原告(反訴被告)：上海吉格酒店管理有限公司。
　　法定代表人：陳延鋒，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：范金妹，上海市昆侖律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海冬日新材料科技有限公司。
　　法定代表人：唐志群，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳志華，上海敬賢律師事務(wù)所律師。
　　原告上海吉格酒店管理有限公司與被告上海冬日新材料科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2019年4月22日第一次公開開庭進(jìn)行了審理。期間，經(jīng)雙方當(dāng)事人合意延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序適用時(shí)間。嗣后被告提起反訴，本院受理后將本訴和反訴合并審理于2019年5月21日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海吉格酒店管理有限公司的委托訴訟代理人范金妹、被告(反訴原告)上海冬日新材料科技有限公司的委托訴訟代理人吳志華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海吉格酒店管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：解除原被告簽訂的《房屋租賃合同》；被告搬離并返還房屋；被告支付原告計(jì)算至2018年12月8日止的租金135,186元和水電費(fèi)1,800元；被告支付原告從2018年12月9日起至實(shí)際搬離日止,按月租金45,062元計(jì)算的占有使用費(fèi)；原告沒收被告的履約保證金87,500元并由被告償付原告解除合同違約金540,750元。事實(shí)和理由：原、被告于2017年7月13日簽訂《房屋租賃合同》，由被告向原告承租坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號(hào)XXX室物業(yè)及附屬設(shè)施，租賃期限從2017年7月13日起至2020年9月8日止，第一年租金為525,000元，從第二年起遞增。合同簽訂后，原告根據(jù)被告的要求進(jìn)行裝修并交付租賃場(chǎng)所，被告則支付履約保證金及至2018年9月8日止的租金（未含裝修免租期租金）。被告應(yīng)于2018年8月24日支付下一期三個(gè)月的租金，但未付，經(jīng)催討未果，故提起訴訟。
　　被告上海冬日新材料科技有限公司辯稱，原、被告簽訂《房屋租賃合同》并支付租金是事實(shí)，租金付至2018年12月8日止，具體支付金額并不清楚，欠付水電費(fèi)是事實(shí)，但具體金額應(yīng)以單據(jù)為準(zhǔn)。原告對(duì)租賃場(chǎng)所進(jìn)行了裝修并交付，被告未裝修和擴(kuò)建，然原告對(duì)租賃場(chǎng)所無(wú)支配權(quán)，從房東處承租房屋的是陳延鋒個(gè)人，原告并無(wú)主體資格，雙方簽訂的《房屋租賃合同》屬無(wú)效合同。被告實(shí)際已經(jīng)于2018年11月9日搬離租賃場(chǎng)所，因原告不允許被告搬離物品，也不同意簽字交接，故當(dāng)時(shí)被告的人員撤離并交出鑰匙，辦公桌椅和辦公用品及資料等未搬離。不同意原告的訴請(qǐng)。同時(shí)被告（反訴原告）提起反訴要求：確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；反訴被告（原告）返還反訴原告押金87,500元。
　　反訴被告上海吉格酒店管理有限公司針對(duì)反訴辯稱，涉案租賃場(chǎng)所系由原告法定代表人陳延鋒向房東承租，待原告工商注冊(cè)后，再以原告名義出租給被告，對(duì)此房東和陳延鋒均同意轉(zhuǎn)租，原告有權(quán)簽訂合同出租涉案租賃場(chǎng)所，雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。不存在原告不允許被告搬離的事實(shí)，被告實(shí)際上至今未搬離，也未移交鑰匙，其僅于2019年2月26日搬離部分辦公用品，目前仍有物品在租賃場(chǎng)所內(nèi)，也未向原告移交。押金87,500元即履約保證金，因被告違約，根據(jù)合同約定予以沒收，不同意反訴請(qǐng)求。由于被告違約,原告保留向被告主張免租期內(nèi)租金的權(quán)利。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號(hào)系由上海市奉賢區(qū)肖灣路XXX號(hào)XXX幢變更而來(lái)，《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示該處房產(chǎn)的權(quán)利人為上海市奉賢區(qū)供銷合作總社。上海市奉賢區(qū)供銷合作總社與陳延鋒簽訂《房屋租賃合同》以出租上述房屋，租賃期限從2017年5月1日起至2027年4月30日止，2016年5月1日起至2017年4月30日為裝修免租期，上海市奉賢區(qū)供銷合作總社對(duì)租賃場(chǎng)所的轉(zhuǎn)租招商予以同意。2016年6月8日，原告經(jīng)工商注冊(cè)成立，陳延鋒系該公司法定代表人和股東之一。