原告：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：武艷波，黑龍江龍之劍律師事務(wù)所律師。
被告：佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市長(zhǎng)安西路408號(hào)。
法定代表人：于文波，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：楊士玲，系該公司經(jīng)理。
第三人：邵劍波，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。

原劉明賢與被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)基公司”）、第三人邵劍波房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年4月12日立案后，依法適用普通程序，于2017年10月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告呂某及其委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，第三人邵劍波及委托訴訟代理人黃德志、被告萬(wàn)基公司訴訟委托代理人楊士玲，經(jīng)本院依法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
呂某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告履行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，并協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2012年11月20日，原告與被告萬(wàn)基公司簽訂了《回遷安置協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定：原告回遷萬(wàn)基公司在樺南縣××開(kāi)發(fā)××樓××單元××室，房屋面積為79.46平方米。房屋竣工后經(jīng)被告同意入戶(hù)使用。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，得知原告回遷的房屋由萬(wàn)基公司與第三人之間辦理了機(jī)打合同，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，故提起訴訟。
萬(wàn)基公司辯稱(chēng)，關(guān)于房屋回遷事宜不清楚，我公司并非該小區(qū)房屋的實(shí)際動(dòng)遷人，也沒(méi)有與原告簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，關(guān)于該地段動(dòng)遷戶(hù)的詳細(xì)情況我公司不清楚，該地段的實(shí)際投資建設(shè)人為張敬科，他作為實(shí)際投資人和受益人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；另外我公司也沒(méi)有將原告的房屋出售給第三人，并沒(méi)有與其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和收取房款，均是張敬科所為，應(yīng)當(dāng)將其追加為本案被告查明事實(shí)，確認(rèn)合同的真實(shí)性；如果原告確屬該動(dòng)遷地段的動(dòng)遷戶(hù)，證據(jù)真實(shí)有效，我公司根據(jù)法院判決為其出具辦理產(chǎn)權(quán)證照相關(guān)手續(xù)。
第三人邵劍波述稱(chēng)：1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂是我與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，依法有效。我們于2012年9月12日簽訂了借款合同與抵押合同，約定將被告公司自建樓作為抵押物，抵押方式為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。若到期未還款，答辯人有權(quán)對(duì)抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)并優(yōu)先受償。2、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為樺南縣房產(chǎn)局的機(jī)打合同，已經(jīng)進(jìn)行備案登記，涉案房屋所有權(quán)外觀上已經(jīng)轉(zhuǎn)移給我對(duì)外具有公示效力，我對(duì)涉案房屋依法享有受償?shù)臋?quán)利。請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院依職權(quán)也調(diào)取了來(lái)源于樺南縣公安局及不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)證據(jù)并組織了當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，即原告提供的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)、購(gòu)樓收據(jù)、入戶(hù)收費(fèi)票據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票及實(shí)際居住的相關(guān)證據(jù)（電力、采曖、物業(yè)等費(fèi)用收據(jù)），第三人提供的借款合同、抵押合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同，本院調(diào)查取證的萬(wàn)基公司授權(quán)委托證明書(shū)、隆吉小區(qū)三期的相關(guān)政府批件、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、張敬科詢(xún)問(wèn)筆錄、顏世芹詢(xún)問(wèn)筆錄，本院予以確認(rèn)在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目系被告萬(wàn)基公司與案外人張敬科合作開(kāi)發(fā)。2011年8月8日，被拆遷人呂曉華（呂某父親）與萬(wàn)基公司下設(shè)的樺南縣隆吉小區(qū)拆遷安置辦公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，約定回遷隆吉小區(qū)三期三套住宅。該房屋竣工后，呂曉華繳納回遷費(fèi)用后回遷并將該房屋交給女兒呂某入住。被告亦同意將該房屋更名為原告，并且給原告出具了原告名字的不動(dòng)產(chǎn)稅發(fā)票。此后，當(dāng)原告呂某到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，被告知涉案房屋已被第三人邵劍波備案登記，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)際權(quán)利，故提起訴訟。
另查明，2012年9月10日，因案外人張敬科開(kāi)發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人邵劍波借款，便將涉案房屋作為擔(dān)保在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預(yù)售合同備案登記。

