上訴人（原審原告）：雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地（主要辦事機構(gòu)所在地）黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)鐵西路西側(cè)消防隊南側(cè)（注冊登記住所黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)太保鎮(zhèn)七一村）。法定代表人：孫偉東，該公司董事長。委托訴訟代理人：趙貴佳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司會計，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。委托訴訟代理人：郝雅楓，黑龍江郝雅楓律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：祖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)。被上訴人（原審被告）：姜濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)。

集星公司上訴請求：1、依法撤銷黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)人民法院（2018）黑0505民初179號民事裁定；2、裁定指令黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)人民法院進行實體審理。補充上訴請求：依法判令被上訴人給付剩余房款70000元。利息22007.80元。事實與理由：祖某某于2013年5月4日與集星公司就雙鴨山市四方臺區(qū)為民時代新城5棟3單元403室簽訂《為民時代新城》認購協(xié)議。該房屋建筑面積59.54平方米，房屋價款104000元。以銀行按揭貸款方式購買房屋，并繳納首付款34000元，尚欠70000元。擔(dān)保人姜濤簽訂《承諾函》，自愿擔(dān)保，對剩余房款的給付承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2013年6月6日，集星公司與祖某某簽訂為民時代新城小區(qū)業(yè)主入住會簽單，并將該房屋交付祖某某使用。祖某某入住后，集星公司多次向祖某某催要剩余房款，并于2018年1月26日將黑龍江郝雅楓律師事務(wù)所律師函郵寄給祖某某、姜濤，祖某某、姜濤簽收后，既未補交剩余房款，也未與集星公司簽訂還款計劃。祖某某、姜濤應(yīng)履行給付房款及相應(yīng)利息義務(wù)。一審法院裁定適用法錯誤，本案適用合同法調(diào)整《經(jīng)濟適用住房管理辦法》為部門規(guī)章。雖然政府通過該部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買、出售作出了相關(guān)要求，但是對于經(jīng)濟適用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規(guī)定認定其無效，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。集星公司與祖某某、姜濤簽訂的認購協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，本案糾紛適用合同法調(diào)整。認購協(xié)議系雙方真實意思表示，且集星公司在簽訂認購協(xié)議及入住會簽單后，已將房屋交付祖某某使用，祖某某應(yīng)當依約履行，履行給付剩余房款及相應(yīng)利息的義務(wù)。二、原審法院裁定適用法律錯誤，本案屬于人民法院民事案件審理范圍?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第三條規(guī)定：人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。本案系集星公司與祖某某、姜濤因財產(chǎn)關(guān)系提起的民事訴訟，屬于人民法院民事案件審理范圍。祖某某辯稱，當時是由集星公司四方臺為民時代新城代辦理的，當時他們做的廣告宣傳，一切事情由他們辦理，由他們負責(zé)，讓我們到單位開工資證明，房產(chǎn)局開的無房證明，身份證復(fù)印件，貸款全權(quán)由集星公司負責(zé)，只要把首付付了就可以。當時交首付時是由公司人帶我到四方臺工商銀行交的，帶的身份證原件和復(fù)印件，這些事辦完后他們給我的鑰匙，我才開始裝的房子。從2013年我入住至2018年我們一直等公司的貸款，他們一直也沒找我們，也沒給我們辦下來，我們一直在等，在等銀行通知。接到的不是銀行的貸款通知，卻是律師函及法院的傳票。集星公司是在玩文字游戲，他說我們違約，我們違約在哪，是你們公司違約，你們公司一直在騙，同在一個小區(qū)物業(yè)費都不一樣，合同上是0.60元/平方米，我們一直交0.80元/平方米。2018年1月18日我接到了郝雅楓律師事務(wù)所的律師函，當時正是2018年新春之季，我們老百姓感到非常震驚，讓我們最遲于2018年12月31日前補交剩余房款，一字沒提利息。在2018年4月3日集星公司的起訴書上寫著讓我們付剩余房款和利息。這是哪家銀行的利率計算，是你集星公司的利率吧。2018年5月黑龍江省雙鴨山市四方區(qū)人民法院開庭，靳雷法官、書記員張吳及旁聽群眾13人，聽取了甲方的訴訟和法庭辯論。集星公司的房產(chǎn)是于2012年開始以商品房開始出售的，而他的經(jīng)濟適用房預(yù)售許可證是2015年10月20日下來的，他這是一種什么行為，他在五證不全又以商品房賣給我們這些社會最低層的老百姓，我們這些人聽了他們的花言巧語，我們沒有識破他們的騙術(shù)，他們說的全是謊言。