原告反訴被告：葉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住上海市金山區(qū)。
原告反訴被告：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住江西省貴溪市。
兩原告反訴被告共同委托訴訟代理人：顧吾舒。
被告反訴原告：上海金樂服裝有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
法定代表人：陳俠，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳康夫，上海金顯律師事務所律師。
委托訴訟代理人：余學金，上海金顯律師事務所律師。

原告反訴被告葉某某、姚某某下統(tǒng)稱原告訴被告反訴原告上海金樂服裝有限公司下統(tǒng)稱被告房屋租賃合同糾紛案，本院于2017年11月17日立案后，被告提起反訴，后裁定轉為普通程序，公開開庭進行了審理。原告葉某某、姚某某第三次開庭除外及其委托訴訟代理人顧吾舒，被告及其委托訴訟代理人陳康夫第一、四次開庭除外、余學金到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告于2016年8月23日簽訂的《租賃合同》及《補充條款》；2、被告賠償原告裝修裝潢等經(jīng)濟損失人民幣以下幣種相同，略2,018,519元；3、被告返還原告租金80,000元。審理中原告增加訴請要求被告賠償經(jīng)營性損失792,000元及裝修期間人工費108,000元，后又撤回要求賠償經(jīng)營性損失的訴請。事實和理由：原、被告簽訂《租賃合同》及《補充條款》，約定被告將坐落于上海市金山區(qū)亭林鎮(zhèn)松隱郭匯路XXX號內(nèi)1、10兩幢樓合計2251.19㎡及門衛(wèi)全棟樓、配電房全棟樓下稱案涉房屋出租給原告開設賓館。后，原告按約支付租金，被告交付第1幢樓，原告進行了裝修。但第1幢樓一直處于斷電狀態(tài)，被告在第1幢樓內(nèi)隨意搭建，并拒絕交付第10幢樓。雙方多次溝通無果。原告亦曾訴至法院要求被告履行交房及配合義務，但被告堅持認為合同無效拒不配合。原告認為雙方所簽《租賃合同》及《補充條款》具有約束力，被告違約導致原告賓館無法開業(yè)，應承擔賠償責任，故訴至法院。
被告辯稱，不同意賠償原告損失，雙方所簽《租賃合同》及《補充條款》屬于無效合同，原告訴請的損失是在被告制止后產(chǎn)生的，原告在派出所出警的情況下仍野蠻施工，且原告在派出所承諾過2016年9月之后的損失自己承擔；租金應當用于抵扣占有使用費，不存在返還問題。
被告向本院提出反訴請求：1、確認原、被告于2016年8月23日簽訂的《租賃合同》及《補充條款》無效；2、原告支付被告占有使用費自2016年8月23日起至原告實際返還房屋之日止，以19,399.188元月為標準計算，并扣除原告已支付的租金80,000元；3、原告支付被告占有使用案涉房屋期間產(chǎn)生的電費26,542.71元、電力調試費4,000元等合計30,542.71元；4、原告支付被告2016滬0116民初10393號案件審理期間原告方律師費20,000元。事實和理由：原告利用案外人周某某、楊某某掌控被告公章等證照材料之際與其訂立合同并進行施工。被告知曉后立即要求原告停工并配合被告調查此事，但原告始終拒絕并強行施工。此間，被告通過訴訟手段取回證照材料。被告還發(fā)現(xiàn)在原告使用案涉房屋期間一直由被告的銀行賬戶墊付原告的電費及電力調試費、2016滬0116民初10393號案件中原告的律師費，這證明原告與案外人惡意串通。同時，原告至今未付對價地占有使用案涉房屋，損害了被告的合法權益，故提出反訴。
