書》，認(rèn)定涉案房屋在租賃行為中存在以下違法情形：將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員使用?，F(xiàn)依法責(zé)令在收到本通知之日起三日內(nèi)改正上述行為，逾期不改正的，房地主管等相關(guān)部門將進(jìn)一步依法追究法律責(zé)任。
　　原告吳菊芳知悉涉案房屋內(nèi)的改建和違法轉(zhuǎn)租情況后，向被告顧凱某提出解除合同，雙方協(xié)商未果遂涉訟。
　　以上事實(shí)，由原告吳菊芳提供的涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證，原被告簽訂的房屋租賃合同(2014年4月28日、2017年4月17日)，被告顧凱某與案外人簽訂的租賃合同，閔行區(qū)浦錦街道房管辦事處出具的限期整改通知書及涉案房屋內(nèi)照片一組(2017年6月9日拍攝)，燃?xì)赓M(fèi)收據(jù)等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)經(jīng)質(zhì)證屬實(shí)，與本案相關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　訴訟過程中，因原告吳菊芳與被告顧凱某就涉案房屋恢復(fù)原狀的修復(fù)工程方案和工程費(fèi)用不能達(dá)成一致，經(jīng)原告申請，本院委托上海源正科技有限責(zé)任公司對涉案房屋內(nèi)的承重墻、下水管道、排污管道等改動出具修復(fù)方案。鑒定單位于2019年3月18日出具司法鑒定意見書，認(rèn)定涉案房屋存在拆改房屋主體結(jié)構(gòu)墻體、改變房間主要使用功能、拆改給排水配套設(shè)施等情況，并出具修復(fù)方案如下：1.承重墻，北臥室西墻門洞按原剪力墻設(shè)計(jì)要求恢復(fù)，鋼筋與原剪力墻鋼筋雙面焊接，焊接長度不小于5d(d為鋼筋公稱直徑)。2.隔墻，客廳內(nèi)新增砌塊墻體及房門拆除；衛(wèi)生間南北兩側(cè)隔墻門洞按原隔墻設(shè)計(jì)要求恢復(fù)，西墻原有衛(wèi)生間門洞恢復(fù)，中部新增隔墻拆除；北臥室南側(cè)儲藏室、房門按原設(shè)計(jì)要求恢復(fù)。3.南北陽臺，拆除南陽臺、北陽臺新增用水設(shè)備、吊頂、給排水管道、抬高地坪，按原設(shè)計(jì)要求恢復(fù)。4.衛(wèi)生間，拆除衛(wèi)生間用水設(shè)備、給排水管道、吊頂、抬高地坪，按原設(shè)計(jì)要求重做衛(wèi)生間防水層；衛(wèi)生間排污管道按原設(shè)計(jì)要求恢復(fù)。原被告對上述鑒定意見和修復(fù)方案均無異議。
　　鑒于雙方對上述修復(fù)工程的工程造價(jià)爭議較大，故本院通過上海市高級人民法院委托上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司進(jìn)行工程造價(jià)司法鑒定。鑒定單位于2019年6月11日出具司法鑒定意見書，鑒定意見為房屋修復(fù)工程造價(jià)為11,372.14元。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對于該鑒定意見提出異議，認(rèn)為報(bào)告中遺漏個(gè)別項(xiàng)目、價(jià)格不合理：1.鑒定意見中的材料單價(jià)有問題，同一建筑材料如混凝土前后單價(jià)出現(xiàn)較大差異；2.一輛載重五噸的汽車使用單價(jià)是7.98元，草袋0.09元，這價(jià)格明顯不合理；3.人工單價(jià)每日200元不到定價(jià)過低，目前一個(gè)工人一天的工時(shí)費(fèi)要500元以上；4.該評估意見書中遺漏了修復(fù)方案中第四項(xiàng)的排污管道修復(fù)，評估人員現(xiàn)場稱排污口看不見，可能是被告裝修時(shí)把地坪抬高了；5、評估意見中遺漏了承重墻恢復(fù)所需要的粉刷，應(yīng)當(dāng)還有涂料費(fèi)用和粉刷費(fèi)用；6.目前房屋中有四個(gè)馬桶，但評估意見書中只有三個(gè)馬桶的拆除費(fèi)用，且原來在排污口原有的一個(gè)馬桶，應(yīng)重新安裝。被告對工程造價(jià)提出異議如下：1.修砌一個(gè)木門洞不需要一千多元；2.垃圾清運(yùn)費(fèi)一車1,500元不合理，應(yīng)該在500元左右；3.臨時(shí)材料費(fèi)3,000元不清楚是什么費(fèi)用；4.關(guān)于木門的費(fèi)用，原告出租房屋時(shí)就沒有木門，衛(wèi)生間門口只有一個(gè)遮擋的東西，但也不是門，拆除后還要計(jì)算重新安裝門的費(fèi)用是不合理的；5.該評估意見書中出現(xiàn)過8,142.53元，又出現(xiàn)了8,142.63元，不清楚兩個(gè)價(jià)格的區(qū)別。
