原告：葉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市裕華區(qū)。委托訴訟代理人：袁軍，河北詠遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市新華區(qū)。委托訴訟代理人：張麗君，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。第三人：石家莊卓爾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地石家莊高新區(qū)湘江道118號(hào)花樣年華小區(qū)底商15-10，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。法定代表人：趙金剛，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：夏曉磊，該公司職工。委托訴訟代理人：孫曉鵬，該公司職工。原告葉某與被告陳某某、第三人石家莊卓爾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱卓爾經(jīng)紀(jì)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告葉某及其委托訴訟代理人袁軍、被告陳某某的委托訴訟代理人張麗君、王占偉、第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司的委托訴訟代理人夏曉磊、孫曉鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告葉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告陳某某返還原告葉某定金10000元，并向原告葉某支付違約金350000元；二、判令被告陳某某支付原告葉某房屋差價(jià)損失250000元（以涉案房屋面積1406元/平米計(jì)算）；三、判令第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司返還原告葉某貸款手續(xù)費(fèi)10200元、評(píng)估費(fèi)7578元、代辦費(fèi)1000元，總計(jì)18778元；四、判令被告陳某某返還原告葉某向第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司支付的中介費(fèi)3000元；五、本案訴訟費(fèi)用由被告陳某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年6月30日，原被告雙方通過(guò)居間方第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司介紹簽訂了《石家莊市存量房屋買賣合同》，同時(shí)原被告雙方與第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《??間服務(wù)合同》，約定被告陳某某將其委托人顧亞輝位于石家莊高新區(qū)湘江道118號(hào)星辰花園13號(hào)樓2單元2403室房屋以1150000元的價(jià)格出售給原告葉某。同日，被告陳某某收取原告葉某購(gòu)房定金10000元，并為原告葉某出具了收條，第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司收取原告葉某中介費(fèi)3000元。2016年7月1日，第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司收取原告葉某貸款手續(xù)費(fèi)10200元、評(píng)估費(fèi)7578元、代辦費(fèi)1000元。合同簽訂后，被告陳某某沒(méi)有按約定辦理相關(guān)房屋買賣手續(xù)，而是通過(guò)第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司告知原告葉某要加價(jià)350000元，否則就不履行合同。原告葉某不同意加價(jià)，之后被告陳某某在雙方合同有效的情況下，通過(guò)國(guó)大房地產(chǎn)中介公司以1750000元的價(jià)格賣給了他人。被告陳某某一房二賣的行為嚴(yán)重違約，應(yīng)支付原告違約金；且由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，被告陳某某的違約致原告葉某購(gòu)房延遲，使得原告葉某購(gòu)房??本大大增加，故原告葉某有權(quán)要求被告陳某某賠償房屋差價(jià)損失?，F(xiàn)原告葉某為維護(hù)自己的合法權(quán)益，特訴至法院，望判如所請(qǐng)。被告陳某某辯稱，一、被告陳某某與原告葉某之間沒(méi)有合同關(guān)系，被告陳某某只是原告葉某房屋買賣合同中出賣人的代理人，原告葉某要求被告陳某某承擔(dān)違約責(zé)任沒(méi)有依據(jù)。二、被告陳某某沒(méi)有收取原告葉某交付的中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、代辦費(fèi)，因此不存在返還的問(wèn)題。原告葉某要求被告陳某某返還上述費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求法院駁回原告葉某相關(guān)的訴訟請(qǐng)求。第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司述稱，第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司同意返還原告葉某代辦費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)，也認(rèn)定上述費(fèi)用的數(shù)額，但不同意返還中介費(fèi)，因?yàn)樽院炗喓贤掌鹳I賣雙方已經(jīng)達(dá)成，不應(yīng)再返還中介費(fèi)。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年6月30日，原告葉某通過(guò)第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司介紹與被告陳某某簽訂一份《石家莊市存量房屋買賣合同》，合同約定：出賣人為顧亞輝，出賣人的合法代理人為被告陳某某，買受人為原告葉某。所售房屋坐落于石家莊市東××新區(qū)××道××星辰花園××樓××單元××室，建筑面積共177.80平米。該房屋成交總價(jià)為1150000元，買受人可在簽訂合同時(shí)支付定金10000元，買受人支付房款的具體付款方式及期限的約定見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議。出賣人應(yīng)當(dāng)在收到全款3天內(nèi)將該房屋交付給買受人。出賣人將該房屋出賣給第三人，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)按成交總房?jī)r(jià)的20%支付違約金。同日，原告葉某、被告陳某某及第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司三方在上述合同的基礎(chǔ)上共同簽訂一份《居間服務(wù)合同》，合同約定：甲方（出賣人）為顧亞輝，代理人為被告陳某某，乙方（買受人）為原告葉某，丙方（居間人）為第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司。