原告（反訴被告）向星民，男，漢族。
委托代理人楊方、盧永軍，湖北西陵律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司，住宜昌市體育場(chǎng)北路169號(hào)。
法定代表人王文忠，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人杜橙、錢啟萌，湖北民基律師事務(wù)所律師。

原告向星民與被告宜昌華某商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由審判員周云適用簡(jiǎn)易程序，于2014年10月14日公開開庭進(jìn)行了審理。被告宜昌華某商業(yè)管理有限公司當(dāng)庭提出反訴，本院依法合并審理。原、被告均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年年底，宜昌華某商業(yè)管理有限公司與萬(wàn)蘭芳、陳小青等商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂了《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，約定由宜昌華某商業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理萬(wàn)蘭芳、陳小青等人名下的商鋪。萬(wàn)蘭芳、陳小青等人擁有商鋪的所有權(quán)，而宜昌華某商業(yè)管理有限公司擁有該商鋪的管理權(quán)，有權(quán)與商鋪?zhàn)鈶魡为?dú)簽訂租賃合同，行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
2011年年初，宜昌華某商業(yè)管理有限公司在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上宣傳華某商業(yè)中心相關(guān)商鋪，進(jìn)行招商引資。
2011年4月5日，經(jīng)營(yíng)歐雅布藝軟裝生意的向星民與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂了《協(xié)議書》，約定承租商鋪進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)?！秴f(xié)議書》約定：一、向星民在7日內(nèi)到宜昌華某商業(yè)管理有限公司辦理場(chǎng)地確認(rèn)手續(xù)。二、向星民向宜昌華某商業(yè)管理有限公司繳納定金3萬(wàn)元。三、宜昌華某商業(yè)中心工程具備進(jìn)場(chǎng)裝修前，再辦理正式場(chǎng)地租賃協(xié)議，并交清相關(guān)費(fèi)用?！秴f(xié)議書》簽訂后，向星民經(jīng)營(yíng)的歐雅布藝進(jìn)場(chǎng)裝修，2011年10月18日，向星民與他人簽訂了《裝修合同》，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一裝修，裝修材料按照宜昌華某商業(yè)管理有限公司指定選用，裝修費(fèi)總額885000元，向星民已支付給裝修方796500元。
2011年10月3日，華某商業(yè)管理有限公司和向星民簽訂了正式文本《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定：一、宜昌華某商業(yè)管理有限公司受宜昌華某商業(yè)中心商業(yè)街7號(hào)樓2層B701號(hào)鋪位合法產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)該商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將該商鋪出租給向星民。二、租賃商鋪面積788.15平米，向星民承租該商鋪用于經(jīng)營(yíng)軟裝類商品，經(jīng)營(yíng)品牌為歐雅，租賃期限為三年，自2011年11月18日至2014年11月17日止。三、自合同簽訂之日至2011年11月17日止，為向星民裝修期，向星民無(wú)需繳納商鋪?zhàn)饨?、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)及商業(yè)管理費(fèi)，但須繳納裝修期間的水電等能源費(fèi)及損耗。四、向星民自承租日起享有免租期，每交三個(gè)月租金、免三個(gè)月租金，免租期最長(zhǎng)不超過(guò)9個(gè)月。五、向星民保證在2011年11月18日或之前開業(yè)經(jīng)營(yíng)。六、向星民每月繳納場(chǎng)地租金13元／月／平米、市場(chǎng)管理費(fèi)26元／月／平米、商業(yè)管理費(fèi)26元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)5元／月／平米、公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)5元／月／平米，上述費(fèi)用均以現(xiàn)金結(jié)算，按季度結(jié)算。七、簽訂合同時(shí)，向星民向華某商業(yè)管理有限公司繳納保證金31526元。八、若向星民未按時(shí)足額繳納各項(xiàng)費(fèi)用，則應(yīng)向華某商業(yè)管理有限公司支付遲延款項(xiàng)金額的千分之五／日遲延履行違約金。若向星民遲延繳納拖欠費(fèi)用超過(guò)15日的，華某商業(yè)管理有限公司有權(quán)單方面解除合同，并要求向星民賠償因追索債務(wù)產(chǎn)生的差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。九、若華某商業(yè)管理有限公司違約導(dǎo)致合同解除的，向星民已繳納的保證金應(yīng)予以退回，同時(shí)向星民有權(quán)要求華某商業(yè)管理有限公司賠償相當(dāng)于合同未履行期間內(nèi)的租金和費(fèi)用總額的損失。十、若向星民違約導(dǎo)致合同解除的，向星民已繳納的保證金不予退回，華某商業(yè)管理有限公司有權(quán)要求向星民補(bǔ)足免租期間的租金費(fèi)用，并賠償合同未履行期間的租金費(fèi)用損失。
