雙鴨山民森置業(yè)有限公司
關羽
孫鳳福（黑龍江鴻樂律師事務所）
趙某
石廣利（黑龍江隆華律師事務所）

上訴人（原審被告）:雙鴨山民森置業(yè)有限公司。
法定代表人:徐榮鋼，該公司董事長。
委托訴訟代理人:關羽，該公司銷售經(jīng)理。
委托訴訟代理人:孫鳳福，黑龍江鴻樂律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）:趙某，女。
委托訴訟代理人:石廣利，黑龍江隆華律師事務所律師。
上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司（以下簡稱民森置業(yè)）因與被上訴人趙某房屋買賣合同糾紛一案，不服雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2015）尖民初字第1059號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月14日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。
上訴人民森置業(yè)委托代理人關羽及孫鳳福，被上訴人趙某委托代理人石廣利到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
民森置業(yè)上訴請求:撤銷（2015）尖民初字第1059號民事判決，駁回被上訴人訴訟請求。
事實和理由:一、上訴人主體不適格。
2012年12月10日，上訴人與程翔公司簽訂《房屋頂賬協(xié)議》，約定通過交付房屋履行支付工程款義務。
依法成立的合同，自成立時生效，故抵債房屋的所有權自協(xié)議生效時轉移。
基于法律規(guī)定，程翔公司不能直接與被上訴人簽訂商品房買賣合同，因此上訴人與被上訴人之間簽訂商品房買賣合同，購房款由被上訴人向程翔公司支付，程翔公司才是商品房買賣合同的實際主體，本案承擔責任的主體應為程翔公司。
二、依照程翔公司與上訴人之間簽訂的底賬協(xié)議，上訴人與程翔公司之間是一種隱名代理關系，被上訴人知曉此代理關系，故違約責任應由被代理人程翔公司承擔。
三、上訴人依照約定時間已通知被上訴人辦理入住手續(xù)，被上訴人拒絕辦理入戶手續(xù)，故上訴人不存在逾期交房的違約行為。
被上訴人趙某辯稱，一、上訴人與被上訴人簽訂了商品房買賣合同，未違反法律規(guī)定，是雙方當事人真實意思表示，該合同合法有效，對雙方當事人均有約束力，民森置業(yè)應當按照合同約定全面履行義務。
上訴人與案外人房屋底賬協(xié)議與被上訴人無關。
二、上訴人存在違約事實，被上訴人是在2014年8月19日在手機短信中接到了上訴人的入戶通知，上訴人應承擔2013年12月31日至2014年8月19日逾期交付的違約責任。
被上訴人趙某向一審法院起訴請求:1、民森置業(yè)公司支付趙某延期交付房屋應支付的違約金442.88*232天=102748.16元；2、民森置業(yè)公司支付趙某不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金8857.60元，合計:111605.76元；3、由民森置業(yè)公司承擔本案的訴訟費用。
一審法院認定事實:2012年12月10日，作為合同甲方的民森置業(yè)即本案被告，與作為合同乙方的程翔公司簽訂《房屋抵賬協(xié)議》，協(xié)議約定，“甲方將民森置業(yè)公司開發(fā)的城南壹品新都匯商服中的7戶房屋（包含9號02室01層，建筑面積61.01平方米，單價9720元，總價593017元；9號02室02層，建筑面積59.14平方米，單價4950元，總價292743元）房款抵頂甲方應付乙方的工程結算款；乙方可以轉讓此房產(chǎn)，甲方協(xié)助辦理轉讓手續(xù)；轉讓手續(xù)完備后，經(jīng)乙方書面同意授權，將該房產(chǎn)轉讓給購房方，甲方方可與購房方簽訂購房合同，并按正常手續(xù)辦理產(chǎn)權證，購房方與乙方直接辦理付款手續(xù)……。
”2013年1月23日，程翔公司給民森置業(yè)出具授權書，內容為:茲將我雙鴨山程翔建筑安裝有限責任公司名下的房產(chǎn)城南壹品新都匯9號商服中的9號02室1層，9號02室02層貳間商服過戶給購房人趙某，身份證號xxxx。
民森置業(yè)于2013年1月23日給原告趙某出具了兩份商品房買賣合同，該兩份合同約定民森置業(yè)將其開發(fā)建設的位于雙鴨山市尖山區(qū)城南壹品新都匯第9號樓01層02號房、第9號樓02層02號房出賣給趙某，兩處房屋建筑面積分別為61.01平方米和59.14平方米，單價分別為每平方米9720元和4950元，每處房屋價款分別為593017元和292743元，并于當日為趙某出具了收總房款885760元的收據(jù)。
該兩份合同第八條均約定“出賣人應當在2013年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，該商品房經(jīng)綜合驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。
第九條約定了出賣人逾期交房的違約責任，即逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，……，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。
第十一條約定了商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
第十五條約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需要出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。
如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列條款處理:1、……；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。
2014年3月5日，雙鴨山市龍雙供熱有限公司為包括趙某購買的第9號樓01層02號房、第9號樓02層02號房在內的樓房供熱。