乙方應(yīng)向丙方支付居間代理費(fèi)3000元，乙方承擔(dān)貸款費(fèi)10200元、評(píng)估費(fèi)7378元、代辦手續(xù)費(fèi)1000元。以上兩份合同簽訂當(dāng)天，原告葉某向被告陳某某交付購(gòu)房定金10000元，原告葉某向第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司支付中介服務(wù)費(fèi)3000元。2016年7月1日，原告葉某向第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司支付購(gòu)房貸款費(fèi)10200元、評(píng)估費(fèi)7578元、代辦費(fèi)1000元，共計(jì)18578元。原告葉某主張，2016年8月16日，在佳誠(chéng)律師事務(wù)所的見(jiàn)證下，涉案房屋的所有權(quán)人顧亞輝及其妻二人共同委托于立彬辦理出售該房屋的相關(guān)手續(xù)。此后，被告陳某某通過(guò)第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司通知原告葉某增加房屋價(jià)款350000元，如不同意加價(jià)，則不再履行合同。2016年9月6日，于立彬代理顧亞輝將石家莊東高新湘江道119號(hào)星辰花園13-2-2403房屋出賣給他人，成交價(jià)格為1720000元。被告陳某某對(duì)上述事實(shí)表???否認(rèn)。原告葉某申請(qǐng)本院調(diào)取河北國(guó)大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司留存的《委托授權(quán)書(shū)》、《律師事務(wù)所見(jiàn)證書(shū)》、《房屋買賣合同》為證。被告陳某某稱其受顧亞輝口頭委托與原告葉某及第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《石家莊市存量房屋買賣合同》和《居間服務(wù)合同》，而且被告陳某某收到原告葉某交付的購(gòu)房定金10000元后，已經(jīng)轉(zhuǎn)交給顧亞輝。原告葉某、第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司對(duì)此均表示否認(rèn)。被告陳某某對(duì)其主張未提供相關(guān)證據(jù)。以上事實(shí)有《石家莊市存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、收條及庭審筆錄等證據(jù)在案為證。本院認(rèn)為，被告陳某某在未取得房屋所有權(quán)人授權(quán)的情況下以房屋所有權(quán)人的名義與原告葉某簽訂房屋買賣合同，事后該合同也未得到房屋所有權(quán)人的追認(rèn)，故原被告之間簽訂的房屋買賣合同對(duì)房屋所有權(quán)人不發(fā)生法律效力，應(yīng)由被告陳某某對(duì)該合同承擔(dān)責(zé)任。由于被告陳某某不能履行交付房屋義務(wù)，致使該合同無(wú)法實(shí)際履行，因此被告陳某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告葉某要求被告陳某某返還購(gòu)房定金，并支付違約金，應(yīng)予支持。依據(jù)原被告之間合同的約定，違約金為成交總房?jī)r(jià)1150000元的20%即230000元。原告葉某要求按照其他合同的總房?jī)r(jià)為基數(shù)計(jì)算違約金350000元，沒(méi)有合法根據(jù)，本院不予支持。至于原告葉某主張，由于被告陳某某與原告葉某的簽約行為，致使原告葉某喪失與他人簽訂合同的機(jī)會(huì)，在涉案房屋相同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲的情形下，增加了原告葉某的購(gòu)房成本，因此被告陳某某應(yīng)賠償原告葉某房屋差價(jià)損失?？紤]到原告葉某除交付定金之外尚未支付其他房款，其購(gòu)房能力并未受到限制，而且原告葉某在得知被告陳某某提出加價(jià)否則不再出賣房屋的消息后，???采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，所以原告葉某對(duì)該房屋差價(jià)損失的產(chǎn)生亦負(fù)有一定的過(guò)錯(cuò)；另外，原告葉某主張的違約金已經(jīng)包含了對(duì)其遭受損失的補(bǔ)償，結(jié)合上述因素，本院對(duì)原告葉某主張的房屋差價(jià)損失不予支持。原被告及第三人共同簽訂《居間服務(wù)合同》，三方之間形成居間服務(wù)關(guān)系，原告葉某要求第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司返還其貸款手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、代辦費(fèi)，第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司同意返還，本院予以支持。關(guān)于原告葉某交付的中介費(fèi)，收款人為第三人卓爾經(jīng)紀(jì)公司，現(xiàn)原告葉某要求被告陳某某返還中介費(fèi)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告陳某某稱房屋所有權(quán)人口頭委托其賣房，并已將原告葉某的定金轉(zhuǎn)交房屋所有權(quán)人，因其未能提供相關(guān)證據(jù)，對(duì)此本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款、第一百一十四條第一款、第一百一十九條??一款、第四百二十四條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告葉某購(gòu)房定金10000元；二、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告葉某違約金230000元；三、第三人石家莊卓爾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告葉某貸款手續(xù)費(fèi)10200元、評(píng)估費(fèi)7578元、代辦費(fèi)1000元，共計(jì)18778元；四、駁回原告葉某的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)10118元，減半收取計(jì)5059元，由原告葉某負(fù)擔(dān)2468元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)2591元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi),收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，賬戶：62×××47，開(kāi)戶銀行：河北銀行華興支行。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　朱進(jìn)軍

書(shū)記員：封世霞