原告：向某某，女，1961年11月16出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)。
委托代理人：陳超，湖北三立律師事務(wù)所律師。
被告：曹文海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)。
委托代理人：何金濤，湖北楚星律師事務(wù)所律師。
被告：姜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)，系被告曹文海之妻。
委托代理人：何金濤，湖北楚星律師事務(wù)所律師。
第三人：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司清江支行。
代表人：李正友，該行行長(zhǎng)。
委托代理人：李文林，男，該行經(jīng)理。

原告向某某與被告曹文海、姜某某，第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司清江支行（以下簡(jiǎn)稱“建行清江支行”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年9月5日受理后，依法由審判員龔太闊適用簡(jiǎn)易程序先后于2013年9月26日、11月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告向某某的代理人陳超，被告曹文海、姜某某的代理人何金濤，第三人建行清江支行的代理人李文林到庭參加了訴訟。在審理過程中，依照原告的申請(qǐng)，本院將本案爭(zhēng)議的房屋予以查封。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2012年12月8日，原告向某某與被告曹文海、姜某某簽訂房屋買賣合同一份，約定兩被告將其共有的位于宜都市陸城街辦名都花園山水苑15號(hào)樓、建筑面積為131.08㎡的房屋一套（房產(chǎn)證號(hào)：宜都房權(quán)證字第××號(hào)）賣給原告，交易價(jià)格為30萬元，合同生效時(shí)間為2013年6月8日。雙方還在合同中約定，原告以合同簽訂之日借給被告的10萬元本金和相應(yīng)利息作為合同生效后支付被告的購房款，余款待被告將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶至原告名下或者原告指定的人名下后，再由原告支付給被告。合同同時(shí)約定，因被告所有的房屋在第三人建行清江支行處辦有按揭貸款，原告為實(shí)現(xiàn)購房目的而替被告清償銀行債務(wù)，也視為原告向被告支付購房款；被告應(yīng)于合同生效后10日內(nèi)將房屋交付原告處置，并于合同生效后60日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，因履行該合同所產(chǎn)生的稅費(fèi)全部由被告承擔(dān)。任何一方不履行或者不完全履行合同，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失，并按照交易價(jià)格的20%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。原告向某某卡號(hào)為×××9515農(nóng)行賬戶于2012年12月8日向被告曹文海的農(nóng)行賬戶（卡號(hào)為×××8717）轉(zhuǎn)賬10萬元。
同時(shí)查明：涉案房屋為系以按揭貸款的方式購買，貸款人為本案第三人建行清江支行。截至2013年9月13日，被告曹文海、姜某某共欠第三人房屋按揭貸款本金、利息及罰息合計(jì)19.826976萬元。該房屋在宜都市房地產(chǎn)管理局辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為本案第三人。2013年9月23日原告將20萬元現(xiàn)金交至本院，用以代替兩被告清償在第三人建行清江支行處的按揭貸款本息。第三人于2013年11月5日向本院申請(qǐng)領(lǐng)取上述款項(xiàng)中的18.5萬元，并于2013年11月6日向原告出具個(gè)人還款憑證、貸款結(jié)清證明、貸款對(duì)賬單各一份，證實(shí)被告曹文海的房屋按揭貸款本息已結(jié)清。
還查明：2013年11月14日經(jīng)宜昌市信誠(chéng)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司評(píng)估，涉案房屋當(dāng)前市的場(chǎng)價(jià)為68.1616萬元。2013年12月4日，被告另案向本院提起訴訟，要求撤銷其與原告簽訂的房屋買賣合同，本院受理后在審理過程中，原告又申請(qǐng)撤回起訴。

