上訴人（原審被告、原審反訴原告）：雙鴨山市體育局。
法定代表人：李云鵬，該局局長。
委托代理人：赫亮，該局副局長。
委托代理人：趙雙慧，該局法律顧問。
被上訴人（原審原告、原審反訴被告）：劉某某，女，漢族。
委托代理人：張連婧，黑龍江中程佳易律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：吳德軍，總經(jīng)理。
委托代理人：文雅君，該公司法律顧問。

上訴人雙鴨山市體育局與被上訴人劉某某、黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三利仁房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，劉某某于2012年3月29日向雙鴨山市尖山區(qū)人民法院提起訴訟，該院于2012年9月25日作出（2012）尖商初字第31號民事判決：一、確認(rèn)原告劉某某與被告黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年6月18日簽訂的商服認(rèn)購書有效；位于雙鴨山市體育健身中心一層6號的商服房屋一幢（現(xiàn)用以經(jīng)營亞平體育的房屋）歸原告劉某某所有；被告黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告雙鴨山市體育局于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告劉某某辦理該商服的房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（該商服面積以實際辦理產(chǎn)權(quán)登記時實際測繪面積為準(zhǔn)，以實際測繪面積按照合同約定的每平方米5000元確定購房款，并以劉某某實際交納的購房款計算兩者之差，多退少補(bǔ)）；二、駁回反訴原告雙鴨山市體育局的反訴請求。判后，雙鴨山市體育局不服，提起上訴。本院于2014年11月10日作出（2013）雙民終字第231號民事裁定：一、撤銷雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2012）尖商初字第31號民事判決；二、發(fā)回雙鴨山市尖山區(qū)人民法院重審。雙鴨山市尖山區(qū)人民法院于2015年11月19日作出（2015）尖民初字第68號民事判決，雙鴨山市體育局不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定：2003年11月19日，被告三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)公司（原名為雙鴨山市三利建筑開發(fā)有限公司）與被告（反訴原告）雙鴨山市體育局簽訂了《雙鴨山市體育健身活動中心工程項目投資合作框架協(xié)議》，協(xié)議約定采用BTO融資形式，由三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局共同融資建設(shè)、經(jīng)營管理，待雙鴨山市體育局還清三利仁房地產(chǎn)公司投資后，三利仁房地產(chǎn)公司將該中心所占產(chǎn)權(quán)移交給雙鴨山市體育局，該協(xié)議第五條第一項中約定，該中心在功能設(shè)計上，三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局共同商定在何部位設(shè)商服及商服房銷售辦法，銷售商服房款用于償還三利仁房地產(chǎn)公司部分投資。合同簽訂后，雙鴨山市體育局先后辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等許可證件，三利仁房地產(chǎn)公司亦開始進(jìn)行施工，工程施工至2004年12月份。2005年2月5日，雙鴨山市體育局又與伊春市中興木材防腐有限責(zé)任公司和北京三佳世紀(jì)科技發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂《合作建設(shè)經(jīng)營雙鴨山市體育健身中心合同》，由后兩家公司進(jìn)行投資建設(shè)，但仍由三利仁房地產(chǎn)公司作為施工單位完成雙鴨山市體育健身中心工程，該工程于2007年6月10日竣工，于2008年1月18日經(jīng)雙鴨山市建設(shè)局驗收合格。2009年4月29日，雙鴨山市體育局和雙鴨山市五環(huán)體育健身有限公司共同為三利仁房地產(chǎn)公司出具結(jié)算說明，內(nèi)容為“三利仁房地產(chǎn)公司施工了雙鴨山體育健身中心工程部分工程，總價款2300萬元，現(xiàn)雙鴨山市五環(huán)體育健身有限公司已付約1300萬元，余款約1000萬元在三年內(nèi)付清?！彪p鴨山市體育局與三利仁房地產(chǎn)公司至今未對應(yīng)否給付工程款進(jìn)行清算。 另查明，2004年6月18日，原告（反訴被告）劉某某與被告三利仁房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同，三利仁房地產(chǎn)公司將雙鴨山市體育健身中心一層6號商服房，建筑面積52.43平方米，以每平方米5000元的價格出售給劉某某，劉某某于當(dāng)日交納了購房款262150元。