葉某某
熊剛（湖北亨迪律師事務(wù)所）
徐詠生

原告:葉某某。
委托代理人:熊剛，湖北亨迪律師事務(wù)所律師。
被告:徐詠生。
原告葉某某因與被告徐詠生、田雪梅合同糾紛一案，于2015年11月10日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法組成合議庭于2016年6月2日公開開庭審理了本案。
原告葉某某委托代理人熊剛到庭參加訴訟，被告徐詠生、田雪梅經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票傳喚未到庭。
審理中，原告葉某某撤回對被告田雪梅的訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告葉某某訴稱:2012年上半年，二被告在原舊屋基礎(chǔ)上擬建四列七層樓房，因資金缺乏，遂與案外人李某簽訂代建合同，由李某等人帶資建房。
房子建成后，二被告無力支付工程款，徐詠生承諾將房子出售后所得房款支付工程款。
2013年上半年，原告葉某某想在漕河購房居住，經(jīng)李某介紹，原告與被告徐詠生于2013年6月18日簽訂一份購房合同，合同約定:被告將其位于蘄春縣漕河鎮(zhèn)付畈社區(qū)四組88號已建成四列七層樓房中第四層南面一套房子作價(jià)158000元賣給原告。
原告于簽訂合同當(dāng)日支付購房款60000元，并由被告徐詠生出具收條一份。
原告在年底可以進(jìn)房裝修，余款在2014年付清。
當(dāng)原告于2013年底進(jìn)屋裝修時(shí)，卻遭到被告家人阻攔，直至目前仍無法居住。
后得知二被告所建房屋的土地系集體土地，且拆舊建新無任何相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，系違法建筑，違反我國法律禁止性規(guī)定。
為此，原告多次找到二被告要求退還購房款，二被告以種種理由推諉至今。
綜上，為維護(hù)自身合法權(quán)益，現(xiàn)提起訴訟，請求:1、依法確認(rèn)原告與被告于2013年6月18日簽訂的房屋買賣合同無效；2、依法責(zé)令二被告返還收取的購房款60000元及逾期利息15594.17元（2013年6月19日至2015年11月5日），共計(jì)75594.17元。
被告徐詠生未到庭答辯、質(zhì)證，未提交證據(jù)。
原告葉某某為支持自己的主張，提交了如下證明材料:1、原、被告簽訂的購房合同一份。
擬證明原、被告簽訂購房合同的事實(shí)；2、收條一份。
擬證明被告收取原告購房款6萬元；3、調(diào)查筆錄一份。
擬證明原告購房過程及支付被告購房款的事實(shí)；4、離婚登記審查處理表一份。
擬證明二被告于2015年1月4日辦理離婚手續(xù)，原告向被告購房時(shí)二被告系夫妻關(guān)系。
本院認(rèn)證意見:證據(jù)1、2、3、4具有真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
本院認(rèn)為:根據(jù)原告訴稱和庭審查明事實(shí)，本案焦點(diǎn)問題歸納為:一、2013年6月18日原、被告簽訂的《以房子還款協(xié)議書》效力如何確認(rèn)；二、被告收取的購房款是否返還及占用利息是否應(yīng)當(dāng)支持。
本院評析如下:
焦點(diǎn)問題一、原、被告2013年6月18日簽訂的《以房子還款協(xié)議書》效力問題。
原告葉某某經(jīng)案外人李某介紹購買被告徐詠生位于本縣漕河鎮(zhèn)付畈居委會(huì)四組其開發(fā)的房屋。
在此之前，原、被告之間并無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方為了規(guī)避法律規(guī)定，簽訂《以房子還款協(xié)議書》，該協(xié)議性質(zhì)應(yīng)為房屋買賣協(xié)議。
該協(xié)議中爭議的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，集體土地上建設(shè)的房屋不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售，小產(chǎn)權(quán)房不具備房屋的所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
該協(xié)議違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的《以房子還款協(xié)議書》應(yīng)為無效。
焦點(diǎn)問題二、被告徐詠生收取的60000元購房款是否返還及占用利息損失，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
”合同無效。
第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”因原、被告簽訂的協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為無效協(xié)議。
被告徐詠生應(yīng)將收取的購房款60000元返還原告葉某某。
原告葉某某要求被告徐詠生返還購房款的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
因被告徐詠生對合同無效存在過錯(cuò)，依法應(yīng)賠償原告因此遭受的損失。
本案中原告葉某某所遭受損失應(yīng)為被告徐詠生收取購房款60000元占用利息損失。
