原告：吳立新，男，1967年7月14日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)，
委托訴訟代理人：劉云飛，原告吳立新之妻。
被告：武漢市泰合百花公園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會，住所地武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰合百花公園小區(qū)。
負責(zé)人：李銀運。
委托訴訟代理人：左先思，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：譚正煜，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
被告：泰合物業(yè)管理（武漢）有限公司，住所地武漢市橋口區(qū)武勝路泰合廣場3樓308室。
法定代表人：于慶元。
委托訴訟代理人：王文峰，湖北中和信律師事務(wù)所律師。

原告吳立新訴被告武漢市泰合百花公園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會（以下簡稱泰合業(yè)委會）、被告泰合物業(yè)管理（武漢）有限公司（以下簡稱泰合物業(yè)）確認合同無效糾紛一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年3月14日公開開庭進行了審理。原告吳立新的委托訴訟代理人劉云飛，被告泰合業(yè)委會的委托訴訟代理人左先思、譚正煜，被告泰合物業(yè)的委托訴訟代理人王文峰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳立新向本院提出訴訟請求，請求依法判令：1、兩被告于2016年簽訂的停車費合同無效；2、退回原告吳立新多交的停車費；3、訴訟費由兩被告承擔(dān)。事實及理由：2016年4月1日起，被告泰合業(yè)委會與被告泰合物業(yè)簽訂合同將停車費由每月人民幣30元上調(diào)至每月人民幣50元。原告吳立新認為，住宅小區(qū)地下停車場經(jīng)營者要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定執(zhí)行，即對于業(yè)主共同管理的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。兩被告并未按規(guī)定執(zhí)行且是在被告泰合業(yè)委會未召開內(nèi)部成員會議的情況下由其主任私自蓋章與被告泰合物業(yè)簽訂的漲價合同，該合同應(yīng)屬無效。兩被告應(yīng)當(dāng)退還原告吳立新20**年4月至2018年12月累計多支付的停車費人民幣660元，并由被告泰合業(yè)委會書面向原告吳立新及其小區(qū)內(nèi)地下停車場業(yè)主書面公告道歉。故原告吳立新起訴來院，請求判如所請。
被告泰合業(yè)委會辯稱：1、原告吳立新在舉證期間未能提交有關(guān)權(quán)屬證明證實其業(yè)主資格，故原告吳立新主體不適格；2、答辯人與被告泰合物業(yè)之間不存在原告吳立新所謂的停車費合同；3、因地下車位屬于專有部分，且占有使用地下車位的業(yè)主只占整體小區(qū)業(yè)主不足10%，被告泰合物業(yè)已經(jīng)與業(yè)主分別簽訂了停車服務(wù)費合同，該合同不屬于答辯人可以干涉的范疇。綜上，原告吳立新的訴訟請求與答辯人無關(guān)，請求駁回原告吳立新起訴或原告吳立新對答辯人的訴訟請求。
被告泰合物業(yè)辯稱：1、根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)地下停車場性質(zhì)屬人民防空工程，并非小區(qū)業(yè)主共有，其相關(guān)權(quán)利共屬于小區(qū)業(yè)主，并且該法規(guī)定，地下人民防空工程誰投資、誰經(jīng)營、誰受益，因此該停車場的收益、處分等權(quán)益歸答辯人所有，答辯人有權(quán)根據(jù)市場物價上漲、維修管理等綜合因素調(diào)整地下車位價格，本案不適用《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定；2、武漢市市場物價局發(fā)布的武價房（2004）135號文對武漢普通住宅車輛停泊服務(wù)費給出了明確的價格指導(dǎo)規(guī)定，室內(nèi)車輛每月每輛收費人民幣80元，而且該價格可以上浮20%，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)附近小區(qū)有根據(jù)該規(guī)定以上限人民幣96元收取的，而答辯人只對地下車位價格進行了酌情上調(diào)，由每月人民幣30元調(diào)整為每月人民幣50元，本次調(diào)價在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，合理合法；3、本次調(diào)價答辯人已于小區(qū)公示欄張貼告業(yè)主書，將調(diào)價事宜向業(yè)主進行了公示，本小區(qū)內(nèi)涉及本案的地下車位共計184個，小區(qū)內(nèi)有120位業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了停泊服務(wù)協(xié)議，并按時繳費，另外57位業(yè)主，雖未簽訂停泊服務(wù)協(xié)議，但自調(diào)價之日起，按每月人民幣50元的標(biāo)準(zhǔn)繳費至今，即涉案小區(qū)有超過96%的業(yè)主均對調(diào)價事宜表示認可，并按時交納；4、原告吳立新與答辯人在2012年7月2日簽訂的協(xié)議當(dāng)中明確承諾接受并遵守答辯人制定的各項物業(yè)管理規(guī)定，即其應(yīng)當(dāng)遵守答辯人根據(jù)市場情況合理合法的調(diào)價。綜上，請求法院駁回其全部訴訟請求。