2007年6月10日竣工后，三利仁房地產(chǎn)公司將劉某某購買的此處房屋交付劉某某，劉某某一直占有使用至今，現(xiàn)劉某某將該房屋用于經(jīng)營亞萍體育用品商店。訴訟過程中，被告（反訴原告）雙鴨山市體育局于2012年4月23日取得了雙房權(quán)證尖字第20124481號房屋所有權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證規(guī)劃用途體現(xiàn)商服，建筑面積386.48平方米，房屋性質(zhì)國有（自管產(chǎn)），房屋分層分戶平面圖中體現(xiàn)為所在層數(shù)為負(fù)一層；同日亦取得了雙房權(quán)證尖字第20124480號房屋所有權(quán)證，但該產(chǎn)權(quán)證規(guī)劃用途體現(xiàn)體育，建筑面積4889.91平方米，所在層次1-2層，規(guī)劃用途為籃球館，房屋性質(zhì)系國有（自管產(chǎn)）。劉某某購買的商服房在雙房權(quán)證尖字第20124480號房屋所有權(quán)證體現(xiàn)的4889.91平方米面積內(nèi)，具體面積未實際測量。
又查明，被告（反訴原告）雙鴨山市體育局曾于2010年10月29日向本院提起訴訟，要求：確認(rèn)以本案原告劉某某同樣方式購買商服房屋的楊國慶與被告三利仁房地產(chǎn)公司簽訂的合同無效；楊國慶立即將爭議房屋返還雙鴨山市體育局；楊國慶賠償因侵占房屋給雙鴨山市體育局造成的損失，恢復(fù)該房屋內(nèi)的消防設(shè)施。經(jīng)本院（2010）尖民初字第824號民事判決認(rèn)為三利仁房地產(chǎn)公司與楊國慶的買賣行為應(yīng)屬合法有效，駁回了雙鴨山市體育局的訴訟請求，雙鴨山市體育局不服此判決，上訴至雙鴨山市中級人民法院，雙鴨山市中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙鴨山市體育局與三利仁房地產(chǎn)公司簽訂了《雙鴨山市體育健身活動中心工程項目投資合作框架協(xié)議》，依據(jù)合同相關(guān)條款三利仁房地產(chǎn)公司取得了工程部分商服房屋的銷售權(quán)利，三利仁房地產(chǎn)公司與楊國慶簽訂的《商服認(rèn)購書》已經(jīng)向雙鴨山市體育局備案，多年來雙鴨山市體育局未向三利仁房地產(chǎn)公司主張其無權(quán)銷售房屋，原審判決認(rèn)定三利仁房地產(chǎn)公司與楊國慶簽訂的《商服認(rèn)購書》及買賣行為合法有效無不當(dāng)，于2011年11月4日作出（2011）雙民終字第274號民事判決，認(rèn)判決駁回雙鴨山市體育局的上訴，維持原判。
再查，被告三利仁房地產(chǎn)公司曾經(jīng)于2004年8月6日向雙鴨山市經(jīng)濟(jì)住房管理中心申請辦理雙鴨山市體育運動中心商品房預(yù)售許可證，該預(yù)售許可辦證申請至今未經(jīng)審批。本院（2010）尖民初字第824號民事案件審理過程中，證人崔秀軍出庭證實售房給楊國慶時體育局的領(lǐng)導(dǎo)是知曉售房并同意的。
原審法院認(rèn)為：被告三利仁房地產(chǎn)公司與被告（反訴原告）雙鴨山市體育局簽訂的《雙鴨山市體育健身活動中心工程項目投資合作框架協(xié)議》約定：雙方采取BOT形式開發(fā)建設(shè)雙鴨山市體育健身活動中心工程項目，由三利仁房地產(chǎn)公司作為項目法人，雙方共同融資建設(shè)、經(jīng)營、管理；待雙鴨山市體育局還清三利仁房地產(chǎn)公司投資后，三利仁房地產(chǎn)公司將其在該中心所占產(chǎn)權(quán)移交給雙鴨山市體育局，由雙鴨山市體育局自主經(jīng)營管理；該中心在功能設(shè)計時，雙方共同商定在何部位設(shè)商服房及商服房銷售辦法，銷售商服房款用于償還三利仁房地產(chǎn)公司部分投資。依據(jù)上述協(xié)議約定，三利仁房地產(chǎn)公司取得了工程部分商服房屋的銷售權(quán)利。原告（反訴被告）劉某某在與三利仁房地產(chǎn)公司簽訂《商服認(rèn)購書》時不知曉三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局之間融資建設(shè)雙鴨山市體育健身活動中心的關(guān)系，但其有理由依據(jù)三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局之間對三利仁房地產(chǎn)公司有權(quán)銷售房收回投資的約定，相信三利仁房地產(chǎn)公司是有權(quán)出售該房屋，且多年來雙鴨山市體育局并未向三利仁房地產(chǎn)公司主張其無權(quán)銷售房屋，劉某某又交納了52.43平方米房屋的購房款并實際占有使用爭議房屋至今，故劉某某與三利仁房地產(chǎn)公司房屋買賣行為合法有效，劉某某對該房屋中的52.43平方米面積享有所有權(quán)，故劉某某請求確認(rèn)其與三利仁房地產(chǎn)公司簽訂的商服認(rèn)購書有效，本院予以支持；三利仁房地產(chǎn)公司交付給劉某某的雙鴨山市體育健身活動中心一層6號的商服房屋（現(xiàn)用以經(jīng)營亞萍體育用品商店）是一個不可分割的整體，故為了充分發(fā)揮該房屋的使用價值，除劉某某購買的52.43平方米面積以外的面積，劉某某以合同約定的每平方米5000元予以購買后，該商服房屋歸劉某某所有；作為合作開發(fā)體育健身中心的三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局應(yīng)協(xié)助劉某某辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證。