原告(反訴被告)：吳瀟瀟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省海門市。
　　委托訴訟代理人：陳翔，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王孝，上海金顯律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：易某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住江西省九江市。
　　委托訴訟代理人：沈孝鳴，上海蘭迪律師事務所律師。
　　原告(反訴被告，下稱原告)吳瀟瀟與被告(反訴原告、下稱被告)易某某間房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。因案情復雜，本案轉為適用普通程序，由審判員劉燕楓、人民陪審員施桂元、柏梅芳依法組成合議庭，再次公開開庭進行了審理。原告吳瀟瀟及其委托訴訟代理人陳翔、王孝、被告委托訴訟代理人沈孝鳴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告吳瀟瀟向本院提出訴訟請求：一、判令原、被告就位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除；二、判令被告返還原告人民幣1,320,000元。事實與理由：被告系位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號XXX室房屋的所有人。原告欲購買上述房屋,經(jīng)房產(chǎn)中介居間介紹,原被告簽訂了購房《居間協(xié)議》,并于2018年5月3日由原告配偶向被告支付了定金人民幣200,000元。2018年7月21日支付了首付款1,119,500元。2018年7月26日原被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定被告將上述房屋以3,770,000元轉讓給原告,約定雙方于2018年9月30日之前辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù),后由于原告受他人欺騙,購房貸款手續(xù)未能按期辦理,故與被告協(xié)商后,在原告支付被告違約金的情況下,原被告重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,將辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)時間延長到2018年12月31日。但是合同重新簽訂后被告并沒有配合原告辦理購房貸款,導致原告未能辦理購房貸款,原告本身系普通家庭,也無存款足額支付被告全部購房款。現(xiàn)合同約定的不動產(chǎn)過戶時間已將屆滿,原合同已無法繼續(xù)履行,被告也不同意繼續(xù)延期,且對原告以支付的購房定金和首付款不予返還,故訴至法院,望判如所請!
　　被告易某某辯稱，不同意原告的訴請。原告要求解除合同沒有符合法定解除或約定解除的條件存在。貸款系因原告自身原因未能獲批，并非被告不予配合辦理。雙方在2018年11月1日簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，原被告應該繼續(xù)履行。按照《中華人民共和國合同法》第107條的規(guī)定，當事人有不履行合同義務或者履行合同義務不符合規(guī)定的，應當繼續(xù)履行。在本案中，原告購買被告的房屋，僅僅支付了首付款132萬，余款245萬一直未付，原告存在著根本性的違約，選擇解除合同還是繼續(xù)履行的權利在于被告，原告無權行使解除權。2019年4月17日，被告通過律師向原告發(fā)送了律師函，要求原告繼續(xù)履行合同，故原告應該繼續(xù)履行合同。原告的訴請是濫用訴權，應該駁回原告所有的訴請。根據(jù)合同約定，原告貸款審批未獲通過或通過的金額不足的，原告應當自行補足，現(xiàn)原告未按期支付購房款顯屬違約，被告有權要求原告繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，故提起反訴要求：1、判令原告繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，立即支付購房余款2,450,000元。2、判令原告支付逾期付款違約金自2019年1月1日起至付清購房款余款之日止，以未付房款245萬元為基數(shù)，每日按萬分之八的違約金暫計算至2019年4月30日人民幣為233,240元，之后每天違約金為1,960元。3、判令原告支付自2018年11月1日至2018年12月31日的自愿補償款共計117,600元。4、判令原告支付租金補償金自2018年10月1日起至辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之日止，按照4,000元/月支付暫計至2019年4月30日，7個月共計28,000元，之后每月為4,000元。5、判令原告承擔律師費22萬元(包括本訴律師費10萬元，反訴律師費12萬元)。