《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂后，宜昌華某商業(yè)管理有限公司依約提供了商鋪，向星民開始承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。向星民前期《協(xié)議書》中繳納的3萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)為《商鋪?zhàn)赓U合同》中的保證金。經(jīng)營(yíng)前期，雙方未發(fā)生爭(zhēng)議，后因經(jīng)營(yíng)困難，雙方產(chǎn)生矛盾，向星民拖欠租金及相關(guān)費(fèi)用。截止2014年9月30日，向星民共拖欠租金245903元、市場(chǎng)管理費(fèi)491806元、商業(yè)管理費(fèi)491806元、物業(yè)管理費(fèi)130046元、公攤水電費(fèi)82757元，累計(jì)欠繳1442318元。另外，宜昌華某商業(yè)管理有限公司在訴訟中支出律師代理費(fèi)39400元。
上述事實(shí)，有《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》、《協(xié)議書》、《裝修合同》、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)、收據(jù)、報(bào)刊宣傳資料、《商鋪?zhàn)赓U合同》、湖北民基律師事務(wù)所《委托代理合同》、繳費(fèi)通知書、發(fā)票、回執(zhí)單、銀行進(jìn)賬單、欠費(fèi)明細(xì)表、及原、被告當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷作證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，向星民與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行各自的義務(wù)。宜昌華某商業(yè)管理有限公司依約出租了該商鋪并提出了管理，向星民應(yīng)依約繳納租金等各項(xiàng)費(fèi)用。
一、關(guān)于宜昌華某商業(yè)管理有限公司是否構(gòu)成違約，應(yīng)否賠償裝修損失的問題。
（一）宜昌華某商業(yè)管理有限公司與向星民簽訂租賃合同，前者的義務(wù)在于提供商鋪，進(jìn)行必要的公共管理，《商鋪?zhàn)赓U合同》中沒有招商承諾、品牌入駐等約定。
（二）從實(shí)際履行方面看，宜昌華某商業(yè)管理有限公司依約提供了商鋪，進(jìn)行了相關(guān)服務(wù)，向星民未提供證據(jù)證明宜昌華某商業(yè)管理有限公司未履行義務(wù)。
（三）向星民訴稱宜昌華某商業(yè)管理有限公司未履行招商率達(dá)80%的承諾構(gòu)成違約，因招商率達(dá)80%這一承諾系媒體廣告宣傳，而廣告宣傳系要約邀請(qǐng)，招商率80%也未在《商鋪?zhàn)赓U合同》中約定，且商業(yè)經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)，宜昌華某商業(yè)管理有限公司僅僅是商鋪的出租房，不應(yīng)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)中虧損盈利風(fēng)險(xiǎn)。
因此，宜昌華某商業(yè)管理有限公司不構(gòu)成違約，向星民訴稱要求宜昌華某商業(yè)管理有限公司賠償裝修損失的請(qǐng)求，本院不予支持。
二、關(guān)于向星民是否構(gòu)成違約，合同應(yīng)否解除的問題
（一）《商鋪?zhàn)赓U合同》約定場(chǎng)地租金、市場(chǎng)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、能源損耗費(fèi)均須按時(shí)繳納，但向星民自2012年1月開始即拖欠相關(guān)費(fèi)用，已構(gòu)成違約。按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第12.4.2條規(guī)定“遲延支付租金、費(fèi)用、能源費(fèi)、損耗費(fèi)、保證金等任意項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)15日的”，宜昌華某商業(yè)管理有限公司有權(quán)單方解除合同，因此向星民已構(gòu)成違約，《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)予解除。
