上訴人（原審被告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市武昌區(qū)，法定代理人：梅某，系吳某某之母，住武漢市武昌區(qū)。委托訴訟代理人：楊衛(wèi)，湖北今天律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。被上訴人（原審原告）：曹某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市江漢區(qū)，委托訴訟代理人：李蛟，湖北尊而光律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。被上訴人（原審被告）：吳紅橋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市漢陽區(qū)，系吳某某之父，

吳某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回曹某的訴訟請(qǐng)求。主要事實(shí)與理由：一、曹某與吳紅橋簽訂的房屋買賣合同無效，法定代理人吳紅橋未盡到法律規(guī)定的義務(wù)，其處置行為違反法律禁止性規(guī)定，屬于濫用代理權(quán)，其處分被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)行為無效。二、一審未查明吳紅橋處分被監(jiān)護(hù)人吳某某房產(chǎn)的目的，查明事實(shí)有遺漏。三、一審判決認(rèn)定的溢價(jià)收益錯(cuò)誤。曹某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。吳紅橋有權(quán)代理吳某某行使民事行為，吳紅橋代理吳某某是通過中介公司訂立的，符合二手房買賣的慣例，不存在惡意串通的情形，房屋的價(jià)格屬于正常范圍，而且也沒有法律規(guī)定未成年的監(jiān)護(hù)人不能處置未成年子女的財(cái)產(chǎn)，沒有侵害吳某某的權(quán)益，房屋出賣人取得了房屋的對(duì)價(jià)，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)只是不同的財(cái)產(chǎn)形式而已，應(yīng)該妥善保管房款，不影響雙方買賣合同的效力。我方在交易過程中并不存在違約，雙方合同簽訂之后我方已經(jīng)支付了定金20萬元，剩余購房款在房屋過戶之日一次性支付。但，在合同約定的過戶時(shí)間之前吳紅橋明確拒絕辦理入戶手續(xù)，因此本案違約方應(yīng)是吳某某和吳紅橋；吳某某的母親梅某與其父吳紅橋已經(jīng)辦理離婚手續(xù)，吳某某的撫養(yǎng)權(quán)歸吳紅橋，沒有法律規(guī)定法定代理人代理未成年人代理民事行為需要所有的法定代理人同意，吳紅橋代理吳某某辦理售房合同合法有效，為了保護(hù)交易穩(wěn)定，依誠實(shí)信用原則，請(qǐng)求法院維持一審原判。吳紅橋辯稱，房屋買賣時(shí)曹某急著出國，非常倉促，是在不正常狀態(tài)下出賣的。曹某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)其與吳紅橋于2017年4月4日簽訂的《存量房買賣合同》合法有效；2、判決吳紅橋繼續(xù)履行《存量房買賣合同》，并將位于鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖東北岸恒大金碧天下產(chǎn)權(quán)式公寓樓8號(hào)樓獨(dú)單元1層1號(hào)房的房屋（不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)：鄂州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004108號(hào)）產(chǎn)權(quán)過戶至曹某名下；3、判令吳紅橋向曹某支付違約金3100元（暫從2017年5月31日起計(jì)算，按照每天100元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至起訴之日，實(shí)際計(jì)算至被告履行完畢過戶手續(xù)之日止）；4、本案的訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)由吳紅橋承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年4月4日，曹某與吳紅橋通過經(jīng)紀(jì)方恒謙信息咨詢有限公司簽訂《存量房買賣合同書》，約定吳某某將位于鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖東北岸恒大金碧天下產(chǎn)權(quán)式公寓樓8號(hào)樓獨(dú)單元1層1號(hào)房的房屋一套出賣給曹某，房屋成交價(jià)為人民幣210萬元，付款方式：簽訂合同時(shí)曹某支付購房定金20萬元，交易過戶當(dāng)日曹某一次性支付剩余購房款190萬元。合同簽訂當(dāng)天，曹某依約定向吳紅橋支付了定金20萬元。根據(jù)合同約定，吳紅橋應(yīng)當(dāng)于2017年5月30日前攜帶相關(guān)資料向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但在合同約定的時(shí)間內(nèi)，曹某多次催促吳紅橋按照合同約定辦理過戶手續(xù)，吳紅橋卻明確表示要求加價(jià)，拒絕配合房屋過戶。此后，曹某、經(jīng)紀(jì)方多次與吳紅橋交涉，均遭拒絕。曹某認(rèn)為，雙方簽訂購房合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。合同簽訂后，曹某積極履行合同，向吳紅橋支付了20萬元定金，吳紅橋卻拒絕配合過戶，顯然己構(gòu)成違約，曹某有權(quán)要求吳紅橋繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等相關(guān)規(guī)定，特訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。