原告(反訴被告)：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告(反訴原告)：上海靜某實業(yè)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：劉偉鴻，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：董偉中，上海市海之純律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某某與被告上海靜某實業(yè)有限公司(以下簡稱靜某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月19日立案后，依法適用簡易程序。被告靜某公司在遞交答辯狀期間對管轄權(quán)提出異議，本院于2018年7月10日作出民事裁定：駁回靜某公司對本案管轄權(quán)提出的異議。被告靜某公司不服上述裁定，依法提起上訴。上海市第二中級人民法院于2018年8月31日作出終審裁定：駁回上訴，維持原裁定。2018年10月24日，靜某公司提出反訴，本院合并進(jìn)行審理，于2019年2月12日公開開庭進(jìn)行審理。原告(反訴被告)吳某某，被告(反訴原告)靜某公司的委托訴訟代理人董偉中到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某某向本院提出訴訟請求：1、原、被告之間就上海市中興路XXX號XXX樓B108-16鋪位(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《租賃合同》于2018年6月13日解除；2、被告返還原告租金40,000元、保證金40,000元、進(jìn)場費(fèi)50,000元；3、被告支付原告違約金40,000元。事實與理由：2017年5月3日，原、被告就系爭房屋簽訂《租賃合同》，合同約定由被告負(fù)責(zé)消防、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)，然至今消防合格證書仍未取得，導(dǎo)致原告從未開業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。故原告主張以消防審批日期為起租日期。2018年3月21日，原告收到被告法定代表人劉偉鴻發(fā)送的解除函，但雙方未能協(xié)商解決。2018年5月18日，系爭房屋被停水停電，故起訴至法院。
　　被告靜某公司到庭辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。原、被告之間的《租賃合同》目的是職工餐廳而不是美食廣場，證照齊全，可以經(jīng)營。而原告拖欠租金超過30天，被告于2018年3月21日向原告發(fā)函要求解除合同，故被告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)違約責(zé)任，《租賃合同》應(yīng)當(dāng)于2018年3月21日即解除。原告支付的租金40,000元、保證金40,000元及進(jìn)場費(fèi)50,000元均收到，進(jìn)場費(fèi)雙方口頭約定是不退的。
　　反訴原告靜某公司向本院提出訴訟請求：1、反訴原告與反訴被告之間就系爭房屋簽訂的《租賃合同》于2018年3月21日解除；2、反訴被告支付反訴原告拖欠租金46,600元(自2018年1月10日至2018年3月20日止)；3、反訴被告支付反訴原告場地占用費(fèi)39,332.94元(自2018年3月21日至2018年5月17日止)；4、反訴被告支付反訴原告違約金60,000元。事實與理由：《租賃合同》約定租賃期限自2017年7月5日至2019年7月4日，每月租金20,000元，每兩個月為一個付款周期且每個付款周期須提前7天付款。合同簽訂后，反訴原告按約交付系爭房屋，反訴被告支付了租金40,000元、保證金40,000元，并實際經(jīng)營至2018年1月后離開，但未向反訴原告交還系爭房屋。截至2018年3月10日，反訴被告拖欠反訴原告租金46,600元，反訴原告于2018年3月21日發(fā)函要求解除合同，應(yīng)由反訴被告承擔(dān)違約責(zé)任。
　　反訴被告吳某某到庭辯稱，不同意反訴原告的全部訴訟請求。反訴原告未辦理消防許可，系爭房屋不滿足營業(yè)條件，反訴被告實際也從未經(jīng)營，合同無法履行，故反訴原告違約在先。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法遞交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為上海超群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱超群公司)。超群公司與靜某公司簽訂《上海房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將上海市中興路XXX號XXX樓(地下一層01)出租給被告，租賃期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，并同意靜某公司因經(jīng)營的需要而將該房屋根據(jù)業(yè)態(tài)優(yōu)化的原則進(jìn)行分租。靜某公司租賃上海市中興路XXX號XXX樓(地下一層01)作美食廣場及配套商鋪使用。
