原告（反訴被告）鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：陳文波，職務(wù)：總經(jīng)理。
被告（反訴原告）崔某偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：關(guān)玉春，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。

原告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告崔某偉房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人陳文波、被告崔某偉及委托訴訟代理人關(guān)玉春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即給付購房款333814.00元；2、判令被告給付違約金100144.00元。3、訴訟費(fèi)被告承擔(dān)。2011年4月14日原、被告雙方簽訂了兩份商品房買賣合同，約定被告以每平方米4000.00元的價格購買了原告開發(fā)的雙某嘉園小區(qū)東側(cè)第30號商服一戶，總價款316120.00元。以每平方米1680.00元的價格購買x號樓x單元xxx室、xxx室住宅兩戶，總價款132451.00元。合同簽訂后，原告付款108571.00元，余款340000.00元未付。2011年8月3日、2011年8月11日雙方簽訂了1份商服入戶協(xié)議書和兩份住宅入戶協(xié)議書，約定如果因被告的原因不能辦理貸款，則被告有義務(wù)交付余款，否則承擔(dān)未交部分30%的違約責(zé)任。入戶協(xié)議簽訂后，因被告不符合貸款條件而沒有獲得銀行貸款，2015年2月、3月被告通過銀行還款6186.00元，之后被告再也沒有履行給付剩余房款的義務(wù)。故提起訴訟。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
2011年4月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告購買原告開發(fā)的坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)東側(cè)商服第30戶號房一層商服房屋，該房屋建筑面積79.03平方米，價格為每平米4000.00元，總房款為316120.00元，被告只交納了首付款166120.00元，銀行貸款150000.00元，貸款至今沒有辦下來。2011年4月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告購買原告開發(fā)的坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)東側(cè)商服第30戶號房二層住宅房屋，該房屋建筑面積78.84平方米，價格為每平米1680.00元，房款132451.20元已全部交齊。第30戶號房一層商服及第30戶號房二層住宅為室內(nèi)樓梯，沒有其他樓梯可以直接到達(dá)第30戶號房二層住宅。這兩戶房屋原告于2011年8月份交給被告使用至今。
2011年4月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告購買原告開發(fā)的坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)x號樓x單元xxx號房屋，該房屋建筑面積88.71平方米，價格為每平米1680.00元，總房款為149032.80元，被告交付首付款為49032.80元，銀行貸款100000.00元至今沒有辦理，這戶房屋原告于2011年8月份交給被告使用至今。
2011年4月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告購買原告開發(fā)坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)x號樓x單元xxx號房屋，該房屋建筑面積88.29平方米，價格為每平米1580.00元，總房款為139498.20元，被告交付首付款49498.20元，銀行貸款90000.00元至今沒有辦理，這戶房屋原告于2011年8月份交給被告使用至今。
據(jù)原告提供的入戶協(xié)議書記載，如果因被告的原因貸款手續(xù)辦不下來，被告必須將剩余房款交給原告，如不交原告將收回房屋，并對被告收取該房款30%的違約金。
原告取得《商品房預(yù)售許可證》的時間為2011年2月21日。原、被告雙方均認(rèn)可本案四戶房屋的實(shí)際購房人為被告。
以上事實(shí)有原、被告的陳述及雙方提供的證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。按照上述法律規(guī)定，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》（坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)東側(cè)商服第30戶號房二層住宅房屋）沒有約定房屋權(quán)屬證書的辦理時間和違約金的計算方式，本案涉及的房屋實(shí)際交付時間為2011年8月份，原告應(yīng)當(dāng)在2011年12月1日前協(xié)助被告辦理房屋所有權(quán)證書，且該房屋至今也沒有辦理房屋所有權(quán)證書，現(xiàn)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后早已超過一年，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)予解除，房款132451.20元原告應(yīng)當(dāng)退還給被告，同時原告還應(yīng)當(dāng)賠償給被告造成的損失，本案房款交納時間為2011年4月14日，故原告應(yīng)從2011年4月15日起以132451.20元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算利息損失，向原告支付利息至132451.20元全部給付被告時止。鑒于第30戶號房屋一層商服及第30戶號房屋二層住宅為室內(nèi)樓梯，沒有其他樓梯可以到達(dá)第30戶號房屋的二層住宅，如果僅解除第30戶號一層商服，則被告無法正常使用第30戶號房屋的二層住宅，故可以認(rèn)定被告要求解除的第30戶號房屋二層住宅的買賣合同與本訴（本訴請求中不涉及第30戶號二層住宅房屋）具有關(guān)聯(lián)性，故應(yīng)與第30戶號一層商服的《商品房買賣合同》一并解除。關(guān)于原告在審理中提出該房屋在2012年左右就可以辦理房屋所有權(quán)證書，因沒有提供證據(jù)，故不予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。