上訴人（原審被告）吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住所地林口縣。
委托代理人吳寶生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，林口縣審計局退休干部，住所地黑龍江省林口縣。
被上訴人（原審原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工商銀行職員，住所地林口縣。
委托代理人司榮濤，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
原審第三人苗建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地牡丹江市。

上訴人吳某某與被上訴人李某某、原審第三人苗建華房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省林口縣人民法院（2015）林民初字第383號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年1月20日公開開庭審理了本案。上訴人吳某某及其委托代理人吳寶生，被上訴人李某某委托代理人司榮濤，原審第三人苗建華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人李某某原審訴稱，苗建華是林口縣賓館院內(nèi)房屋（產(chǎn)權(quán)證號為林房權(quán)證林口縣字地201300518-2號）原產(chǎn)權(quán)所有人，2013年2月18日，苗建華將該房屋轉(zhuǎn)讓給了原告，并于2013年2月21日協(xié)助原告辦理了房屋過戶手續(xù)，原告是現(xiàn)在該房屋的所有權(quán)人。2002年8月18日，苗建華與被告吳某某于2002年8月18日簽訂了一份《協(xié)議書》，該協(xié)議書約定苗建華（甲方）將位于林口縣賓館院內(nèi)的房屋租賃給被告（乙方）使用，租賃期限自2002年9月1日至2004年8月30日，年租金20000元，上交房租，同時約定被告應(yīng)按期足額向甲方交納租賃費，如乙方不按期交納，按自動放棄租賃，甲方收回，乙方在租賃期間不得轉(zhuǎn)讓第三方。上述《協(xié)議書》簽訂后，雙方又于2002年9月26日就上述房屋租賃事宜簽訂了《補充協(xié)議》，該補充協(xié)議約定由被告出資購買鍋爐并負責安裝，苗建華延長租賃期限兩年，根據(jù)雙方確定鍋爐的最終價格折抵房屋租賃金。2008年9月14日，被告又與代鳳霞簽訂了《代管洗浴中心協(xié)議》，約定代管期限為10年，代管費220000元。被告自2002年8月18日至2014年8月21日期間一直占有利用租賃房屋，除了支付購置、安裝鍋爐等費用，再沒有交付過任何租金，被告購置、安裝鍋爐費用無論是依據(jù)當時的出廠價還是現(xiàn)在的市場價，都在40000元以內(nèi)，按照雙方當時協(xié)議約定，該筆費用只能折抵兩年房屋租金，自2006年8月以后，被告就一直在拖欠房屋租金。綜上，原告拖欠房屋租金的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，原告解除雙方簽訂的《協(xié)議書》以及《補充協(xié)議》的行為符合相關(guān)法律規(guī)定以及合同的約定，另外原告是本案涉訴房屋的所有權(quán)人，其有權(quán)要求被告支付拖欠的房租，原告為了維護自己的合法權(quán)益，依法向法院起訴，提出如下請求：一、要求依法解除第三人苗建華與被告之間于2002年8月18日簽訂的《協(xié)議書》以及雙方于2002年9月26日簽訂的《補充協(xié)議》；二、要求被告給付原告房屋租金160000元（從2006年8月至2014年8月）；三、本案的訴訟費用由被告承擔。
上訴人吳某某原審答辯稱，原告的訴訟請求與事實不符并且無法律依據(jù)。一是從被告與苗建華簽訂的協(xié)議書的第四條的第六款可知，在解除與終止合同時，必須簽訂相關(guān)協(xié)議，對未盡事宜，按合同法的有關(guān)規(guī)定，由雙方協(xié)商作出補充。二是原告在買房時就知此租賃房屋的租期為16年。原簽訂的協(xié)議已經(jīng)生效13年，原告竟不受此協(xié)議的約束（合同法第229條），在買房2年另3個月后（兩次強拆設(shè)備），提出解除原租賃協(xié)議，不符合法律規(guī)定，合同的約定。三是，原告在訴狀中以拖欠房屋租金的行為已構(gòu)成了根本違約為由，進行維權(quán)、起訴，可見其不知租金的相關(guān)事實和法律依據(jù)。四是關(guān)于訴狀中提到的不得轉(zhuǎn)讓第三方，即2008年9月14日簽訂的代管洗浴中心協(xié)議，從原協(xié)議第四條第一款可知，如果此事不經(jīng)原房主同意，原協(xié)議則早在2009年就已解除。因鍋爐改由被告投資安裝，此鍋爐價按合同法地61條、62條可以確認，則租期自明之。原房主苗建華還欠被告款項，應(yīng)付利息，原告應(yīng)賠償停止損失。綜上，請求法院依法確認原定租期，追還拖欠款項，應(yīng)付利息和停止損失維護被告的合法權(quán)益。
原審第三人苗建華原審述稱，對于原告訴求沒有意見。房屋租給被告后簽訂的協(xié)議是租期二年，租金為每年20000元。抵押金3000元沒有交。協(xié)議簽完后房租一直是欠著的，苗建華一直想收回，但是被告把房屋租給別人了，沒法要回。從簽協(xié)議到現(xiàn)在為止被告共給了5000元租金，其它的一直都欠著。鍋爐這塊，當時商量由被告安裝，但是被告必須得提供相應(yīng)的生產(chǎn)廠家、型號、價格，但是被告沒有提供，只是安裝完后交給我一個花費明細，價格超出了報價，因為這個問題造成房費長期拖欠。希望通過法庭能核實一下鍋爐到底能值多少錢，能抵多少房費。