　　2017年5月3日，吳某某(承租方、乙方)與靜某公司(出租方、甲方)簽訂《租賃合同》：約定甲方將系爭房屋出租給乙方；乙方向甲方承諾租賃該場地用于經(jīng)營餐飲項目，在租賃期內(nèi)未事先征得甲方書面同意，不得擅自改變上述約定的經(jīng)營品種品牌及使用用途。乙方裝修方案需經(jīng)甲方審核、備案。裝修工程及飾面廣告工程由甲方負(fù)責(zé)。本合同所述場地租賃費(fèi)用包括場地使用費(fèi)、場地管理費(fèi)和設(shè)備使用費(fèi)。以先付后用為原則，乙方向甲方支付的每月租金為20,000元，每2個月為一個付款周期，金額為40,000元，每個付款周期須提前7天付款。另付2個月租金和物業(yè)管理費(fèi)作為保證金，金額為40,000元。乙方如對租賃場所進(jìn)行二次裝修(含消防)的，不得破壞租賃場所的造型美觀和建筑結(jié)構(gòu)安全，且應(yīng)在公共設(shè)施及水電管線容許的負(fù)荷下進(jìn)行。甲方為乙方提供經(jīng)營場地，保障乙方正常經(jīng)營。甲方自行負(fù)責(zé)辦理消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)，乙方應(yīng)積極給予配合并提供有關(guān)文件資料。乙方逾期交納租賃費(fèi)用、履約保證金或其他費(fèi)用超過30日，或乙方在未結(jié)清租賃費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的情況下擅自退場的，甲方有權(quán)單方面終止或解除本合同，沒收履約保證金，并且無須向乙方做出任何賠償，甲方的書面終止或解除通知自送達(dá)到乙方時立即生效。甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，如甲方違約造成合同解除，向乙方支付違約時月租賃費(fèi)用2倍的違約金。如乙方違約造成合同解除的，甲方不予退還履約保證金，同時乙方應(yīng)向甲方支付違約時月租賃費(fèi)用2倍的違約金。附件四：租賃合同項目及費(fèi)用補(bǔ)充條款約定：柜位編號B108-16，經(jīng)營項目鐵板，租賃合同期限2017年7月5日至2019年7月4日，計租日期2017年7月5日至2019年7月4日，每月租金20,000元。
　　合同簽訂后，吳某某按約向劉偉鴻轉(zhuǎn)賬支付租金40,000元、保證金40,000元，并支付了進(jìn)場費(fèi)50,000元。
　　2018年1月10日，靜某公司出具通知：“各檔口商戶：按照合同之約定，上海靜某實業(yè)有限公司將在2018年1月10日起正式開始收取租金，(因嘉食薈美食廣場工程施工原因從2017年9月26日試營業(yè)開始我司已為準(zhǔn)備開業(yè)的商戶，已作出免租一個半月的補(bǔ)償)，故各商戶已繳納過兩個月的租金，所以從2018年1月10日起算，開始收繳第二期房租金。(2018年1月10日-2018年3月9日)請各商戶以予配合工作?！?br/>　　2018年3月21日，靜某公司向吳某某送達(dá)《租賃合同解除函》，“我公司上海靜某實業(yè)有限公司與你方于2017年5月3日簽訂了上海市中興路XXX號XXX層，鋪位為B108-16，月租金為人民幣2萬元整，租賃期限為二年的租賃協(xié)議。之后你方只按合同支付了首期租金4萬元和押金共計人民幣4萬元，至今尚欠租金46,600元，故我公司依據(jù)雙方簽訂的合同的第12條第4款第5項的規(guī)定，你方已經(jīng)嚴(yán)重違約。據(jù)此我公司今特函予你方，解除雙方原定以上(租賃合同)，并要求你方在7天內(nèi)將所欠的租金、違約金和水、電、燃?xì)赓M(fèi)予以結(jié)清，同時將鋪位內(nèi)的遺留物品予以清理，逾期不支付和不清理(視為你方放棄遺留物品的所有權(quán))，我公司將依法追究你方的法律責(zé)任?！?br/>　　2018年5月18日，因靜某公司與案外人超群公司就上海市中興路XXX號XXX樓(地下一層01)房屋租賃事宜發(fā)生糾紛，超群公司對上海市中興路XXX號XXX樓(地下一層01)采取停水停電措施。
　　另查，2017年5月16日，靜某公司設(shè)立上海靜某實業(yè)有限公司第一分公司(以下簡稱靜某公司分公司)。2017年12月7日，靜某公司分公司經(jīng)營場所由上海市靜安區(qū)中興路XXX號地下1層01室變更為上海市靜安區(qū)中興路XXX號地下1層B101-8室。2017年12月12日，靜某公司分公司取得食品經(jīng)營許可證，主體業(yè)態(tài)餐飲服務(wù)經(jīng)營者(大型飯店)。
　　再查，2017年7月10日，上海市靜安區(qū)公安消防支隊出具建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書，送審的關(guān)于在上海市靜安區(qū)中興路XXX號地下一層員工餐廳裝修工程，使用性質(zhì)為職工餐廳，消防設(shè)計圖紙已收悉，經(jīng)我支隊審核同意設(shè)計。2017年9月29日，上海市靜安區(qū)公安消防支隊出具建設(shè)工程消防驗收意見書，上海市靜安區(qū)中興路XXX號地下一層員工餐廳竣工消防驗收申請及有關(guān)資料收悉，使用性質(zhì)為職工餐廳，該建設(shè)工程基本符合國家有關(guān)消防規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，……你單位屬于公眾聚集場所，在投入使用、營業(yè)前應(yīng)依法向靜安區(qū)公安消防支隊申請消防安全檢查。
