原告：吳某某。
　　委托訴訟代理人：顧宏杰，上海市國鑫律師事務(wù)所律師。
　　被告：張建明。
　　原告吳某某與被告張建明房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年2月12日立案后，依法適用簡易程序，后轉(zhuǎn)為適用普通程序，由審判員顏佩娥、人民陪審員楊華沁、沈英組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托訴訟代理人顧宏杰、被告張建明均曾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告返還原告購房款人民幣80萬元；2、判令被告賠償原告因無法交房導(dǎo)致的損失120萬元；3、判令被告賠償原告因被告未交房而發(fā)生的損失15,600元(原告在外租房的費(fèi)用)；4、案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：原告系合慶鎮(zhèn)勝利村人員，被告系合慶鎮(zhèn)共一村人員。2016年年底，原、被告達(dá)成房屋買賣意向，由原告向被告購買被告名下位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘建筑面積65.40平方米的房屋。2017年1月13日，原、被告簽訂《購房協(xié)議書》，約定由原告向被告支付購房款80萬元，過賬購房款為200萬元；又約定，如被告不能交房，被告需退還原告200萬元作為違約懲罰。協(xié)議簽訂后，原告自2017年2月17日起至同年2月18日間分三次向被告轉(zhuǎn)賬支付了房款。原告支付房款后，被告將房地產(chǎn)權(quán)證交付原告，并要求原告寬限一段時(shí)期用于其搬遷。此后，原告多次與被告協(xié)商，要求被告騰退房屋，但被告始終未將房屋交付原告。原、被告買賣的標(biāo)的物系農(nóng)村宅基地使用權(quán)房，被告的父母、兄長均系房屋共有權(quán)人，但被告隱瞞了該房屋產(chǎn)權(quán)并非被告一人所有的情況，且被告的父母、兄長明確表示不同意被告將房屋轉(zhuǎn)讓給原告，故原告依法提起訴訟，具體訴請如前。
　　被告張建明辯稱，原、被告于2017年2月簽訂《購房協(xié)議書》，當(dāng)時(shí)原告答應(yīng)被告二年后騰出房屋交付原告，但原告于2018年2月突然提起訴訟。被告認(rèn)為雙方簽訂的《購房協(xié)議書》應(yīng)屬無效，因協(xié)議所涉房屋中有被告的父母、兄長等人的權(quán)利，被告的父母、兄長等人不同意被告將房屋轉(zhuǎn)讓給原告。關(guān)于購房款，被告只收到35萬元，并非原告所述的80萬元，被告同意返還原告購房款35萬元。鑒于原告簽訂《購房協(xié)議書》時(shí)口頭同意由被告于兩年后交房，但原告于2018年2月就提起訴訟，故被告并未違約，被告不同意承擔(dān)原告主張的因無法交房導(dǎo)致的損失120萬元。因原告簽訂《購房協(xié)議書》時(shí)口頭同意由被告于兩年后交房，故原告在外租房的費(fèi)用15,600元不應(yīng)由被告承擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告系合慶鎮(zhèn)勝利村人員，被告系合慶鎮(zhèn)共一村人員。坐落于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘建筑面積76.50平方米的房屋產(chǎn)權(quán)登記在被告名下。2016年年底，經(jīng)他人介紹，原、被告達(dá)成房屋買賣意向，由原告向被告購買被告名下位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘的兩層樓房一棟[房地產(chǎn)權(quán)證號：滬房地浦字(2003)第065105號]，房屋總價(jià)為80萬元。為防止被告對房屋買賣的行為反悔，原、被告及介紹人口頭商定由原告向被告的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬200萬元，如被告以后對買賣房屋的行為反悔，則被告需返還原告房款200萬元。2017年2月17日，原告向被告的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬40萬元，被告將40萬元取出后交給原告，原告將40萬元存入自己的銀行賬戶。2017年2月18日，原告向被告的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬80萬元，被告隨即取款80萬元后又交給原告，原告于當(dāng)日又向被告的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬80萬元。轉(zhuǎn)賬付款結(jié)束后的當(dāng)日，原、被告在介紹人提供的《購房協(xié)議書》上簽名?！顿彿繀f(xié)議書》的內(nèi)容主要如下：(一)甲方(即被告張建明)將坐落于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘建筑面積65.40平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方(即原告吳某某)，總價(jià)款為200萬元；(二)本協(xié)議的所有條款甲方均告知該房屋的相關(guān)繼承人或家庭成員，若任何成員的行為導(dǎo)致乙方喪失或無法實(shí)際行使權(quán)利，則甲方全部家庭成員承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；(三)甲方有償轉(zhuǎn)讓該房屋，轉(zhuǎn)讓后甲方不得將該房屋另行出租、贈(zèng)與、抵押、交換等……甲方在本協(xié)議簽訂當(dāng)日將房屋移交給乙方，任由乙方處理，甲方永不反悔……(四)甲方或其家庭成員解除合同，或向司法機(jī)關(guān)申請確認(rèn)合同無效的……甲方全額返還乙方已付款項(xiàng)，并按照協(xié)議總價(jià)款的100%賠償乙方損失……乙方違約必須賠償甲方產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失。(五)甲方保證房屋合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)及房產(chǎn)權(quán)。(六)該房屋的產(chǎn)權(quán)永久歸乙方所有……。協(xié)議簽訂后，原告多次要求被告騰退房屋并要求入住，但被告一再推脫，始終未將房屋交付原告，故引發(fā)訴訟。
