原告(反訴被告)：吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：馬璐璐，上海韓明志律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：紀(jì)秀武，經(jīng)理?！　　　?br/>　　委托訴訟代理人：陳秀莉，女。
　　委托訴訟代理人：張頔，上海市東吳律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某與被告上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱通和公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月10日立案受理后，被告通和公司提出反訴，本院依法予以受理，與本訴合并審理，適用簡(jiǎn)易程序，于2019年1月30日、2019年3月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。后因案件審理需要轉(zhuǎn)為普通程序，于2019年6月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)吳某及其委托訴訟代理人馬璐璐、被告(反訴原告)通和公司的委托訴訟代理人張頔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《租賃協(xié)議》于2018年10月15日解除；2、判令被告返還房屋租金人民幣(以下幣種同)57,000元、押金38,000元及利息(以95,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年8月31日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；3、判令被告支付損失158,447.73元；4、判令被告支付違約金57,000元。事實(shí)和理由：2018年8月30日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議》，約定被告將上海市浦東新區(qū)園一路XXX-XXX號(hào)一層房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給原告經(jīng)營(yíng)生鮮超市，租賃期限為2018年9月10日至2023年9月9日，月租金19,000元，付三押二。同時(shí)被告承諾原告在該房屋內(nèi)辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。簽訂本合同后原告向被告繳納3個(gè)月租金及押金共計(jì)95,000元。原告至工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照過(guò)程中，工商部門告知該處房屋已經(jīng)注冊(cè)了兩家公司，需要產(chǎn)權(quán)人配合后才能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。原告多次與被告溝通，被告均推脫正在溝通或辦理過(guò)程中，但一直無(wú)法辦理出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2018年10月15日，原告關(guān)閉門店。2018年12月1日，原告向被告注冊(cè)地址寄送解約函，后因查無(wú)此公司，被退回。原告認(rèn)為，由于被告原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，被告作為違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告通和公司辯稱：同意解除租賃合同，由于原告未按約支付租金，被告于2018年12月13日向原告發(fā)送解約函，故合同于該日解除。2018年12月17日，被告收回系爭(zhēng)房屋。當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)有貨架和雜物，并無(wú)空調(diào)等電器，房屋也無(wú)明顯裝修痕跡，只是進(jìn)行了刷墻，室外安裝了廣告牌。之后，被告將房屋出租給案外人經(jīng)營(yíng)超市，順利辦理出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告所述無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照不屬實(shí)。由于原告系違約方，故被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及損失。
