上訴人（原審被告）：荊州市景湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：朱伯東，該公司董事長。
委托代理人：龍秀英、張建平，湖北思捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審原告）：孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
二被上訴人共同委托代理人：胡明，湖北楚都律師事務(wù)所律師。

上訴人荊州市景湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱景湖公司）因與被上訴人吳某、孔某某商品房買賣合同糾紛一案，不服荊州市沙市區(qū)人民法院（2012）鄂沙市民初字第00234號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭對本案進行了審理。上訴人景湖公司的委托代理人龍秀英、張建平，被上訴人孔某某及二被上訴人的委托代理人胡明到庭參加訴訟，被上訴人吳某未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認定：原告吳某、孔某某系夫妻關(guān)系，兩人于2011年元月擬購買被告景湖公司開發(fā)的商鋪。經(jīng)雙方協(xié)商后，景湖公司向原告出具了“景湖尚城收費明細表（商鋪）”一份，客戶姓名為吳某，房號B-111，并計算了購房價款、配套費用等總計1610886元，置業(yè)顧問亦由肖曉燕簽名確認。2011年元月1日，吳某向景湖公司繳納了定金人民幣50000元，景湖公司向吳某出具收據(jù)一份。同年元月7日吳某向景湖公司繳納了房款人民幣1486682元、配套費人民幣7355元、契稅等人民幣65923元、辦證費人民幣926元，景湖公司向吳某出具收據(jù)四份。2011年2月16日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》一份，約定原告購買景湖公司開發(fā)的坐落于荊州市沙市區(qū)江津路與紅門路交匯處景湖＊尚城B幢111號框剪結(jié)構(gòu)，層高為5.8米，建筑面積61.04平方米，其中套內(nèi)建筑面積58.74平方米（長17.8米x寬3.3米），分攤面積2.3平方米商鋪一間。該房屋單價為25175元，總房款為人民幣1536682元，采取一次性付款方式，房屋交付日期為2012年4月1日前等條款。合同補充協(xié)議約定出賣人不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件，確需變更需登報公示；如設(shè)計變更影響到該商品房質(zhì)量或使用功能的應(yīng)書面通知買受人，未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房、以及違約方應(yīng)承擔(dān)本房屋總房款的5%違約金等條款。其后，吳某、孔某某到施工現(xiàn)場實地查看，發(fā)現(xiàn)該房屋建筑狀況與合同約定嚴重不符，遂于2011年3月9日委托律師函告景湖公司，要求解除合同，并退還購房款、賠償損失。后因雙方未能協(xié)商一致，原告提起訴訟，請求：一、判令依法解除原、被告2011年2月16日簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》；二、判令被告立即返還原告購房款等合計人民幣1610886元及利息并支付違約金76834.10元；三、由被告支付本案訴訟費用。另，一審法院在審理過程中，將原告提供的合同附件一的房屋分層分戶平面圖與被告所提供的該房屋實際施工的一層平面圖進行比較發(fā)現(xiàn)，原告提供的合同附件一分層分戶平面圖中載明房屋寬度為3.3米，長度為17.8米，套內(nèi)面積為58.74平方米，而景湖公司實際施工的一層平面圖載明的房屋寬度為3米，套內(nèi)面積為54.56平方米，面積相差4.18平方米，誤差比為7.1%。一審法院組織原、被告雙方對涉案房屋進行了實地勘測，并經(jīng)原、被告雙方確認，該房屋內(nèi)有立柱8根，立柱間寬度為2.3米，地面到梁高度為3.9米，梁高1.8米，且該梁不能拆除，房屋后三分之一處靠上方有下沉建筑，直接影響該房屋的正常使用。景湖公司的實際施工圖紙未告知原告。
一審認為：本案為商品房買賣合同糾紛，爭議焦點在于原告吳某、孔某某主張解除合同的理由是否成立。原告吳某、孔某某主張解除合同的理由主要是涉案房屋面積縮水、層高和使用功能不符合合同約定，且被告景湖公司也未依合同約定改變房屋現(xiàn)狀。本案所涉房屋系商鋪，其使用空間均應(yīng)被充分利用，現(xiàn)被告景湖公司擬交付的房屋因使用面積小于合同約定，可使用空間使用功能亦因立柱、橫梁以及下沉建筑物受到影響，導(dǎo)致原告吳某、孔某某不能實現(xiàn)其購買商鋪的使用目的。原告吳某、孔某某以此向被告景湖公司提出解除合同的要求，但被告景湖公司未在合理時間內(nèi)給予答復(fù)，改變其房屋結(jié)構(gòu)未及時告知原告，故原告請求解除合同等相關(guān)訴訟請求應(yīng)予支持。被告景湖公司辯稱的原告吳某、孔某某要求解除合同的請求無法律依據(jù)且自稱不存在違約的行為的理由，不能成立。據(jù)此判決：一、解除原告吳某與被告景湖公司簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》；二、被告荊州市景湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)，返還原告吳某、孔某某為購買房屋支付的購房款及其他費用人民幣1610886元，并從2011年元月7日起按照人民銀行同期年貸款利率給付利息至本院確認的返還本金之日止；三、被告荊州市景湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)，向原告吳某、孔某某支付違約金人民幣76834.10元。案件受理費19989元，由被告荊州市景湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
二審除查明一審根據(jù)景湖公司實際施工的一層平面圖計算套內(nèi)面積54.56㎡，從而認定面積誤差比為7.1﹪不當(dāng)之外，其余查明的事實與一審認定的事實一致。另查明：荊州市房地產(chǎn)地籍測繪隊2012年出具的測量號為201202156001的房屋單元面積對照表記載，涉案門面建筑面積61.04㎡、套內(nèi)面積58.74㎡。二審?fù)徍?，本院?014年2月21日組織雙方當(dāng)事人到涉案門面進行實地勘驗，除一審已經(jīng)確認的現(xiàn)狀描述之外，雙方當(dāng)事人確認涉案門面所爭議的下沉建筑已經(jīng)于2014年春節(jié)前后拆除，但在已被拆除的下沉建筑的右側(cè)，殘留有一面下沉夾墻，厚約0.30米，距地面約2.17米。在距后門約0.65米、高2.5米的空間貫穿一根鋼制管道。

