原告呂某某，男，漢族，****年**月**日出生，地址黑龍江省雞東縣平陽(yáng)鎮(zhèn)新城村*組，現(xiàn)住廊坊市安次區(qū)。
委托代理人錢海蓮，
河北天縱律師事務(wù)所律師。
被告顏婷婷，女，漢族，****年**月**日出生，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。
被告謝某某，男，漢族，****年**月**日出生，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。
委托代理人顏婷婷，系被告謝某某之妻。
第三人
廊坊市豐居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
法定代表人周寶元，總經(jīng)理。
地址廊坊市廣陽(yáng)區(qū)和平麗景小區(qū)麗景路35號(hào)門店。

本院在審理原告呂某某與被告顏婷婷、謝某某、第三人
廊坊市豐居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱豐居經(jīng)紀(jì)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員周翰林獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告呂某某及其委托代理人錢海蓮，被告顏婷婷，被告謝某某的委托代理人顏婷婷到庭參加訴訟，第三人豐居經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)本院合法手續(xù)傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
原告呂某某訴稱,2017年3月16日，原、被告通過(guò)第三人簽訂了《房屋買賣居間合同》，約定被告將廊坊市廣陽(yáng)區(qū)華夏里農(nóng)林樓小區(qū)1-1-401室出賣給原告，合同簽訂之日原告依約向被告支付定金3萬(wàn)元，2017年3月21日原告向被告支付首付款29萬(wàn)元，后因廊坊限購(gòu)政策出臺(tái)，原、被告簽訂的房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，因不是原告違約，故原告要求解除合同，并要求被告返還定金和首付款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的房屋買賣居間合同；并判令被告返還定金及首付款32萬(wàn)元。
被告顏婷婷、謝某某辯稱，不同意解除商品房買賣合同，原告購(gòu)買房屋時(shí)，他交付了定金后就要求我把未到期的租戶趕走，造成了我的損失，簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)為23000左右一平米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降，造成我的損失。我主張扣除原告5萬(wàn)元損失。
第三人豐居經(jīng)紀(jì)公司未發(fā)表答辯意見(jiàn)。
經(jīng)審理查明，2017年3月16日，被告顏婷婷、謝某某和原告呂某某簽訂了房屋買賣合同，由第三人豐居經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)，約定被告向原告出售廊坊市廣陽(yáng)區(qū)華夏里農(nóng)林樓小區(qū)1-1-401室（以下簡(jiǎn)稱涉案房產(chǎn)），約定價(jià)款160萬(wàn)元，定金3萬(wàn)元,房屋房款支付方式是按揭貸款方式，貸款數(shù)額為115萬(wàn)元。合同簽訂后，原告按合同約定支付了3萬(wàn)元定金，并支付了3.7萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。2017年3月21日，原告通過(guò)銀行匯款將29萬(wàn)元首付款匯入被告謝某某銀行賬戶內(nèi)。2017年3月22日，廊坊市正式頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)一》）,《意見(jiàn)一》規(guī)定，：“一、實(shí)行區(qū)域性住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房?！?017年6月2日，廊坊市再次出臺(tái)《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的事實(shí)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)二》）,《意見(jiàn)二》規(guī)定，：“二、實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ芴峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)一套住房包括新建商品住房和二手住房?！痹鎽艏刂窞楹邶埥‰u東縣，已無(wú)法按照房屋買賣居間合同約定履行合同。被告主張因原告要求騰房，被告已經(jīng)與涉案房屋內(nèi)租戶提前解除租賃合同，并于2017年3月22日返還租戶租金及賠償款4500元。合同約定補(bǔ)充事宜④被告顏婷婷、謝某某承諾在2017年5月1日之前交付房屋。
上述事實(shí)有原告提交的房屋買賣居間合同、定金收條、銀行匯款記錄，被告提交的返還租金、賠償款的微信記錄及當(dāng)事人陳述可證。

本院認(rèn)為，被告顏婷婷、謝某某與原告呂某某之間簽署的房屋買賣居間合同的意思表示真實(shí)，該房屋買賣居間合同合法有效。法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告已履行合同義務(wù)，并依照合同約定支付了定金及首付款。但由于在原告支付定金及首付款后，廊坊市人民政府先后出臺(tái)了《意見(jiàn)一》和《意見(jiàn)二》，因原告戶籍地址為黑龍江省，原告已經(jīng)無(wú)法按照約定履行合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)﹤?cè)珖?guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要﹥的通知》（法辦（2011）442號(hào)）第19條第一款、第20條，對(duì)房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，可以支持。房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購(gòu)房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。故原告呂某某要求解除涉案房屋的房屋買賣居間合同，本院予以支持，原告支付的定金及首付款共計(jì)32萬(wàn)元，被告顏婷婷、謝某某應(yīng)予退還。被告主張因原告要求早日騰房，被告已經(jīng)與涉案房屋內(nèi)租戶提前解除租賃合同，并于2017年3月22日返還租戶租金及賠償款4500元。雙方在合同中約定房屋交付日期為2017年5月1日，因原告要求，導(dǎo)致被告在2017年3月22日提前解除租賃合同，返還租戶租金及賠償款4500元，根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故此部分損失未經(jīng)合同約定，且原告呂某某是提前解除租賃合同的受益方，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的損失。關(guān)于被告主張的房?jī)r(jià)下降造成的損失，因涉案房屋價(jià)值波動(dòng)，存在較多不確定因素，這屬于不可預(yù)知的市場(chǎng)行為，故被告的主張不能作為認(rèn)定其損失的依據(jù)。被告顏婷婷、謝某某的此主張，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。因原告自認(rèn)，第三人豐居經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)將收取的居間服務(wù)費(fèi)退還，故不再承擔(dān)責(zé)任。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告呂某某與被告顏婷婷、謝某某，第三人
廊坊市豐居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司之間于2017年3月16日簽署的《房屋買賣居間合同》；
二、被告顏婷婷、謝某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告呂某某已付定金及首付款32萬(wàn)元;
三、原告呂某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告顏婷婷、謝某某提前解除租賃合同損失共計(jì)4500元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6100元，減半收取3050元，其中3000元由被告吳殿君、金淑芬承擔(dān)，50元由原告呂某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。
本判決生效后，當(dāng)事人在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)不履行義務(wù)的，對(duì)方當(dāng)事人可向本院申請(qǐng)執(zhí)行。提出申請(qǐng)執(zhí)行的期限為本判決規(guī)定的履行期限屆滿后次日起二年內(nèi)。

代理審判員 周翰林

書記員： 楊帆