　　反訴原告通和公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告支付違約金95,000元(其中反訴被告已支付的38,000元押金予以抵扣)；2、判令反訴被告支付免租期租金6,333.33元(按每天633.33元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算10天)；3、判令反訴被告支付2018年12月1日至12月13日租金8,233.29元(按每天633.33元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算13天)。事實(shí)和理由：反訴原、被告于2018年8月30日簽訂《租賃協(xié)議》，約定將系爭(zhēng)房屋租賃給反訴被告用于經(jīng)營(yíng)生鮮超市，租賃期限自2018年9月10日至2023年9月9日，免租期為2018年8月31日至2018年9月9日。2018年9月7日，雙方簽訂《租賃補(bǔ)充協(xié)議》。2018年8月30日，反訴被告支付首期3個(gè)月租金57,000元及押金38,000元。反訴被告在辦理工商登記時(shí)，反訴原告已按照合同約定為其提供房屋的相關(guān)證明文件。之后，由于反訴被告未按約支付租金，故反訴原告于2018年12月13日向其發(fā)送書面解除通知，至此雙方租賃協(xié)議解除。同時(shí)根據(jù)合同約定，反訴被告違約的，應(yīng)補(bǔ)繳免租期租金并承擔(dān)違約責(zé)任，故反訴原告提出如上反訴請(qǐng)求。
　　反訴被告吳某辯稱：不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。2018年10月15日，反訴被告已經(jīng)搬離系爭(zhēng)房屋，不應(yīng)支付之后的租金，也就不存在逾期支付租金情況，反訴被告并未違約，反訴原告訴請(qǐng)的違約金、免租期租金及使用費(fèi)，均缺乏依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭(zhēng)房屋登記在王二妹、吳佳欣名下，按份共有，建筑面積89.87平方米。
　　2018年7月1日，被告與王二妹、吳佳欣簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，其中約定被告承租系爭(zhēng)房屋，租期5年，每年租金13,000元。同日，王二妹、吳佳欣出具《同意轉(zhuǎn)租證明》，同意被告就系爭(zhēng)房屋在2018年7月1日至2023年6月30日期間享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
　　2018年8月30日，原告吳某(乙方)與被告通和公司(甲方)簽訂《租賃協(xié)議》，其中約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，面積約90平方米，由乙方自營(yíng)生鮮超市；租期5年，自2018年9月10日至2023年9月9日，其中2018年8月31日至2018年9月9日為免租期；月租金為19,000元，付3押2，第三年開(kāi)始每年遞增5%，租金提前十天支付；在乙方辦理工商、稅務(wù)等手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)為乙方提供房屋的相關(guān)證明文件；甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下不得提前解除合同或租給他人，否則視甲方違約，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償乙方損失，即承擔(dān)3個(gè)月租金作為違約金；乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下解除本合同，則視為乙方違約，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)甲方賠償損失，即承擔(dān)3個(gè)月租金作為違約金，已收押金不退；乙方若延期支付任何一期費(fèi)用的，每逾期一日，乙方應(yīng)承擔(dān)月租金1%的違約金，逾期超過(guò)3日，甲方有權(quán)單方面解除合同并沒(méi)收押金且要求乙方承擔(dān)2個(gè)月租金作為違約金。
　　合同簽訂后，原告支付2018年9月10日至2018年12月9日3個(gè)月租金57,000元及押金38,000元。
　　2018年9月4日，原告向工商部門遞交辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)材料。
　　2018年9月7日，原告吳某(乙方)與被告通和公司(甲方)簽訂《租賃補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：一、租賃期內(nèi)如因甲方承租權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致乙方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任，即退還全部租金并支付違約金或賠償實(shí)際損失。二、如因乙方經(jīng)營(yíng)發(fā)生的任何問(wèn)題由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。如果租賃期未滿，乙方退租，則需向甲方補(bǔ)繳免租期租金，并承擔(dān)違約責(zé)任。
　　2018年9月13日，原告得知由于系爭(zhēng)房屋上已注冊(cè)公司，需要產(chǎn)權(quán)人提供書面說(shuō)明材料方可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　2018年9月29日，原告向被告注冊(cè)地址郵寄《通知函》，表示截至9月28日被告仍無(wú)法提供辦證所需證明材料，致使無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，商鋪無(wú)法合法經(jīng)營(yíng)，要求被告給出具體解決辦法及時(shí)間表，并保留訴訟權(quán)利。2018年10月3日，因原址無(wú)此公司，退回。