吳紅橋、吳某某辯稱，曹某與吳紅橋于2017年4月4日簽訂的《存量房買賣合同》無效，依照我國《民法通則》第十八條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，房產(chǎn)寫在子女名下即視為將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，父母監(jiān)護(hù)人無權(quán)出售，除非為了子女利益。吳紅橋在2017年6月8日用短信傳給經(jīng)紀(jì)方通知曹某，簽訂的合同無法順利過戶，曹某及經(jīng)紀(jì)方與吳紅橋再無溝通。吳紅橋作為監(jiān)護(hù)人，無權(quán)出售吳某某名下的房產(chǎn)，簽訂的合同無效，曹某明知是未成年人的房產(chǎn)仍與吳紅橋簽訂合同，對(duì)合同無效本身有過錯(cuò)。一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年11月15日，吳某某與鄂州恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了由鄂州恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖東北岸恒大金碧天下產(chǎn)權(quán)式公寓樓8號(hào)樓獨(dú)單元1層1號(hào)房的房屋，建筑面積為368.94平方米，總價(jià)款為1310856元，全額付款后實(shí)際支付價(jià)款為1289076元，并由其父母吳紅橋、梅某作為法定代理人在合同上簽字確認(rèn)。2017年2月24日，該房產(chǎn)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人為吳某某。2017年4月4日，曹某與吳紅橋（因吳某某系未成年，由其法定代理人吳紅橋代理）通過經(jīng)紀(jì)方恒謙信息咨詢有限公司簽訂了《存量房買賣合同書》。合同約定：吳某某將位于鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖東北岸恒大金碧天下產(chǎn)權(quán)式公寓樓8號(hào)樓獨(dú)單元1層1號(hào)房的房屋一套出賣給曹某；成交價(jià)格：該房地產(chǎn)按套計(jì)價(jià)，房屋總成交價(jià)為人民幣210萬元，合同簽訂之日，曹某向吳紅橋支付定金20萬元作為購房擔(dān)保，在申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶前吳紅橋毀約雙倍返還曹某定金，曹某毀約無權(quán)要求吳紅橋返還定金，完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)手續(xù)簽字后定金抵作購房款，剩余購房款190萬元曹某應(yīng)于雙方完成房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶申請(qǐng)手續(xù)簽字之日一次性付清；產(chǎn)權(quán)過戶：雙方于2017年5月30日前共同攜帶相關(guān)資料向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并按照規(guī)定的期限和條件及時(shí)、全面地履行相關(guān)手續(xù)和提供完備資料；違約責(zé)任：曹某或吳紅橋、吳某某未如約履行義務(wù)造成交易過戶延期的每逾期一日，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?00元違約金，直至實(shí)際履行完畢之日止。合同簽訂當(dāng)天，曹某依約定向吳紅橋支付了定金20萬元。之后，吳紅橋、吳某某未能依合同約定履行房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)曹某及經(jīng)紀(jì)方多次交涉，吳紅橋、吳某某均拒絕履行合同義務(wù)。還查明，吳某某的父母吳紅橋、梅某于2017年6月21日在武漢市武昌區(qū)民政局辦理了離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定吳某某由吳紅橋撫養(yǎng)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：曹某與吳紅橋簽訂的《存量房買賣合同》是否有效、該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行以及吳紅橋、吳某某是否承擔(dān)違約責(zé)任？結(jié)合雙方觀點(diǎn)，評(píng)析如下：一審法院認(rèn)為，依照《中華人民共和國民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！币弧㈥P(guān)于曹某與吳紅橋簽訂的《存量房買賣合同》是否有效問題。本案爭(zhēng)議房屋登記的產(chǎn)權(quán)人為吳某某，吳某某系未成年人，其監(jiān)護(hù)人是吳紅橋。吳紅橋作為吳某某的監(jiān)護(hù)人與曹某簽訂了一份《存量房買賣合同》，將被監(jiān)護(hù)人吳某某的房產(chǎn)出賣給曹某。吳紅橋購買爭(zhēng)議房屋時(shí)的價(jià)款為1289076元，而出買給曹某時(shí)的價(jià)款為210萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出原價(jià)，不僅沒有損害房屋產(chǎn)權(quán)人吳某某的利益，反而獲得了溢價(jià)收益，因此可以認(rèn)定吳紅橋是為被監(jiān)護(hù)人的利益而與曹某簽訂《存量房買賣合同》，該合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。