　　針對原被告的異議和當(dāng)庭質(zhì)詢，上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司的鑒定人員當(dāng)庭回復(fù)如下：1、關(guān)于8,142.53元和8,142.63元兩個(gè)金額的差異是因?yàn)殍b定意見書第7至8頁的內(nèi)容是直接費(fèi)用，單價(jià)一般取到小數(shù)點(diǎn)后面兩位或三位，而第9至10頁的工料機(jī)匯總表是人工、材料、機(jī)械的匯總，是按照四位小數(shù)計(jì)算的，所以加起來比前面多了一點(diǎn)；2.關(guān)于垃圾清運(yùn)費(fèi)，鑒定結(jié)論是參照市區(qū)載重5噸的車輛的市場定價(jià)來確定的，3,000元的臨時(shí)材料費(fèi)就是兩車?yán)那暹\(yùn)費(fèi)，對于兩車的計(jì)算量是鑒定人員根據(jù)拆除下來的東西進(jìn)行估算，依據(jù)上海市的相關(guān)規(guī)定，垃圾清運(yùn)車必須帶蓋子封閉，而且如果一車以上不足兩車，要按照兩車計(jì)算；3.房門恢復(fù)費(fèi)用是根據(jù)修復(fù)鑒定意見的第二項(xiàng)計(jì)算的，北臥室為單扇門、儲藏室為雙扇門，意見書第7至8頁的合價(jià)中包含了人工、材料、機(jī)械費(fèi)用，而工料機(jī)匯總表中的木門價(jià)格只有材料價(jià)格，所以前后不是一個(gè)價(jià)格，原告所提的混凝土價(jià)格前后不一致的異議也屬于這個(gè)情況；4.關(guān)于汽車費(fèi)用和草袋費(fèi)用，是因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)際情況，該工程中涉及的消耗量過少，所以合計(jì)費(fèi)用很低，而且這里指的草袋是養(yǎng)護(hù)混凝土的，車子費(fèi)用是模板的運(yùn)輸費(fèi)，在定額審計(jì)時(shí)必須要計(jì)算進(jìn)去，實(shí)際上是可以以人代機(jī)的；5.雙方對于鑒定意見書上單價(jià)的異議，報(bào)告第三條已經(jīng)說明，單價(jià)是按照上海市建筑建材業(yè)市場管理總站頒布的市場信息價(jià)確定的；6.關(guān)于承重墻的修復(fù)問題，意見書中已經(jīng)計(jì)算了粉刷費(fèi)用，修復(fù)粉刷是用水泥、沙漿，而原告要求的刷白是用內(nèi)墻乳膠漆的涂料進(jìn)行粉刷，不在修復(fù)方案之中；7.關(guān)于排污管道修復(fù)的問題，衛(wèi)生間的地坪現(xiàn)被抬高，如果把地坪鏟掉，排污口自然會露出來，不存在恢復(fù)排污口的問題；8.馬桶的問題，鑒定意見書第17、24、30項(xiàng)分別是拆除馬桶的費(fèi)用，合計(jì)就是四只馬桶的拆除費(fèi)用。本院認(rèn)為，涉案房屋的修復(fù)方案和修復(fù)工程造價(jià)的司法鑒定意見均系具有專業(yè)資質(zhì)的司法鑒定人員根據(jù)行業(yè)規(guī)范性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和市場定價(jià)，經(jīng)過現(xiàn)場勘驗(yàn)作出，具有合法性，鑒定結(jié)論明確、完整，對于本案具有證據(jù)效力，雙方當(dāng)事人所提異議，經(jīng)鑒定人員當(dāng)庭答復(fù)，作出了合理和充分的解釋。據(jù)此，本院采納上海源正科技有限責(zé)任公司就涉案房屋修復(fù)所作的修復(fù)方案司法鑒定意見，以及上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司根據(jù)該修復(fù)方案所作的工程造價(jià)鑒定意見，認(rèn)定涉案房屋修復(fù)工程造價(jià)為11,372.14元。
