原告(反訴被告)：原告(反訴被告)上海雙某五金彈簧廠，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王傳兵，廠長。
　　委托訴訟代理人：張成坵，上海瀚品律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海金獅塑膠工業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：高雄，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：高一帆，男。
　　委托訴訟代理人：李慶春，上海卿云律師事務(wù)所律師。
　　原告上海雙某五金彈簧廠訴被告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案,本院于2017年6月12日以(2017)滬0118民初7623號立案受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。經(jīng)審理后本院于2018年5月15日作出一審判決。判決后，原、被告均不服判決提起上訴。上海市第二中級人民法院審理后認(rèn)為判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，于2018年10月8日裁定發(fā)回重審。本院于2019年4月2日以(2019)滬0118民初7048號立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進(jìn)行審理。本案于2019年5月16日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海雙某五金彈簧廠(以下簡稱“雙某彈簧廠”)的委托訴訟代理人張成坵、被告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司(以下簡稱“金獅公司”)的委托訴訟代理人高一帆、張迎川(其后被告金獅公司撤銷了對其的委托)到庭參加訴訟。本案于2019年6月10日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海雙某五金彈簧廠的委托訴訟代理人張成坵、被告金獅公司的委托訴訟代理人高一帆、李慶春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海雙某五金彈簧廠訴稱：案外人青浦區(qū)華新鎮(zhèn)敘南村民委員會將上海市青浦區(qū)嘉松中路XXX號土地出租給被告金獅公司使用，被告金獅公司承租后在空地上建造了房屋。2010年5月26日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議》一份，約定被告金獅公司將嘉松中路XXX號廠區(qū)靠南面鳳中路彩鋼板大棚的倉庫一座出租給原告雙某彈簧廠使用，面積為1,000平方米，租期自2010年8月1日至2020年8月1日止。2012年7月11日，原告雙某彈簧廠因擴(kuò)大生產(chǎn)，與被告金獅公司簽訂《擴(kuò)租協(xié)議》一份，擴(kuò)租被告金獅公司廠區(qū)內(nèi)的倉庫一座，面積為500平方米，租期自2012年8月1日至2020年8月1日止。2015年8月15日，原告雙某彈簧廠因擴(kuò)大生產(chǎn)，再次與被告金獅公司簽訂《擴(kuò)租協(xié)議》一份，擴(kuò)租被告金獅公司廠區(qū)內(nèi)1,744平方米的廠房，租期自2015年8月15日至2020年8月14日止。
　　2017年5月25日，華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和青浦區(qū)華新鎮(zhèn)敘南村民委員會下發(fā)《告知書》，告知原告雙某彈簧廠承租廠房為違法建筑，必須在2017年6月20日前搬離。因系爭廠房存在違章搭建被地方政府責(zé)令拆除，且被告金獅公司對原告雙某彈簧廠斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致無法使用房屋，合同無法繼續(xù)履行，原告雙某彈簧廠要求解除合同。根據(jù)相關(guān)政策，原告雙某彈簧廠理應(yīng)獲得合法補(bǔ)償，但原告雙某彈簧廠多次跟被告金獅公司協(xié)商搬遷補(bǔ)償事宜，被告金獅公司始終拒絕出示評估報告、補(bǔ)償協(xié)議等材料，也不對原告雙某彈簧廠進(jìn)行合理的補(bǔ)償，故雙方協(xié)商未果。現(xiàn)原告雙某彈簧廠為維護(hù)自己合法權(quán)益，訴至法院要求：1、判令解除原、被告分別于2010年5月26日簽訂的《租賃協(xié)議》、2012年7月11日簽訂的《擴(kuò)租協(xié)議》、2015年8月15日簽訂的《擴(kuò)租協(xié)議》；2、判令被告賠償原告損失人民幣(以下幣種均同)1,657,080元(其中裝修損失1,357,080元、搬遷費(fèi)305,900元)；3、判令被告退還原告押金70,000元。