　　2018年12月1日，原告向被告注冊(cè)地址郵寄《交接通知書》，表示系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，已起訴要求解除合同，現(xiàn)要求配合辦理房屋交接手續(xù)。2018年12月8日，因原址無(wú)此公司，退回。
　　2018年12月13日，被告向原告戶籍地郵寄《解除通知》，告知由于原告拖欠租金，故即日解除《租賃協(xié)議》，要求原告于2018年12月18日前搬離系爭(zhēng)房屋并結(jié)清水電等費(fèi)用，逾期未處理，將采取強(qiáng)制措施，并要求原告支付拖欠租金4,430元及違約金1,330元。2018年12月22日，投遞并簽收，簽收人：他人收(高行郵政)。
　　2019年1月8日，原、被告來(lái)院談話。被告表示原告向工商所遞交辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照材料，后材料被駁回，被告方才得知系爭(zhēng)房屋上已經(jīng)注冊(cè)兩家公司，工商所要求由產(chǎn)權(quán)人提供情況說(shuō)明。之后，被告也已讓產(chǎn)權(quán)人出具情況說(shuō)明，由于無(wú)法聯(lián)系到原告，故一直未將情況說(shuō)明交與原告?，F(xiàn)在系爭(zhēng)房屋已經(jīng)收回。
　　2019年1月30日，原告以系爭(zhēng)房屋物品丟失為由向楊園派出所報(bào)案，形成詢問(wèn)筆錄一份，部分內(nèi)容為：“2018年8月中旬的時(shí)候我和上海通合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一個(gè)業(yè)務(wù)員談妥要租賃上海市浦東新區(qū)高東鎮(zhèn)園一路XXX號(hào)的一個(gè)門面房……我們房租到期時(shí)間為12月中旬，后來(lái)到期了之后我們沒(méi)有把這個(gè)房子里面的超市的物品搬走。于2019年1月8日我最后一次看到這個(gè)房子里面的東西還在，于今日18時(shí)30分許發(fā)現(xiàn)里面的1個(gè)空調(diào)、2個(gè)展示柜、2個(gè)冰柜、1個(gè)監(jiān)控顯示屏、1個(gè)監(jiān)控主機(jī)、5個(gè)監(jiān)控探頭沒(méi)有了，這些東西的價(jià)值在2萬(wàn)元左右?！?br/>　　關(guān)于系爭(zhēng)房屋的返還時(shí)間，原告主張2018年10月15日正式閉店、交還房屋，12月份交接物品。被告則表示2018年12月17日收回系爭(zhēng)房屋。
　　審理中，原告表示其主張損失的具體組成為：1、裝修損失11,000元，包括刷墻、設(shè)立廣告牌及燈飾排線；2、購(gòu)買貨車一輛57,609元；3、購(gòu)買日化用品、調(diào)味品、糧油、日用百貨、商貿(mào)百貨、冷凍肉品、食品、奶制品、食品飲料，合計(jì)114,934.3元；3、原告為經(jīng)營(yíng)超市，提前支取31萬(wàn)元，產(chǎn)生利息損失6,008元；4、原告夫妻及岳父母誤工損失18,500元；5、奧克斯立式空調(diào)1臺(tái)、展示柜1個(gè)、冰柜2個(gè)、冰箱1臺(tái)、監(jiān)控設(shè)備1套、貨架1套，合計(jì)21,922元。原告主張：2018年10月15日閉店后，原告無(wú)力重新找門店經(jīng)營(yíng)，只能將上述第5項(xiàng)所列物品留在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。2018年12月14日，原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋加了一把鎖，但設(shè)備等尚在。被告沒(méi)有和原告聯(lián)系，于2019年1月25日擅自處理上述設(shè)備，故要求被告按原價(jià)予以賠償。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃協(xié)議》及《租賃補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。原告承租系爭(zhēng)房屋用于自營(yíng)生鮮超市，其作為承租人負(fù)有辦理相關(guān)證照的義務(wù)；被告作為出租人，根據(jù)合同約定負(fù)有配合原告辦理相關(guān)證照的義務(wù)。被告知悉原告辦理證照需要提供產(chǎn)權(quán)人出具的情況說(shuō)明，但未能及時(shí)配合提供，致使原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)解除合同。原告主張2018年10月15日為合同解除日，但原告于該日并未將合同解除的意思表示送達(dá)至被告，亦無(wú)證據(jù)證明雙方于該日進(jìn)行了房屋交接，故原告主張?jiān)撊諡楹贤獬眨狈σ罁?jù)，本院不予支持。2018年12月1日，原告雖向被告寄送《交接通知書》，但未有效送達(dá)，故該日亦無(wú)法確認(rèn)為合同解除日。本院根據(jù)被告自認(rèn)的系爭(zhēng)房屋收回日期，確認(rèn)該日為合同解除日，即2018年12月17日。
