原告(反訴被告)：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：戴元?jiǎng)伲虾Ｊ薪芎缆蓭熓聞?wù)所。
　　委托訴訟代理人：邵佳樂，上海市杰豪律師事務(wù)所。
　　被告(反訴原告)：上海松江好飾家家居市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：唐克，董事長。
　　委托訴訟代理人：方鳴，男。
　　委托訴訟代理人：金南強(qiáng)，上海金南強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
　　原告葉某某與被告上海松江好飾家家居市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“好飾家公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。審理中，被告好飾家公司提出反訴，本院依法受理后予以合并審理，并于2019年1月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告葉某某的委托訴訟代理人戴元?jiǎng)佟⑸奂褬?，被告好飾家公司的委托訴訟代理人方鳴、金南強(qiáng)均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告葉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還原告商鋪?zhàn)赓U綜合保證金13,000元；2.判令被告返還原告預(yù)先支付的商鋪?zhàn)饨?5,503.20元。事實(shí)和理由：2017年9月4日，原、被告簽訂《合同書》一份，約定被告將坐落于本區(qū)榮樂中路XXX弄XXX號(hào)場(chǎng)館2樓2311室、2613室商鋪(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)商鋪”)租賃給原告，租金以年“服務(wù)費(fèi)”的名義支付，年租金標(biāo)準(zhǔn)為456,688元，租賃期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，原告須向被告支付綜合保證金13,000元。合同簽訂后，原告向被告支付了綜合保證金和租金共計(jì)166,000元。后因被告裝修進(jìn)度滯后，原告提出解除《合同書》，被告于2018年2月22日發(fā)函表示同意，并于2018年3月16日返還原告租金97,496.80元，尚余租金55,503.20元、保證金13,000元未返還。經(jīng)原告多次催討未果，故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至法院，望判如所請(qǐng)。
　　被告好飾家公司辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。原告于2018年1月9日向被告申請(qǐng)解除《合同書》，被告于2018年2月22日予以同意。因合同解除系原告違約導(dǎo)致，故原告應(yīng)按照合同約定向被告支付違約金68,503.20元。被告已在扣除違約金后將原告支付的保證金及租金全部返還給原告。據(jù)此，被告好飾家公司向本院提出反訴請(qǐng)求：判令原告支付被告違約金68,503.20元。
　　原告葉某某針對(duì)反訴辯稱，《合同書》因雙方協(xié)商一致而解除，原告不存在違約的情況；被告引用的違約條款只適用于有撤場(chǎng)的情況，而原告從未進(jìn)場(chǎng)故不存在撤場(chǎng)之說；合同約定的是補(bǔ)償，并不是違約金；被告亦未證明其存在損失。綜上，不同意支付被告違約金68,503.20元。
　　經(jīng)審理查明：系爭(zhēng)商鋪所在全幢房屋均為案外人上海蓮凱實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蓮凱公司”)所有，建筑面積16,833.36平方米，類型為商場(chǎng)，用途系商業(yè)，權(quán)利登記日期為2005年8月9日。
　　2005年11月2日，被告與案外人蓮凱公司簽訂《租賃合同》一份，約定案外人蓮凱公司將自己擁有的坐落于本區(qū)榮樂中路XXX弄XXX號(hào)商業(yè)用房及場(chǎng)地(周邊道路共用)租賃給被告開設(shè)建材大賣場(chǎng)；租賃期限自2005年11月5日起至2019年8月4日止；案外人蓮凱公司同意被告在租賃物內(nèi)，在不違反本合同的前提下，無須征得案外人蓮凱公司同意可以分租給第三方，或以轉(zhuǎn)租賃、聯(lián)銷、聯(lián)營、加盟等各種合法的經(jīng)營方式開展各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)，但整體轉(zhuǎn)租須征得案外人蓮凱公司同意。該合同還對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。雙方又于2016年8月8日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，將租賃期限延長至2029年8月4日，并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了補(bǔ)充約定。
