原告吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
委托代理人徐學武，河北匯林律師事務所律師。
委托代理人劉靜，承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)弘維法律服務所法律工作者。
被告回利娟，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗霞，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗華，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗莉，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗萍，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗楓，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗新，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回久明，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙橋區(qū)。
第三人承德鋼鐵集團有限公司（以下簡稱承鋼公司），住所地承德市雙灤區(qū)。
法定代表人王竹民，董事長。
委托代理人崔凱豐，第三人公司職員。

原告吳某某與被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗華、回麗莉、回麗萍、回麗楓、回麗新、回久明被繼承人債務清償糾紛一案，本院于2013年12月18日受理。本院在訴訟過程中，依法追加承鋼公司作為本案第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2014年2月26日公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托代理人徐學武、被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新、第三人承鋼公司的委托代理人崔凱豐到庭參加訴訟。被告回麗華、回麗莉、回久明經本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告吳某某訴稱，2004年11月26日，原告與九被告母親楊靜秋簽訂了房屋有償轉讓協(xié)議書，楊靜秋將位于雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號樓101室樓房（建房面積59.28㎡）有償轉讓給原告。合同簽訂后，原告將購房款全部交付給了楊靜秋，并入住所購上述房屋至今。雙方在辦理房屋產權變更登記期間，楊靜秋不幸去世。故原告找到楊靜秋的九個子女，要求協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，卻遭到部分子女的拒絕。為維護原告的合法權益，原告訴至法院，請求確認原告與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的房屋有償轉讓協(xié)議書有效，并確認房屋歸原告所有；判令九被告協(xié)助原告辦理房屋變更登記手續(xù)。
原告吳某某向本院提交了以下證據：
1、《承德市職工購買公有住房審批表》1頁，擬證明承鋼公司于2000年6月30日同意以成本價將承鋼中一區(qū)13號樓1單元101室出售給楊靜秋，該房屋為楊靜秋個人所有；
2、承德市房屋產權產籍監(jiān)理處于2000年6月30日出具的《承德市房改售房勘測報告》1頁，擬證明承德市房屋產權產籍監(jiān)理處對承鋼公司出售給楊靜秋的房屋進行了勘測；
3、原告與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的《房屋有償轉讓協(xié)議書》1頁，擬證明原告與楊靜秋之間存在房屋買賣關系；
4、楊靜秋于2004年11月26日出具的收條1頁，擬證明原告已向楊靜秋支付房屋價款70000.00元；
5、承鋼公司售房專用票據1頁，擬證明楊靜秋于2005年6月6日向承鋼公司交納了購房款；
6、2005年6月10日楊靜秋與承鋼公司簽訂的《售房協(xié)議書》1頁，擬證明承鋼公司將承鋼中一區(qū)13號樓1單元101室樓房出售給楊靜秋，該樓房歸楊靜秋所有，并按雙方協(xié)議約定，楊靜秋可以依法出租出售該房屋；
7、《房屋所有權轉移登記申請書》1頁，擬證明承鋼公司同意將本案涉案房屋產權轉移至楊靜秋名下；
8、被告回麗華、回麗莉、回久明的說明1頁，擬證明九被告對楊靜秋賣房一事均知情；