該利息損失應(yīng)為法定孳息，且訟爭的房屋原告也未實(shí)際占有，故被告應(yīng)賠償原告的利息損失。
原告主張利息損失按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2013年6月19日起算至2015年11月5日止為15594.17元，符合法律規(guī)定，本院予以支持；本案在審理過程中，原告葉某某撤回對被告田雪梅的訴訟，屬個(gè)人民事權(quán)利的自由處分，且未損害國家、集體或第三人利益，本院予以準(zhǔn)許。
本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告葉某某與被告徐詠生于2013年6月18日簽訂的《以房子還款協(xié)議書》無效；
二、被告徐詠生于本判決生效后十日內(nèi)返還原告葉某某購房款60000元及利息損失15594.17元，共計(jì)75594.17元。
如果未按發(fā)生法律效力判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1689.85元，原告葉某某負(fù)擔(dān)689.85元，被告徐詠生負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。
上訴人在遞交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交上訴費(fèi)（郵政匯款，款匯黃岡市中級人民法院立案一庭。
備注中注明本案案號及當(dāng)事人名稱）。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:根據(jù)原告訴稱和庭審查明事實(shí)，本案焦點(diǎn)問題歸納為:一、2013年6月18日原、被告簽訂的《以房子還款協(xié)議書》效力如何確認(rèn)；二、被告收取的購房款是否返還及占用利息是否應(yīng)當(dāng)支持。
本院評析如下:
焦點(diǎn)問題一、原、被告2013年6月18日簽訂的《以房子還款協(xié)議書》效力問題。
原告葉某某經(jīng)案外人李某介紹購買被告徐詠生位于本縣漕河鎮(zhèn)付畈居委會(huì)四組其開發(fā)的房屋。
在此之前，原、被告之間并無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方為了規(guī)避法律規(guī)定，簽訂《以房子還款協(xié)議書》，該協(xié)議性質(zhì)應(yīng)為房屋買賣協(xié)議。
該協(xié)議中爭議的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，集體土地上建設(shè)的房屋不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售，小產(chǎn)權(quán)房不具備房屋的所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
該協(xié)議違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的《以房子還款協(xié)議書》應(yīng)為無效。
焦點(diǎn)問題二、被告徐詠生收取的60000元購房款是否返還及占用利息損失，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
”合同無效。
第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”因原、被告簽訂的協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為無效協(xié)議。
被告徐詠生應(yīng)將收取的購房款60000元返還原告葉某某。
原告葉某某要求被告徐詠生返還購房款的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
因被告徐詠生對合同無效存在過錯(cuò)，依法應(yīng)賠償原告因此遭受的損失。
本案中原告葉某某所遭受損失應(yīng)為被告徐詠生收取購房款60000元占用利息損失。
該利息損失應(yīng)為法定孳息，且訟爭的房屋原告也未實(shí)際占有，故被告應(yīng)賠償原告的利息損失。
原告主張利息損失按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2013年6月19日起算至2015年11月5日止為15594.17元，符合法律規(guī)定，本院予以支持；本案在審理過程中，原告葉某某撤回對被告田雪梅的訴訟，屬個(gè)人民事權(quán)利的自由處分，且未損害國家、集體或第三人利益，本院予以準(zhǔn)許。

本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告葉某某與被告徐詠生于2013年6月18日簽訂的《以房子還款協(xié)議書》無效；
二、被告徐詠生于本判決生效后十日內(nèi)返還原告葉某某購房款60000元及利息損失15594.17元，共計(jì)75594.17元。
如果未按發(fā)生法律效力判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1689.85元，原告葉某某負(fù)擔(dān)689.85元，被告徐詠生負(fù)擔(dān)1000元。

審判長：陳旭東
審判員：陳勛
審判員：周勝鋒

書記員：肖莉