雙鴨山市體育局在本案中主張劉某某與三利仁房地產(chǎn)公司商服認(rèn)購書無效的辯解本院不予采納。三利仁房地產(chǎn)公司出售房屋而給雙鴨山市體育局造成的損失，及雙方對該工程款的結(jié)算另案處理。
反訴原告雙鴨山市體育局主張反訴被告劉某某立即騰出雙鴨山市體育健身中心一層6號的商服房的反訴請求，因雙鴨山市體育局提供的劉某某依據(jù)合同購買的商服房在雙房權(quán)證尖字第20124480號房屋所有權(quán)證體現(xiàn)的4889.91平方米面積內(nèi)，該房屋所有權(quán)證規(guī)劃用途體現(xiàn)體育用房，房屋性質(zhì)系國有（自管產(chǎn)），未體現(xiàn)為商服，但事實上該房屋一直作為商服房由劉某某占有使用多年，不能證明雙鴨山市體育局對爭議房屋依法享有物權(quán)，雙鴨山市體育局主張劉某某立即騰出該房屋并給付房屋租賃費的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持；雙鴨山市體育局要求劉某某將消防設(shè)施恢復(fù)原狀的反訴請求因其無證據(jù)證明劉某某對消防設(shè)施進(jìn)行了損害，此項反訴主張本院亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告（反訴被告）劉某某與被告黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年6月18日簽訂的商服認(rèn)購書有效；位于雙鴨山市體育健身中心一層6號的商服房屋（現(xiàn)用以經(jīng)營亞萍體育用品商店）歸原告（反訴被告）劉某某所有；被告黑龍江省三利仁集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）雙鴨山市體育局于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）劉某某辦理該商服房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（登記面積以產(chǎn)權(quán)測繪面積為準(zhǔn)，登記面積中超過52.43平方米部分面積，劉某某以每平方米5000元的價格予以購買）；二、駁回反訴原告雙鴨山市體育局的反訴請求。
本院經(jīng)審理確認(rèn)原審法院認(rèn)定的事實。

本院認(rèn)為：被上訴人劉某某與三利仁房地產(chǎn)公司于2004年6月18日簽訂《購房合同》，劉某某交付了購房款，并占有和使用訴爭房屋。因三利仁房地產(chǎn)公司與雙鴨山市體育局簽訂的《雙鴨山市體育局健身活動中心工程項目投資合作框架協(xié)議》約定：雙方采取BOT形式開發(fā)建設(shè)雙鴨山市體育健身活動中心工程項目，由三利仁房地產(chǎn)公司作為項目法人，雙方共同融資建設(shè)、經(jīng)營、管理；待雙鴨山市體育局還清三利仁房地產(chǎn)公司投資后，三利仁房地產(chǎn)公司將其在該中心所占產(chǎn)權(quán)移交給雙鴨山市體育局，由雙鴨山市體育局自主經(jīng)營管理；該中心在功能設(shè)計時，雙方共同商定在何部位設(shè)商服房及商服房銷售辦法，銷售商服房款用于償還三利仁房地產(chǎn)公司部分投資。依據(jù)上述協(xié)議約定，三利仁房地產(chǎn)公司取得了商服房屋的銷售權(quán)利。由此，劉某某有理由相信三利仁房地產(chǎn)公司有權(quán)銷售本案訴爭房屋，劉某某于本案買受訴爭房屋，其為善意買受人，劉某某購買房屋的行為系善意取得。雙鴨山市體育局雖然辦理了訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但不能對抗劉某某善意取得訴爭房屋的事實，不能由此確認(rèn)其為訴爭房屋的所有權(quán)人。雙鴨山市體育局主張訴爭房屋的土地是劃撥取得，違反《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定，因該規(guī)定對本案訴爭房屋的買賣合同關(guān)系并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，故雙鴨山市體育局據(jù)此主張二被上訴人之間的買賣合同無效的主張不成立。綜上，上訴人雙鴨山市體育局的上訴理由不成立，本院對其上訴請求不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10464元，由上訴人雙鴨山市體育局負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　曹紅霞 審　判　員　　岳　明 代理審判員　　薛　龍

書記員：劉艷茹