原告吳云海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地黑龍江省齊齊哈爾市。
　　委托代理人胡菁，上海胡菁律師事務(wù)所律師。
　　被告張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人居長(zhǎng)駿，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　被告史某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人張丹，北京安杰(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)寧支行，住所地上海市。
　　負(fù)責(zé)人周明強(qiáng)。
　　委托代理人胡祖?zhèn)?、莊華。
　　原告吳云海與被告張某某、史某某，第三人上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)寧支行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳云海及其委托代理人胡菁，被告張某某及其委托代理人居長(zhǎng)駿，被告史某某及其委托代理人張丹，第三人上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)寧支行的委托代理人胡祖?zhèn)ァ⑶f華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳云海訴稱(chēng)，原告與張某某于2005年登記結(jié)婚。2014年底，原告出資400萬(wàn)元購(gòu)得系爭(zhēng)房屋即本市真南路XXX弄XXX號(hào)全裝修房并于2016年1月將產(chǎn)權(quán)登記于張某某名下，為購(gòu)房所貸的借款在2017年3月前由原告的公司出資但以張某某名義償還，房屋購(gòu)得后一直空置。2017年初，原告與張某某分居，2017年10月，原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋被外人入住卻無(wú)法與張某某取得聯(lián)系，直至張?zhí)崞鸬碾x婚訴訟于2018年3月進(jìn)入庭審后，原告方得知系爭(zhēng)房屋已被張某某以六百余萬(wàn)元的低價(jià)向史某某出售，而該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的實(shí)際價(jià)值高達(dá)1200萬(wàn)元。原告認(rèn)為，兩被告之間訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效，理由為：一、系爭(zhēng)房屋系張某某在有經(jīng)濟(jì)能力的條件下未經(jīng)配偶同意擅自出售；二、買(mǎi)賣(mài)合同約定的交易價(jià)格明顯低于本案中相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋作出的估值結(jié)論，而房屋交易前所作的估值系為交易納稅所需，不能體現(xiàn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)；三、被告及其證人對(duì)本次交易是否存在居間方的表述前后不一，亦未提交居間協(xié)議以證明買(mǎi)賣(mài)合同中載明的房?jī)r(jià)與居間過(guò)程中協(xié)商的房?jī)r(jià)相一致，有隱瞞實(shí)際成交價(jià)的嫌疑，且用于證明史某某支付中介費(fèi)的收據(jù)中，收款的中介方與房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明的中介方不一致，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也低于交易慣例；四、根據(jù)張某某的陳述，其于交易完成后以現(xiàn)金的形式自銀行提取房款340萬(wàn)元有悖于常理，兩被告也未就房屋交易后的資金流向提供充分證據(jù)。綜上所述，兩被告之間的交易屬于惡意串通侵害原告合法利益的行為，史某某應(yīng)滌除設(shè)定于房屋之上的抵押后將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至張某某名下，現(xiàn)提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、兩被告簽署的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；二、系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至張某某名下；三、本案受理費(fèi)由兩被告負(fù)擔(dān)。
　　被告張某某辯稱(chēng)，系爭(zhēng)房屋由原告與張某某出資四百余萬(wàn)但以張的名義貸款購(gòu)置。2017年3月后原告長(zhǎng)期離家不歸，且未再向?qū)儆跓o(wú)業(yè)人員的張支付生活費(fèi)，使張某某面臨銀行催收貸款的壓力并失去生活保障，只得將系爭(zhēng)房屋以700萬(wàn)元的掛牌價(jià)出售，該價(jià)格參照了當(dāng)時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論，具有一定的合理性。后經(jīng)居間方協(xié)調(diào)，張某某與史某某完成了交易并凈到手643萬(wàn)元，該款用于繳稅、還貸及投資后，余款由張保管。整個(gè)交易過(guò)程無(wú)須原告介入，張?jiān)诜课莩鍪酆笠辔锤嬷嬷敝岭p方進(jìn)入離婚訴訟。上述事實(shí)由社保證明、銀行的催款通知及還貸記錄、離婚案件的筆錄、房產(chǎn)估值報(bào)告、房?jī)r(jià)走勢(shì)信息、兩被告及居間方之間的通信記錄、房款進(jìn)賬后的資金走向等證據(jù)予以證實(shí)。根據(jù)以上事實(shí)，本方認(rèn)為，一、張某某為避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)被迫售房，史某某為自身需求善意購(gòu)房，兩被告在交易前互不相識(shí)、交易后亦無(wú)資金往來(lái)，房款的支付與交易流程相符，居間也符合一般操作模式，故原告的惡意串通之說(shuō)與事實(shí)不符；二、本案所涉的兩份房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中，交易當(dāng)時(shí)所出具的結(jié)論更為準(zhǔn)確，鑒于系爭(zhēng)房屋價(jià)格區(qū)間寬泛，定價(jià)應(yīng)取兩次結(jié)論的平均值較為合理，且對(duì)張某某而言，房屋交易時(shí)市場(chǎng)處于下行趨勢(shì)，售房所得的溢價(jià)已遠(yuǎn)高于購(gòu)房時(shí)的付出；三、原告于2017年10月得知房屋被出售后并未提出異議，其提起本次訴訟的動(dòng)機(jī)系為離婚時(shí)多分得財(cái)產(chǎn)，如原告認(rèn)為張某某有低價(jià)轉(zhuǎn)移夫妻共有產(chǎn)行為的則可在雙方的離婚案件中提出權(quán)益主張，但在房屋交易已完成的情形下如合同歸于無(wú)效將造成當(dāng)事人較大的損失。綜上，請(qǐng)求法院在考慮社會(huì)效果的基礎(chǔ)上確認(rèn)交易有效。
