原告（案外人）：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省龍江縣。
被告（申請執(zhí)行人）：李某某，女,xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。
被告（申請執(zhí)行人）：李某某，女,xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。
被告（申請執(zhí)行人）：李曉宏，女,xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。
委托訴訟代理人：李某某，身份同上。
第三人（被執(zhí)行人）：尹麗艷，女,xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。
第三人（被執(zhí)行人）：趙東，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。

原告呂某某與被告李曉宏、李某某、李某某，第三人尹麗艷、趙東執(zhí)行異議之訴一案，本院受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告呂某某，被告李某某、李某某，第三人尹麗艷到庭參加訴訟，第三人趙東經傳票傳喚無正當理由未到庭應訴，故依法缺席審理。本案現已審理終結。
原告呂某某向本院提出訴訟請求：1、確認龍江縣龍江鎮(zhèn)藝術團住宅樓××樓××單元××室、××室為原告所有；2、不得執(zhí)行該兩處房產。事實與理由：2015年11月12日龍江縣人民法院作出（2015）龍江商初字第299號民事判決，判決尹麗艷給付李曉宏、李某某、李某某借款本金合計136萬元及利息，趙東承擔連帶責任。該案進入執(zhí)行程序后，法院查封了上述房屋。他于2018年7月提出執(zhí)行異議，后被法院駁回。故提起執(zhí)行異議之訴，理由是：2014年5月26日原告與尹麗艷簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定原告以58.5萬元的價格、貸款的方式，購買位于龍江鎮(zhèn)藝術團住宅樓××樓××單元××室、××室房屋。協(xié)議簽訂后，原告以銀行轉賬的方式，向尹麗艷的丈夫陳東交清了全部購房款，有中國郵政儲蓄銀行出具的賬戶交易明細為證。隨后呂某某入住該房屋，并對其進行簡單裝修，之后用于經營家庭旅館，有社區(qū)出具的證明可以證實。涉案房屋的貸款于2016年4月15日還清，但此時尹麗艷并未在龍江居住，而且還更換了電話號碼，導致原告一直無法辦理房屋過戶登記直到該房屋被查封。綜上原告認為，其基于購房合同所產生的義務已全部履行完畢，涉案房屋應為原告所有，未辦理房屋過戶登記不是原告的過錯，原告與尹麗艷簽訂房屋買賣合同發(fā)生在尹麗艷向李曉宏等三人借款之前，買賣合同應當合法有效，法院的查封、執(zhí)行沒有法律依據。
被告李曉宏等三人辯稱，原告與尹麗艷是借貸關系，雙方簽訂的買賣合同是假的。2014年5月份，尹麗艷還在涉案的房屋中經營小旅館，她們找過尹麗艷多次，都是在涉案的房屋中找到的。
第三人尹麗艷述稱，她把房子賣給原告后，為了方便孩子上學，和原告之間好像有協(xié)議，原告允許她在那房子繼續(xù)住一年。對于給原告帶來的不便，她只能說聲對不起。
本院經審理認定如下事實：
1、李曉宏、李某某、李某某訴尹麗艷、趙東民間借貸糾紛一案，本院于2015年11月12日作出（2015）龍江商初字第299號民事判決書，判決：一、被告尹麗艷給付原告李曉宏借款本金17萬元及相應利息；二、被告尹麗艷給付原告李某某借款本金15萬元及相應利息；三、被告尹麗艷給付原告李某某借款本金104萬元及相應利息；四、被告趙東在房屋財產價值的范圍內對上述三項債務負連帶清償責任；五、駁回原告李曉宏、李某某、李某某其他的訴訟請求。
2、（2015）龍江商初字第299號民事判決書發(fā)生法律效力后，李曉宏、李某某、李某某向本院申請執(zhí)行，本院于2016年4月5日立案執(zhí)行，案號為（2016）黑0221執(zhí)703號。2017年2月27日本院作出執(zhí)行裁定，依法查封了尹麗艷名下位于龍江縣××鎮(zhèn)勞動街藝術團××樓××（96.78平方米）房屋和該樓的2門1層020103號（面積96.08平方米）房屋，以及藝術團1號樓的另一處房屋。并依據李曉宏等三人的申請，對上述房屋進行評估作價。
3、2018年11月10日呂某某作為案外人就本院對涉案房屋的執(zhí)行措施提出異議。2018年11月24日本院作出（2018）黑0221執(zhí)異39號執(zhí)行裁定書，駁回了呂某某的異議請求。呂某某在提出執(zhí)行異議時提供了他與尹麗艷簽訂的房屋買賣協(xié)議、銀行賬戶交易明細、社區(qū)出具的居住證明等證據。在本案審理中，呂某某提供了物業(yè)改造費、取暖費、水電費等的交費票據，以及個人貸款的還款憑證、房照復印件、房屋租賃合同，證明其購買涉案房屋后償還了貸款、交付了相關費用、并且將房屋對外出租。經查，在呂某某與尹麗艷簽訂買賣協(xié)議時，涉案房屋已在不動產登記處辦理抵押登記，且在抵押期間，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司齊齊哈爾分行。抵押權于2016年4月15日注銷。

本院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。呂某某主張其2014年5月從尹麗艷購買了涉案房屋，當時該兩處房屋均為抵押物，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存；抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案中呂某某稱其在簽訂買賣協(xié)議時即被告知買賣的房屋為抵押物，因欠銀行貸款未還清而不能辦理過戶登記，但其并未向抵押權人提前清償債務、注銷抵押權，而是隨即向尹麗艷轉賬支付了58.50萬元房款；尹麗艷取得轉讓價款后亦未向抵押權人提前清償債務，其雙方的行為違反法律規(guī)定和交易常情，同時也證明尹麗艷在轉讓涉案房屋時并未取得抵押權人的同意。因此呂某某與尹麗艷之間的轉讓行為無效。在涉案房屋的抵押登記注銷后至本院查封時的十個多月間，呂某某仍不辦理過戶登記，且不能證明非因其自身原因未辦理過戶登記。故呂某某對執(zhí)行標的不享有足以排除執(zhí)行的權益，應當駁回其訴訟請求。依照《中華人民共和國物權法》第九條、第一百九十一條、《最高人民法院
》第二十八條第四項及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告呂某某的訴訟請求。
案件受理費9,650元，由原告負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 王秀煜
審判員 劉承君
審判員 李競茹

書記員： 宋麗娜