本院經(jīng)審理認定事實如下：泰合百花公園小區(qū)地下停車場系武漢市人民防空辦公室審批認定的人民防空工程。原告吳立新系泰合百花公園小區(qū)79-1-502室業(yè)主。2009年12月22日，原告吳立新作為乙方與被告泰合物業(yè)泰合百花公園服務(wù)處作為甲方簽訂《泰合百花公園車位場地租用協(xié)議書》，約定甲方同意乙方租賃泰合百花公園停車位壹個，如果小區(qū)業(yè)主委員會與甲方簽訂協(xié)議并經(jīng)政府備案，對百花公園內(nèi)車位的價格作出變動，則甲、乙雙方同意對本協(xié)議的服務(wù)費實行多退少補等。2012年7月2日，原告吳立新作為乙方與被告泰合物業(yè)作為甲方簽訂一份《協(xié)議書》，約定乙方向甲方購買位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰合百花公園二期地下停車場特11號車位使用權(quán)，使用期限至2071年12月19日止，原告吳立新接受并遵守泰合百花公園物業(yè)服務(wù)處制定的各項物業(yè)管理規(guī)定等。《協(xié)議書》簽訂后原告吳立新支付了約定的購買地下車位使用權(quán)價款并辦理了物業(yè)使用手續(xù)。2015年3月31日，被告泰合業(yè)委會作為甲方與被告泰合物業(yè)作為乙方簽訂《泰合百花公園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱《服務(wù)合同》），其中第九條約定：“地下停車位服務(wù)費2015年全年按照30元個月的標(biāo)準(zhǔn)收取，期間由甲乙雙方共同對地下車位服務(wù)費開展調(diào)價工作。乙方應(yīng)當(dāng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)?！?016年3月23日，泰合百花公園小區(qū)公示欄公示一份《告業(yè)主書》載明：“在過渡期結(jié)束后即2016年4月1日開始小區(qū)地下車位停泊服務(wù)費按50元月的標(biāo)準(zhǔn)收取?！北桓嫣┖蠘I(yè)委會簽署“情況屬實”，被告泰合業(yè)委會與被告泰合物業(yè)均在《告業(yè)主書》上加蓋公章。經(jīng)本院當(dāng)庭詢問，原告吳立新確認訴訟請求第1項請求確認無效的“合同”指上述《告業(yè)主書》。2016年8月14日，被告泰合業(yè)委會在小區(qū)公示欄公示一份《告廣大業(yè)主書》載明，2016年3月23日的《告業(yè)主書》上加蓋的被告泰合業(yè)委會的公章系其前主任私自加蓋，不代表被告泰合業(yè)委會認可其調(diào)價內(nèi)容，《告業(yè)主書》內(nèi)容無效等。
另查明，2004年9月13日，武漢市物價局、房產(chǎn)局發(fā)布《市物價局、市房產(chǎn)局關(guān)于公布武漢市普通住宅物業(yè)綜合管理服務(wù)費及車輛停泊服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知（武價房字【2004】135號）》（以下簡稱《通知》），載明私家使用權(quán)車位按車位收取人民幣80元月位，上浮幅度一般不超過20%。根據(jù)被告泰合物業(yè)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，泰合百花公園小區(qū)共有地下停車位184個，均已由小區(qū)業(yè)主購買使用權(quán)。其中共有120名小區(qū)業(yè)主與被告泰合物業(yè)簽訂了《泰合百花公園地下車位服務(wù)協(xié)議書》（以下簡稱《服務(wù)協(xié)議書》），約定自2016年4月1日至2017年10月31日，地下車位車輛停泊服務(wù)費為人民幣50元月；另有包括原告吳立新在內(nèi)的共計57名小區(qū)業(yè)主，雖然未與被告泰合物業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議書》，但一直按照每月每位人民幣50元的標(biāo)準(zhǔn)繳納車輛停泊服務(wù)費。
原、被告均同意在法庭主持下進行調(diào)解并扣除調(diào)解期限，但未能達成調(diào)解協(xié)議。