9、被告回麗華、回麗莉、回久明的聲明書1頁，擬證明三人認可楊靜秋將該房屋轉讓給原告的事實。
被告回麗萍辯稱，位于雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號樓101室的樓房是承鋼公司于1993年分配給其父親回玉春的福利房，該樓房經房改后，應為回玉春與母親楊靜秋的共同財產。回玉春過世后，應由楊靜秋及九被告共同繼承。楊靜秋在被告并不知情的情況下，于2004年11月26日將房屋賣給原告，侵害了被告的合法權益，且楊靜秋賣房時尚未取得房屋所有權證，該買賣行為違反法律規(guī)定，應為無效。故要求駁回原告的訴訟請求。
被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗楓、回麗新的答辯意見同被告回麗萍。
被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新共同向本院提交了2005年6月10日楊靜秋同第三人簽訂的《售房協(xié)議書》1頁（同原告證據6），擬證明楊靜秋將房屋轉讓給原告吳某某時，尚未取得房屋所有權證，其與原告簽訂的房屋轉讓協(xié)議無效。
被告回麗華未作答辯，亦未向本院提交證據，但在本案訴訟過程中表明對母親楊靜秋賣房一事不知情，該房系承鋼的房改房。
被告回麗莉、回久明未作答辯，亦未向本院提交證據，但在本案訴訟過程中表明，九被告對楊靜秋賣房一事均知情，原告于2004年買房后即入住?；赜翊河?999年已去世，該房系2000年承鋼進行房改時賣給楊靜秋的，該房的買賣與回玉春無關。
第三人承鋼公司辯稱，對原、被告訴訟的房屋目前仍屬于承鋼公司所有無異議。因第三人已將所爭議房屋出售給楊靜秋，現(xiàn)第三人對該房不主張任何權利。原、被告的爭議與第三人無關，請法院依法判決。
第三人承鋼公司未向本院提交證據。
本案在訴訟過程中，為查清案件事實依法調查、收集如下證據：
1、本院對承鋼公司資產運營管理部房產管理科科長王少書作調查筆錄1份；
2、本院在雙灤區(qū)鋼城街道果山社區(qū)居委會調取了回玉春、楊靜秋常住人口登記卡1頁；
3、本院在承德市雙灤區(qū)城鎮(zhèn)房屋產權產籍監(jiān)理所調取了關于本案爭議房屋的承德市房屋所有權登記發(fā)證存根3頁；
4、本院在承德鋼鐵集團有限公司資產運營管理部調取了有關本案爭議房屋的承德市職工購買公有住房審批表、售房協(xié)議書、承鋼公司售房專用票據各1頁（同原告證據1、6、5）；
5、本院在承德鋼鐵集團有限公司資產運營管理部調取了承鋼公司于2000年5月15日下發(fā)的《承德鋼鐵集團有限公司關于以成本價出售現(xiàn)住房及標準價向成本價過渡有關規(guī)定的通知》1份8頁；
6、本院在承德鋼鐵集團有限公司資產運營管理部調取了承鋼公司以成本價出售房屋辦理房屋所有權證人員的明細表1頁。
經審理查明，楊靜秋與回玉春系夫妻關系，九被告系二人婚生子女?；赜翊涸瓰榈谌顺袖摴韭毠ぃ谌嗽鴮⑽挥诔袖撝幸粎^(qū)13號樓101室公有住房（建筑面積59.28㎡）分配給回玉春居住使用。回玉春于1999年病故。第三人于2000年5月15日下發(fā)《承德鋼鐵集團有限公司關于以成本價出售現(xiàn)住房及標準價向成本價過渡有關規(guī)定的通知》，該通知對職工公有住房成本價售房相關事宜作出了規(guī)定。2004年11月26日，楊靜秋將該房以70000.00元的價格轉讓給了原告吳某某，雙方簽訂了房屋有償轉讓協(xié)議。原告吳某某向楊靜秋支付了購房款70000.00元后，楊靜秋將該房交付給原告居住使用至今。2005年6月6日，楊靜秋向第三人交納了10774.50元購房款，第三人向楊靜秋出具了售房專用票據，票據摘要記載“優(yōu)惠后應交17653.28-標準價購房款6878.78-福利房沖抵款0-集資款0-公積金0-保證金0-沉淀款0-貸款0-教齡補貼0＋折舊款0=實交10774.5”。2005年6月10日第三人與楊靜秋簽訂了售房協(xié)議書。2013年1月25日該房獲得房管部門批準，能夠辦理產權變更登記。楊靜秋于2013年2月份死亡，同年4月17日，被告回麗莉將辦理該房屋所有權變更登記材料從第三人處領回。
另查明，至本案法庭辯論終結前，該房屋所有權仍登記在第三人名下。