　　合同解除后，被告應(yīng)向原告返還押金38,000元。關(guān)于2018年9月10日至2018年12月9日的已付租金，原告雖主張2018年10月15日已將房屋交還被告，但未有證據(jù)予以佐證，本院不予采信。由于系爭(zhēng)房屋仍由原告占有使用，應(yīng)支付相應(yīng)租金。關(guān)于租金數(shù)額，本院考慮到營(yíng)業(yè)執(zhí)照未辦理對(duì)原告實(shí)際使用房屋產(chǎn)生一定影響，故對(duì)于2018年9月10日至2018年12月9日的租金，本院酌定為45,600元，因此被告應(yīng)退還原告租金11,400元。原告主張租金利息，缺乏依據(jù)，本院不予支持。押金應(yīng)為無(wú)息退還，原告主張押金利息，本院亦不予支持。
　　關(guān)于違約金，原告主張依據(jù)合同第九條第3款的約定，然該條款適用的前提為被告單方提前解除合同或另行出租，被告并不滿足上述情形，故原告依據(jù)該條款主張違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于原告主張的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。結(jié)合被告庭審所述，原告確實(shí)進(jìn)行刷墻等裝修，但原告主張的損失金額未有充分證據(jù)予以佐證，本院結(jié)合案件實(shí)際情況酌定由被告賠償裝修損失3,000元。貨車由原告控制使用，日化用品、糧油等貨品也系用于銷售，原告要求被告承擔(dān)上述損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于支取存款利息損失、誤工損失，原告未有充分證據(jù)予以佐證，本院不予支持。關(guān)于空調(diào)、冰箱等電器及監(jiān)控設(shè)備、貨架損失，原告認(rèn)為被告未經(jīng)通知擅自處理上述物品，要求原告賠償。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，原告未有充分證據(jù)證明上述物品均由被告予以處理。其次，原告在2018年12月發(fā)函要求被告交接系爭(zhēng)房屋，其應(yīng)對(duì)房屋內(nèi)的物品做妥善處置。2019年1月8日，原、被告來(lái)院談話中，雙方也確認(rèn)系爭(zhēng)房屋已被收回，在此情況下，原告也未向被告要求取回系爭(zhēng)房屋物品，導(dǎo)致2019年1月25日之后物品被處置，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由原告自行承擔(dān)。故原告要求被告賠償上述物品損失，本院不予支持。
　　關(guān)于免租期租金，雙方簽訂的《租賃補(bǔ)充協(xié)議》約定的支付條件為原告違約導(dǎo)致合同解除，本案原告并未違約，故對(duì)于被告主張的免租期租金，本院不予支持。
　　關(guān)于被告主張2018年12月1日至12月13日的租金，由于原告已支付租金至2018年12月9日，故對(duì)于2018年12月1日至12月9日租金不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。對(duì)于2018年12月10日至2018年12月13日的租金，2018年12月1日原告已發(fā)函要求被告交接房屋，后因被告注冊(cè)地址緣故導(dǎo)致函件被退回，雙方未能完成房屋交接，加之營(yíng)業(yè)執(zhí)照未予辦理給原告使用房屋造成一定影響，故結(jié)合案件實(shí)際情況，對(duì)于該區(qū)間的租金，本院酌定原告無(wú)需支付。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)吳某與被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》于2018年12月17日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)吳某押金38,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)吳某租金11,400元；
　　四、被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)吳某損失3,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)吳某的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的反訴訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,967元，由原告(反訴被告)吳某負(fù)擔(dān)4,857元，由被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)1,110元。反訴案件受理費(fèi)(減半收取)795元，由被告(反訴原告)上海通和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：梅麗華

書記員：祝??芬