　　另查明，2000年，被告張建明、案外人徐某某(被告的祖母)、包某1(被告之母)、張某某(被告之父)、包某2(被告之兄)、胡慧霞(包某2之妻)、包佳怡(包某2之女)共同申請建房，后經(jīng)批準(zhǔn)建造占地面積60平方米的兩層樓房一棟。此后，由上述家庭成員出資建造了位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘建筑面積76.50平方米的兩層樓房一棟。2003年，該房屋產(chǎn)權(quán)登記在被告張建明名下。2018年8月，本院受理原告吳某某訴被告張建明房屋買賣合同糾紛案[案號(2018)滬0115民初56635號]，原告吳某某要求被告張建明交付位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)共一村40丘的兩層樓房一棟。該案在審理過程中，第三人包某1、張某某、包某2、胡慧霞、包佳怡均表示其對被告張建明將房屋轉(zhuǎn)讓給原告吳某某的事實(shí)不知情，并表示該房屋系第三人等家庭成員共同申請出資建造，系張建明與第三人的共有財(cái)產(chǎn)，第三人不同意將房屋轉(zhuǎn)讓和交付給原告。
　　審理中，被告稱，其因經(jīng)濟(jì)窘迫故欲轉(zhuǎn)讓房屋。原、被告之間的房屋買賣由三位介紹人促成，一位姓名張鳳敏，一位姓名張燕，另一位不知姓名。轉(zhuǎn)賬時(shí)，被告的身份證、銀行卡均由介紹人保管并操作。2017年2月18日，原告第二次向被告的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬80萬元后，介紹人隨即將80萬元取出，將其中的10萬元交給被告，其余款項(xiàng)均被介紹人取走。該次房屋買賣，被告僅收到購房款35萬元。
　　上述事實(shí)，有原告提供的《購房協(xié)議書》、銀行回單、房地產(chǎn)權(quán)證，農(nóng)村個(gè)人建房用地申請表、本院(2018)滬0115民初56635號案的庭審記錄及本案的庭審記錄等在案佐證。
　　本院認(rèn)為，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于農(nóng)民集體所有。宅基地使用權(quán)主體具有特定性，只有符合特定條件的本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方可享有。只有符合條件的人員申請購買農(nóng)村宅基地房屋，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相應(yīng)手續(xù)的，農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓方為有效。本案中，原、被告雖系同鎮(zhèn)居民，但原告向被告購買宅基地房屋未經(jīng)有關(guān)組織批準(zhǔn)，且買賣標(biāo)的物的權(quán)屬涉及案外人包某1、張某某、包某2等人，該些案外人均不同意被告將房屋轉(zhuǎn)讓給原告，故原、被告簽訂的《購房協(xié)議書》應(yīng)屬無效。無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。原告主張實(shí)際的房屋轉(zhuǎn)讓款為80萬元，有原告提供的轉(zhuǎn)賬憑證為依據(jù)，本院予以確認(rèn)。原告要求被告返還房屋價(jià)款80萬元，合法合理，應(yīng)予支持。被告辯稱其僅收到35萬元，與事實(shí)不符，本院不予確認(rèn)。被告辯稱其銀行卡及身份證均由中間人保管，原告轉(zhuǎn)賬支付至被告的銀行賬戶的80萬元系由中間人取走，被告僅得到其中的一部分，被告的辯述意見不符合常理，也無依據(jù)證實(shí)，本院不予采信。原告要求被告賠償未交房損失120萬元，因《購房協(xié)議書》無效，原告之主張無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。原告要求被告賠償因被告未交房而租房發(fā)生的損失15,600元，因《購房協(xié)議書》無效，原告之主張亦無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十六條、第五十八條及《中華人民共和國土地管理法》第十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳某某與被告張建明于2017年2月18日簽訂的《購房協(xié)議書》(協(xié)議書的落款處日期署為“2017年1月13日”)無效；
　　二、被告張建明于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳某某購房款80萬元；
　　三、駁回原告吳某某其余的訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)22,924元，由原告吳某某負(fù)擔(dān)11,124元，被告張建明負(fù)擔(dān)11,800元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊華沁

書記員：顏佩娥