原告：史某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市。
　　委托訴訟代理人：周曉舲，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王越，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海麥某某置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙向偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：戴睿，上海海寬律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海五角世貿(mào)商城有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)下鹽路XXX號XXX室。
　　法定代表人：楊華超，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：戴睿，上海海寬律師事務(wù)所律師。
　　原告史某某與被告上海麥某某置業(yè)有限公司、第三人上海五角世貿(mào)商城有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年1月2日立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月25日公開開庭進行了審理。原告史某某的委托訴訟代理人周曉舲、王越，被告上海麥某某置業(yè)有限公司、第三人上海五角世貿(mào)商城有限公司的共同委托訴訟代理人戴睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告史某某向本院提出訴訟請求：1、被告支付原告逾期辦證(小產(chǎn)證)違約金人民幣(以下幣種相同)31,944.90元(其中，1155室房屋以合同約定房款加上五年的委托經(jīng)營收益492,769元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年10月2日起算至2016年5月3日止；1156室房屋以合同約定房款加上五年的委托經(jīng)營收益437,713.33元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年10月2日起算至2016年5月10日止)；2、被告支付原告未履行交樓標(biāo)準(zhǔn)約定的違約損害賠償45,730元(45.73平方米×裝修市場標(biāo)準(zhǔn)1,000元/平方米，1155室實測面積27.30平方米、1156室實測面積18.43平方米)。事實和理由：2009年11月16日，原、被告簽訂兩份《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡稱《預(yù)售合同》)，分別約定原告向被告購買上海市浦東新區(qū)川南奉公路5959弄(現(xiàn)南祝路2999弄)5號1155室、1156室房屋，兩份合同分別對面積、暫定總房價款等進行了約定。兩份《預(yù)售合同》還約定了被告辦理大產(chǎn)證時間、交房時間及雙方辦理過戶的時間等。被告于2012年5月30日取得系爭房屋所在樓棟的竣工驗收備案證書，現(xiàn)已取得房地產(chǎn)初始登記(大產(chǎn)證)，但原告直至2016年5月3日、2016年5月10日才取得兩套房屋小產(chǎn)證，被告應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。另，兩份《預(yù)售合同》約定了原告購買該房屋的總價款(含附件三裝修、設(shè)備價格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的價格。合同附件三還約定了具體交樓標(biāo)準(zhǔn)(該房屋建筑面積、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn))。原告購買系爭房屋時被強制委托第三人經(jīng)營管理，但自2011年至今，系爭房屋始終處于毛坯狀態(tài)，商城經(jīng)營亦未有任何改善，被告應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。綜上，原告起訴來院，望判如所請。
　　被告上海麥某某置業(yè)有限公司辯稱：訴請1，對違約金計算本金及利率上浮方式無異議，根據(jù)司法解釋及判例，違約金應(yīng)從原告起訴之日倒推三年確定時效起算點，對于2017年3月10日被告通知辦證之前已經(jīng)辦理小產(chǎn)證的，違約金計算至小產(chǎn)證核準(zhǔn)登記之日，對被告認(rèn)可范圍內(nèi)的違約金同意支付。訴請2，被告并未違約，無需支付違約賠償金，原告的訴請標(biāo)準(zhǔn)無依據(jù)，應(yīng)予駁回。且該項訴請已超過訴訟時效，時效應(yīng)自2011年1月1日交房時起算。即便被告違約，違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過高，請求調(diào)整。
　　第三人上海五角世貿(mào)商城有限公司述稱：同被告的意見。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實：