　　原告吳瀟瀟針對被告的反訴辯稱，第一，關于合同繼續(xù)履行以及支付房屋余款245萬元，2018年12月，被告已經(jīng)明知原告方的銀行貸款沒有經(jīng)過審批，原告方本身是工薪階層，沒有兩百多萬的現(xiàn)金給被告方，所以被告方知道合同已經(jīng)無法實際履行了，被告方要求原告方繼續(xù)履行以及支付房款是沒有客觀上履行的可能性的。第二，關于被告要求原告支付的逾期付款違約金，原告方認為合同已經(jīng)在2018年12月31日之后就已經(jīng)沒有實際履行的可能性了，所以說原告方也不存在支付逾期付款違約金的事由。第三，被告方要求原告支付2018年11月1日至12月31日的自愿補償款117,600元，原告愿意在解除本合同之后承擔的違約金中承擔相應的違約責任，即該117,600元計算在解約違約金之中。第四，關于被告要求支付租金補償金，原告方愿意承擔自2018年10月1日至12月31日之間的租金補償，因為該合同在2018年12月31日之后已經(jīng)無法繼續(xù)履行，也無法辦理過戶了，所以截止日期應該是計算到2018年12月31日。第五，關于被告主張的律師費，本案所涉的合同已經(jīng)失去了繼續(xù)履行的可能性，只能解除，關于解除合同之后的法律后果，原告方愿意承擔部分違約金，故律師費收費按兩百四十五萬計算是不當?shù)?，律師費主張過高。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2018年5月3日，陳翔(買受方、乙方)與易某某(出賣方、甲方)簽訂《定金協(xié)議》一份，約定：乙方向甲方購買坐落于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號XXX室房地產(chǎn)(下稱系爭房屋)，成交價為377萬元；定金20萬元，待雙方簽訂買賣合同后，該定金直接轉為第一筆購房款；2018年7月2日之前，乙方支付甲方第二筆購房款112萬元；自以乙方為權利人的房地產(chǎn)權證辦出之日起5日內(nèi)，乙方將取得的以乙方為權利人的房地產(chǎn)權證復印件及他項權利證明送到貸款銀行，由貸款銀行以銀行發(fā)放貸款的形式支付甲方貸款243萬元，若乙方的購房貸款不足申請的額度，則乙方應于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之前，補足該不足部分；甲方將該房地產(chǎn)內(nèi)遷出且甲方雙方辦妥交房及相關更名手續(xù)之日，乙方支付甲方剩余購房款2萬元；本協(xié)議未盡事宜，以雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定為準。當日，陳翔向易某某轉賬支付20萬元定金。2018年7月21日，吳瀟瀟(陳翔之妻)向易某某轉賬支付首付款1,119,500元，陳翔向易某某轉賬支付500元。2018年7月26日，吳瀟瀟作為買受方與易某某就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定以377萬元的價格買賣系爭房屋；雙方在2018年9月30日之前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)。2018年11月26日，易某某(出售方、甲方)與陳翔、吳瀟瀟(買受方、乙方)簽訂《買賣合同補充協(xié)議》一份，約定：關于系爭房屋買賣事宜，甲、乙雙方于2018年7月26日簽訂了關于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。依買賣合同約定，雙方應于2018年9月30日之前至房地產(chǎn)交易中心辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)?，F(xiàn)因乙方原因，無法按照買賣合同約定辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意由乙方自愿補償支付甲方因推遲交易過戶手續(xù)所造成的各項損失，該補償款的支付方式為：2018年10月1日至2018年10月31日之前支付第一部分共60,760元，2018年12月31日之前支付剩余部分。甲方收到全部補償款后同意將該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的時間延長至2018年12月31日并將辦理房地產(chǎn)交易流程時間相應順延。任何一方未按照本協(xié)議約定辦理的，均須按買賣合同約定承擔違約責任。另雙方協(xié)商一致，乙方須支付甲方自2018年10月1日至辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之前的房屋租金補償，租金補償金額按照人民幣4,000元/月計算，不足一個月的，按照實際時間計算。陳翔于2018年11月6日向易某某轉賬支付違約金32,736元。陳翔于2018年11月30日向易某某轉賬支付28,024元。2018年11月7日，易某某(出售方、甲方)與吳瀟瀟(買受人、乙方)重新簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定：甲方將系爭房屋出售給乙方，總價款377萬元；雙方在2018年12月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)。合同附件三約定付款方式為：a、2018年5月3日，乙方支付甲方購房定金20萬元整，合同簽署后，該筆定金自動轉為第一筆購房款；b、2018年7月25日前，乙方支付甲方第二筆購房款112萬元整；c、自以乙方為權利人的不動產(chǎn)權證書搬出之日起5日內(nèi)，乙方將取得的以乙方為權利人的不動產(chǎn)權證書復印件及他項權利證明送到貸款銀行，由貸款銀行以銀行發(fā)放貸款的形式支付甲方第三筆購房款243萬元；d、甲方將該房地產(chǎn)內(nèi)戶口遷出且甲乙雙方辦妥交房及相關更名手續(xù)當日，乙方支付甲方剩余購房款2萬元整。