原告：史某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊國紅，上海市恒遠律師事務所律師。
　　被告：王小某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：季某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：王松健，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：王松杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告季某某、王松健、王松杰共同委托訴訟代理人：王小某。
　　被告：肖玉珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：姚金才，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：姚家鑫，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　法定代理人肖玉珍：即本案被告肖玉珍。
　　被告：袁建功，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：楊囡囡，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈漢江。
　　被告：楊水耇，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：周菊蘋，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊巧生，上海市申中律師事務所律師。
　　第三人：上海博建房屋拆遷有限公司，住所地上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)東門路XXX號。
　　法定代表人：陳向東，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沈紅霞。
　　委托訴訟代理人：楊勇輝。
　　第三人：王靜香，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕豐村裕南1135號。
　　第三人：張慧，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕豐村XXX號。
　　第三人：袁勝濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕安村裕東1438號。
　　原告史某某與被告王小某、季某某、王松健、王松杰、王靜香、張慧、袁怡俊、姚家鑫、袁勝濤、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋第三人上海博建房屋拆遷有限公司(以下簡稱“博建公司”)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，后因案情復雜，轉適用普通程序公開開庭進行了審理。審理中，原告撤回對王靜香、張慧、袁勝濤的起訴，本院予以準許。被告袁怡俊死亡，本院依法追加其繼承人肖玉珍、姚金才、袁建功作為被告參加訴訟。后本院依職權追加王靜香、張慧、袁勝濤作為第三人參加訴訟。原告史某某及其委托訴訟代理人楊國紅、被告王小某、季某某及被告王松健、王松杰之委托代理人王小某、被告楊囡囡之委托訴訟代理人沈漢江、被告楊水耇、周菊蘋之委托訴訟代理人楊巧生到庭參加訴訟。被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、第三人王靜香、張慧、袁勝濤經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告史某某向本院提出訴訟請求：原上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕安村裕東15隊王云法房屋的拆遷權益歸原告所有，由原告得坐落于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕政路XXX弄XXX號XXX室安置房屋。審理中，原告變更訴請為被告支付原告房屋折價款XXXXXXX元的90%，即XXXXXXX元。