　　2009年11月16日，原告(乙方、買方)與被告(甲方、賣方)簽訂兩份《預(yù)售合同》(除購房地址、面積、價款的內(nèi)容約定不一致外，兩份合同其余約定內(nèi)容均一致)，分別約定原告向被告購買上海市浦東新區(qū)川南奉公路5959弄(現(xiàn)南祝路2999弄)5號1155室、1156室房屋。1155室房屋暫測房屋建筑面積27.49平方米，房屋總房價款暫定為297,717元；1156室房屋暫測房屋建筑面積18.92平方米，房屋總房價款暫定為269,610元。《預(yù)售合同》第四條約定，乙方購買該房屋的總房價款(含附件三中裝修、設(shè)備價格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動。第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第叁種方案所列條件……叁、該房屋交付時甲方應(yīng)取得竣工驗收文件，甲方取得驗收合格證的90天內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《商品房房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證)。第十一條約定，甲方定于2010年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前7天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起20天內(nèi)，會同甲方對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標(biāo)志為交付鑰匙并簽署《房屋交接書》。第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后60日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備條件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起60天內(nèi)，由雙方依法向南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。另合同附件三“該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定了上海五角世貿(mào)商城市場交樓標(biāo)準(zhǔn)，分為商城室外部分、商城室內(nèi)公共部分、商城商鋪室內(nèi)部分、設(shè)備及設(shè)施四部分，其中商城商鋪室內(nèi)部分為：1、地面：地磚；2、墻面：涂料粉刷及鋼化玻璃；3、天花：金屬格柵；4、商鋪門面：精裝修；5、強電：設(shè)統(tǒng)一分戶配電箱、預(yù)留插座、預(yù)留燈位管線、格柵燈、節(jié)能燈等、遠程抄表系統(tǒng)等；6、弱電：預(yù)留電話線插座、預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口。補充條款第十五條第2款約定，乙方同意：由甲方委托或創(chuàng)辦的商務(wù)管理公司統(tǒng)一管理，乙方必須服從商務(wù)管理公司的管理。
　　《預(yù)售合同》簽訂同日，原告(甲方、委托方)與第三人(乙方、受托方)就兩套房屋簽訂《物業(yè)委托經(jīng)營合同》。合同約定，甲方將系爭房屋委托乙方統(tǒng)一經(jīng)營管理，委托經(jīng)營的期限為五年，從2011年1月1日至2015年12月31日止。其中合同第四條約定，1、甲方應(yīng)在從上海五角世茂商城開發(fā)商處接受委托經(jīng)營的物業(yè)(即交房)之后的5個工作日內(nèi)，將委托經(jīng)營的物業(yè)交付給乙方，如有延誤構(gòu)成甲方違約；2、甲方同意，如甲方拖延或未及時從上海五角世茂商城開發(fā)商處接受委托經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)時，乙方有權(quán)直接代理甲方從上海五角世茂商城開發(fā)商處接受委托經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)(即代理接受交房)，甲方在此對該行為給以承認(rèn)，乙方有權(quán)選擇是否行使該權(quán)利。第五條約定，乙方承諾以下列比例方式支付甲方收益(除此之外無需支付其他費用)：(1)本合同簽訂時，乙方已經(jīng)將前五年的全部委托收益以甲方認(rèn)可的折讓方式一次性給付甲方，即甲方已經(jīng)收到前五年的收益……第八條第2款約定，在委托經(jīng)營期限內(nèi)，乙方需進行裝修或增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，可以自行處理。但如果要改變房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)提前通知甲方并獲得甲方同意。按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則由乙方報請有關(guān)部門批準(zhǔn)。2014年1月22日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《委托經(jīng)營管理合同》，甲方繼續(xù)委托乙方對系爭房屋進行經(jīng)營管理。其中第三條約定，期限自2016年1月1日起至乙方對外招商、出租、經(jīng)營、管理商鋪所簽訂的實際合同期限為止。第四條約定，商鋪收益以乙方經(jīng)營商城實際所獲得的利潤，按比例分配。乙方不對商鋪經(jīng)營收益做保底承諾。甲方以商鋪經(jīng)營收益為限承擔(dān)有限責(zé)任。