　　被告史某某辯稱(chēng)，兩被告并不相識(shí)，本方為落戶(hù)問(wèn)題急需購(gòu)房，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取了系爭(zhēng)房屋的出售信息后，于2017年7月經(jīng)居間方即上海易軒市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司的協(xié)調(diào)與張某某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)紀(jì)人為張某、居間費(fèi)為2萬(wàn)元，開(kāi)具居間費(fèi)收據(jù)的公司為上海易軒房地產(chǎn)策劃有限公司，但因房源來(lái)自于買(mǎi)方而未簽訂居間協(xié)議。當(dāng)時(shí)房屋的掛牌價(jià)700萬(wàn)元雖經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)的估值但虛高，鑒于該房屋作為別墅與普通公寓相比存在價(jià)格差異、房屋的品質(zhì)包括地段、朝向、相鄰、裝修等均有缺陷、出售方提出一次性付款的苛刻條件、房屋的交易稅費(fèi)高、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)較為低迷等各類(lèi)因素，最終雙方以較為合理的643萬(wàn)元凈到手價(jià)完成交易，相應(yīng)的稅費(fèi)及中介費(fèi)則全部由本方承擔(dān)。之后，史某某多方籌措資金并于2017年8月22日前通過(guò)數(shù)家銀行轉(zhuǎn)賬的方式向張某某陸續(xù)付清了房款，其中620萬(wàn)元為本人支付，23萬(wàn)元由史某某之配偶蒯曙光支付，包括稅費(fèi)之內(nèi)的總支出為XXXXXXX.62元，除此之外兩被告之間無(wú)其他資金往來(lái)?，F(xiàn)史某某一家四口已入住房屋并遷入戶(hù)籍，還支出了約五萬(wàn)元的裝修費(fèi)及公用事業(yè)費(fèi)等，房屋還被本方用于抵押向銀行借款。以上事實(shí)由房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議、交易時(shí)房屋的現(xiàn)場(chǎng)照片、類(lèi)似房產(chǎn)的成交記錄、居間方經(jīng)紀(jì)人張某的當(dāng)庭證詞、與居間方的通訊記錄、籌集資金的記錄、支付房款的轉(zhuǎn)賬記錄、購(gòu)房完稅憑證、房產(chǎn)抵押合同、進(jìn)戶(hù)后支付的各類(lèi)費(fèi)用等證據(jù)予以證實(shí)。根據(jù)上述事實(shí)，本方認(rèn)為，原告于2017年10月已知曉史某某購(gòu)入系爭(zhēng)房屋，其并非房屋的登記產(chǎn)權(quán)人且在房屋完成交易前從未提出異議，居間方給出的產(chǎn)權(quán)登記信息及賣(mài)方的承諾使史某某有理由確信張某某對(duì)系爭(zhēng)房屋享有產(chǎn)權(quán)及處分權(quán)，本方在購(gòu)房過(guò)程中已盡到謹(jǐn)慎義務(wù)而原告無(wú)證據(jù)證實(shí)交易雙方有惡意串通的行為，其與張某某的家庭內(nèi)部糾紛應(yīng)自行處理，故對(duì)原告訴請(qǐng)不能同意。
　　第三人上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)寧支行述稱(chēng)，第三人與史某某簽訂以系爭(zhēng)房屋為抵押物的借款抵押合同時(shí)其為房屋產(chǎn)權(quán)人，故本次抵押行為合法有效，目前史某某的還貸狀況正常，第三人作為抵押權(quán)人的合法利益應(yīng)得到保護(hù)，而原被告之間的爭(zhēng)議與第三人無(wú)關(guān)，故對(duì)原告的訴請(qǐng)及涉案證據(jù)均不發(fā)表意見(jiàn)。
　　經(jīng)審理查明，原告與張某某于2005年6月16日登記結(jié)婚。2015年10月10日，張某某以400萬(wàn)元購(gòu)得系爭(zhēng)房屋并登記于其個(gè)人名下。2017年7月28日，張某某與史某某簽訂編號(hào)為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定張將系爭(zhēng)房屋以643萬(wàn)元向史出售，合同載明本次交易的居間方為“上海易先市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司”、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)日為2017年8月30日、付款方式為2017年7月11日至2017年8月30日間分四期支付，另對(duì)違約責(zé)任等作了約定。當(dāng)日，雙方還另立《補(bǔ)充協(xié)議》一份、載明張某某出售房屋的“到手價(jià)”為643萬(wàn)元，其余稅費(fèi)由史某某負(fù)擔(dān)。交易前，相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受張某某委托對(duì)系爭(zhēng)房屋出具了估價(jià)報(bào)告，確定房屋的市場(chǎng)價(jià)值為737萬(wàn)元。