　　事實和理由：原座落于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕安村裕東1515號平房二間(建筑面積58平方米)(以下簡稱“系爭房屋”),房屋權利人為王云法。王云法于2003年6月1日去世。2004年12月2日,原告經(jīng)中介介紹,于陳家鎮(zhèn)法律服務所,與王云法之父王祥榮簽訂了“私有房屋產(chǎn)權轉讓合同”一份,以人民幣39000元的價格購得該房屋,轉讓合同第七條明確“今后該房屋如遇拆遷等情況出現(xiàn),該房屋上按規(guī)定享受的補貼等各種待遇歸乙方(原告)所有”。簽約后,原告于同月5日向王云法父母王祥榮、周桂新付清了39000元購房款。原告入住后于次年3月進行了裝修。2010年4月前,原告再次進行了裝修,兩次裝修花費約4萬元。王云法之父王祥榮于2009年9月24日死亡。后系爭房屋遇動遷,王云法哥哥被告王小某作為代表人,于2010年4月10日與上海市陳家鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司簽署了“拆遷補償安置協(xié)議”。協(xié)議約定：王云法戶共核定拆遷安置面積為58平方米,拆遷補償款總計190427元,其中,房屋補償款50728元,土地權基價與價格補貼75400元,附屬物補償款61399元及獎勵費2900元。2010年6月1日,經(jīng)陳家鎮(zhèn)法律服務所見證,原告與被告王小某等人簽訂“協(xié)議書”一份,約定支付被告王小某等人系爭房屋土地基價補償費75400元,另支付的房屋平方數(shù)差價50000元及王小某房屋款17923元。據(jù)此，原告完全取得了拆遷協(xié)議項下的拆遷補償款190427元及房屋安置權利。2015年8月20日,拆遷房屋選房,原告去第三人處辦理了選房手續(xù),確定被安置的房屋為上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕政路XXX弄XXX號XXX室,建筑面積為89.9平方米。后因被告楊囡囡提出異議,致訴訟。
　　經(jīng)崇明區(qū)人民法院(2016)滬0230民初2541號民事判決書查明：王祥榮與前妻共生育子女五人,分別為王小某、王靜香、王抗美、王云春、王云法。王抗美于1995年1月6日死亡,其育有三個子女：袁勝濤、張慧、袁秀麗。袁秀麗于2004年9月2日死亡,袁秀麗生育了袁怡俊、姚家鑫兩個兒子。王云春于2014年9月1日死亡,其繼承人有妻子季某某、兒子王松杰和王松健。王云法于1987年育有一女兒楊囡囡,1989年與妻離婚。2003年6月1日,王云法死亡。王祥榮于2009年9月24日死亡,其再婚妻子周桂新于2012年5月24日去世。王祥榮與周桂新于1971年結婚,周桂新有二個養(yǎng)女：楊水耇、周菊蘋。
　　原告認為：系爭房屋買賣成立。應按照誠實信用原則，確立雙方的權利義務關系。原告通過他人介紹,并在所在地法律部門見證下,向王云法的第一順序繼承人購買其繼承的多余不用的房屋自用,系善意對價取得,39000元的購買價格高于當時市場價，并合法居住使用了多年,有關出售方或收款方在收到錢款后也解決了其經(jīng)濟上的需求,且付出對價時明確系爭房屋如遇拆遷,其拆遷利益全部歸原告所有。2010年拆遷時,又在所在地法律部門見證下,原告與拆遷協(xié)議簽約人的被告王小某等人簽訂了協(xié)議書,原告又按照當時的商品房屋與福利房屋間差價支付了143323元,以確保原告購買到該房屋拆遷補償款及房屋安置權利,相關被告理應按照承諾協(xié)助原告辦理安置房屋入戶手續(xù)。
　　現(xiàn)被告楊囡囡雖為原房主王云法的法定第一順序繼承人,系爭房屋拆遷時，楊囡囡已成年，具有完全民事行為能力，未提出異議，直至2015年才提出,已喪失了訴訟權利。楊囡囡即使有權提出,應向其他取得售房款的被告主張。故請求判如所請。
　　被告王小某、季某某、王松健、王松杰辯稱，由法院依法處理，涉及王云法財產(chǎn)的繼承應先落實其為王云法花費的費用后再做分配。當初王祥榮與原告之間買賣的是農(nóng)村房屋，不涉及地基。因此拆遷時王小某與原告又簽訂協(xié)議，原告將房屋涉及的地基費支付王小某，約定拆遷利益歸原告。
　　被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才未到庭應訴、答辯。
　　被告袁建功未到庭參加訴訟，庭前辯稱，不參加本案訴訟，放棄其對袁怡俊繼承部分財產(chǎn)的繼承權。
　　被告楊囡囡辯稱，請求駁回原告的訴請。本案系爭房屋是被告楊囡囡父親的遺產(chǎn)，楊囡囡是王云法財產(chǎn)的合法繼承人。楊囡囡繼承權被侵害是經(jīng)訴訟才知曉，王云法的財產(chǎn)被楊囡囡祖父王祥榮賣予原告，出售時未征得楊囡囡的同意，因此房屋買賣無效，同時農(nóng)村房屋買賣也不被政策允許；王祥榮死亡后，王云法弟弟王小某、王云春與原告簽訂了合同，也未征得楊囡囡同意，未遵循楊囡囡意見，故該協(xié)議也無效，故原告起訴沒有法律依據(jù)。原告最多只能取得地上物的評估價，楊囡囡可適當讓步。2018年5月，就相關繼承問題曾向法院起訴，因本案在處理中故撤訴。
　　被告楊水耇、周菊蘋辯稱，關于農(nóng)村房屋買賣合同效力問題，認為涉及房屋的買賣是有效的，但涉及宅基地部分買賣無效；對王祥榮與原告簽訂的協(xié)議認可，當時房屋買賣的價格39000元和市場價差不多，是自愿買賣，公平有效。王祥榮的繼承人眾多，故王小某與原告簽訂的協(xié)議是違法的，不予認可，應屬無效。對于拆遷房屋補償款如何分割問題，由法院根據(jù)公平原則及買賣效力問題酌情處理。被告楊水耇、周菊蘋同時認為，拆遷補償?shù)姆课萁o被告方不合適，因被告方人數(shù)眾多，給原告較合適，再由原告支付被告方補償款。原告要求獲得的評估價值90%的比例太高，根據(jù)慣例應該三七分或者四六分，認為應當60%給原告，40%給被告。