原告就反訴辯稱，不同意支付房租等，租賃合同合法有效。
經(jīng)審理查明，案涉房屋系被告所有。2016年8月23日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定：原告承租被告的案涉房屋作為賓館等使用；租期自2016年12月30日起至2031年12月29日止；原告對上述房屋進行的修理、改善；水、電等的改造由原告承擔；租賃期內(nèi)前5年，年租金320,000元；1幢的房租從2016年12月30日計算；10幢的房租從被告交房給原告的日期開始計算，其后免租四個月；每半年提前10日支付下一個半年租金；被告提供有關資料配合原告辦理相關事宜包括消防、水和電，如被告不能提供原告辦理賓館所需的營業(yè)執(zhí)照的材料及相關證明，導致賓館無法開業(yè)，被告應賠償原告全部裝修費用等等。同日，雙方簽訂《補充條款》，約定：被告需在2016年9月1日將第1幢房屋交付原告對該房屋進行修理、改善、裝修等，租金從2016年12月30日起計算；被告需在2017年1月31日將第10幢房屋交付原告，從交付之日開始計算，其后免租四個月；門衛(wèi)整棟樓及配電房整棟樓需在2016年9月1日交付原告使用等等。
合同簽訂后原告支付被告首期半年租金80,000元，被告交付第1幢房屋，原告進行裝修。期間，根據(jù)原告要求被告財務楊某某恢復了案涉房屋的用電，被告繳納電力調試費4,000元以及其他電費38,589.95元根據(jù)被告提交的付款通知單計算而得。2016年9月23日，被告發(fā)出停工通知要求原告停止施工。后原、被告就合同效力及租賃物使用多次發(fā)生矛盾。故原告訴至本院，被告于2017年12月8日收到本案起訴狀及其他應訴材料。
另查明，2017年1月23日，本案被告起訴本案原告及案外人周某某、楊某某要求確認《租賃合同》無效，本院作出2016滬0116民初10393號民事判決，認為無證據(jù)證明本案原告與周某某、楊某某之間存在惡意串通并駁回了本案被告的訴訟請求。本案被告提起上訴，上海市第一中級人民法院經(jīng)審理后維持原判。本案被告申請再審，上海市高級人民法院經(jīng)審查后裁定駁回其再審申請。該案一審審理過程中，本案被告自述其于2012年8月29日將公章等證照資料交與案外人周某某保管并于2016年6月拿回公章。該案審理過程中，被告賬戶支付原告及案外人周某某、楊某某共同聘請的律師費20,000元。2017年11月3日，本案原告起訴本案被告要求繼續(xù)履行案涉租賃合同，后又撤訴。
審理中，原告提交了被告與案外人上海新曼烹飪培訓有限公司下稱新曼公司就松隱鎮(zhèn)郭匯路XXX號院落大門左側整棟樓即案涉房屋中的第10幢的三份《租賃合同》。其一是2015年簽訂的《租賃合同》下稱2015合同，租賃期自2015年1月18日起至2017年1月18日止，原告稱該合同是簽訂案涉合同前被告財務向其出示的，說明第10幢房屋原租賃的到期時間以及到期后租賃給原告；其二是2017年5月15日簽訂的《租賃合同》下稱5.15合同，租賃期間為2017年7月19日至2018年1月18日，原告稱該合同表明被告在明知第10幢房屋已經(jīng)租賃給原告情況下仍與新曼公司簽訂租賃合同；其三是2014年12月18日簽訂的《租賃合同》下稱12.18合同，租賃期間為2015年1月18日至2020年1月17日，原告稱該合同來源是前述原告起訴要求被告繼續(xù)履行合同一案中被告提交給法院的，該份合同系虛假的，目的是不履行與原告的租賃合同。被告提交了5.15合同，并認為12.18合同是真實的，但因2015合同只有復印件故對其真實性不予認可。
審理中，在本院主持下原告已將案涉房屋返還被告。
