吳某將
湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司
李蓓
陳漢芹（湖北濤實(shí)律師事務(wù)所）

原告:吳某將。
被告:湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司，住所地:湖北省葛店開發(fā)區(qū)1號(hào)生活區(qū)14號(hào)住宅樓西單元一樓東戶。
法定代表人:李開喜，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:李蓓，（代理權(quán)限為一般授權(quán)代理）。
委托代理人:陳漢芹，湖北濤實(shí)律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)代理）。
原告吳某將與被告湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鼎盛公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法適用普通程序?qū)徖?，組成由審判員齊志彬擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員孔能飛、人民陪審員閔先嬌參加的合議庭。于2014年10月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某將，被告鼎盛公司的委托代理人李蓓、陳漢芹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上述兩份證據(jù)不足以證實(shí)原、被告雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見，并簽訂《商品房買賣合同》。僅能證實(shí)原告吳某將向被告鼎盛公司支付購(gòu)房款730，000元。
證據(jù)三，電話錄音，用以證實(shí)被告沒有將合同附件交給原告。
被告鼎盛公司認(rèn)為上述證據(jù)不真實(shí)，錄音時(shí)沒有告知被錄音方，而是三天后才告知。
本院認(rèn)為，原告吳某將打電話時(shí)，沒有告知錄音，屬于偷錄行為，本院不予采信。
證據(jù)四，預(yù)售許可證、施工許可證，用以證實(shí)被告與原告簽訂合同時(shí)，沒有銷售房屋的資格。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為售樓行為現(xiàn)在已經(jīng)合法。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)可以證實(shí)預(yù)售許可證和施工許可證的取得時(shí)間，取得時(shí)間均在原、被告雙方發(fā)生訴爭(zhēng)之前，本院依法予以采信。
證據(jù)五，情況說明，用以證實(shí)原告要求被告盡快將預(yù)售許可證辦好好完成合同備案。
被告鼎盛公司認(rèn)為上述證據(jù)不真實(shí)。
本院認(rèn)為，情況說明系原告吳某將自己出具，屬于當(dāng)事人陳述，不能作為證據(jù)使用，本院不予采信。
證據(jù)六，民事判決書，用以證實(shí)被告與第三人廖祥英、吳松所簽訂的合同被法院判決為無(wú)效合同。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均沒有異議。
本院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
證據(jù)七，聯(lián)系函，用以證實(shí)被告需退還原告購(gòu)房款730，000元。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)退還給廖祥英、吳松。
本院認(rèn)為，被告沒有證據(jù)證實(shí)原告吳某將代替廖祥英、吳松支付的購(gòu)房款，且收款收據(jù)上的客戶姓名為原告吳某將，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告吳某將自己支付購(gòu)房款730，000元。
證據(jù)十，廖祥英出具的說明，用以證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同沒有取代原告與被告所簽訂的合同。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)正好證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同取代原告與被告所簽訂的合同。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)不足以證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同是否取代原告與被告所簽訂的合同，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。
被告鼎盛公司辯稱，原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格，原告吳某將支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》的首付購(gòu)房款。被告鼎盛公司通知原告吳某將及第三人廖祥英、吳松來領(lǐng)取退還的購(gòu)房款，但原告吳某將要求我公司支付利息，雙方就退款無(wú)法達(dá)成一致意見，故至今沒有退款。