在法庭辯論上他們自己都說走嘴了，他說他在2015年就知道貸款辦不下來，那你們?yōu)槭裁床煌ㄖ覀?，他們無話可說，最后他們說和解?？墒撬麄円恢币矝]找我，電話也沒打，法院的靳雷法官找他們也沒有和解的態(tài)度，最后法院駁回原告集星公司的起訴。我對一審裁判非常滿意，當時我買的時候是按經(jīng)濟適用房買的，當時我買房子的證明人是集星公司好像是股東叫王道芹，我當時買房子所有的手續(xù)都是王道芹辦理的。如果讓我把錢交到集星公司，我一分都不會交，因為集星公司是個騙子公司。當時集星公司宣傳的就是可以給統(tǒng)一辦貸款，所以我才交的首付，交完首付后集星公司給的鑰匙，當初我的首付款和入戶費都是在集星公司的物業(yè)交的。利息我不同意，一是我不明白集星公司是怎么算的，二是應(yīng)該在貸款下來后才能算利息。集星公司向一審法院起訴請求：1、請求人民法院判令被告給付原告剩余房款70000元，利息22007.80元，合計92007.80元；2、被告姜濤對上述房款和利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；3、被告承擔(dān)本案訴訟費用。一審法院認為，本案訴訟所及房屋系經(jīng)濟適用住房，屬政策性、社會保障性住房。《經(jīng)濟適用住房管理辦法》“總則”部分，第三條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接。經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當遵守本辦法?！钡谒臈l規(guī)定：“發(fā)展經(jīng)濟適用住房應(yīng)當在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，政府主導(dǎo)、社會參與。市、縣人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟適用住房的政策目標、建設(shè)標準、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象等，并組織實施。省、自治區(qū)、直轄市人民政府對本行政區(qū)域經(jīng)濟適用住房工作負總責(zé)，對所轄市、縣人民政府實行目標責(zé)任制管理?！痹撧k法“第五章‘準入和退出管理’”部分，第二十四條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房管理應(yīng)建立嚴格的準入和退出機制。經(jīng)濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應(yīng)當制定經(jīng)濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會公布。”第二十六條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房資格申請采取街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市（區(qū)）、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。審核單位應(yīng)當通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關(guān)單位、組織或者個人應(yīng)當予以配合，如實提供有關(guān)情況?！钡诙邨l規(guī)定：“經(jīng)審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門發(fā)放準予購買經(jīng)濟適用住房的核準通知，注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候?！钡诙藯l規(guī)定：“符合條件的家庭，可以持核準通知購買一套與核準面積相對應(yīng)的經(jīng)濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內(nèi)的，按核準的價格購買；超過核準面積的部分，不得享受政府優(yōu)惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價?！钡谌畻l規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任?！钡谌粭l規(guī)定：“已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應(yīng)用于解決低收入家庭的住房困難?！痹撧k法“第七章‘監(jiān)督管理’”部分，第四十一條規(guī)定：“市、縣人民政府要加強對已購經(jīng)濟適用住房的后續(xù)管理，經(jīng)濟適用住房主管部門要切實履行職責(zé)，對已購經(jīng)濟適用住房家庭的居住人員、房屋的使用等情況進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時糾正?！钡谒氖l規(guī)定：“市、縣人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當加強對經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易中違紀違法行為的查處。（一）擅自改變經(jīng)濟適用住房或集資合作建房用地性質(zhì)的，由國土資源主管部門按有關(guān)規(guī)定處罰。（二）擅自提高經(jīng)濟適用住房或集資合作建房銷售價格等價格違法行為的，由價格主管部門依法進行處罰。