本院認為，針對原告吳某某的訴訟請求，本案需要解決以下三個問題：一是關于本案爭議房產的物權確認問題。我國物權法規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。經審理查明，截至本案法庭辯論終結前，該房屋所有權仍登記在第三人承鋼公司名下，故該房的所有權人還應確定為第三人。原告要求確認該房歸原告所有，其依據只是因為原告與楊靜秋簽訂了房屋買賣合同，并且雙方已經履行了合同的主要義務，但該買賣行為并不必然導致房屋所有權的轉讓，原告在變更房屋登記前尚不能被確定為該房的所有權人。故原告要求確認該房為原告所有的主張不能成立。二是關于原告吳某某與死者楊靜秋于2004年11月26日所簽的房屋買賣合同的效力問題。認為該合同無效的被告的理由主要為本案爭議房產原為九被告父親回玉春與母親楊靜秋的共同財產，回玉春死亡后應由楊靜秋及九被告共同繼承，楊靜秋擅自將該房賣給原告侵害了其他共有人的合法權益，且楊靜秋賣房時尚未取得房屋所有權證。經審理查明，本案爭議房屋原系第三人承鋼公司的公房，經歷了標準價、成本價兩次房改，的確使用了回玉春的工齡、職務等條件進行了房價折算。第三人承鋼公司按照政策規(guī)定，最終將該房出售給楊靜秋個人，且不包括其他人員，而楊靜秋出售該房時回玉春已經死亡，故不能認定楊靜秋出售房產的行為侵犯了他人的權益。楊靜秋賣房時尚未取得房屋所有權證，的確違法了我國城市房地產管理法中關于未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定，但按照我國合同法及司法解釋的規(guī)定，合同中有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形才會導致合同無效，強制性規(guī)定則是指效力性強制性規(guī)定，而楊靜秋違反的只是管理性強制性規(guī)定，且司法解釋還規(guī)定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持，故對諸被告中關于該合同無效的主張本院不予支持，本院確認該合同有效。三是關于九被告及第三人是否有義務協(xié)助原告辦理本案爭議房屋變更登記的問題。在買賣合同關系中，買受人的目的是取得標的物的所有權，所以交付標的物并轉移標的物所有權是出賣人最基本的義務。本案全部當事人對第三人將房屋出售給楊靜秋的合同不持異議，該房經承德市房改辦審批同意后即可辦理將該房產變更登記在楊靜秋名下的手續(xù)，故第三人有義務向楊靜秋轉移房屋的所有權，楊靜秋是債權人，承鋼公司是債務人。而在楊靜秋與原告的買賣合同關系中，原告早已支付了購房款且入住多年，故在辦理房產過戶方面，原告是債權人，楊靜秋是債務人。兩份合同均合法有效，則當事人均應當誠信全面履行合同義務。楊靜秋在該房獲得房改批準后死亡，則從楊靜秋死亡時繼承開始。按照我國繼承法的規(guī)定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括財產權利和財產負擔。楊靜秋對第三人的債權、對原告的債務都是楊靜秋生前財產的組成部分，在其死亡后應當一并列入遺產范圍。也就是說，楊靜秋對第三人的債權和對原告的債務同時依照繼承法的規(guī)定轉移給楊靜秋的繼承人即九被告，故九被告及第三人均有義務協(xié)助原告辦理該房的所有權變更登記手續(xù)。但也不得不指出，原告在與楊靜秋的買賣合同關系中明知楊靜秋未取得該房屋所有權而購買該房，實際上承擔了可能不能取得房屋所有權的風險。因第三人在本案中沒有過錯，被告回麗華、回麗莉、回久明一直同意為原告辦理過戶手續(xù)，故第三人承鋼公司、回麗華、回麗莉、回久明不應承擔本案的訴訟費用。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第十五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百三十五條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條、《中華人民共和國繼承法》第三條、第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告吳某某與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的房屋有償轉讓協(xié)議書有效。
二、被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗華、回麗莉、回麗萍、回麗楓、回麗新、回久明、第三人承德鋼鐵集團有限公司于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告吳某某將位于承德市雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號樓101室樓房的房屋所有權變更登記在原告吳某某名下。
三、駁回原告吳某某的其他訴訟請求。
案件受理費3900.00元，由原告吳某某負擔300.00元，被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新各負擔600.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。

審判長 張東虎
審判員 李國輝
人民陪審員 王雪

書記員： 畢勇城