呂紅某
劉某
楊樂毅（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）
宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司
萬某
李愛武（湖北百思特律師事務(wù)所）

原告呂紅某，xxxx年xx月xx日出生。
原告劉某，男，xxxx年xx月xx日出生。
兩
原告
委托代理人楊樂毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司，住所地宜昌市解放路52號(hào)三峽商城A座919室。
法定代表人萬某，該公司經(jīng)理。
被告萬某。
兩
被告
委托代理人李愛武，湖北百思特律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
原告呂紅某、劉某與被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司、萬某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月14日立案受理后，于2014年9月1日依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告呂紅某、劉某的委托代理人楊樂毅，被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司（下稱萬利公司）、萬某的委托代理人李愛武到庭參加訴訟。被告萬利公司、萬某申請中止審理本案，經(jīng)合議庭評議不予中止審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，兩被告對原告提供的證據(jù)1沒有異議；對證據(jù)2的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為是蔡舒和蔡郭君勾結(jié)的產(chǎn)物；對證據(jù)3沒有異議；對證據(jù)4的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為這是被告萬某沒有對賬按原告呂紅某所述而寫的，其目的是借助這個(gè)承諾書給蔡郭君施壓，讓其盡快把過戶事宜辦妥，而且房屋買賣協(xié)議涉及刑事犯罪，應(yīng)為無效合同；對證據(jù)5真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為原告系有選擇性的摘錄。原告對被告提供的電子轉(zhuǎn)賬憑證的真實(shí)性沒有異議，但正好證明了被告萬某對本合同的履行與款項(xiàng)往來是清楚的。
本院對雙方不持異議的證據(jù)予以認(rèn)定，對其證明效力在本院認(rèn)為中進(jìn)行綜合認(rèn)證。
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是:1、原被告之間簽訂的《買賣協(xié)議》的效力問題。被告辯稱的因蔡郭君涉嫌詐騙，沒有房屋交給被告出售，本案的買房協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無效合同。本院認(rèn)為，被告的上家蔡郭君是否有房屋出售，系作為中介的被告的審查義務(wù)，與原告無關(guān)。原、被告之間就購房事宜達(dá)成合意，并簽訂了書面協(xié)議，該協(xié)議就房屋的位置、面積、價(jià)款以及傭金等作了明確約定，且原告按照約定履行了付款義務(wù)，被告也接收了原告支付的款項(xiàng)，協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的規(guī)定，故本院對被告的辯解意見不予采納，認(rèn)定買房協(xié)議合法有效。因被告以行為表明不履行協(xié)議義務(wù)，原告主張解除買賣協(xié)議，本院予以支持。2、被告萬某出具的《承諾書》的效力問題。被告萬某辯稱《承諾書》非其真實(shí)意思表示，是為了給蔡郭君施壓，讓其盡快將房屋交由被告處理，本院認(rèn)為被告萬某作為一個(gè)完全的民事行為能力人，應(yīng)對自己的行為所導(dǎo)致的后果有充分的認(rèn)識(shí)，其沒有提供證據(jù)證實(shí)《承諾書》非其真實(shí)意思表示，故其辯解意見本院不予采納，本院認(rèn)定被告萬某的承諾合法有效，被告萬某對被告萬利公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。3、案外人蔡郭君在本案的訴訟主體以及本案是否中止審理的問題。被告申請追加蔡郭君為第三人或中止本案審理，因本案是原被告之間就房屋買賣產(chǎn)生的糾紛，本案的房款雖然有幾筆款項(xiàng)是與蔡郭君發(fā)生的，但原告的該行為均是受到被告萬利公司及被告萬某的指示進(jìn)行的，原告交易的對象是被告萬利公司而非蔡郭君，雖然被告辯稱案外人蔡郭君到底退給了原告多少房款目前不清楚，因蔡郭君由于另案被采取強(qiáng)制措施且案件尚未終結(jié)，本院無法調(diào)查核實(shí)，待有終結(jié)結(jié)論后，可據(jù)此另行主張權(quán)利，故被告的請求本院不予準(zhǔn)許。4、關(guān)于違約金的問題。被告萬某在《承諾書》中明確表示若2014年5月19日前不能處理好房屋過戶手續(xù)，被告萬利公司無條件退款，被告萬某對此承擔(dān)連帶清償責(zé)任。從被告萬某與蔡郭君的短信溝通中表示的主張蔡郭君把房屋交由被告處理，而不是主張蔡郭君把收到的房款退出來；以及被告萬某指示原告繼續(xù)支付房款，原告又繼續(xù)支付了房款的情形來看，原、被告都是希望促成房屋交易的完成，雙方的行為又將“退款”改變?yōu)椤百彿俊?，而且原告有被告萬某的承諾，更加確信被告能夠完成房屋交易，即便最終未能完成房屋交易，原告對房款的收回也是保障的。事實(shí)上最終確定不能完成房屋交易，被告萬利公司在履行退款、被告萬某也在履行退款承諾，所以被告萬某理應(yīng)對所有未退的房款580000元及違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任，盡管被告承諾從2014年1月7日起計(jì)算未退款的違約金，但原告主張的200000元違約金明顯高于實(shí)際損失，而且原告在2014年6月10日才最終確定向被告主張退款，所以本院依法確定從2014年6月10日起，以580000元為本金按中國人民銀行同期貸款利率的1.95倍計(jì)算至實(shí)際清償之日止的違約金。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四款 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十六條之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告呂紅某、劉某與被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司簽訂的《買賣協(xié)議》。