（三）未取得資格的家庭購買經(jīng)濟適用住房或參加集資合作建房的，其所購買或集資建設(shè)的住房由經(jīng)濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收購；不能收購的，由經(jīng)濟適用住房主管部門責(zé)成其補繳經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差，并對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人依法予以處罰?！标P(guān)于本案訴訟所及房屋即相應(yīng)經(jīng)濟適用住房，本案原告雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提交的其與本案被告祖某某之間形成的有關(guān)認購協(xié)議，并沒有體現(xiàn)按照前述經(jīng)濟適用住房管理辦法的相關(guān)規(guī)定，在有關(guān)政府部門的統(tǒng)一管理、組織下，按照相應(yīng)規(guī)定開展本案有關(guān)經(jīng)濟適用住房準入和退出管理，以及統(tǒng)一組織申請、審核、核準、出售等相應(yīng)情況，原告雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司亦未提交體現(xiàn)有關(guān)政府部門進行準入和退出管理及統(tǒng)一組織相應(yīng)申請、審核、核準、出售等情況的證據(jù)材料。根據(jù)前述經(jīng)濟適用住房管理辦法的相應(yīng)規(guī)定，本案經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當在國家政策統(tǒng)一指導(dǎo)下，由有關(guān)政府部門組織實施，有關(guān)其房屋準入和退出管理，包括購買家庭暨經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的申請、審核、公示、核準通知購買以及相關(guān)組織管理、監(jiān)督管理等，都應(yīng)在有關(guān)政府部門主導(dǎo)下統(tǒng)一組織進行。在有關(guān)政府部門未就本案訴訟所及經(jīng)濟適用住房按照前述有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一組織供應(yīng)、使用，進行包括相應(yīng)申請、審核、核準、出售等在內(nèi)的相關(guān)準入和退出管理、監(jiān)督管理，并進行相應(yīng)處理的情況下，其有關(guān)糾紛及相應(yīng)供應(yīng)、使用、監(jiān)督管理關(guān)系的調(diào)整不宜由人民法院適用民事法律進行審理，不在人民法院民事案件審理的范圍之內(nèi)。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第一百五十四條第一款第三項、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百零八條第三款的規(guī)定，裁定：駁回原告雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的起訴。案件受理費免予收取。
上訴人雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱集星公司）因與被上訴人祖某某、姜濤房屋買賣合同糾紛一案，不服雙鴨山市四方臺區(qū)人民法院（2018）黑0502民初179號民事裁定，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。

本院認為，經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠、具有保障性質(zhì)的政策性住房。雖然《經(jīng)濟適用住房管理辦法》對經(jīng)濟適用住房的相關(guān)事宜作出相關(guān)要求即需要經(jīng)過一定行政審批程序及手續(xù)，但是對于經(jīng)濟適用房屋買賣合同的效力本身并無效力性、強制性規(guī)定。本案集星公司與祖某某簽訂《為民時代新城認購協(xié)議》是雙方的真實意思表示，協(xié)議簽訂后祖某某依約交納了首付款且集星公司已實際將房屋交付給祖某某，雙方之間的協(xié)議符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同構(gòu)成要件。至于祖某某是否具有購買資格、能否通過審批等事項并不影響合同本身的效力。另外，本案系房屋買賣合同糾紛，原審法院應(yīng)當就買賣合同范圍內(nèi)予以審查，而針對經(jīng)濟適用住房本身的申請、審核、核準、準入、退出及監(jiān)督管理等問題并非買賣合同效力審查問題。故原審法院以本案訴訟所及經(jīng)濟適用住房在相關(guān)政府未進行相應(yīng)處理的情況下，不在人民法院民事案件審理范圍之內(nèi)的理由不能成立，裁定駁回集星公司的起訴屬適用法律錯誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十二條規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷雙鴨山市四方臺區(qū)人民法院（2018）黑0505民初179號民事裁定；二、本案指令雙鴨山市四方臺區(qū)人民法院審理。二審案件受理費2100.2元，上訴人雙鴨山集星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已預(yù)交，全部予以退回。本裁定為終審裁定。

代理審判員　　霍　拓
代理審判員　　陳激揚