被告鼎盛公司為支持其抗辯理由及反訴請(qǐng)求，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一，被告鼎盛公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，用以證實(shí)被告的訴訟主體資格。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)沒有異議。
本院對(duì)上述證據(jù)依法予以采信。
證據(jù)二，國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證，用以證實(shí)被告可發(fā)的“金谷鑫城”項(xiàng)目合法。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為商品房預(yù)售許可證在簽訂合同之后才辦理。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)來源、形式及內(nèi)容合法，依法予以采信。
證據(jù)三，2012年12月28日第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》及發(fā)票，廖祥英、吳松與被告商品房預(yù)售合同糾紛一案的起訴書、答辯狀、反訴書、判決書，鄂州市房產(chǎn)局出具的《關(guān)于葛店金谷鑫城信訪問題的回復(fù)》、《關(guān)于廖祥英、吳松信訪件的回復(fù)》，市長(zhǎng)信箱反饋。用以證實(shí)原告吳某將的妻子廖祥英及兒子吳松與被告簽訂合同當(dāng)日，原告吳某將支付購(gòu)房款400，000元，原告吳某將知道并且認(rèn)可該合同。730，000元的購(gòu)房款并非向他人高息借款，而是原告自己賣掉兩處住房所得。原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格。原告吳某將的妻子廖祥英及兒子吳松在被告公司所購(gòu)買的房產(chǎn)無(wú)法辦理三層的房產(chǎn)證，原告吳某將到處投訴，但投訴期間并未提及吳松系限制行為能力人，其簽訂的合同需要監(jiān)護(hù)人追認(rèn)一事。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為該合同已被宣布無(wú)效，400，000元的購(gòu)房款不是代表第三人支付的。其它證據(jù)以法院判決書認(rèn)定事實(shí)為準(zhǔn)。
證據(jù)四，申請(qǐng)書、聯(lián)系函，用以證實(shí)被告通知原告及第三人領(lǐng)取退還的購(gòu)房款。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但我方找被告退還購(gòu)房款，被告方拒絕支付。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)可以證實(shí)原、被告雙方就退還購(gòu)房款曾經(jīng)協(xié)商過，但因就購(gòu)房款利息沒有達(dá)成一致意見，故被告至今沒有退還購(gòu)房款，上述證據(jù)本院依法予以采信。
根據(jù)以上有效證據(jù)，可以認(rèn)定以下事實(shí):被告鼎盛公司分別于2012年5月31日、11月12日、12月28日向原告吳某將出具四份收款80，000元、20，000元、230，000元和290，000元的收款收據(jù)。雙方未簽訂書面的《商品房買賣合同》，原告吳某將持上述收款收據(jù)主張被告鼎盛公司返還購(gòu)房款730，000元及利息284，350元。
另查明，吳松系三級(jí)精神殘疾人，2013年春節(jié)前的法定監(jiān)護(hù)人是其生母孔銳，2013年春節(jié)后的法定監(jiān)護(hù)人為其生父吳某將。吳松的生母孔銳在監(jiān)護(hù)期內(nèi)對(duì)吳松簽訂的《商品房買賣合同》均未予以追認(rèn)。原告吳某將在多次與被告協(xié)商，無(wú)法達(dá)成一致意見的情況下，對(duì)吳松簽訂的《商品房買賣合同》不予以追認(rèn)并堅(jiān)稱其繳納的購(gòu)房款并非是支付廖祥英、吳松與被告間達(dá)成《商品房買賣合同》的購(gòu)房款。本院于2014年5月14日作出（2013）鄂華容民初字第00499號(hào)民事判決書，認(rèn)定廖祥英、吳松與被告鼎盛公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。
本院認(rèn)為，原、被告雙方均未向本院提交書面《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方商品房買賣合同不成立，被告鼎盛公司應(yīng)當(dāng)按照收款收據(jù)確認(rèn)的數(shù)額，返還原告吳某將收購(gòu)房款730，000元，并承擔(dān)該購(gòu)房款的利息。原告吳某將作為購(gòu)房款收款收據(jù)的持有人，在本案中具備訴訟主體資格，可以作為本案原告要求被告退還購(gòu)房款，被告辯稱的，原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格的意見，本院不予采納。被告鼎盛公司未提交確實(shí)、有效的證據(jù)證實(shí)原告吳某將支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》的首付購(gòu)房款，故其辯稱的原告吳某將代替第三人廖祥英、吳松支付首付購(gòu)房款的意見，本院不予采納。原告吳某將要求被告支付利息損失利息284，350元，沒有法律依據(jù)，本院依法不予支持，被告應(yīng)當(dāng)依照同期人民銀行貸款利承擔(dān)原告利息損失82，405元。依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第十條 ?、第七十七條 ?、第七十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司自本判決生效后三日內(nèi)日退還原告吳某將購(gòu)房款730，000及利息82，405元。
