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呂某某與積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司、劉治國房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:呂某某,男,xxxx年xx月xx日出生,住上海市松江區(qū)。
  委托訴訟代理人:蔣文,上海新松律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:張鎏,上海新松律師事務(wù)所律師。
  被告:積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司,住所地上海市松江區(qū)。
  法定代表人:劉治國,執(zhí)行董事。
  被告:劉治國,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江蘇省。
  原告呂某某與被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司(以下簡稱“積商公司”)、劉治國房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年3月14日立案受理后,依法適用普通程序,于2019年10月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人張鎏到庭參加訴訟,被告積商公司、劉治國經(jīng)本院傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告呂某某向本院提出訴訟請求:1.請求確認(rèn)原告和被告積商公司簽訂的編號為2018第XXXX-1號《房屋租賃合同》于2019年3月14日解除;2.被告積商公司拆除位于上海市松江區(qū)新松江路XXX號77商務(wù)中心XX層01-04室房屋(以下簡稱“涉案房屋”)內(nèi)的裝修裝飾物等附屬物,恢復(fù)原裝,清空涉案房屋內(nèi)被告積商公司所有的設(shè)施設(shè)備殘留物等并返還給原告;3.被告積商公司支付原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的租金154,122元;4.被告積商公司支付原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的物業(yè)管理費用15,412.11元;5.被告積商公司支付原告裝修免租期(2018年3月15日至2018年6月14日期間)房屋租金154,122元和物業(yè)管理費15,412.11元,合計169,534.11元;6.被告積商公司支付原告違約金169,534.11元(以三個月的租金和物業(yè)管理費為標(biāo)準(zhǔn));7.判令原告無需向被告積商公司退還租賃保證金113,022.8元;8.被告積商公司賠償原告律師費22,744元;9.被告積商公司賠償原告自2019年3月15日起至實際返還之日止的房屋租金損失(按照3元/平方米/日*563平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算);10.被告積商公司賠償原告自實際返還次日至2023年6月14日的租賃利益損失(按照1.51元/平方米/日*563平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算);11.被告劉治國對被告積商公司的前述第3至第10項金錢債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。審理中,原告向本院申請撤回了前述第2、9、10項訴訟請求。事實與理由:2018年3月12日,原告和被告積商公司簽訂《房屋租賃合同》一份,約定原告將涉案房屋出租給被告積商公司使用,合同對租賃期限、租金、裝修免租期等進(jìn)行了約定。合同簽訂后,原告依約向被告交付了涉案房屋,被告于2018年3月19日以轉(zhuǎn)賬方式向原告支付了第一期三個月的租金和物業(yè)費,并以兩個月租金和物業(yè)費之和為標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了租賃保證金。2018年10月29日,被告劉治國通過個人賬戶向原告轉(zhuǎn)賬支付第二期三個月的租金和物業(yè)費。此后,被告積商公司人去樓空,已無法繼續(xù)按約和原告履行合同,故原告依法解除了與被告積商公司之間的合同,請求法院支持原告的相關(guān)訴訟請求。被告劉治國作為被告積商公司的唯一股東,在無法證明財產(chǎn)未混同的情況下,理應(yīng)對被告積商公司的相關(guān)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
  被告積商公司、劉治國未發(fā)表答辯意見。
  當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
  本院經(jīng)審理查明事實如下:
  包括涉案房屋在內(nèi)的上海市松江區(qū)新松江路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人為案外人上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“東紫公司”)。案外人吉清自東紫公司處承租了包括涉案房屋在內(nèi)的上海市松江區(qū)新松江路XXX號B2、B1、裙樓4層、5層、主樓1層至30層房屋,并已取得其同意轉(zhuǎn)租證明。
  2017年,吉清(甲方,出租方)與原告(乙方,承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份,約定甲方將包括涉案房屋在內(nèi)的上海市松江區(qū)新松江路XXX號裙樓4層、主樓1層至15層房屋出租給乙方。同時,吉清于2017年9月1日向原告出具了《轉(zhuǎn)租證明》,載明同意原告對外出租前述房屋。
  2018年3月13日,原告(甲方,出租方)與被告積商公司(乙方,承租方)就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》一份,約定:甲方將涉案房屋出租給乙方,建筑面積為563平方米,租賃期限為五年,自涉案房屋實際交付之日起算,裝修免租期為90天,房屋交付截止時間為2018年3月15日;本合同項下租賃房屋的租金為3元/平方米/日,自租賃期開始之日起第一個租金計收年度(2018年6月15日起至2019年6月14日止)的年租金為616,485元,此后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增4%,租金先付后用,每三個月結(jié)算一次,乙方應(yīng)至少提前一個月支付下一周期的租金;本合同項下的物業(yè)費為0.3元/平方米/日,先付后用,每三個月結(jié)算一次,乙方應(yīng)與租金同步向甲方付清物業(yè)費;如乙方逾期支付本合同約定的任何費用,不足15日的,每逾期一日,按逾期應(yīng)付總額的0.5%向甲方支付違約金,逾期超過15日(含15日),按逾期應(yīng)支付總額的1%向甲方支付違約金,逾期超過30日(含30日),仍未足額支付應(yīng)付款項的,甲方有權(quán)立即解除本合同,且乙方已付費用及保證金不予退還;乙方應(yīng)在本合同簽訂后3日內(nèi),向甲方支付租賃保證金,金額為兩個月租金和物業(yè)費的綜合,該保證金不被視為本合同項下任何費用的預(yù)付;在租賃期間,非因本合同約定的情況,乙方中途擅自退租的,乙方除應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于解除前三個月租金及物業(yè)費總額的違約金外,還應(yīng)當(dāng)參照本合同約定的租賃標(biāo)準(zhǔn)支付免租期內(nèi)的租金、物業(yè)費。合同另對其他事項作了約定。