按照上述法律規(guī)定，本案涉及到的另外三戶房屋（坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)東側(cè)商服第30戶號房屋的一層商服、x號樓x單元xxx號房屋、x號樓x單元xxx號房屋）的擔(dān)保貸款合同未能訂立，這三戶房屋的《商品房買賣合同》應(yīng)予解除，原告收取的這三戶房屋的首付款應(yīng)當(dāng)返還給被告264651.00元（166120.00元+49032.80元+49498.20元）。這三戶房屋的房款交納時間為2011年4月14日，故原告應(yīng)從2011年4月15日起以264651.00元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計算利息，至264651.00元全部給付被告時止。關(guān)于被告給付原告的歸集款6186.00元，因《商品房買賣合同》應(yīng)予解除，故原告應(yīng)當(dāng)將6186.00元返還給被告。該款6186.00元給付的時間為2015年2月和3月，故應(yīng)從2015年4月1日起以6186.00元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計算利息，至6186.00元全部給付被告時止。在審理中原告主張系被告的原因沒有簽訂擔(dān)保貸款合同，被告主張系原告的原因沒有簽訂擔(dān)保貸款合同，對此，原告沒有提供證據(jù)加以證實(shí)，被告雖提供了收入證明、危房改造房屋所有權(quán)證等證據(jù)，但證據(jù)不足，故本案適用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”認(rèn)定解除合同，原、被告雙方均不存在賠付對方損失的問題，故利息標(biāo)準(zhǔn)適用存款利率，不適用貸款利率。故對被告主張按照貸款利率支付利息的請求不予支持，適用存款利率為宜。
鑒于原、被告雙方簽訂的四份《商品房買賣合同》均認(rèn)定為解除，故被告應(yīng)當(dāng)將這四戶房屋返還給原告，同時被告將坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)x號樓x單元xxx號房屋陽臺改門一事恢復(fù)原狀。
關(guān)于原告要求被告給付購房款333814.00元及違約金100144.00元的主張，鑒于原、被告雙方簽訂的四份《商品房買賣合同》均認(rèn)定為解除，故被告亦沒有向原告支付剩余房款的義務(wù)，對原告要求被告給付購房款333814.00元請求不予支持。據(jù)原告提供的入戶協(xié)議書記載，如果因被告的原因貸款手續(xù)辦不下來，被告必須將剩余房款交給原告，如不交原告將收回房屋，并對被告收取該房款30%的違約金，按照該證據(jù)的記載，被告給付原告違約金的前提是被告的原因?qū)е聯(lián)ＹJ款合同沒有簽訂，在審理中原告對此沒有提供證據(jù)，故對于原告要求被告給付違約金100144.00元的請求不予支持。
關(guān)于被告在審理中提出的坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)x號樓x單元xxx號房屋陽臺改門一事，是經(jīng)過原告同意的，因沒有提供證據(jù)，故不予支持。
綜上，對原告的訴訟請求不予支持，對被告的反訴請求其合理部分予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條、第二十三條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、解除反訴原告崔某偉與反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年4月14日簽訂的四份《商品房買賣合同》；
二、反訴原告崔某偉于本判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)東側(cè)商服第30戶號一層商服房屋、二層住宅房屋、x號樓x單元xxx號房屋、x號樓x單元xxx號房屋返還給反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
三、反訴原告崔某偉于本判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于鶴崗市東山區(qū)新華農(nóng)場場部雙某嘉園小區(qū)x號樓x單元xxx號房屋陽臺改門恢復(fù)原狀；
四、反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還反訴原告崔某偉房款132451.20元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，利息從2011年4月15日起以132451.20元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，至132451.20元全部給付反訴原告崔某偉時止；
五、反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還反訴原告崔某偉房款264651.00元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，利息從2011年4月15日起以264651.00元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，至264651.00元全部給付反訴原告崔某偉時止。
六、反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還反訴原告崔某偉房款6186.00元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，利息從2015年4月1日起以6186.00.00元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，至6186.00.00元全部給付反訴原告崔某偉時止；
七、駁回原告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求；
八、駁回反訴原告崔某偉的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)7810.00元，減半收取3905.00元，由原告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)7350.00元，減半收取3675.00元，由反訴原告崔某偉承擔(dān)50.00元，反訴被告鶴崗市雙某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)3625.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省鶴崗市中級人民法院。

審判員　　張文圣

書記員：劉佳