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，史某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式共向張某某付款620萬(wàn)元，分別為：卡號(hào)前四位數(shù)字為“4367”的中國(guó)建設(shè)銀行賬戶(hù)向張某某轉(zhuǎn)賬250萬(wàn)元，其中2017年7月11日分四筆共轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元、7月13日分兩筆共轉(zhuǎn)賬80萬(wàn)元、7月28日轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元、7月29日分兩筆共轉(zhuǎn)賬100萬(wàn)元；卡號(hào)前四位數(shù)字為“6217”的中國(guó)建設(shè)銀行賬戶(hù)于2017年7月28日向張某某轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元；上海銀行賬戶(hù)于2017年8月22日向張某某轉(zhuǎn)賬320萬(wàn)元。上述錢(qián)款的轉(zhuǎn)賬期間，“上海易軒房地產(chǎn)策劃有限公司”向史某某出具收據(jù)一張確認(rèn)收取傭金2萬(wàn)元、案外人蒯曙光通過(guò)其名下寧波銀行的賬戶(hù)向張某某轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元，該賬戶(hù)同時(shí)還發(fā)生了3.01萬(wàn)元的“網(wǎng)絡(luò)快捷支付”。之后，交易雙方完成了房屋的實(shí)體交接與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，史某某還為借款將房屋向第三人作了抵押。2017年12月，張某某向原告提起離婚訴訟。2018年5月11日，原告訴至本院，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。
　　訴訟中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院委托上海同信土地房地產(chǎn)評(píng)估投資咨詢(xún)有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋于2017年7月28日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為：系爭(zhēng)房屋包含裝修在內(nèi)于該時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為920萬(wàn)元。對(duì)此結(jié)論，原告表示無(wú)異議；張某某認(rèn)為，該評(píng)估未將房屋的抵押狀況、裝修價(jià)值、土地出讓年限等因素納入考量范圍，評(píng)估的得出價(jià)值偏高；史某某認(rèn)為，與同一小區(qū)內(nèi)的其他房屋相比，該房屋方位、朝向較差，但評(píng)估未將上述因素加以綜合考慮，其余意見(jiàn)同張某某。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)系爭(zhēng)房屋屬于原告與張某某共有財(cái)產(chǎn)均未表示異議，本院對(duì)此予以確認(rèn)。因史某某已通過(guò)其與張某某的交易取得了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，故原告作為原房產(chǎn)共有人，欲主張?jiān)摻灰仔袨闊o(wú)效的，必須對(duì)史某某取得房屋產(chǎn)權(quán)的非善意行為舉證。將各方當(dāng)事人的自述及查明的各類(lèi)證據(jù)予以綜合分析，涉案房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂及此后房款的支付、交房、過(guò)戶(hù)符合一般不動(dòng)產(chǎn)交易慣例，相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬記錄、稅費(fèi)憑證等可體現(xiàn)買(mǎi)方為購(gòu)置房屋已付出了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，而居間的簽約與收費(fèi)即便存在瑕疵不能必然證實(shí)買(mǎi)方有與賣(mài)方相串通隱瞞交易實(shí)價(jià)的行為。關(guān)于房屋的交易價(jià)格，本院認(rèn)為，具備行業(yè)資質(zhì)的評(píng)估方作出的估價(jià)結(jié)論具有專(zhuān)業(yè)性，此結(jié)論在本案中可用作參考與借鑒，但考慮到房?jī)r(jià)在市場(chǎng)因素作用下的不確定性與浮動(dòng)性，再結(jié)合買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)交易或標(biāo)的物的實(shí)際狀況進(jìn)行議價(jià)行為的合理性與自由度，即使系爭(zhēng)房屋的出售價(jià)確低于估值，亦不能認(rèn)定本次交易價(jià)格畸低至足以得出買(mǎi)方有明顯損害出售方利益之惡意的結(jié)論——況張某某作為原告之配偶，其低價(jià)出售共有產(chǎn)的后果應(yīng)由夫妻雙方承擔(dān)而非交易相對(duì)方。綜合上述理由，為保障市場(chǎng)秩序及正常的民商事活動(dòng)得以履行，在相應(yīng)證據(jù)未達(dá)到確鑿、直觀、充分的前提下，原告認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張依據(jù)不足，本院對(duì)其訴請(qǐng)不予支持，如原告認(rèn)為張某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間擅自轉(zhuǎn)移共有產(chǎn)導(dǎo)致原告利益受損的，可通過(guò)另案訴訟解決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條之規(guī)定，判決如下：
　　對(duì)原告吳云海的訴請(qǐng)不予支持。
　　本案評(píng)估費(fèi)人民幣22900元，由原告吳云海與被告張某某各半承擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣59400元，由原告吳云海與被告張某某各半承擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王??儉

書(shū)記員：曹??彬