  同日,原告實際向被告交付了涉案房屋。
  2018年3月19日,被告積商公司向原告轉(zhuǎn)賬支付317,968元。2018年10月29日,被告劉治國向原告轉(zhuǎn)賬支付169,534.11元。2019年1月10日,原告向被告積商公司退還款項16,850元。
  因被告積商公司存在租金逾期支付的情況,原告于2018年12月18日經(jīng)由案外人向被告發(fā)送《催款通知》一份,要求被告積商公司支付2018年12月15日至2019年3月15日期間的租金154,122元和物業(yè)費15,412.11元,合計169,534.11元。
  2019年3月14日,原告向被告積商公司的郵箱發(fā)送《律師函》一份,要求解除原、被告之間的房屋租賃合同關(guān)系等。
  2019年3月20日,原告實際收回了處于空關(guān)狀態(tài)的涉案房屋。
  審理中,原告對于被告已支付款項的構(gòu)成解釋如下:被告支付的第一筆款項317,968元包含房屋免租期內(nèi)三個月的物業(yè)費15,412.2元、押金113,022.8元(兩個月的租金和物業(yè)費)、2018年6月15日至2018年9月14日期間的首期租金和物業(yè)費169,534.11元、以及裝修押金20,000元;被告支付的第二筆款項即對應(yīng)2018年9月15日至2018年12月14日期間的第二期租金和物業(yè)費。原告另提供2018年11月2日形成的《裝修押金(退還)工程部確認(rèn)單》一份,載明應(yīng)扣除公共區(qū)域損壞塑膜板材料費和人工費800元、消防放水費1500元、電表費850元,合計3,150元,證明原告在收取20,000元裝修押金的基礎(chǔ)上,依據(jù)該確認(rèn)單上載明的數(shù)額,向被告積商公司退還了前述2019年1月10日金額為16,850元的款項。
  審理中,本院向原告釋明其主張的律師費屬于實際損失,不可與違約金并處,對此原告表示若依法不能同時主張,則請求法院按照就高原則處理。
  另查明:被告積商公司工商備案處原先登記的股權(quán)人包括案外人吳某1、彭某某、焦某某、吳某2、章某某,原先登記的法定代表人為案外人吳某2。2018年6月5日,被告積商公司工商備案處登記的股權(quán)人變更為被告劉治國一人,登記的法定代表人亦變更為被告劉治國。
  以上事實,由不動產(chǎn)權(quán)證書、《房屋租賃合同(XXXXXXXX-2)》、轉(zhuǎn)租證明、《房屋租賃合同(2018第XXXX-1號)》、《催款通知》、《律師函》、電子郵件截圖、企業(yè)工商登記信息、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實,本院予以確認(rèn)。
  本院認(rèn)為,依法成立的合同,受法律保護(hù),雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。在被告缺席庭審的情況下,原告針對被告已付款項的說明尚屬合理,本院對于原告主張的具體金額的構(gòu)成予以采信。現(xiàn)被告至今仍未向原告支付自2018年12月15日起的租金和物業(yè)費,而根據(jù)原、被告之間訂立的《房屋租賃合同》之約定,相關(guān)款項本應(yīng)于2018年11月15日前支付,原告于2019年3月14日通知被告行使合同解除權(quán)的行為,于法有據(jù),本院據(jù)此確認(rèn)原告和被告積商公司簽訂的編號為2018第0312-1號《房屋租賃合同》于2019年3月14日解除。
  合同解除后,合同期內(nèi)欠付的相關(guān)費用仍應(yīng)支付,根據(jù)原告提供的證據(jù),目前被告仍拖欠原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的房屋租金和物業(yè)費,本院對此依法予以支持。鑒于被告拒不支付租金且搬離涉案房屋,以實際行動表示不再履行原、被告之間的房屋租賃合同,故理應(yīng)對原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,對于原告依約主張的違約金、免租期內(nèi)的租金和物業(yè)費、沒收保證金、賠償律師費損失等違約責(zé)任,其中前三項基于合同約定實質(zhì)上均帶有違約金的性質(zhì),本院綜合相關(guān)請求后根據(jù)違約金和損失就高原則,并酌情根據(jù)本案實際情況對于違約金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,綜合確定被告應(yīng)向原告支付違約金300,000元,被告積商公司在原告處的保證金折抵而無需退還后,還需支付違約金186,977.2元。對于原告要求被告劉治國承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求,于法有據(jù),本院亦予以支持。
  綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百一十四條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、原告呂某某與被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司于2018年3月13日簽訂的編號為2018第XXXX-1號《房屋租賃合同》于2019年3月14日解除;
  二、被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告呂某某支付自2018年12月15日起至2019年3月14日止的租金154,122元;
  三、被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告呂某某支付自2018年12月15日起至2019年3月14日止的物業(yè)管理費15,412.11元;
  四、被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司在原告呂某某處的租賃保證金113,022.8元無需退還;
  五、被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告呂某某支付違約金186,977.2元;
  六、被告劉治國對被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司的上述第二至五項給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任;
  七、駁回原告呂某某的其余訴訟請求。
  如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費9,113元,公告費560元,合計9,673元,由原告呂某某負(fù)擔(dān)1,060元(已付),由被告積商(上海)金融信息服務(wù)有限公司、劉治國負(fù)擔(dān)8,613元(于本判決生效后七日內(nèi)繳付本院)。
  如不服本判決,原告呂某某可在判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi),其余當(dāng)事人可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員:暨秉恒

書記員:方美玲

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