　　2017年9月4日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《合同書》一份，約定甲方將系爭(zhēng)商鋪出租給乙方用于銷售“奧華”牌集成吊頂，合同面積為272平方米(實(shí)際面積乘以1.25公攤系數(shù)并取整)，合同有效期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。乙方在簽訂本合同時(shí)，須向甲方繳納綜合保證金13,000元，用于乙方在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、債務(wù)糾紛、日常行為、證照管理、安全消防、廣告促銷、電信欠費(fèi)及其它繳費(fèi)等經(jīng)營行為的承諾保證。乙方應(yīng)向甲方支付管理服務(wù)費(fèi)(即租金)456,688元(4.60元/平方米/天)，一年一付，首付150,000元，應(yīng)于2017年9月4日付清；第二筆款項(xiàng)16,000元，于2017年10月15日前付清；余款303,688元，應(yīng)于2018年4月1日前付清。乙方在簽訂本合同時(shí)，須向甲方繳納綜合保證金13,000元。該筆綜合保證金用于乙方在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、債務(wù)糾紛、日常行為、證照管理、安全消防、廣告促銷、電信欠費(fèi)及其他繳費(fèi)等經(jīng)營行為的承諾保證。雙方還約定，乙方提前終止合同，須提前兩個(gè)月以書面形式通知甲方，甲方在該兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)給予書面答復(fù)，撤場(chǎng)時(shí)間以甲方書面答復(fù)中確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)，乙方撤場(chǎng)時(shí)除結(jié)清已發(fā)生的管理服務(wù)費(fèi)、稅金等各項(xiàng)費(fèi)用外，還須向甲方支付當(dāng)年度管理服務(wù)費(fèi)的15%，以作為甲方的補(bǔ)償。任何一方違反本合同及附件之約定的均屬違約行為，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按年管理服務(wù)費(fèi)的5%向?qū)Ψ街Ц哆`約金；如果違約方造成守約方其他損失，還應(yīng)當(dāng)全額賠償損失(合同及附件中明確約定違約處罰的，按違約處罰約定的金額計(jì)算)。此外，合同還載明了自雙方簽字蓋章并完成首付款項(xiàng)支付后生效。該合同另對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。
　　2017年9月4日，原告向被告支付了綜合保證金13,000元、管理服務(wù)費(fèi)137,000元。
　　2017年10月13日，原告向被告支付管理服務(wù)費(fèi)16,000元。
　　2017年11月17日，被告向包括原告在內(nèi)的各商鋪負(fù)責(zé)人發(fā)出《通知》及附件《關(guān)于商場(chǎng)裝修休業(yè)期間入駐商戶工作事項(xiàng)安排的通知》各一份，其中第1條“商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修事項(xiàng)”載明“4月26日前基本完成開業(yè)準(zhǔn)備”；第1.1條載明“11月30日前完成商鋪裝修圖紙(初步設(shè)計(jì))的第一次遞交，12月15日前完成商鋪裝修圖紙修改的溝通與確認(rèn)”；第1.2條載明“1月30日前完成進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間的匯集與初步確認(rèn)；部分大商鋪提前進(jìn)場(chǎng)的前提溝通”；第1.3條載明“2月26日-3月31日完成商鋪裝修圖紙的最終審核；按商場(chǎng)統(tǒng)一部署及通知辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)”；第1.4條載明“4月1日起產(chǎn)品出樣與標(biāo)價(jià)簽打印”。另載明了營促銷活動(dòng)與商戶經(jīng)營事項(xiàng)、商戶證照變更與稅賦辦理事項(xiàng)、顧客服務(wù)工作的落實(shí)與保障事項(xiàng)、電子化營運(yùn)的操作培訓(xùn)事項(xiàng)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
　　2017年11月27日，原、被告通過電子郵件形式對(duì)商鋪裝修的平面示意圖進(jìn)行協(xié)商。
　　2018年1月9日，原告向被告提交《攤位退場(chǎng)申請(qǐng)》一份，載明“因市場(chǎng)原因，奧華品牌上海戰(zhàn)略變更，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)ㄙF商場(chǎng)2311、2613鋪位(合同期2015年5月1日至2019年4月30日止)放棄承租，特表遺憾！”。審理中，原告表示該份申請(qǐng)系根據(jù)被告要求書寫。
　　2018年2月22日，被告向原告發(fā)送《函》一份，載明“……2018年1月9日，你方向我公司提出中途解除該合同的書面《申請(qǐng)》，現(xiàn)我公司根據(jù)合同約定給予你方書面回復(fù)：1.同意你方提出的解除合同的申請(qǐng)；2.其余事項(xiàng)處理按《合同書》相關(guān)條款執(zhí)行”。
　　2018年3月16日，被告向原告轉(zhuǎn)賬97,496.80元。
　　審理中，被告還提供了如下證據(jù)：案外人上海海直建設(shè)工程有限公司于2019年1月20日出具的《證明》一份，系爭(zhēng)商鋪補(bǔ)充招商后的裝修圖紙、裝修申請(qǐng)流轉(zhuǎn)單各兩份，被告與案外人就系爭(zhēng)商鋪簽訂的《合同書》一份，商場(chǎng)品牌入駐名單公示照片及微信公眾號(hào)頁面，上述證據(jù)用以證明因原告違約導(dǎo)致被告將系爭(zhēng)商鋪另行分別出租給案外人，導(dǎo)致裝修設(shè)計(jì)及施工內(nèi)容變更發(fā)生費(fèi)用；被告另行招租導(dǎo)致計(jì)租日晚了19天；商戶品牌由原告的奧華變更為案外人，導(dǎo)致被告在企業(yè)形象及公信力方面產(chǎn)生不良影響。原告對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為在原告申請(qǐng)退租時(shí)，被告并未開始對(duì)系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行裝修，不存在任何損失。