（二）《商鋪?zhàn)赓U合同》第2.1條規(guī)定“本合同租期3年，自2011年11月18日至2014年11月17日止”，故該合同期限已到，合同應(yīng)予解除。
（三）按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第10.3條規(guī)定，合同解除后，向星民應(yīng)及時(shí)騰退商鋪，華某商業(yè)管理有限公司反訴中要求向星民按每月59111元支付場(chǎng)地占用費(fèi)，因《商鋪?zhàn)赓U合同》未約定逾期騰退時(shí)應(yīng)繳納場(chǎng)地占用費(fèi)的具體金額，本院從公平角度考慮，比照租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情支持13元／月／平米的場(chǎng)地占用費(fèi)。
三、關(guān)于向星民應(yīng)支付的租金費(fèi)用、違約金等金額問題
（一）《商鋪?zhàn)赓U合同》約定了場(chǎng)地租金13元／月／平米、市場(chǎng)管理費(fèi)26元／月／平米、商業(yè)管理費(fèi)26元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)5元／月／平米、公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)5元／月／平米，向星民辯稱宜昌華某商業(yè)管理有限公司無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)、水電氣能源費(fèi)，該辯稱理由不成立，本院不予采納，故向星民應(yīng)支付拖欠的租金等費(fèi)用合計(jì)1442318元。
（二）向星民辯稱商鋪面積只有590平米，經(jīng)審查，該面積為向星民裝修商鋪時(shí)測(cè)算的面積，系扣除公攤后的實(shí)際使用面積，而雙方在《商鋪?zhàn)赓U合同》中約定的商鋪?zhàn)赓U面積為788.15平米，故計(jì)算租金應(yīng)以合同中約定的788.15平米為準(zhǔn)。
（三）宜昌華某商業(yè)管理有限公司反訴要求向星民支付自2014年6月20日至2014年10月14日違約金25669元，該金額未超過(guò)拖欠費(fèi)用的30%，符合法律規(guī)定，本院予以支持。宜昌華某商業(yè)管理有限公司反訴要求向星民按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算2014年10月15日至全部清償之日的違約金，該計(jì)算方式符合法律規(guī)定，本院亦予以支持。
（四）按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第8.2條的規(guī)定，宜昌華某商業(yè)管理有限公司有權(quán)要求向星民承擔(dān)為追索產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，因此向星民應(yīng)承擔(dān)本案反訴訴訟費(fèi)9223元、律師代理費(fèi)39400元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除向星民與宜昌華某商業(yè)管理有限公司于2011年10月3日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》。
二、駁回向星民要求宜昌華某商業(yè)管理有限公司賠償裝修費(fèi)用796500元的訴訟請(qǐng)求。
三、向星民應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)，騰退華某商業(yè)中心街7號(hào)樓2層B701號(hào)鋪位，將鋪位返還給宜昌華某商業(yè)管理有限公司。若逾期騰退，則按13元／月／平米的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌華某商業(yè)管理有限公司支付場(chǎng)地占用費(fèi)，直至實(shí)際騰退之日止。
四、向星民應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)，向宜昌華某商業(yè)管理有限公司支付拖欠的場(chǎng)地租金、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用1442318元、違約金25669元、律師代理費(fèi)39400元，上述金額合計(jì)1507387元。
五、向星民應(yīng)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，向宜昌華某商業(yè)管理有限公司支付自2014年10月15日至向星民實(shí)際清償之日時(shí)的違約金。
本案本訴的案件受理費(fèi)11845元（向星民已預(yù)交，本院減半收取5922.5元）、反訴的案件受理費(fèi)9223元（宜昌華某商業(yè)管理有限公司已減半預(yù)交），合計(jì)金額15145.5元應(yīng)由向星民負(fù)擔(dān)。向星民應(yīng)在支付上述判決款項(xiàng)的同時(shí)一并支付本案訴訟費(fèi)15145.5元給宜昌華某商業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀二份，按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　周云

書記員：肖偉