如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二、駁回原告吳某將的其他訴訟請(qǐng)求。
本案本訴受理費(fèi)13，929元，由被告湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院，上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至鄂州市中級(jí)人民法院，開戶銀行:鄂州市建行營(yíng)業(yè)部，戶名:鄂州市財(cái)政局財(cái)政專戶，帳號(hào):42×××61。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，上述兩份證據(jù)不足以證實(shí)原、被告雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見，并簽訂《商品房買賣合同》。僅能證實(shí)原告吳某將向被告鼎盛公司支付購(gòu)房款730，000元。
證據(jù)三，電話錄音，用以證實(shí)被告沒有將合同附件交給原告。
被告鼎盛公司認(rèn)為上述證據(jù)不真實(shí)，錄音時(shí)沒有告知被錄音方，而是三天后才告知。
本院認(rèn)為，原告吳某將打電話時(shí)，沒有告知錄音，屬于偷錄行為，本院不予采信。
證據(jù)四，預(yù)售許可證、施工許可證，用以證實(shí)被告與原告簽訂合同時(shí)，沒有銷售房屋的資格。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為售樓行為現(xiàn)在已經(jīng)合法。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)可以證實(shí)預(yù)售許可證和施工許可證的取得時(shí)間，取得時(shí)間均在原、被告雙方發(fā)生訴爭(zhēng)之前，本院依法予以采信。
證據(jù)五，情況說明，用以證實(shí)原告要求被告盡快將預(yù)售許可證辦好好完成合同備案。
被告鼎盛公司認(rèn)為上述證據(jù)不真實(shí)。
本院認(rèn)為，情況說明系原告吳某將自己出具，屬于當(dāng)事人陳述，不能作為證據(jù)使用，本院不予采信。
證據(jù)六，民事判決書，用以證實(shí)被告與第三人廖祥英、吳松所簽訂的合同被法院判決為無(wú)效合同。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均沒有異議。
本院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
證據(jù)七，聯(lián)系函，用以證實(shí)被告需退還原告購(gòu)房款730，000元。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)退還給廖祥英、吳松。
本院認(rèn)為，被告沒有證據(jù)證實(shí)原告吳某將代替廖祥英、吳松支付的購(gòu)房款，且收款收據(jù)上的客戶姓名為原告吳某將，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告吳某將自己支付購(gòu)房款730，000元。
證據(jù)十，廖祥英出具的說明，用以證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同沒有取代原告與被告所簽訂的合同。
被告鼎盛公司對(duì)上述證據(jù)正好證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同取代原告與被告所簽訂的合同。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)不足以證實(shí)廖祥英、吳松與被告簽訂的合同是否取代原告與被告所簽訂的合同，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。
被告鼎盛公司辯稱，原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格，原告吳某將支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》的首付購(gòu)房款。被告鼎盛公司通知原告吳某將及第三人廖祥英、吳松來領(lǐng)取退還的購(gòu)房款，但原告吳某將要求我公司支付利息，雙方就退款無(wú)法達(dá)成一致意見，故至今沒有退款。
被告鼎盛公司為支持其抗辯理由及反訴請(qǐng)求，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一，被告鼎盛公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，用以證實(shí)被告的訴訟主體資格。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)沒有異議。
本院對(duì)上述證據(jù)依法予以采信。
證據(jù)二，國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證，用以證實(shí)被告可發(fā)的“金谷鑫城”項(xiàng)目合法。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為商品房預(yù)售許可證在簽訂合同之后才辦理。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)來源、形式及內(nèi)容合法，依法予以采信。