二、被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司在本判決生效后十日內(nèi)退還原告呂紅某、劉某購房款580000元，并以580000元為本金從2014年6月10日起按中國人民銀行同期貸款利率的1.95倍計(jì)付至清償之日的利息
三、被告萬某對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
案件受理費(fèi)11600元（原告已預(yù)交），保全費(fèi)4420元均由兩被告連帶承擔(dān)，并在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并支付給原告。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是:1、原被告之間簽訂的《買賣協(xié)議》的效力問題。被告辯稱的因蔡郭君涉嫌詐騙，沒有房屋交給被告出售，本案的買房協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無效合同。本院認(rèn)為，被告的上家蔡郭君是否有房屋出售，系作為中介的被告的審查義務(wù)，與原告無關(guān)。原、被告之間就購房事宜達(dá)成合意，并簽訂了書面協(xié)議，該協(xié)議就房屋的位置、面積、價(jià)款以及傭金等作了明確約定，且原告按照約定履行了付款義務(wù)，被告也接收了原告支付的款項(xiàng)，協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的規(guī)定，故本院對被告的辯解意見不予采納，認(rèn)定買房協(xié)議合法有效。因被告以行為表明不履行協(xié)議義務(wù)，原告主張解除買賣協(xié)議，本院予以支持。2、被告萬某出具的《承諾書》的效力問題。被告萬某辯稱《承諾書》非其真實(shí)意思表示，是為了給蔡郭君施壓，讓其盡快將房屋交由被告處理，本院認(rèn)為被告萬某作為一個(gè)完全的民事行為能力人，應(yīng)對自己的行為所導(dǎo)致的后果有充分的認(rèn)識(shí)，其沒有提供證據(jù)證實(shí)《承諾書》非其真實(shí)意思表示，故其辯解意見本院不予采納，本院認(rèn)定被告萬某的承諾合法有效，被告萬某對被告萬利公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。3、案外人蔡郭君在本案的訴訟主體以及本案是否中止審理的問題。被告申請追加蔡郭君為第三人或中止本案審理，因本案是原被告之間就房屋買賣產(chǎn)生的糾紛，本案的房款雖然有幾筆款項(xiàng)是與蔡郭君發(fā)生的，但原告的該行為均是受到被告萬利公司及被告萬某的指示進(jìn)行的，原告交易的對象是被告萬利公司而非蔡郭君，雖然被告辯稱案外人蔡郭君到底退給了原告多少房款目前不清楚，因蔡郭君由于另案被采取強(qiáng)制措施且案件尚未終結(jié)，本院無法調(diào)查核實(shí)，待有終結(jié)結(jié)論后，可據(jù)此另行主張權(quán)利，故被告的請求本院不予準(zhǔn)許。4、關(guān)于違約金的問題。被告萬某在《承諾書》中明確表示若2014年5月19日前不能處理好房屋過戶手續(xù)，被告萬利公司無條件退款，被告萬某對此承擔(dān)連帶清償責(zé)任。從被告萬某與蔡郭君的短信溝通中表示的主張蔡郭君把房屋交由被告處理，而不是主張蔡郭君把收到的房款退出來；以及被告萬某指示原告繼續(xù)支付房款，原告又繼續(xù)支付了房款的情形來看，原、被告都是希望促成房屋交易的完成，雙方的行為又將“退款”改變?yōu)椤百彿俊保以嬗斜桓嫒f某的承諾，更加確信被告能夠完成房屋交易，即便最終未能完成房屋交易，原告對房款的收回也是保障的。事實(shí)上最終確定不能完成房屋交易，被告萬利公司在履行退款、被告萬某也在履行退款承諾，所以被告萬某理應(yīng)對所有未退的房款580000元及違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任，盡管被告承諾從2014年1月7日起計(jì)算未退款的違約金，但原告主張的200000元違約金明顯高于實(shí)際損失，而且原告在2014年6月10日才最終確定向被告主張退款，所以本院依法確定從2014年6月10日起，以580000元為本金按中國人民銀行同期貸款利率的1.95倍計(jì)算至實(shí)際清償之日止的違約金。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四款 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十六條之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告呂紅某、劉某與被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司簽訂的《買賣協(xié)議》。
二、被告宜昌市萬利房地產(chǎn)營銷有限公司在本判決生效后十日內(nèi)退還原告呂紅某、劉某購房款580000元，并以580000元為本金從2014年6月10日起按中國人民銀行同期貸款利率的1.95倍計(jì)付至清償之日的利息
三、被告萬某對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
案件受理費(fèi)11600元（原告已預(yù)交），保全費(fèi)4420元均由兩被告連帶承擔(dān)，并在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并支付給原告。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

審判長：高云環(huán)
審判員：張青山
審判員：鄒衛(wèi)東

書記員：蔡慧麗