二、關(guān)于該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行以及吳紅橋、吳某某是否承擔(dān)違約責(zé)任問題。吳紅橋作為吳某某的監(jiān)護(hù)人與曹某簽訂了《存量房買賣合同》，該合同合法有效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币勒债?dāng)事人意思自治原則，雙方當(dāng)事人在合同中己有約定：曹某或吳紅橋、吳某某未如約履行義務(wù)造成交易過戶延期的每逾期一日，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?00元違約金，直至實(shí)際履行完畢之日止。曹某依合同約定履行了給付定金的義務(wù)，吳紅橋、吳某某應(yīng)當(dāng)依合同約定于2017年5月30日前與曹某共同攜帶相關(guān)資料向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，吳紅橋、吳某某未履行合同義務(wù)則應(yīng)向曹某支付相應(yīng)違約金并繼續(xù)履行合同。綜上所述，對(duì)于曹某的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)，理由充分，本院予以支持。對(duì)于吳紅橋認(rèn)為其無權(quán)代理簽訂《存量房買賣合同》以及該合同無效的辯稱意見，本院不予采納。依照《中華人民共和國民法通則》第十八條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百三十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：一、曹某與吳紅橋于2017年4月4日簽訂的《存量房買賣合同》合法有效，該合同繼續(xù)履行；二、吳紅橋、吳某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)與曹某一同將位于鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖東北岸恒大金碧天下產(chǎn)權(quán)式公寓樓8號(hào)樓獨(dú)單元1層1號(hào)的房屋（不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)：鄂州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004108號(hào)）登記過戶給曹某，曹某于過戶當(dāng)日向吳紅橋支付剩余購房款人民幣190萬元；三、吳紅橋向曹某支付違約金人民幣3100元（違約金按照每日100元計(jì)算，自2017年5月30日計(jì)算至2017年7月14日）；本案訴訟費(fèi)減半收取人民幣11812元，保全費(fèi)人民幣5000元，由吳紅橋承擔(dān)。在本院二審規(guī)定的舉證期間內(nèi)雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，吳紅橋與梅某離婚時(shí)協(xié)議書上載明，雙方婚姻存續(xù)期間有房產(chǎn)五套。其中有四套房產(chǎn)分割給吳紅橋，吳某某由吳紅橋撫養(yǎng)。根據(jù)雙方當(dāng)事人的上訴及答辯意見，本院歸納本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、曹某與吳紅橋簽訂的《存量房買賣合同》是否有效，吳某某和吳紅橋是否需要承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)評(píng)判如下：首先，從吳紅橋買賣房屋的目的來看，2017年吳紅橋與梅某離婚時(shí)雙方婚姻存續(xù)期間有五套房產(chǎn)，其中吳紅橋分得四套。吳紅橋、梅某、吳某某一家三口戶籍所在地均在武漢，2013年吳某某只有6歲。由此表明，2013年吳紅橋、梅某夫妻二人在鄂州市華容區(qū)廟嶺鎮(zhèn)紅蓮湖為其女兒吳某某所購房產(chǎn)目的并不是用來住居，而是為了投資。且當(dāng)時(shí)吳紅橋、梅某支付房屋價(jià)款為1289076元，2017年吳紅橋?qū)⑸姘阜慨a(chǎn)賣給曹某價(jià)款為210萬元。因此，吳紅橋作為吳某某的監(jiān)護(hù)人，在其有多處房產(chǎn)的情況下，處置涉案房產(chǎn)，并沒有損害房屋產(chǎn)權(quán)人吳某某的利益。第二、吳紅橋與曹某簽訂《存量房買賣合同》時(shí)，通過經(jīng)紀(jì)方恒謙信息咨詢有限公司，充分體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，買賣合同合法有效。第三、合同簽訂后，曹某依合同約定履行了其義務(wù)，而吳紅橋、吳某某拒不履行合同約定的義務(wù)，現(xiàn)又以吳紅橋作為監(jiān)護(hù)人，無權(quán)出售吳某某名下的房產(chǎn)為由反悔，有違誠實(shí)信用原則，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上訴人吳某某因與被上訴人曹某、被上訴人吳紅橋商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2017）鄂0703民初573號(hào)民事判決，于2018年4月5日向本院提出上訴?，F(xiàn)本院依法組成合議庭，于2018年4月20日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人吳某某的法定代理人梅某，委托訴訟代理人楊衛(wèi)，被上訴人曹某的委托訴訟代理人李蛟，被上訴人吳紅橋到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上，吳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)23624元，由吳某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　趙國文
審判員　　曹家華
審判員　　劉岳鵬

書記員：丁聰