證據(jù)三，2012年12月28日第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》及發(fā)票，廖祥英、吳松與被告商品房預(yù)售合同糾紛一案的起訴書、答辯狀、反訴書、判決書，鄂州市房產(chǎn)局出具的《關(guān)于葛店金谷鑫城信訪問題的回復(fù)》、《關(guān)于廖祥英、吳松信訪件的回復(fù)》，市長(zhǎng)信箱反饋。用以證實(shí)原告吳某將的妻子廖祥英及兒子吳松與被告簽訂合同當(dāng)日，原告吳某將支付購(gòu)房款400，000元，原告吳某將知道并且認(rèn)可該合同。730，000元的購(gòu)房款并非向他人高息借款，而是原告自己賣掉兩處住房所得。原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格。原告吳某將的妻子廖祥英及兒子吳松在被告公司所購(gòu)買的房產(chǎn)無(wú)法辦理三層的房產(chǎn)證，原告吳某將到處投訴，但投訴期間并未提及吳松系限制行為能力人，其簽訂的合同需要監(jiān)護(hù)人追認(rèn)一事。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為該合同已被宣布無(wú)效，400，000元的購(gòu)房款不是代表第三人支付的。其它證據(jù)以法院判決書認(rèn)定事實(shí)為準(zhǔn)。
證據(jù)四，申請(qǐng)書、聯(lián)系函，用以證實(shí)被告通知原告及第三人領(lǐng)取退還的購(gòu)房款。
原告吳某將對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但我方找被告退還購(gòu)房款，被告方拒絕支付。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)可以證實(shí)原、被告雙方就退還購(gòu)房款曾經(jīng)協(xié)商過，但因就購(gòu)房款利息沒有達(dá)成一致意見，故被告至今沒有退還購(gòu)房款，上述證據(jù)本院依法予以采信。
根據(jù)以上有效證據(jù)，可以認(rèn)定以下事實(shí):被告鼎盛公司分別于2012年5月31日、11月12日、12月28日向原告吳某將出具四份收款80，000元、20，000元、230，000元和290，000元的收款收據(jù)。雙方未簽訂書面的《商品房買賣合同》，原告吳某將持上述收款收據(jù)主張被告鼎盛公司返還購(gòu)房款730，000元及利息284，350元。
另查明，吳松系三級(jí)精神殘疾人，2013年春節(jié)前的法定監(jiān)護(hù)人是其生母孔銳，2013年春節(jié)后的法定監(jiān)護(hù)人為其生父吳某將。吳松的生母孔銳在監(jiān)護(hù)期內(nèi)對(duì)吳松簽訂的《商品房買賣合同》均未予以追認(rèn)。原告吳某將在多次與被告協(xié)商，無(wú)法達(dá)成一致意見的情況下，對(duì)吳松簽訂的《商品房買賣合同》不予以追認(rèn)并堅(jiān)稱其繳納的購(gòu)房款并非是支付廖祥英、吳松與被告間達(dá)成《商品房買賣合同》的購(gòu)房款。本院于2014年5月14日作出（2013）鄂華容民初字第00499號(hào)民事判決書，認(rèn)定廖祥英、吳松與被告鼎盛公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。
本院認(rèn)為，原、被告雙方均未向本院提交書面《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方商品房買賣合同不成立，被告鼎盛公司應(yīng)當(dāng)按照收款收據(jù)確認(rèn)的數(shù)額，返還原告吳某將收購(gòu)房款730，000元，并承擔(dān)該購(gòu)房款的利息。原告吳某將作為購(gòu)房款收款收據(jù)的持有人，在本案中具備訴訟主體資格，可以作為本案原告要求被告退還購(gòu)房款，被告辯稱的，原告吳某將不具備本案的訴訟主體資格的意見，本院不予采納。被告鼎盛公司未提交確實(shí)、有效的證據(jù)證實(shí)原告吳某將支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吳松與被告簽訂的《商品房買賣合同》的首付購(gòu)房款，故其辯稱的原告吳某將代替第三人廖祥英、吳松支付首付購(gòu)房款的意見，本院不予采納。原告吳某將要求被告支付利息損失利息284，350元，沒有法律依據(jù)，本院依法不予支持，被告應(yīng)當(dāng)依照同期人民銀行貸款利承擔(dān)原告利息損失82，405元。依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第十條 ?、第七十七條 ?、第七十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司自本判決生效后三日內(nèi)日退還原告吳某將購(gòu)房款730，000及利息82，405元。
如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二、駁回原告吳某將的其他訴訟請(qǐng)求。
本案本訴受理費(fèi)13，929元，由被告湖北省葛店開發(fā)區(qū)鼎盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：齊志彬
審判員：孔能飛
審判員：閔先姣

書記員：王志剛