2014年8月19日，民森置業(yè)采用電話短信的方式通知趙某到新都匯物業(yè)辦公室辦理抵賬的兩間商服進戶手續(xù)。
庭審中，趙某自認其于2014年8月19日收到該通知。
趙某至今未辦理該兩戶商服的入戶手續(xù)。
2015年2月3日雙鴨山建設局為民森置業(yè)開發(fā)建設的南市居住區(qū)3號地塊9號樓進行了建設工程竣工驗收備案，并為其頒發(fā)雙建備字2015年008號建設工程竣工驗收備案證書。
2015年2月8日，民森置業(yè)取得了城南壹品新都匯1#、3-4#、8-9#商品房的銷售許可證。
另查，訴訟過程中，被告民森置業(yè)對合同約定按照日萬分之五計算違約金的約定有異議，認為違反了國家規(guī)定，該條款無效。
一審法院認為，原告趙某與案外人協(xié)商一致轉讓對民森置業(yè)所欠工程款的債權，不違反法律規(guī)定，民森置業(yè)對該債權轉讓行為予以認可，并為趙某出具了兩份商品房買賣合同，以民森置業(yè)欠付案外人的工程款885760元抵趙某應交付的購房款，并出具了收房款885760元的收據(jù)，視為趙某交付了全部購房款。
民森置業(yè)與趙某簽訂商品房買賣合同的行為未違反法律強制性規(guī)定，是合同雙方的真實意思表示，該合同依法成立有效，對原、被告均具有約束力。
趙某及民森置業(yè)應按照合同全面履行義務。
我國相關法律規(guī)定，開發(fā)商應按期將具備商品房交付條件的房屋交付給購買者使用。
民森置業(yè)公司雖稱其公司工作人員于2014年1月份通過電話方式通知趙某辦理入戶手續(xù)，但趙某不予認可該事實，且雙方簽訂的商品房買賣合同約定，民森置業(yè)應該以書面形式通知業(yè)主入戶，故本院根據(jù)趙某自認2014年8月19日接到入戶通知的時間確定民森置業(yè)公司于該日履行了通知入戶義務。
因民森置業(yè)屬于逾期交付，故應依合同約定對趙某承擔逾期交付房屋232天的違約責任。
雖然商品房買賣合同第九條已明確約定逾期交房的違約責任，但關于違約金的數(shù)額，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償數(shù)額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調整違約金的，人民法院應予支持；當事人主張約定的違約金過高而請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
結合本案的事實情況，依據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院將逾期交房違約金調整為按中國人民銀行同期貸款利息的基礎上上浮30%，趙某主張的按日萬分之五計算的違約金102748.16元（每日442.88元，從2013年12月31日至2014年8月19日，共逾期232天），因其高于同期貸款利息130%的標準，即885760元*0.06/360天*232天*130%=44524.20元，故對其中的44524.20元部分予以支持。
本案雙方當事人簽訂合同中約定出現(xiàn)兩種以上違約金的情形，應考慮以當事人實際損失為限計算違約金。
違約金應以補償性為主，當一種違約金足以賠償損失時，則按一種計算。
結合本案的事實情況，依據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院對民森置業(yè)因違約給趙某造成的實際損失按逾期交房違約金計算，即逾期辦理產(chǎn)權證的違約損失包含在逾期交房的損失之中。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十九條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條 ?之規(guī)定,判決:一、被告民森置業(yè)于本判決生效之日起十日內給付原告趙某違約金44524.20元。
二、駁回原告趙某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2532元由原告趙某負擔1619元，被告民森置業(yè)負擔913元。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。
對當事人二審爭議的事實，本院認定如下:一審查明事實清楚。
本院認為，上訴人民森置業(yè)與被上訴人趙某簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方當事人應當依照合同約定履行義務。
上訴人民森置業(yè)主張其按合同約定履行了入戶通知義務，現(xiàn)有證據(jù)無法證明其主張，故對其主張本院不予采信。
依據(jù)趙某提供的入戶通知，民森置業(yè)沒有按照合同約定期限履行交付義務，構成違約，應當對趙某承擔逾期交付房屋的違約責任。
綜上所述，民森置業(yè)的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
依照《中華人民共和國合同》一百零七條、一百一十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2532元，由上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，上訴人民森置業(yè)與被上訴人趙某簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方當事人應當依照合同約定履行義務。
上訴人民森置業(yè)主張其按合同約定履行了入戶通知義務，現(xiàn)有證據(jù)無法證明其主張，故對其主張本院不予采信。
依據(jù)趙某提供的入戶通知，民森置業(yè)沒有按照合同約定期限履行交付義務，構成違約，應當對趙某承擔逾期交付房屋的違約責任。
綜上所述，民森置業(yè)的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

依照《中華人民共和國合同》一百零七條、一百一十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2532元，由上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司負擔。

審判長：岳明

書記員：高欣宇