　　本院認(rèn)為，原告吳菊芳與被告顧凱某簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，與法不悖，屬合法有效。租賃期間，被告作為承租人未經(jīng)原告同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租多人并被責(zé)令整改，顯然違反了合同關(guān)于不得轉(zhuǎn)租的約定，原告據(jù)此要求解除租賃合同，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。鑒于原告旨在解除合同的起訴狀本院通過公告形式于2017年12月31日送達(dá)被告，故本院認(rèn)定原被告簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月31日解除。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)將涉案房屋交還原告，并付清至實(shí)際交還房屋之日止的租金及房屋使用費(fèi)。對于被告已支付的租賃押金，根據(jù)合同約定，在承租人違約轉(zhuǎn)租的情況下，出租方可不予退還押金，原告該項(xiàng)訴請，予以支持。對于原告代為支付的2017年6月至2018年2月煤氣費(fèi)，應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)，被告亦予認(rèn)可，故被告應(yīng)在結(jié)清房屋租金的同時(shí)一并支付該款。關(guān)于原告要求被告恢復(fù)房屋原狀的爭議，本院認(rèn)為，被告為轉(zhuǎn)租多人，將涉案房屋進(jìn)行大肆改建裝修，根據(jù)現(xiàn)場勘查和鑒定意見所述，可以看出被告的改建裝修對于房屋的主體結(jié)構(gòu)和使用功能均造成破壞，影響了房屋的正常使用，即使雙方在第一份租賃合同中約定允許承租人在租賃期內(nèi)裝修也不能成為被告對涉案房屋進(jìn)行不合理改建的正當(dāng)理由，因此對原告要求被告恢復(fù)房屋原狀的訴請，應(yīng)予支持。且被告在未能完成恢復(fù)房屋原狀的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)房屋的賠償責(zé)任。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳菊芳與被告顧凱某就上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月31日解除；
　　二、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋交還原告吳菊芳；
　　三、被告顧凱某于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告吳菊芳支付自2017年11月1日起至2017年12月31日止的租金8,600元;
　　四、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內(nèi)按每月4,300元的標(biāo)準(zhǔn)向原告吳菊芳支付自2018年1月1日起至實(shí)際交還房屋之日止的房屋使用費(fèi);
　　五、被告顧凱某于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告吳菊芳支付自2017年6月至2018年2月的煤氣費(fèi)202.90元；
　　六、被告顧凱某已支付原告吳菊芳的租賃押金2,300元，不予返還；
　　七、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內(nèi)按照上海源正科技有限責(zé)任公司(源正司鑒[2018]建鑒字第155號)司法鑒定意見書附件1的建議修復(fù)方案對上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋進(jìn)行修復(fù)。逾期不修復(fù)的，被告顧凱某自逾期之日起十日內(nèi)向原告吳菊芳支付賠償款11,372.14元，由原告吳菊芳自行負(fù)責(zé)修復(fù)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)80元，司法鑒定費(fèi)16,500元，合計(jì)16,580元，由被告顧凱某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：葉菊花

書記員：徐寨華