本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原被告之間簽訂的合同是否應(yīng)當(dāng)履行。根據(jù)合同法的規(guī)定，依法成立并合法有效的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力；而無效或者被撤銷的合同則自始沒有約束力。本案中的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)履行，應(yīng)當(dāng)看該合同是否具有無效的情形，或者該合同是否已被撤銷。訴訟中被告雖然提出了本案合同不應(yīng)當(dāng)履行，但其并未在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)證實(shí)該合同存在無效的情形；同時(shí)，被告雖然在法定期限內(nèi)另案提起訴訟，要求撤銷本案中的房屋買賣合同，但又主動(dòng)撤回起訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！备鶕?jù)上述規(guī)定，被告主張的涉案合同存在無效或者可撤銷的情形而不應(yīng)當(dāng)履行的抗辯理由，因缺乏證據(jù)支持而不能成立。根據(jù)上述分析和現(xiàn)有證據(jù)，原被告之間簽訂的合同不屬于效力待定的合同，亦不存在無效的情形，被告也沒有依照法定程序撤銷該合同，故該房屋買賣合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)履行。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”在本案中，被告曹文海認(rèn)可原告農(nóng)行帳戶于2012年12月8日向其轉(zhuǎn)賬10萬元，但認(rèn)為該轉(zhuǎn)賬非原告所為。本院認(rèn)為，根據(jù)農(nóng)行轉(zhuǎn)賬憑證的記載，本次轉(zhuǎn)賬交易的轉(zhuǎn)出方為原告向某某，轉(zhuǎn)入方為被告曹文海，現(xiàn)被告沒有提供證據(jù)證實(shí)本次轉(zhuǎn)賬非原告所為，其主張因無證據(jù)證實(shí)而不能成立，故原告于2012年12月8日向被告曹文海帳戶轉(zhuǎn)賬10萬元的事實(shí)應(yīng)予確認(rèn)。依照雙方在房屋買賣合同中的約定，該筆款項(xiàng)的性質(zhì)屬于民間借貸，待合同于xxxx年xx月xx日出生效后，此款本金及相應(yīng)利息直接轉(zhuǎn)為原告的購房款，余款待被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)后再行支付，該約定不違反法律規(guī)定。從上述約定可以看出，被告應(yīng)先交付房屋并協(xié)助辦理過戶手續(xù)，原告后支付購房款余款。被告現(xiàn)不履行交房義務(wù)并協(xié)助辦理過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，被告可以要求其繼續(xù)履行合同并支付違約金。原告主張的違約金20000元并未超過合同約定的數(shù)額（房屋交易價(jià)格的20%），本院予以支持。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币勒丈鲜鲆?guī)定，在處分抵押物時(shí)，涉及抵押人、抵押權(quán)人、買受人三方權(quán)利義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第二款規(guī)定：“對(duì)雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件的處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。”本案即屬于處分抵押物的情形，原被告雙方爭(zhēng)議的房屋買賣合同法律關(guān)系與第三人建行清江支行（抵押權(quán)人）具有法律上的利害關(guān)系，本院依法應(yīng)通知其參加訴訟。在本案中，第三人對(duì)涉案房屋享有的是抵押權(quán)，抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的目的是為了確保債權(quán)人主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債權(quán)人的主債權(quán)已經(jīng)通過債務(wù)人本人清償或者他人代為清償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)，則抵押權(quán)就無繼續(xù)存在的基礎(chǔ)，在此情形下，抵押權(quán)人有義務(wù)協(xié)助債務(wù)人或者其他權(quán)利人消滅抵押權(quán)。本案中原告為實(shí)現(xiàn)購房目的而代被告清償了債務(wù)，被告與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅，第三人也應(yīng)履行法定義務(wù)，消滅抵押權(quán)。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第二款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告曹文海、姜某某與第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司清江支行于判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告向某某辦理涉案房屋（位于宜都市陸城街辦名都花園山水苑15號(hào)樓，房產(chǎn)證號(hào)為宜都房權(quán)證字第××號(hào)）所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)；
二、被告曹文海、姜某某于判決生效之日起三十日內(nèi)將涉案房屋交付給原告向某某，并支付違約金20000元；
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；未履行其他義務(wù)的，應(yīng)按照50元／日的標(biāo)準(zhǔn)支付遲延履行金。
本案因適用簡(jiǎn)易程序，訴訟費(fèi)減半收取150元，由被告曹文海、姜某某負(fù)擔(dān)100元，第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司清江支行負(fù)擔(dān)50元；保全費(fèi)2020元由被告曹文海、姜某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀兩份，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　龔太闊

書記員：楊雪莉