原審法院認定，被告吳某某與第三人苗建華于2002年8月18日簽訂了協(xié)議書，約定將原歸第三人所有的位于林口縣五辦的1764.35平方米的房屋中的一樓和三樓出租給被告，其中一樓的經(jīng)營項目為游泳館（游泳、沐浴、機房），三樓的經(jīng)營項目為娛樂城（臺球、乒乓球、健身器械等），租賃期限為兩年，自2002年9月1日至2004年8月30日止，年租金20000元，第一年協(xié)議簽字時一次性給付給第三人，第二年于2003年8月末一次性給付第三人，同時約定協(xié)議簽訂后一個月內(nèi)交給第三人抵押金3000元，2002年8月31日前，第三人保證鍋爐安裝設(shè)備完畢，保證被告使用，如不按期完成，租賃期順延。被告與第三人又于2002年9月26日簽訂了補充協(xié)議，其內(nèi)容為“游泳館供熱供水鍋爐，因林口環(huán)保局文件要求安裝環(huán)保鍋爐，經(jīng)雙方協(xié)商鍋爐由被告安裝，第三人同意延長承包期兩年，并根據(jù)鍋爐價格雙方確定最終承包年限。鍋爐投資被告需向第三人提供生產(chǎn)廠家、鍋爐型號、價格，經(jīng)雙方確認后作為雙方承包年限的依據(jù)。被告承包期間，由第三人出售，按被告使用（鍋爐）年限甲方扣除使用期間費用，按鍋爐投資額百分比退給余款?！绷聿槊?，被告吳某某支付苗建華陳欠林口縣電業(yè)局的電費40000元抵2002年9月1日-2004年8月30日的租金。吳某某于2002年8月18日另支付苗建華5000元租金。吳某某購買鍋爐花費41000元，安裝鍋爐的花費因為不能提供具體的結(jié)算明細，所以其安裝費用無法確認。吳某某與案外人代鳳霞于2008年9月14日簽訂了代管洗浴中心協(xié)議，代管時間為2008年9月12日到2018年9月12日，雙方按約定履行了該協(xié)議并于2015年2月12日解除了該代管協(xié)議。再查明，第三人苗建華與其妻子王化茹于2013年2月18日與原告李某某、案外人付彥成簽訂了房屋買賣協(xié)議，將本案訴爭房屋出賣給原告李某某與案外人付彥成，其中李某某與付彥成系按份共有，各占50%份額。付彥成與其妻子侯艷香于2014年11月27日將其所有的50%份額轉(zhuǎn)讓給原告李某某，并辦理了房屋過戶手續(xù)，原告李某某取得了本案訴爭房屋的房權(quán)證，同時原告已經(jīng)占有該房屋一年多時間之久。
原審法院認為，被告吳某某與第三人苗建華簽訂的協(xié)議書及補充協(xié)議均系雙方的真實意思表示，并且系在其自愿的前提下簽訂的，所以其均合法有效，根據(jù)補充協(xié)議的約定，承包年限（租賃期限）根據(jù)鍋爐的價格確定，但是根據(jù)其交易習慣其應(yīng)包括鍋爐的價格和安裝鍋爐的費用，該鍋爐的購買及安裝均系被告所為，第三人對此行為沒有異議，但是被告無法提供其安裝鍋爐費用的具體明細或者結(jié)算依據(jù)（如果被告有充分證據(jù)證明其安裝鍋爐的費用已超出現(xiàn)有租賃年限可另案訴訟），本院無法為其計算具體的承包年限，2013年2月18日第三人將本案訴爭房屋出賣給原告及案外人付彥成，為了維護交易的穩(wěn)定以及這些年第三人也未對此提出異議，并且被告租賃期間除了交付45000元的租金外也未再交納租金，所以本院認為原告李某某是本案訴爭房屋的所有權(quán)人，并且第三人與被告簽訂的協(xié)議書及補充協(xié)議已經(jīng)無法在繼續(xù)履行，所以原告要求解除第三人苗建華與被告吳某某于2002年8月18日簽訂的《協(xié)議書》以及雙方于2002年9月26日簽訂的《補充協(xié)議》的訴求，本院予以支持。關(guān)于原告要求被告給付原告房屋租金160000元的訴求，其不能提供任何證據(jù)，并且在2006年至2013年2月18日之前的房屋所有權(quán)人系苗建華，同時根據(jù)合同的相對性原則，原告向被告要求房屋的租金系沒有法律依據(jù)的，因此本院對原告的該項訴求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第六十二條、第九十四條第一款第（五）項、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、第三人苗建華與被告吳某某于2002年8月18日簽訂的《協(xié)議書》和2002年9月26日簽訂的《補充協(xié)議》予以解除；二、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費3500元，減半收取1750元，由原告李某某負擔。
根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證及陳述，結(jié)合一審訴請主張，二審查明的事實與原審查明事實相一致。

本院認為，被上訴人吳某某與原審第三人苗建華于2002年8月18日簽訂《房屋租賃協(xié)議書》、2002年9月26日簽訂《補充協(xié)議》系雙方的真實意思表示，不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，認定兩份《協(xié)議》合法有效。被上訴人李某某于2014年11月27日取得訴爭房屋所有權(quán)，并于2015年2月28日辦理《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，同時，被上訴人李某某已經(jīng)占有裝修使用訴爭房屋至今?，F(xiàn)上訴人吳某某對與原審第三人苗建華之間的租賃期限結(jié)止時間存在分歧，鑒于雙方簽訂的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議》已經(jīng)無法在繼續(xù)履行，雙方合同目的不能實現(xiàn)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條一款（四）項規(guī)定，解除雙方之間的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議》；對于上訴人吳某某要求原審第三人苗建華在租賃期間應(yīng)償還款，及要求被上訴人李某某賠償經(jīng)營損失的上訴請求，因原審沒有提出反訴，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條一款規(guī)定，可另行主張權(quán)利。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3500元由上訴人吳某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　于　堯 審判員　李先平 審判員　張繼凱

書記員：趙萱