原告：吳娟，女，生于1980年4月10日，漢族，湖北省建始縣人，戶籍地建始縣，現(xiàn)住建始縣。
委托訴訟代理人：向文杰，湖北正典律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：雷楊，湖北正典律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：湖北聚朋商貿(mào)有限公司，住所地：建始縣業(yè)州鎮(zhèn)新馬路95號(hào)（原東南街122號(hào)）。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：914228223970833688
法定代表人：向紅衛(wèi)，系該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：曾靜，系該公司員工。
委托訴訟代理人：劉永安，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

原告吳娟訴被告湖北聚朋商貿(mào)有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳娟及其委托訴訟代理人向文杰、雷楊，被告湖北聚朋商貿(mào)有限公司的委托訴訟代理人曾靜、劉永安到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，裁定轉(zhuǎn)為適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳娟及其委托訴訟代理人向文杰、被告湖北聚朋商貿(mào)有限公司的委托訴訟代理人曾靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳娟向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月16日解除，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任；2、判令被告返還原告定金、租賃保證金、質(zhì)量保證金12000.00元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付自起訴之日至實(shí)際返還之日止的利息；3、判令被告補(bǔ)償原告裝修費(fèi)30000.00元；4、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。庭審中，原告將訴訟請(qǐng)求明確為：1、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月16日解除；2、判令被告返還租金120000.00元、租賃保證金5000.00元、質(zhì)量保證金2000.00元，共計(jì)127000.00元；3、判令被告支付裝修損失20000.00元；4、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：2016年4月8日，原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定原告租賃被告位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)路2號(hào)鴻榜萊茵國(guó)際項(xiàng)目裙樓商業(yè)鴻榜·國(guó)際建材家居廣場(chǎng)1樓HJ1001-3號(hào)商鋪，租賃期自2016年4月8日至2019年4月8日，租賃用途為開設(shè)藥店。合同簽訂后，原告隨即向被告支付定金5000.00元、租金148109.00元、租賃保證金5000.00元、質(zhì)量保證金2000.00元、物業(yè)管理費(fèi)5000.00元。被告雖將商鋪交付給原告，但因商鋪未通過消防驗(yàn)收，原告遲遲不能正常營(yíng)業(yè)。2016年11月11日，經(jīng)被告要求，鴻榜·國(guó)際建材家居廣場(chǎng)商鋪承租人在消防未驗(yàn)收情況下強(qiáng)行試營(yíng)業(yè)。此后，原、被告多次就租賃問題進(jìn)行協(xié)商，但沒有達(dá)成一致意見。2017年5月16日，被告向原告送達(dá)《解除合同通知書》，要求解除雙方商鋪?zhàn)赓U合同。
被告湖北聚朋商貿(mào)有限公司辯稱，原告違約才導(dǎo)致合同解除，合同解除時(shí)間在原告辦理房屋交接時(shí)確認(rèn)，現(xiàn)在原告尚未辦理房屋返還手續(xù)，故合同尚未解除。同時(shí)原告沒有交租賃保證金、商場(chǎng)管理費(fèi)，且合同約定裝修費(fèi)用歸乙方自理，故不應(yīng)承擔(dān)原告所主張的返還租金120000.00元、租賃保證金、質(zhì)量保證金及補(bǔ)償裝修費(fèi)損失義務(wù)。
經(jīng)審理查明，2016年4月8日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定被告將位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)路2號(hào)鴻榜萊茵國(guó)際項(xiàng)目裙樓商業(yè)鴻榜·國(guó)際建材家居廣場(chǎng)1樓HJ1001-3號(hào)、建筑面積157㎡的商鋪出租給原告經(jīng)營(yíng)春邦藥房，租賃期限3年，自2016年4月8日至2019年4月8日，租金起算時(shí)間為2016年9月20日，年租金20萬(wàn)元，租金的支付實(shí)行按年結(jié)算，提前支付的原則，原告應(yīng)在簽訂合同時(shí)向被告支付第一年租金人民幣20萬(wàn)元，在第一年的最后一個(gè)月內(nèi)支付第二年租金20萬(wàn)元。同時(shí)約定，在簽訂本合同時(shí)，須一次性交納租賃保證金5000元。關(guān)于違約責(zé)任，約定如乙方有以下任何一條情況發(fā)生，視為乙方單方面違約，租賃保證金作違約金處理，不予退還，同時(shí)甲方有權(quán)解除本合同，收回租賃商鋪?！?，①逾期十個(gè)日歷天仍未繳清租金及其它應(yīng)付費(fèi)用的；……。該合同第十條第6款載明“甲方給予乙方免租期由商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)后開始計(jì)算（招租率達(dá)到50%）”。另外雙方還就商場(chǎng)管理與物業(yè)管理、裝修、各自權(quán)利與義務(wù)等進(jìn)行了約定。同日，雙方還簽訂《商場(chǎng)管理協(xié)議》。合同簽訂后，被告將涉案商鋪交付給原告，由原告自行裝修并于2016年10月開業(yè)經(jīng)營(yíng)。
另查明，2015年10月20日，原告支付定金5000.00元，后于2016年4月7日支付155109.00元，共計(jì)160109.00元。2017年5月16日，被告向原告發(fā)出《解除合同通知書》。2017年6月20日，吳娟搬離租賃的商鋪，次日結(jié)清租賃期電費(fèi)并告知被告管理人員因門鎖系原告自己所有，將鑰匙拿走。