2017年7月13日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：被告向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號(hào)XXX室物業(yè)及附屬設(shè)施，建筑面積為830平方米，租賃期限從2017年7月13日起至2020年9月8日止，其中2017年7月13日起至2017年9月8日止為裝修免租期，租賃年的起算日為交付日；年租金為525,000元（含稅和物業(yè)費(fèi)），第一年至第二年的月租金為43,750元，從第二年起每年遞增3%，第一筆租金六個(gè)月付一次，先付后用，后期按季度支付，到期前15日預(yù)付下期三個(gè)月租金，即第一年的年租金為525,000元（即月租金為43,750元），第二年的年租金為540,750元（即月租金為45,062元），第三年的年租金為556,968元（即月租金為46,414元），第四年的年租金為573,677元（即月租金為47,806元），第五年的年租金為590,882元（即月租金為49,240元）；被告于合同簽訂后七日內(nèi)向原告支付首期含稅租金262,500元和履約保證金87,500元；合同期屆滿且不再續(xù)約的情況下，雙方辦理退房交接手續(xù)、被告辦理好公司注冊(cè)遷移后，付清應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，在此情況下原告應(yīng)于七個(gè)工作日內(nèi)一次性全額無(wú)息返還被告履約保證金；被告可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)租賃場(chǎng)所進(jìn)行符合規(guī)范的裝修，相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)；被告拖欠租金累計(jì)半個(gè)月以上的，視被告違約而導(dǎo)致合同被終止的，原告有權(quán)沒收已付租金和履約保證金外，被告還應(yīng)償付原告十二個(gè)月的租金（按違約當(dāng)年租金標(biāo)準(zhǔn)）作為違約金，同時(shí)不再享受免租期的權(quán)利，免租期應(yīng)按約支付租金；被告逾期付款的，每逾期一日，按所欠款項(xiàng)的3%承擔(dān)違約金。2017年8月24日，原告按被告的要求為其裝修完畢，雙方辦理租賃場(chǎng)所交接手續(xù)。2018年10月9日，原告向被告發(fā)送《律師函》，認(rèn)為被告應(yīng)于2018年8月24日支付下一期三個(gè)月（即2018年9月9日起至2018年12月8日止）的租金，但未付，要求被告付款，如不解決將追究違約責(zé)任。被告于2018年10月11日收到該《律師函》。期間，原告也在被告租賃場(chǎng)所張貼《催款通知》，要求被告支付租金。然被告未付款，以致涉訟。
　　另查明，原告要求解除租賃合同的訴狀副本于2019年4月4日送達(dá)至被告處。
　　在審理期間，原告法定代表人陳延鋒對(duì)原告將涉案租賃場(chǎng)所出租給被告予以確認(rèn)。原、被告確認(rèn)：被告結(jié)欠原告水電費(fèi)1,800元未付。被告確認(rèn)：其曾于2018年10月9日將租賃場(chǎng)所的鑰匙交付物業(yè)，租賃場(chǎng)所內(nèi)尚有物品未搬離，但物業(yè)拒收，故將鑰匙放置在物業(yè)辦公桌上而離開，當(dāng)時(shí)有照片為證，但照片中看不清楚鑰匙，被告于該日搬離，此后不應(yīng)再支付費(fèi)用，物業(yè)與原告無(wú)關(guān)聯(lián)；此后又稱2018年10月9日交付租賃場(chǎng)所鑰匙的場(chǎng)所并非物業(yè)，而是原告的工作人員劉經(jīng)理的辦公室。原告確認(rèn)：物業(yè)與原告無(wú)關(guān)聯(lián)，所謂照片中的鑰匙并未看到，被告將租賃場(chǎng)所鎖門，期間曾看到被告在陸續(xù)搬物品，但仍尚有物品未搬離，不存在被告于2018年10月9日搬離的事實(shí)；原告方并無(wú)所謂劉經(jīng)理。原、被告雙方在庭審調(diào)解期間經(jīng)協(xié)商確認(rèn)于2019年4月22日起不再履行《房屋租賃合同》并于2019年4月24日簽訂《房屋交接書》，《房屋交接書》約定：被告于當(dāng)日將租賃場(chǎng)所移交給原告并交付鑰匙一把，租賃場(chǎng)所內(nèi)未清理物品視為被告放棄由原告處置，從2019年4月25日起租賃場(chǎng)所由原告控制與被告無(wú)關(guān)。原告又認(rèn)為：雙方于2019年4月24日辦理移交租賃場(chǎng)所，被告在租賃場(chǎng)所內(nèi)的物品至2019年4月25日全部搬離；由于被告已搬離，不再請(qǐng)求搬離并返還租賃場(chǎng)所。被告則認(rèn)為：不認(rèn)可原告的說(shuō)法，雙方于2019年4月24日辦理移交租賃場(chǎng)所，被告的辦公用品于當(dāng)日全部搬離。