　　審理中，靜某公司表示系爭房屋所在B1樓美食廣場沒有辦理環(huán)評審批，沒有辦理美食廣場的消防驗收，不能作為美食廣場經(jīng)營，也沒有正式營業(yè)；系爭房屋于2017年7月5日交付給吳某某，沒有書面交接手續(xù)；美食廣場于2017年9月開始試營業(yè)，吳某某實際營業(yè)至2018年1月。吳某某表示系爭房屋于2017年9月交付，沒有交接手續(xù)；2017年10月簡單裝修后因美食廣場缺少消防許可，故從未實際營業(yè)，但物品一直保留在系爭房屋內(nèi)；其他業(yè)主在與靜某公司達(dá)成減租條件后有繼續(xù)經(jīng)營的；系爭房屋停水停電后，曾到系爭房屋要求將物品搬離，但靜某公司不允許。
　　審理中，吳某某及靜某公司一致確認(rèn)，上海市中興路XXX號XXX樓與上海市中興路XXX號地下一層為同一部位；系爭房屋的水費(fèi)、電費(fèi)不在本案中處理。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。吳某某與靜某公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。首先，對于系爭房屋的租金支付情況，因雙方確認(rèn)計租日期自2017年7月5日起始，故吳某某要求以消防審批日期作為起租日期，缺乏相應(yīng)的依據(jù)，本院不予采納。靜某公司發(fā)函自2018年1月10日起收取第二期租金，則應(yīng)視為靜某公司對吳某某在2017年7月5日至2018年1月9日期間租金的減免，本院予以確認(rèn)。其次，對于違約責(zé)任的認(rèn)定，因合同中約定靜某公司負(fù)責(zé)辦理消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)，而靜某公司表示系爭房屋所在B1層美食廣場沒有辦理環(huán)評審批，沒有辦理美食廣場的消防驗收，不能作為美食廣場經(jīng)營，也沒有正式營業(yè)，則靜某公司違反了作為出租方應(yīng)提供合適房屋的基本義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。由于靜某公司違約在先，故靜某公司要求吳某某繼續(xù)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，顯然有違公平，故靜某公司以吳某某拖欠租金為由要求解除合同的主張，本院不予支持。再次，對于《租賃合同》的解除時間，鑒于系爭房屋于2018年5月18日即被案外人停水停電，合同目的不能實現(xiàn)且實際已經(jīng)無法繼續(xù)履行，故本院認(rèn)定《租賃合同》應(yīng)于2018年5月18日解除。最后，對于合同解除的后果，本院認(rèn)定如下：第一，對于租金，因吳某某始終未將系爭房屋交還靜某公司，故靜某公司要求吳某某支付自2018年1月10日至2018年5月18日期間的租金的主張，本院予以支持。對于租金的標(biāo)準(zhǔn)，一方面靜某公司違約在先，另一方面吳某某在發(fā)生爭議后未將系爭房屋交還靜某公司，且在靜某公司發(fā)函后，吳某某也未積極行使合同解除權(quán)，對于損失擴(kuò)大亦有一定的責(zé)任，故本院酌定吳某某應(yīng)當(dāng)按每日466.67元的標(biāo)準(zhǔn)支付上述期間的租金；而對于吳某某要求返還租金40,000元的主張，本院不予支持。第二，吳某某要求靜某公司返還保證金40,000元及支付違約金40,000元的主張，有相應(yīng)的依據(jù)，本院予以支持。第三，吳某某要求返還進(jìn)場費(fèi)50,000元的主張，因系爭房屋始終未能正式營業(yè)，且《租賃合同》已經(jīng)解除，故應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(四)項、第九十七條、第一百一十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳某某與被告上海靜某實業(yè)有限公司就上海市中興路XXX號新理想大廈B1樓B108-16場地簽訂的《租賃合同》于2018年5月18日解除；
　　二、被告上海靜某實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳某某保證金40,000元、進(jìn)場費(fèi)50,000元；
　　三、被告上海靜某實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告吳某某違約金40,000元；
　　四、反訴被告吳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海靜某實業(yè)有限公司租金60,200.43元；
　　五、原告吳某某的其余訴訟請求，本院不予支持；
　　六、反訴原告上海靜某實業(yè)有限公司的其余訴訟請求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)3,700元，減半收取計1,850元，反訴案件受理費(fèi)1,609.34元，合計3,459.34元，由原告(反訴被告)吳某某負(fù)擔(dān)1,094元，由被告(反訴原告)上海靜某實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,365.34元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　?br/>　　

審判員：羅海鳴

書記員：梅益婷