還查明，2017年2月4日，恩施州土家族苗族自治州公安消防支隊(duì)作出恩州公消驗(yàn)字[2017]第0025號(hào)建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書，載明建始縣鴻榜萊茵國(guó)際7號(hào)樓地上1-3層裝修工程驗(yàn)收合格，該次驗(yàn)收不含一層臨街門店。
上述事實(shí)，有《商鋪?zhàn)赓U合同》《收據(jù)》《解除合同通知書》《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》等證據(jù)在卷予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，本案所涉房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行。
1、本案是否具有約定或法定解除情形
原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》第三條租賃期限及優(yōu)惠政策中第一款約定“租賃期限為3年，自2016年4月8日至2019年4月8日止。（租金起算時(shí)間由2016年9月20日起）”。而同時(shí)該合同第十條“其他約定”第6款載明“甲方給予乙方免租期由商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)后開始起算（招租率達(dá)到50%）”。原告第一次庭審中認(rèn)為免租期應(yīng)從商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)即2016年11月11日計(jì)算至2017年4月30日，自2017年5月1日起計(jì)算租金，第二次庭審中認(rèn)為2016年4月8日至2016年9月19日是免租期，2016年9月20日至2016年11月11日屬于等待期，被告則認(rèn)為免租期為2016年4月8日至2016年9月19日，自2016年9月20日起計(jì)算租金。本院認(rèn)為，原告為證明商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)時(shí)間為2016年11月11日，提交了微信打印件，從內(nèi)容看，該組證據(jù)不能證明整個(gè)商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)時(shí)間為2016年11月11日。同時(shí)，關(guān)于“甲方給予乙方免租期由商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)后開始起算（招租率達(dá)到50%）”，雙方均認(rèn)為該條應(yīng)理解為招租率達(dá)到50%后商場(chǎng)進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，從試營(yíng)業(yè)計(jì)算免租期，但該條并未載明免租期的結(jié)束日期，結(jié)合第三條第一款約定的“租金起算時(shí)間由2016年9月20日起”看，免租期的結(jié)束時(shí)間應(yīng)該為2016年9月19日，租金起算時(shí)間為2016年9月20日。從原、被告租賃期間看，第一年度應(yīng)該為2016年4月8日至2017年4月7日，扣除免租期，依據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)20萬(wàn)元／年計(jì)算（月租金標(biāo)準(zhǔn)為16666.67元，日租金標(biāo)準(zhǔn)為547.95元），第一年度租金應(yīng)支付109863.12元，另需支付租賃保證金5000.00元、質(zhì)量保證金2000.00元、商場(chǎng)管理費(fèi)5000.00元。原告已經(jīng)支付160109.00元，扣除前述費(fèi)用，尚余38245.88元。依據(jù)合同約定，原告應(yīng)于2017年3月7日至2017年4月7日間支付第二年度即2017年4月8日至2018年4月7日租金20萬(wàn)元，但原告并未依約全部支付，亦未在合同約定的逾期十日內(nèi)付清，符合合同約定的解除條件，被告因此于2017年5月16日將解除合同通知書送達(dá)至原告，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》已于2017年5月16日解除。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，原告在接到被告解除通知后，于2017年6月21日騰退房屋，此時(shí)原告應(yīng)支付租金41004.64元。關(guān)于租賃保證金5000.00元，根據(jù)租賃合同中關(guān)于違約責(zé)任約定，租賃保證金作違約金處理，不予退還。關(guān)于質(zhì)量保證金2000.00元，合同雖約定“乙方撤場(chǎng)后所預(yù)售商品或服務(wù)三包滿六個(gè)月后將質(zhì)量保證金無(wú)息返還給乙方”，但截止原告騰退房屋時(shí)所應(yīng)付租金扣減上一年度尚余38245.88元，原告還應(yīng)支付2758.76元，因此原告要求被告返還質(zhì)量保證金，本院不予支持。
2、關(guān)于補(bǔ)償裝修費(fèi)的問題。租賃合同簽訂后，原告對(duì)所租賃商鋪裝修并營(yíng)業(yè)，《商鋪?zhàn)赓U合同》第七條第四款約定“乙方退場(chǎng)時(shí)，對(duì)租賃商鋪所作的裝修、裝飾歸甲方所有”，《商場(chǎng)管理協(xié)議》第六章第二條約定“乙方無(wú)論何種原因退場(chǎng)，退場(chǎng)時(shí)裝修應(yīng)無(wú)償完好地留給甲方，未經(jīng)甲方同意不得擅自拆除，否則甲方有權(quán)扣留乙方履約保證金、質(zhì)量保證金和預(yù)交的各項(xiàng)費(fèi)用”。因原告未按期交付租金，構(gòu)成違約，現(xiàn)雙方合同解除，原告也已騰退房屋，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條“因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)當(dāng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，原告關(guān)于被告應(yīng)補(bǔ)償裝修費(fèi)損失2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不符合合同約定及前述規(guī)定，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告吳娟與被告湖北聚朋商貿(mào)有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月16日解除。
二、駁回原告吳娟的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)3240.00元，由原告吳娟負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)?？顓R至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 王蝶
審判員 黃崧
人民陪審員 馮建華

書記員： 黃書培