合同補充條款約定：1、若甲方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不出售該房地產(chǎn)給乙方，則甲方應按照本合同約定總房款的20%向乙方支付違約金；2、若乙方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不購買上述房地產(chǎn)，則乙方應按照本合同約定總房款的20%向甲方支付違約金；3、有關乙方貸款的特別約定：a)若乙方的購房貸款不足申請的額度，則乙方應于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)且交易中心出具受理單之前，補足該不足部分；b)乙方應于自甲乙雙方簽訂本合同之日起20日內(nèi)備齊資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，若乙方未按約定及時辦理銀行貸款申請手續(xù)，則乙方應按本合同約定承擔違約責任；4、甲、乙雙方應于乙方辦妥貸款手續(xù)之日起5個工作日內(nèi)至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)并按規(guī)定積極辦理繳稅事宜；……13、甲、乙雙方中若有任何乙方未按照本買賣合同中的約定(除補充條款第1、2條外)全面履行自己的義務，則：甲方違約，每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款萬分之八的違約金，逾期超過60日，則乙方有權單方面解除本合同，并且甲方應向乙方支付本合同約定總房款20%的違約金；乙方違約，每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款萬分之八的違約金，逾期超過60日，則甲方有權單方面解除本合同，并且乙方應向甲方支付本合同約定總房款20%的違約金；因違約方未履行合同義務導致訴訟的，違約方應承擔守約方為實現(xiàn)債權而支付的訴訟費、律師費等費用；14、本合同中補充條款與格式條款有沖突的，以補充條款約定為準。
　　因吳瀟瀟的個人原因，系爭房屋的貸款未能在合同約定的過戶時間之前審批通過。吳瀟瀟要求易某某再次重簽網(wǎng)簽合同未果，遂涉訟。
　　審理中，易某某表示若吳瀟瀟確定其辦理貸款沒有問題，其可以配合重新簽訂網(wǎng)簽合同，但吳瀟瀟應先支付逾期辦理過戶的違約金。吳瀟瀟表示其沒有把握貸款可以審批通過，也沒有能力現(xiàn)金補足剩余房款，要求解除合同，并表示愿意承擔解約違約金，但認為合同約定的總房款20%的違約金過高，遠遠超過了易某某的損失，應按照實際損失予以調(diào)整，同意支付50萬元作為解約違約金。經(jīng)本院釋明，易某某表示若合同解除，要求吳瀟瀟支付總價款的20%作為解約違約金，該違約金與房屋差價損失相當；其主張的反訴請求的補償款和租金損失與解約違約金并無沖突，仍堅持主張，租金損失主張至合同解除之日；律師費符合收費標準且系因吳瀟瀟違約而產(chǎn)生，應予賠付。
　　審理中，因雙方對于系爭房屋目前的市場價意見不一，本院向上海中原物業(yè)顧問有限公司進行了詢價，上海中原物業(yè)顧問有限公司于2019年11月12日向本院提交咨詢意見書，稱2019年11月系爭房屋的總價為330萬元至351萬元之間，折算單價為33,000元-35,000元/平方米間。
　　本院認為,原告吳瀟瀟與被告易某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《買賣合同補充協(xié)議》均系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。雙方當事人均應按約履行?，F(xiàn)因吳瀟瀟自身原因致貸款審批未能在合同約定的過戶登記時間之前通過，吳瀟瀟也自述沒有能力現(xiàn)金補足剩余房款245萬元，并表示愿意承擔解除合同的違約責任，要求解除雙方之間的房屋買賣合同。考慮到合同約定的付款方式及總房款的金額，在貸款未獲審批的情況下，要求吳瀟瀟現(xiàn)金補足剩余房款245萬元對于普通買房人而言確有困難，系爭的買賣合同存在不能履行的風險，為避免擴大雙方當事人的損失，在吳瀟瀟愿意承擔違約責任的情況下，本院認為系爭的房屋買賣合同不宜繼續(xù)履行，應予解除，吳瀟瀟應承擔解除合同的違約責任。合同解除后，吳瀟瀟已支付的房款132萬元易某某應予以返還。吳瀟瀟對于易某某主張的至2018年12月31日的補償款117,600元沒有異議，本院予以照準。易某某主張的租金損失系因吳瀟瀟延遲履行合同而造成的客觀損失，故易某某要求按雙方約定的標準計算至合同解除之日合法有據(jù)，本院予以支持。合同因吳瀟瀟違約而解除，易某某要求吳瀟瀟給付解約違約金合法有據(jù)，鑒于易某某已另行主張了延遲履行的補償款及租金損失，且明確表示解約違約金應與房屋差價損失相當，故本院根據(jù)系爭房屋目前的市場價，結合吳瀟瀟的抗辯意見，酌情確定吳瀟瀟應給付易某某解約違約金50萬元。合同約定違約方應承擔守約方為實現(xiàn)債權而支付的律師費等費用，故易某某要求吳瀟瀟承擔律師費合法有據(jù)，且其主張的律師費未超過相關的收費標準，故本院予以照準。易某某的其他反訴請求均以合同繼續(xù)履行為前提，故本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告吳瀟瀟與被告易某某就上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；
　　二、被告易某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳瀟瀟已付房款1,320,000元；
　　三、原告吳瀟瀟應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某補償款117,600元；
　　四、原告吳瀟瀟應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某自2018年10月1日至合同解除之日的租金損失(按4,000元/月計算)；
　　五、原告吳瀟瀟應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某解約違約金500,000元；
　　六、原告吳瀟瀟應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠付被告易某某律師費220,000元；
　　七、駁回被告易某某其余反訴請求?！?br/>　　負有給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費16,680元，由原告吳瀟瀟負擔。反訴受理費15,595元，由原告吳瀟瀟負擔4,440元，由被告易某某負擔11,155元。當事人負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：施桂元

書記員：劉燕楓