因雙方對裝修造價有異議，原告在訴訟中于2018年3月31日申請司法審價。2018年6月29日，本院通過上海市高級人民法院委托的上海東方投資監(jiān)理有限公司下稱鑒定單位出具了《司法鑒定報告》，鑒定意見：案涉房屋中1幢四層樓及門房間全幢、長廊的裝飾裝修工程鑒定金額為1,973,329.42元。原告對鑒定意見無異議。被告對鑒定意見提出以下異議：1、從本案原告提供的施工合同來看，多是由不具有施工資質的個人進行承包，且多采用包工包料的形式，實際并不產(chǎn)生規(guī)費、增值稅、稅后補差等費用，故不應將上述費用納入審價結果內(nèi)；同時就直接費、企業(yè)管理費和利潤、安全防護和文明施工措施費等費用應嚴格按照上述規(guī)定并參照原告提供的合同內(nèi)約定的價款標準予以確定；2、鑒定認定的各項材料和設備單價如瓷磚、開關、燈、管線燈，明顯并未依據(jù)原告采購設備的品牌、規(guī)格及原告采購合同的約定予以確定，且未提供審價報告內(nèi)有關單價的認定依據(jù)，且其中亦明顯包括包工包料部分的項目，不應重復計價；3、計價工程量部分鑒定單位認定并無依據(jù)，明顯過高，不予認可；4、各項可移動、拆卸、重復利用的家具即報告內(nèi)的《稅后補差》部分內(nèi)的115,860元所含項目，鑒于原告在上海室內(nèi)仍開設有多家賓館、有關家具仍隨時可利用，且僅系暫放在現(xiàn)場，不應將其作為工程造價予以審計；5、現(xiàn)場確認時原、被告均確認一樓走廊盡頭的兩個房間及對應公共空間并不在案涉租賃房產(chǎn)內(nèi)，系原告私自打通隔墻、占用、裝修，不屬于審價范圍；6、配電房及圍墻外墻涂料及腳手架部分與本案無關，不應審價；7、案涉工程價款應實際完工情況按質論價，存在多處未竣工現(xiàn)象，且多處開裂、滲水等明顯屬于工程質量瑕疵、無法通過竣工驗收的情形，在此情況下作為已整體竣工驗收完畢、質量合格工程予以審價有失公允；8、鐵皮瓦屋面、舊門系被告原有設施，不應計入審價范圍。針對被告上述異議，鑒定后單位意見分別為：1、本案是按照上海2000定額及相關規(guī)定計價，無論是民營私人投資項目還是國家政府投資項目都是按照統(tǒng)一標準計價，即參照簽訂建設工程施工合同時當?shù)亟ㄔO行政主管部門發(fā)布的計價方法或者計價標準結算工程價款。因此規(guī)費、企業(yè)管費和利潤、安全防護文明施工措施費、增值稅等均按上海2000定額及相關規(guī)定計取，其認為是合理的；2、“塑鋼窗、衛(wèi)生間淋浴房不銹鋼玻璃隔斷、鋁合金門、窗”項的價格根據(jù)相關當事人提出意見已經(jīng)做了相應調整，其他各項材料和設備單價均按照上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會門戶網(wǎng)站建設工程造價信息平臺發(fā)布的造價信息電子版2016年7月至2017年1月份的市場信息價結合本案實際情況綜合取定，其認為是合理的。本次鑒定無重復計價項目，每一項都是按照現(xiàn)場實測工程量和上海2000定額及相關規(guī)定進行的；3、其鑒定人員于2018年5月29日會同原、被告雙方現(xiàn)場實際踏勘丈量尺寸及結合本案相關施工圖紙計算工程量，其認為工程量是合理的；4、其嚴格按照委托司法鑒定函范圍進行鑒定，范圍包含本案家具部分內(nèi)容鑒定金額115,860元，是否計取由法院確定；5、一樓走廊盡頭兩個房間的裝修被告認為不再審價范圍內(nèi)，原告認為在審價范圍內(nèi)，該項裝修鑒定金額為23,868.03元包含在總鑒定金額內(nèi)，是否計取由法院確定；6、配電房及圍墻外墻面涂料及腳手架的裝修被告認為不在審價范圍內(nèi)，原告認為在審價范圍內(nèi)，該項裝修鑒定金額為17,463.46元包含在總鑒定金額內(nèi)，是否計取由法院確定；7、本次鑒定意見書鑒定內(nèi)容為現(xiàn)場實際已經(jīng)完成的裝飾工程，現(xiàn)場未施工的裝飾工程均未計取。本案質量問題不在其審價范圍內(nèi)。