　　第三人上海博建房屋拆遷有限公司述稱，其依法進行拆遷安置，根據(jù)村委會提供的材料，王小某作為王云法戶代表簽訂協(xié)議?，F(xiàn)王云法繼承人已選定安置房，另尚有應支付王云法戶補償款16486.70元在博建公司未結算，請法院依法判決。
　　第三人王靜香、張慧、袁勝濤未到庭參加訴訟，庭前述稱，放棄對王云法遺產(chǎn)的繼承權，不是本案適格主體，不應該參加本案訴訟，開庭亦不參加。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　王祥榮與前妻吳文先(1968年死亡)共生育了五個子女，分別為王小某、王靜香、王抗美、王云春、王云法。楊水耇是周桂新與前夫的養(yǎng)女，周菊蘋亦自小被周桂新與前夫收養(yǎng)。1971年周桂新與前夫離婚，與王祥榮再婚。王抗美于1995年1月6日死亡，其育有三個子女：袁勝濤、張慧、袁秀麗。袁秀麗于2004年9月2日死亡，袁秀麗生育了袁怡俊、姚家鑫兩個兒子。王云春于2014年9月1日死亡，其繼承人有妻子季某某、兒子王松杰、王松健。王云法與前妻育有一女楊囡囡，1989年離婚，2003年6月1日死亡。王祥榮于2009年9月24日死亡。周桂新于2012年5月24日死亡。
　　袁怡俊于2018年6月17日死亡。袁怡俊的父親姚國華與金杰于2014年1月14日再婚，姚國華于2016年12月18日死亡。金杰自述與袁怡俊未形成撫養(yǎng)關系，對袁怡俊的財產(chǎn)無繼承權。姚金才、肖玉珍系袁怡俊的祖父母，袁建功系袁怡俊的外祖父。
　　姚家鑫系智力二級、肢體XXX殘疾人。
　　王云法戶1992年農(nóng)村宅基地使用權申請表上立基人為王云法1人，主房占地面積為57.95平方米。2004年12月2日，原告(乙方)與王祥榮(甲方)簽訂《私有房屋產(chǎn)權轉讓合同》1份，約定由王祥榮向原告轉讓王云法所有的坐落于原崇明縣裕安鄉(xiāng)裕安村15隊(建筑面積58平方米)房屋，轉讓價格為39000元。同時約定，轉讓房屋的產(chǎn)權歸乙方所有，今后該房屋如遇拆遷等情況出現(xiàn)，該房屋上按規(guī)定享受的補貼等各種待遇歸乙方所有，甲方不得為此而與乙方糾纏。王祥榮、周桂新于2004年12月5日出具收條1份，內(nèi)容主要為收到史某某購買王云法平房四間的購房款39000元。之后，王祥榮即將房屋交付史某某。
　　2005年3月6日，王小某為史某某裝修系爭房屋，收取了史某某10000元。后史某某入住系爭房屋至拆遷。
　　2010年4月10日，因陳家鎮(zhèn)安置房基地建設需要，上海陳家鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司需拆除王云法名下住房，王小某代王云法戶與上海陳家鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，約定王云法名下所有的房屋坐落在陳家鎮(zhèn)裕東村15隊，有證建筑面積58平方米，核定應安置面積58平方米，給予房屋建安重置價50728元，土地使用權基價900元每平方米、價格補貼400元每平方米，上述貨幣補償款為126128元[50728+(900+400)×58]，棚舍和其他附屬物補償61399元，獎勵費2900元。該協(xié)議約定的全部安置補償款為190427元，此外被安置人還有2010年4月至2015年8月的過渡費62700元、兩個月裝修期補助費1200元以及搬家費1160元。上述錢款均在第三人博建公司處，尚未領取。被安置人選購的安置房坐落于崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕政路XXX弄XXX號XXX室，面積為89.9平方米，房價為239000.30元，該房屋尚未交付，亦未辦理結算手續(xù)。第三人博建公司明確，若結算，被拆遷人還有應收款16486.70元。