本院認為：本案二審爭議的焦點問題是，一、涉案商鋪現(xiàn)狀是否影響正常使用及價值，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)；二、景湖公司對合同解除提出異議能否得到支持。
一、關(guān)于涉案商鋪現(xiàn)狀是否影響正常使用及價值，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的問題。從一審、二審現(xiàn)場勘驗的情況看：1、該商鋪大門兩側(cè)有立柱，立柱之間間距2.3米，與合同附件一房屋平面圖標(biāo)記的商鋪寬度3.3米相差1米。2、該商鋪進門約三分之一、三分之二的墻頂，有高約1.8米的不可拆除的橫梁，該橫梁導(dǎo)致合同約定的門面層高5.8米的空間不能充分利用。3、該門面兩側(cè)墻體有立柱8根，立柱均凸起在墻面外，立柱間距約2.3米；門面內(nèi)有下水管道6根；距后門約0.65米、高2.5米的空間貫穿一根鋼制管道；二審勘驗時門面后三分之一處的下沉建筑雖然已經(jīng)拆除，但在已拆除建筑的右側(cè)，有一面厚約0.30米的下沉夾墻，距地面約2.17米。上述現(xiàn)狀導(dǎo)致門面形狀不規(guī)則，明顯影響房屋面積的合理利用，將大大減少套內(nèi)面積的使用率。本院認為，雙方當(dāng)事人簽訂的合同明確約定標(biāo)的物是商鋪，買受人吳某作為個人斥巨資161萬余元向景湖公司購買商鋪，其合同目的當(dāng)然是充分利用所購買商鋪的使用價值。而景湖公司欲交付的商鋪，因存在多處嚴重瑕疵，導(dǎo)致門面的使用價值大大降低，嚴重影響了合同目的的實現(xiàn)。對被上訴人提出的涉案門面存在的諸多問題，景湖公司均不能舉證證明符合合同約定。景湖公司將商鋪的使用狹隘的理解為“能夠使用”，認為合同未約定門面具體應(yīng)當(dāng)如何使用、測繪部門測繪的數(shù)據(jù)與合同約定一致，即不存在違約的抗辯理由，有違公平原則，本院不予采納。涉案合同糾紛符合合同法第九十四條第（二）款、第（四）款的約定，可以依法解除。
另，關(guān)于商鋪是否達到合同約定的套內(nèi)建筑面積58.74㎡的問題。根據(jù)荊州市房地產(chǎn)地籍測繪隊2012年出具的房屋單元面積對照表的記載，涉案門面套內(nèi)面積58.74㎡，與合同約定相符。一審根據(jù)景湖公司實際施工的一層平面圖計算套內(nèi)面積54.56㎡，從而認定面積誤差比為7.1﹪，其依據(jù)不充分。但吳某委托律師事務(wù)所向景湖公司發(fā)出的解除合同的律師函，并未依據(jù)面積誤差比超過約定主張解除合同，故套內(nèi)面積的數(shù)據(jù)認定并不足以影響本案對合同解除的處理。
二、關(guān)于景湖公司對合同解除提出異議能否支持的問題。景湖公司對被上訴人在一審中提交的證據(jù)四（即國內(nèi)特快專遞郵件詳情單簽收及查詢結(jié)果）的真實性無異議，二審中也未否認收到該函，故被上訴人已經(jīng)依據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定履行了解除合同的通知義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。景湖公司在收到吳某送達的解除合同通知后，未在法律規(guī)定的期間行使異議權(quán)利，故在訴訟中抗辯合同不當(dāng)解除，本院不予支持。
綜上，一審認定基本事實清楚，適用法律正確，被上訴人請求解除合同的相關(guān)訴訟請求應(yīng)予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費19989元，由上訴人景湖公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　李慧敏 審判員　　郭　莉 審判員　　韓秀士

書記員：鄭燕