針對被告的異議，鑒定單位會同原、被告雙方再次現(xiàn)場勘查后出具如下補充意見：經(jīng)三方核實以下事項：1、本案一至四層房間墻面批了膩子未刷涂料，其他部位均批膩子刷涂料；2、一層公共衛(wèi)生間和二至四層強弱電間門鎖為普通不銹鋼門鎖；3、一至四層大廳走廊均做了礦棉板吊頂；4、門房間均做了舊門和鐵皮瓦屋面。根據(jù)該核實事項計算得到增減部分工程鑒定金額為6,585.94元，原鑒定意見書中鑒定總金額1,973,329.42元調整為本次補充意見鑒定總金額1,966,743.48元。此外，鑒定單位明確：1、“安全防護、文明施工措施費”鑒定金額23,958.64元，“規(guī)費”鑒定金額73,325.23元其中包括“社會保險費”鑒定金額63,615.57元和“住房公積金”鑒定金額9,709.66元，“稅金”鑒定金額183,420.88元，均包含在調整后總金額內(nèi)。2、一樓走廊盡頭兩個房間之間公共部分走廊鑒定金額為880.36元。
因雙方對經(jīng)營性損失有異議，原告在訴訟中于2018年3月31日申請司法評估，后又撤回。
以上事實由原告提交的《租賃合同》及《補充條款》、上海市房地產(chǎn)權證、2016滬0116民初10393號民事判決、2017滬01民終3433號民事判決、裝修合同、2015合同、2017滬0116民初9629號民事裁定、5.15合同、12.18合同、停工通知、2017滬民申1940號民事裁定，被告提交的《租賃合同》及《補充條款》、上海市房地產(chǎn)權證、2016滬0116民初10393號民事判決、2017滬01民終3433號民事判決、視頻資料、養(yǎng)老機構籌建階段證明、名稱核準通知書、停用通知、撤訴申請書、2017滬0116民初1951號民事裁定、《高壓供用電合同》及其他用電申請文件、5.15合同、付款憑證及發(fā)票、付款通知單，以及當事人的陳述等證據(jù)證實。

本院認為，本案爭議的焦點在于案涉合同的效力以及相應后果的處理。
首先，關于案涉合同的效力。根據(jù)法律規(guī)定，除當事人約定生效條件或生效時間外合同自成立時生效。本案原、被告在案涉租賃合同及補充條款中均未約定生效條件或時間，合同自成立時生效。關于被告要求確認合同無效。本院認為，被告曾就該問題將原告及案外人周某某、楊某某訴至法院，該案審理經(jīng)過一審、二審均認為無證據(jù)證明本案原告與周某某、楊某某之間存在惡意串通，被告再審申請亦被駁回；且被告要求確認合同無效的理由涉及案外人周某某、楊某某，而此兩人并非本案當事人，被告相關反訴請求在本案中審理并不妥當。關于被告提出的以其名義恢復用電及繳納電費本院說明如下：原告租賃房屋開設賓館及前期裝修有用電之需符合常理；雙方合同也約定被告在原告辦理消防、水、電等方面有配合義務；案涉房屋屬被告所有，且原告所租房屋并非被告在該地塊上的所有房屋而僅是其中兩幢，恢復用電及繳納電費需以所有權人名義亦符合常理。關于2016滬0116民初10393號案件律師費，該案雖表現(xiàn)為原、被告之間合同效力糾紛，實則是被告公司內(nèi)部股東關于公司經(jīng)營理念差異產(chǎn)生的糾紛，周某某、楊某某作為產(chǎn)生糾紛的主要當事人與本案原告一同聘請律師并承擔律師費難言不妥。據(jù)此本院認為，原告與案外人是某某在惡意串通的情形，已為生效法律文書所確認；被告在本案再次主張合同無效，因兩案外人非本案當事人，本院不予審議。合同不存在無效情形，當屬合法有效。