　　2010年4月8日，王小某與王云春出具《同意轉賣協(xié)議書》，內(nèi)容主要為：“關于王祥榮拿王云法房屋轉賣給史某某，其中包括58平方在內(nèi)全部歸史某某所買，經(jīng)雙方協(xié)商宅基費歸王小某、王云春處理。另外平方數(shù)差價五萬元，歸王小某、王云春所有。如果有另外異議，有王小某、王云春處理。我弟兄王小某、王云春安父親所說的，不作改變?！?br/>　　2010年6月1日，由原上海市崇明縣陳家鎮(zhèn)法律服務所代書，史某某與王小某、王云春簽訂《協(xié)議書》，內(nèi)容主要為：“一、坐落在陳家鎮(zhèn)裕安村裕東15隊王云法(已故)名下的農(nóng)村宅基地住房58平方米，于2004年12月2日由王祥榮(王云法之父，已故)與史某某簽訂私有房屋產(chǎn)權轉讓合同，并在2004年12月5日，王祥榮收取史某某房屋轉讓費39000元。二、由于王祥榮、王云法分別已故，故在宅基地置換時由王小某、王云春代理簽約。三、現(xiàn)立協(xié)議人一致同意在王云法名下的農(nóng)村宅基地置換房產(chǎn)平方米及評估價格、補貼、補償均歸史某某所有。四、史某某一次性補償給王小某、王云春地基補償費75400元。五、王祥榮和王云法生前生病治療期間，所花費的治療費等債務，從宅基地基價補償款中扣除償還?！?br/>　　2010年6月7日，王小某出具收條1份，內(nèi)容主要為：“今收到史某某處王云法宅基地費75400元正?！?br/>　　同日：王小某再出具收條1份，內(nèi)容主要為：“今收到史某某(17923元正)壹萬柒仟玖佰貳拾叁元。原因王小某造王云法地基房屋款?！?br/>　　2010年11月30日，王小某、王云春出具收據(jù)1份，內(nèi)容主要為：今收到史某某給付購買王云法宅基地置換房58平方米，現(xiàn)收到房屋差價費50000元。該房屋產(chǎn)權證到位時，王小某、王云春做到必須無條件配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。如有違約，自愿承擔該房產(chǎn)轉讓費百分之三百的違約金。過戶費史某某自負。
　　審理中，王云法繼承人等對于辦理結算手續(xù)一事未能達成一致。經(jīng)原告申請，本院委托上海同信土地房地產(chǎn)評估投資咨詢有限公司對上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)裕政路XXX弄XXX號XXX室房屋進行評估，結論為：估價對象的市場價值為164萬元(取整)，折合單價為18240元/平方米(取整)。
　　另查明，史某某系城鎮(zhèn)居民。
　　2017年8月，史某某與王小某、第三人博建公司就系爭房屋買賣一事曾向本院起訴，后史某某以需庭外協(xié)商為由，撤回起訴；2018年3月，楊囡囡與史某某、第三人博建公司就系爭房屋買賣一事曾向本院起訴，后因楊囡囡未繳納訴訟費，本院按撤訴處理。
　　以上事實有私有房屋產(chǎn)權轉讓合同、農(nóng)村宅基地使用權申請表、審核表、身份證復印件、收條、領條、同意房屋轉賣協(xié)議書、協(xié)議書、居民死亡殯葬證存根摘抄、居民死亡推斷書、殘疾證、遺體火化證明、戶口簿、結婚登記審查處理表、情況說明、拆遷補償安置協(xié)議、拆遷補償安置結算表、集體土地拆遷補償安置結算書、安置房選房單、承諾書、證明、房地產(chǎn)估價報告、民事判決書、民事裁定書、民事申請再審案件受理通知書以及原、被告及第三人的當庭陳述予以證實。
　　本院認為，農(nóng)村宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系緊密聯(lián)系，王云法的繼承人王祥榮、周桂新未經(jīng)批準向并非本村農(nóng)業(yè)戶籍人員的原告出售宅基地房屋，且未經(jīng)王云法的繼承人楊囡囡的同意，所簽訂的《私有房屋產(chǎn)權轉讓合同》應認定為無效。由于合同無效系雙重原因導致，故應作區(qū)別處理。關于楊囡囡合法繼承的權益部分，該轉讓合同認定無效后，應當予以返還。關于王祥榮、周桂新合法繼承的權益部分的轉讓系雙方真實意思表示，基于誠信原則，現(xiàn)系爭房屋涉動遷，宅基地和地上物的權利均轉化為貨幣補償和安置房。鑒于史某某已實際居住使用系爭房屋多年，及其使用期間對房屋的管理和貢獻，系爭房屋涉動遷且已經(jīng)被拆除，近年來房價上漲等因素，故在扣除購房款后，考慮史某某重新購房的合理支出，對系爭房屋的拆遷利益予以酌情分配。
　　被繼承人王云法生前未留有遺囑，依法應適用法定繼承。本案各被告及第三人王靜香、張慧、袁勝濤對王云法的遺產(chǎn)享有繼承權，關于他們之間的繼承問題，非本案處理范圍，另行處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　被告王小某、季某某、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告史某某補償款827724元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費18084元，由原告史某某負擔9042元，被告王小某、季某某、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤負擔9042元；鑒定費5900元，由原告史某某負擔2950元、被告王小某、季某某、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤負擔2950元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：沈敏華

書記員：沙衛(wèi)國