　　以上事實(shí)，有上海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、《合同書》、收據(jù)、《租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《通知》、《攤位退場(chǎng)申請(qǐng)》、《函》、轉(zhuǎn)賬憑證及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一、原、被告簽訂的《合同書》的生效時(shí)間如何認(rèn)定？二、合同解除系雙方協(xié)商一致，還是因?yàn)樵孢`約所致？三、若原告違約導(dǎo)致合同解除，被告主張的違約金是否有相應(yīng)的合同依據(jù)？
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。本案中，首先，原、被告于2017年9月4日均在《合同書》中簽字、蓋章，故《合同書》于2017年9月4日成立。根據(jù)《合同書》約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其性質(zhì)應(yīng)為房屋租賃合同；其次，法律、行政法規(guī)并未對(duì)房屋租賃合同的生效時(shí)間作出特殊規(guī)定；最后，雖然《合同書》第二條載明合同有效期限為自2018年5月1日起至2019年4月30日止，但是此為對(duì)房屋租賃合同期限和租金計(jì)算期間的約定，與合同生效時(shí)間無關(guān)。
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，依法成立并生效的合同對(duì)合同雙方當(dāng)事人有拘束力，雙方均應(yīng)恪守，不得擅自變更或解除。《合同書》約定的合同期限至2019年4月30日屆滿，在合同期限屆滿之前，原告以向被告發(fā)出《攤位退場(chǎng)申請(qǐng)》的行為明確表示不再繼續(xù)履行合同，屬于違約。原告稱該《攤位退場(chǎng)申請(qǐng)》并非其真實(shí)意思表示，但未提供任何證據(jù)予以證明。原告還稱雙方協(xié)商一致解除合同，與在案證據(jù)不符。原告亦未提供證據(jù)證明被告在履行合同過程中存在違約行為，致使原告享有合同解除權(quán)。對(duì)于原告的上述觀點(diǎn)，本院均不予采信，本院依法認(rèn)定原告違約導(dǎo)致合同解除。
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，《合同書》第十二條第三款系針對(duì)原告提前終止合同違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的特別約定，雖然，《合同書》第十三條第4款約定了違約方應(yīng)承擔(dān)的違約金為年管理服務(wù)費(fèi)的5%，但是該條亦約定，在合同及附件中明確約定了違約處罰的，按違約處罰約定的金額計(jì)算。本案中，原告的違約行為正系提前終止合同，符合《合同書》第十二條第3款約定的違約情形，按照特別約定優(yōu)于一般約定的原則，被告有權(quán)依據(jù)該條追究原告的違約責(zé)任。原告是否實(shí)際進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)，與其提前終止合同的違約行為并無直接關(guān)聯(lián)，原告不得以其未實(shí)際進(jìn)場(chǎng)為由排除該條款的適用。原告并未提供任何證據(jù)證明合同約定的年度管理服務(wù)費(fèi)15%的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，故對(duì)該違約金標(biāo)準(zhǔn)，本院不予調(diào)整。
　　作為合同解除的后果，原告并未實(shí)際進(jìn)場(chǎng)使用系爭(zhēng)商鋪，故被告應(yīng)當(dāng)將原告已付的租賃保證金及管理服務(wù)費(fèi)合計(jì)166,000元全部返還給原告。但原告應(yīng)向被告支付年度管理服務(wù)費(fèi)15%的違約金，即68,503.2元(456,688元×15%)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條第一款、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海松江好飾家家居市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司返還原告(反訴被告)葉某某租賃保證金及管理服務(wù)費(fèi)合計(jì)166,000元(已付)；
　　二、原告葉某某(反訴被告)支付被告(反訴原告)上海松江好飾家家居市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司違約金68,503.20元(已付)。
　　案件受理費(fèi)1,513元，減半收取756.50元，反訴案件受理費(fèi)756.50元，合計(jì)訴訟費(fèi)用1,513元，由原告(反訴被告)葉某某負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：方美玲

書記員：張樹騰