本院認為：在形式和內(nèi)容上，2016年3月23日的《告業(yè)主書》系被告泰合業(yè)委會與被告泰合物業(yè)共同向全體業(yè)主發(fā)出的通知，不具備法律上合同的基本要素。原告吳立新訴訟請求第1項將上述《告業(yè)主書》作為合同請求確認無效的主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。對原告吳立新訴訟請求第2項，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予以支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持?！薄吨腥A人民共和國價格法》第十二條規(guī)定，應(yīng)將超出政府指導(dǎo)價部分的物業(yè)收費認定為無效，但該合同的其他部分應(yīng)屬有效，且該效力及于小區(qū)全體業(yè)主。本案中，被告泰合物業(yè)按每月每位人民幣30元標(biāo)準(zhǔn)向原告吳立新收取地下車位物業(yè)服務(wù)費的行為已得到原告吳立新認可且不違反《服務(wù)合同》的約定和其他法律規(guī)定。本案爭議的焦點即被告泰合物業(yè)自2016年5月起每月每位多收取的人民幣20元是否屬于違反法律、法規(guī)規(guī)章的收費。對于以上問題。首先，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條、第七條、第八條及《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第五條、第十六條的規(guī)定，由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。根據(jù)《通知》載明的內(nèi)容，武漢市私家車位允許按每月每位人民幣80元收取車位服務(wù)費，被告泰合物業(yè)按每月每位人民幣50元的標(biāo)準(zhǔn)收取車位服務(wù)費未超出上述標(biāo)準(zhǔn)，亦未違反其他法律法規(guī)或部門規(guī)章規(guī)定，因此原告吳立新主張的被告泰合物業(yè)每月每位收取人民幣50元的車位服務(wù)費不屬于《解釋》第五條規(guī)定的情形。其次，根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費包括綜合管理服務(wù)費、停車費和特約服務(wù)費……停車服務(wù)費：是指為維護保養(yǎng)停車場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費用等?！备鶕?jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。本案中，被告泰合業(yè)委會自認《告業(yè)主書》上的蓋章系個人行為且已另行公示否認上述蓋章行為的效力，《告業(yè)主書》不對泰合百花公園小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生效力。但被告泰合物業(yè)作為地下停車場的物業(yè)服務(wù)方，有權(quán)根據(jù)《服務(wù)合同》的約定和提供物業(yè)服務(wù)成本的需求與地下車位業(yè)主就服務(wù)費收費進行協(xié)商，被告泰合業(yè)委會對于地下車位屬于特定車位及業(yè)主專有部分的事實予以確認。被告泰合物業(yè)就特定車位與享有使用權(quán)的業(yè)主訂立車位服務(wù)合同的行為有利于業(yè)主處分其地下車位的相關(guān)權(quán)屬。再次，原告吳立新與被告泰合物業(yè)雖未訂立書面的車位服務(wù)合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方當(dāng)事人已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！痹鎱橇⑿孪硎芰吮桓嫣┖衔飿I(yè)對地下車位提供的物業(yè)服務(wù)，并已逐月按每月每位人民幣50元的標(biāo)準(zhǔn)繳納地下車位的物業(yè)服務(wù)費，符合上述法律規(guī)定的雙方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，故原告吳立新已與被告泰合物業(yè)成立了事實上的車位服務(wù)合同。原告吳立新關(guān)于按上調(diào)后每月每位人民幣50元的價格繳納地下車位服務(wù)費的理由系受到被告泰合物業(yè)脅迫的主張沒有提供證據(jù)予以證實，該理由依據(jù)不足，本院不予采納。另外，被告泰合業(yè)委會未與原告吳立新訂立合同，亦未實際收取上述地下車位服務(wù)費，不具有合同相對方的地位，原告吳立新對被告泰合業(yè)委會的主張缺乏事實和法律依據(jù)。綜上，原告吳立新請求被告泰合物業(yè)及被告泰合業(yè)委會按每月每位人民幣20元退回地下車位服務(wù)費合計人民幣660元的請求，本院不予支持。
駁回原告吳立新的全部訴訟請求。
本案案件受理費人民幣100元，由原告吳立新自行負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院；賬戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)未預(yù)交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國價格法》第十二條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

審判員 趙焱

書記員： 程娜