其次，合法有效的合同對各方具有約束力，各方均應按約定履行合同義務。被告作為出租人的主要義務是交付租賃物，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。庭審查明的事實表明被告始終未交付第10幢房屋，特別是在其起訴要求確認合同無效被駁回以及原告以訴訟方式要求其繼續(xù)履行合同后，被告仍未交付第10幢房屋。在此需要說明的是涉及第10幢房屋的三份《租賃合同》。原告雖無法提交2015合同的原件，但鑒于原告并非該合同的當事人，且該合同約定的租賃期限與5.15合同約定的租賃期限基本吻合，本院對原告所述可予采信。原告在承租案涉房屋前對其狀況進行了了解，第10幢房屋無法交付原告并無過錯；關于雙方有爭議的12.18合同，該合同簽訂于2014年12月，根據(jù)被告在2016滬0116民初10393號案件中對公章情況的陳述，該合同簽訂時公章并不在被告處，并且12.18合同與5.15合同在租賃期限上存在重合，5.15合同簽訂在后，但其約定的租賃期限已經(jīng)涵蓋在12.18合同之內(nèi)，與常理不符。據(jù)此，本院難以確信12.18合同當初即已真實存在；相反，被告在雙方在簽訂案涉合同時將2015合同給原告以披露部分租賃物的現(xiàn)狀具有合理性。被告多次阻撓原告使用已交付的租賃物且不交付第10幢房屋，并且就第10幢房屋出現(xiàn)租期前后不一的租賃合同，以上情形均表明被告的違約行為及其主觀故意。被告不交付第10幢房屋導致原告賓館無法正常開業(yè)經(jīng)營，合同目的不能實現(xiàn)。原告請求確認合同解除，符合法律規(guī)定，本院應予支持。鑒于原告未書面通知被告，本院確認案涉合同于被告收到原告訴狀之日即2017年12月8日解除。
再次，被告在案涉合同仍具有約束力的情況下不履行交付第10幢房屋的義務，并且將該房屋租于案外人，其違約行為明顯，主觀過錯較大，應當承擔相應的賠償責任。被告認為其于2016年9月之后多次阻止原告裝修而原告執(zhí)意裝修，該部分損失不應由被告承擔。本院認為，合法有效的合同對各方具有約束力，本案合同在經(jīng)過被告訴請確認無效的訴訟后也并未在法律上被確認無效，原告基于對合同效力的信任而對房屋進行裝修并無過錯，且原告曾以訴訟方式要求被告繼續(xù)履行合同，可見原告有繼續(xù)履行合同的意愿；被告不能因其公司內(nèi)部股東之間對經(jīng)營理念存在差異影響其對外簽訂合同的履行，其單方面要求原告停止裝修雖有終止合同履行的意思，但并不能發(fā)生法律上的效力，被告相關辯解本院不予采信。關于鑒定單位出具的《司法鑒定報告》及補充意見中被告有異議的部分，本院陳述如下：1關于安全防護、文明施工措施費、規(guī)費、稅金。本院認為原、被告對于裝飾裝修造價沒有達成合意，鑒定單位按上海2000定額及相關規(guī)定確定計價范圍及標準，上述費用均系按照定額等的規(guī)定計價，本院認為上述費用應予加價，不予扣除。2一樓走廊盡頭兩個房間之間公共部分走廊以及電房、門衛(wèi)、圍墻等。本院認為原告確實對該部分實施了裝修且原告在使用主要租賃物的同時對附屬設施有一定使用亦屬合理，鑒定單位計價無誤，該部分不予扣除。3關于被告認為鑒定報告認定的材料單價高于原告自認的費用標準。本院認為根據(jù)鑒定單位陳述原告自報的標準是購買材料的價格，并不包含人工等，不是材料的最終價格，在原、被告對材料價格沒有達成合意的情況下鑒定單位按照定額規(guī)定、結合市場信息價計取相關價格并無不當，相關造價不予扣減。4關于被告認為屬于可移動的家具等部分，本院認為原告裝飾裝修的目的是為了在案涉房屋開設賓館，現(xiàn)目的無法實現(xiàn)，鑒定所含內(nèi)容均系原告損失部分，并且經(jīng)鑒定的內(nèi)容已經(jīng)實際交付被告，故該部分不予扣除。