本院認(rèn)為，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一是被告萬(wàn)基公司與第三人邵劍波簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題；二是原告呂某（呂曉華）與被告萬(wàn)基公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》的效力及履行問(wèn)題。關(guān)于被告萬(wàn)基公司與第三人邵劍波簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件之一為“意思表示真實(shí)”，張敬科作為萬(wàn)基公司的合伙人與邵劍波之間存在借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為借款的擔(dān)保，張敬科委托賈東陽(yáng)與邵劍波將涉案房屋辦理了備案登記，可見(jiàn)雙方的真實(shí)意思是以房屋作為借款的抵押擔(dān)保，雙方的外在表示為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一民事行為的內(nèi)在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實(shí)，應(yīng)為無(wú)效。其次，我國(guó)采取物權(quán)法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該擔(dān)保方式?jīng)]有被物權(quán)法或其他法律所規(guī)定和認(rèn)可，不符合物權(quán)法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實(shí)為借貸而名為買(mǎi)賣(mài)的情形應(yīng)以借貸法律關(guān)系審理，并釋明當(dāng)事人變更訴求，如其拒絕的話裁定駁回起訴，由此可見(jiàn)就該案的審理應(yīng)堅(jiān)持買(mǎi)賣(mài)合同的從屬性及基礎(chǔ)法律關(guān)系審理的原則，第三人可以民間借貸另行向債務(wù)人主張權(quán)利，作為其民事權(quán)益的救濟(jì)方式。關(guān)于原告呂某（呂曉華）與被告萬(wàn)基公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的效力及履行問(wèn)題。第一，該協(xié)議書(shū)系拆遷人隆吉小區(qū)拆遷安置辦公室與被拆遷人呂曉華就房屋拆遷補(bǔ)償安置所達(dá)成的協(xié)議，約定了以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式安置被拆遷人位置、用途特定的包括涉案房屋在內(nèi)的房屋，具備房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的必要條款，雙方并在落款處簽字蓋章，可見(jiàn)雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；第二，原告購(gòu)買(mǎi)了張國(guó)奇的回遷房屋，已對(duì)房屋進(jìn)行了占有使用，有其提供的采暖、供電、供水及物業(yè)收費(fèi)的票據(jù)為憑；第三，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條明確規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！本C上，原告呂某（呂曉華）與被告萬(wàn)基公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》依法成立，原告已依約履行了交付被拆遷房屋的法定義務(wù)，被告不僅負(fù)有交付房屋的占有使用之義務(wù)，且應(yīng)承擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)與原告，協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的義務(wù)，這不僅是被告作為出賣(mài)人的合同義務(wù)，也是法定義務(wù)，該義務(wù)雖未明確記載于雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)，但卻實(shí)際存在于合同履行之中，故原告的此項(xiàng)訴求本院予以支持。
綜上所述，被告萬(wàn)基公司與第三人邵劍波簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同名為商品房買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借款擔(dān)保，意思表示不真實(shí)，此擔(dān)保方式違反物權(quán)法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效；原告呂某（呂曉華）與被告萬(wàn)基公司簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)意思表示真實(shí)，具備房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的要件，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也無(wú)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他無(wú)效情形，應(yīng)為有效合同。在該合同依法成立的情況下，被告萬(wàn)基公司負(fù)有協(xié)助原告呂某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的附隨義務(wù)。此外，關(guān)于被告萬(wàn)基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投資人和受益人，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的辯解，因與本案所查明的事實(shí)及法律規(guī)定不符，故不予采信。理由是萬(wàn)基公司在其所出具的授權(quán)委托證明書(shū)中明確承認(rèn)該項(xiàng)目為其與賈東陽(yáng)（實(shí)際為張敬科）合作經(jīng)營(yíng)，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關(guān)系，但因其系政府批準(zhǔn)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體理應(yīng)擔(dān)責(zé)。被告萬(wàn)基公司經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對(duì)民事權(quán)利的放棄。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五條、第一百八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第七條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與第三人邵劍波于2012年9月10日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；
二、確認(rèn)被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告呂某（呂曉華）于2011年8月8日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》有效；
三、被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告呂某辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期2號(hào)樓4單元302（面積79.46平方米，產(chǎn)籍號(hào)4-0001-865-040302）房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
案件受理費(fèi)100元由佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 林佳智
審判員 孫楓林
人民陪審員 張曉東

書(shū)記員： 劉璐