　　以上事實(shí)，由《房地產(chǎn)權(quán)證》、門牌號(hào)碼變更證明、《房屋租賃合同》、《租賃場(chǎng)所交接單》、裝修資料、《律師函》、《催款通知》、照片、陳延鋒的《情況說(shuō)明》、《房屋交接書》、戶籍工商資料及庭審筆錄等證據(jù)予以佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，原、被告簽訂的合同是雙方真實(shí)意思的表示，涉案租賃場(chǎng)所系原告法定代表人從房屋的權(quán)利人上海市奉賢區(qū)供銷合作總社處承租，此后注冊(cè)成立相關(guān)公司即原告，由原告將房屋出租給被告，上海市奉賢區(qū)供銷合作總社在合同中明確同意轉(zhuǎn)租，原告法定代表人也確認(rèn)同意由原告出租給被告，被告認(rèn)為原告無(wú)支配權(quán)和主體資格無(wú)依據(jù)，涉案房屋租賃合同合法有效，理應(yīng)切實(shí)履行。在合同實(shí)際履行過(guò)程中，被告未按約支付租金，經(jīng)催討未果，顯屬違約，原告據(jù)此要求解除合同于法有據(jù)，鑒于原告解除合同的訴狀副本已于2019年4月4日送達(dá)至被告處，雙方合同于該日解除。被告雖認(rèn)為曾于2018年10月9日將租賃場(chǎng)所的鑰匙交付并搬離，但鑒于被告系違約方，在原告對(duì)交付鑰匙不予認(rèn)可且未表示同意解除合同的情況下，合同并未解除，被告也同時(shí)確認(rèn)當(dāng)時(shí)尚有物品在租賃場(chǎng)所內(nèi)，因此搬離事實(shí)也不成立。合同于2019年4月4日解除后，原、被告于2019年4月24日辦理完畢搬離和移交租賃場(chǎng)所手續(xù)，原告確認(rèn)于2019年4月25日起控制租賃場(chǎng)所，此后原告又認(rèn)為被告于2019年4月25日搬離完畢無(wú)依據(jù)，因被告已搬離并返還租賃場(chǎng)所，原告放棄相關(guān)訴請(qǐng)于法無(wú)悖，予以準(zhǔn)許。針對(duì)租金、占有使用費(fèi)和水電費(fèi)的支付問題，原告認(rèn)為租金付至2018年9月8日，被告則認(rèn)為租金已付至2018年12月8日，但被告未能提供相關(guān)證據(jù)予以佐證，對(duì)此以原告的自認(rèn)為準(zhǔn)即被告支付租金至2018年9月8日，故從2018年9月9日起至2019年4月4日止的租金310,928元（從2018年9月9日起至2018年12月8日止租金為135,186元；從2018年12月9日起至2019年4月4日止租金為175,742元）被告未付理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，同時(shí)被告也應(yīng)承擔(dān)從2019年4月5日起至2019年4月24日止按月租金45,062元計(jì)算的占有使用費(fèi)30,041元和欠付水電費(fèi)1,800元。針對(duì)履約保證金和解除合同違約金的問題，由于被告違約未按期支付租金，原告經(jīng)催討未果后行使合同解除權(quán)，按合同約定履約保證金不再返還并由被告償付按全年租金計(jì)算的解除合同違約金，上述履約保證金的沒收和按全年租金計(jì)算的解除合同違約金實(shí)則均為解除合同違約金，標(biāo)準(zhǔn)明顯約定過(guò)高，在被告提出異議的情況下，考慮各項(xiàng)因素酌情減少至總體按六個(gè)月的租金計(jì)算解除合同違約金即金額為270,375元，在扣除沒收履約保證金87,500元的情況下，被告另需償付解除合同違約金計(jì)182,875元。被告要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效并返還履約保證金即押金87,500元無(wú)依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（三）項(xiàng)、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海吉格酒店管理有限公司與被告(反訴原告)上海冬日新材料科技有限公司在2017年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月4日解除；
　　二、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海吉格酒店管理有限公司從2018年9月9日起至2019年4月4日止的租金310,928元；
　　三、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海吉格酒店管理有限公司從2019年4月5日起至2019年4月24日止的占有使用費(fèi)30,041元；
　　四、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海吉格酒店管理有限公司水電費(fèi)1,800元；
　　五、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海吉格酒店管理有限公司解除合同違約金182,875元；
　　六、駁回原告上海吉格酒店管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　七、駁回反訴原告上海冬日新材料科技有限公司的反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)11,452元，減半收取計(jì)5,726元，由原告負(fù)擔(dān)1,198元，被告負(fù)擔(dān)4,528元。反訴案件受理費(fèi)994元，由反訴原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：顧煜麟

書記員：王春陽(yáng)