5被告還認為案涉裝飾裝修工程存在質量瑕疵應當按質論價。本院認為鑒定單位計取裝修造價的標準是按實審價，反映的是案涉裝修的實際造價，而質量問題與本案所涉租賃合同糾紛并非同一法律關系，被告要求鑒定工程質量后對造價予以扣減于法無據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，本院確認原告裝修損失為1,966,743.48元。此外，原告要求被告賠償裝修期間的人工損失，但并未提供證據(jù)佐證，相關訴請本院不予支持。
關于原告訴請的租金返還及被告反訴的占有使用費。本院認為，出租人交付租賃物、承租人支付租金是租賃合同中雙方當事人的主要義務，此外承租人亦要保持租賃物符合約定的用途。本案中，原告雖然在合同簽訂后占有了第1幢房屋，也對房屋進行了裝修，但案涉租賃合同明確約定原告租賃房屋用于開設賓館，而原告自始未能完成裝修并正常營業(yè)，被告不僅未履行交付第10幢房屋的合同義務，還對原告裝修第1幢房屋多次阻撓，并且就合同解除而言被告過錯明顯。據(jù)此，從當事人雙方主要義務的履行、合同目的實現(xiàn)以及雙方過錯來看，本院認為原告不應負擔繳納租金的義務，被告應返還原告已經(jīng)支付的租金。原告相關訴請，本院予以支持；被告相關反訴請求，本院不予支持。
最后，關于被告反訴主張的電費、電力調試費以及律師費。本院認為，雖然根據(jù)合同約定水電改造等由原告承擔，但被告提交的電費單據(jù)系整個廠區(qū)的電費單據(jù)且系高壓用電，無法證明系原告使用，被告相關訴請本院不予支持。關于律師費，本院認為該費用并非發(fā)生在本案中，且被告無證據(jù)證明原告與案外人系惡意串通，被告要求原告承擔該費用無法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，為保護合同當事人的合法權益，維護社會經(jīng)濟秩序，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十四條第四項、第九十七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認本訴原告葉某某、姚某某與本訴被告上海金樂服裝有限公司簽訂的《租賃合同》及《補充條款》于2017年12月8日解除；
二、本訴被告上海金樂服裝有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償本訴原告葉某某、姚某某裝修損失人民幣1,966,743.48元；
三、本訴被告上海金樂服裝有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還本訴原告葉某某、姚某某租金人民幣80,000元；
四、駁回本訴原告葉某某、姚某某的其他訴訟請求；
五、駁回反訴原告上海金樂服裝有限公司的全部訴訟請求。
如果本訴被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案本訴案件受理費人民幣24,452元、鑒定費人民幣51,573元等合計人民幣76,025元，由本訴原告葉某某、姚某某負擔人民幣5,505元，本訴被告上海金樂服裝有限公司負擔人民幣70,520元。本訴被告上海金樂服裝有限公司所負之款，應于本判決生效后七日內(nèi)繳納本院。反訴案件受理費減半收取人民幣3,048元，由反訴原告上海金樂服裝有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長 王仁華
審判員 金志榮
人民陪審員 智雪忠

書記員： 沈張歆