　　經(jīng)原、被告共同確認(rèn)，兩套房屋真實交易價格均為合同約定房款加上五年的委托經(jīng)營收益，原告已付清房款；系爭房屋沒有隔斷，原告所購單個商鋪目前為毛坯狀態(tài)(被告表示商場室內(nèi)公共部分已裝修好，對此原告不認(rèn)可)。
　　另查，原告已取得1155室、1156室房地產(chǎn)權(quán)證，登記日分別為2016年5月3日、2016年5月10日，分別載明建筑面積為27.30平方米、18.43平方米。
　　又查，根據(jù)(2014)浦民一(民)初字第21892號生效民事判決書，認(rèn)定了被告與第三人于2010年12月簽訂《房屋交接書》，由第三人接收被告交付的上海五角世貿(mào)商城3號、5號、8號、10號、15號樓的事實。
　　審理中，原告稱，簽訂預(yù)售合同時，原告被要求簽訂《物業(yè)委托經(jīng)營合同》，2011年至2015年期間五年由第三人管理，原告在此五年中未關(guān)注房屋狀態(tài)，故認(rèn)為訴訟時效應(yīng)自委托合同到期后即2016年1月1日起算，且5號樓于2012年5月才取得竣工驗收備案，之前不符合交房條件。為證明自己的主張，原告提供了落款日期為2017年12月7日、五號樓28位業(yè)主委托律師向被告發(fā)送的《律師函》及快遞詳情單截屏，證明2016年1月1日起原告才應(yīng)當(dāng)知曉被告未按約交付系爭房屋。
　　被告稱，認(rèn)可訴請1中辦證違約金計算期間。對于訴請2，被告、第三人均確認(rèn)過交房時間為2010年12月，時效應(yīng)自此時起算。原告在購房后長達八年未對交房標(biāo)準(zhǔn)提出過異議，現(xiàn)其在本案中主張已超過訴訟時效。對于《律師函》，被告稱公司未能找到，對真實性不予認(rèn)可，即使真實，原告訴請也超過了訴訟時效。庭后，被告表示自愿就每戶房屋支付原告裝修補償2,000元。
　　以上事實，由《預(yù)售合同》、產(chǎn)權(quán)證、《物業(yè)委托經(jīng)營合同》、《委托經(jīng)營管理合同》及各方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。審理中，原、被告對逾期辦證違約金的計算本金、標(biāo)準(zhǔn)及期間確認(rèn)一致，本院據(jù)此判決。關(guān)于原告主張被告未履行交樓標(biāo)準(zhǔn)的違約損害賠償?shù)脑V訟請求：《預(yù)售合同》附件三約定了商城商鋪室內(nèi)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，系爭房屋目前的裝修狀況確實與約定不符。但本案系爭房屋為商鋪，《預(yù)售合同》明確約定系爭房屋由被告委托或創(chuàng)辦的商務(wù)管理公司統(tǒng)一管理，原告必須服從，而且《物業(yè)委托經(jīng)營合同》也約定，原告已將系爭房屋委托五角商貿(mào)統(tǒng)一經(jīng)營管理，委托經(jīng)營的期限為五年，被告也通過房價款折扣的方式確保了原告直接取得系爭房屋2011年1月1日起五年的投資收益，可見此種交易模式有別于一般的房屋買賣，原告的合同目的是投資房產(chǎn)獲得統(tǒng)一經(jīng)營收益。因此，被告于2010年12月直接將系爭房屋交付給第三人，盡管存在一定的瑕疵，但未影響原告合同目的實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋于2010年12月交付。而且，客觀上原告在約定交房日之后長達八年左右的時間內(nèi)從未對房屋交付及商鋪裝修事宜提出過異議，足以說明原告對第三人的代理收房行為以及房屋交付實際情況是認(rèn)可的，現(xiàn)原告再行主張房屋裝修不符合合同約定，并無依據(jù)。從訴訟時效的角度，原告在房屋交付時即知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋交付的狀況，訴訟時效期間應(yīng)從房屋交付時計算，至原告起訴時已經(jīng)超過訴訟時效。原告主張自《物業(yè)委托經(jīng)營合同》屆滿次日起算訴訟時效的意見，本院難以采信。原告的該項訴訟請求，本院不予支持。對于原告提供的《律師函》，被告否認(rèn)收到，原告提供的快遞詳情網(wǎng)上截屏不足以證明已有效送達，且該證據(jù)與本案處理結(jié)果無必然關(guān)聯(lián)性，本案中不作認(rèn)定。審理中，被告自愿就每戶房屋支付原告裝修補償2,000元，系當(dāng)事人對自身民事權(quán)利的處分，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海麥某某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)支付原告史某某自2015年10月2日起的逾期辦證違約金，其中，以492,769元為本金，計算至2016年5月3日止；以437,713.33元為本金，計算至2016年5月10日止；
　　二、駁回原告史某某的其余訴訟請求；
　　三、被告上海麥某某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告史某某裝修補償4,000元。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費871元(已減半收取)，由原告史某某負(fù)擔(dān)571元，被告上海麥某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊曉云

書記員：袁穎麗