　　被告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司辯稱：不同意原告雙某彈簧廠的訴請。不同意解除雙方簽訂的三份合同，沒有達(dá)到解除合同的條件。理由如下：1、被告金獅公司出租給原告雙某彈簧廠的房屋是符合使用條件的，原告雙某彈簧廠未經(jīng)被告金獅公司同意，根據(jù)自己的使用需求進(jìn)行擴(kuò)建，被告金獅公司從未收取過擴(kuò)建部分的租金。2、被告金獅公司出租給原告雙某彈簧廠的房屋是有裝潢的，符合使用的條件，原告雙某彈簧廠未經(jīng)被告金獅公司允許擅自對房屋進(jìn)行裝修，被告金獅公司不予認(rèn)可。3、原告雙某彈簧廠要求解除合同沒有法律依據(jù)，原告雙某彈簧廠至今未把房屋交還給被告金獅公司，仍繼續(xù)使用系爭房屋。4、即使如原告雙某彈簧廠陳述存在裝修損失，雙方的租期至2020年8月14日屆滿，原告雙某彈簧廠要求提前解除合同，損失應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。5、斷電是事實(shí)，但并非被告金獅公司所為，而是因原告雙某彈簧廠環(huán)評不達(dá)標(biāo)，政府采取的斷電措施，僅采取4、5個月的臨時措施，符合環(huán)評要求后，政府會恢復(fù)供電。6、被告金獅公司收到70,000元的押金，但因原告雙某彈簧廠要求提前解除合同，所以不同意返還。7、政府要對整個廠區(qū)將近10萬平米的建筑面積進(jìn)行回購，包含有證和無證建筑，現(xiàn)在正在協(xié)商，政府委托的評估公司已經(jīng)進(jìn)行了評估出具了評估報告。被告金獅公司和政府還沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議。10萬平米的建筑面積評估下來裝修價值700多萬，而原告雙某彈簧廠僅承租了3,000多平米。根據(jù)面積折算下來，原告雙某彈簧廠承租房屋的裝修價值僅20多萬元，因其他部分廠房裝修比原告雙某彈簧廠裝修的好，所以原告雙某彈簧廠實(shí)際的裝修價值還不到20萬元。本案中，評估公司評估的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府評估的價值，被告金獅公司有異議。8、整個廠區(qū)10萬平米除了幼兒園、門面房有電，其他房屋全部斷電，因?yàn)檎?，拆除違章搭建。原告雙某彈簧廠自行搭建的房屋已經(jīng)拆除了，被告出租給原告的房屋均沒有被拆除。
　　同時，被告金獅公司向本院提出反訴請求：1、判令反訴被告支付反訴原告2017年5月份的水、電費(fèi)12,152.38元；2、判令反訴被告支付反訴原告房屋租金232,035.41元(按照年租金627,355元，自2017年8月11日計算至2017年12月24日止)。
　　針對被告的反訴請求，原告雙某彈簧廠辯稱：1、水電費(fèi)金額無異議，同意在押金中抵扣。2、不同意支付租金。理由如下：原告已經(jīng)支付被告金獅公司租金至2017年8月10日，但2017年6月12日，政府因被告廠區(qū)內(nèi)存在違章建筑強(qiáng)制斷電，斷電后原告于2017年6月19日開始搬離，至7月份全部搬走。由于被告不肯支付違約金和裝修費(fèi)給原告，故原告沒有將鑰匙返還給被告。
　　經(jīng)審理查明：2010年5月26日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議》一份，約定被告金獅公司將青浦區(qū)嘉松中路XXX號被告金獅公司廠區(qū)內(nèi)靠南面鳳中路彩鋼板大棚(南廠房)出租給原告雙某彈簧廠作為生產(chǎn)廠房、倉庫使用，面積為1,000平方米，租期自2010年8月1日至2020年8月1日止。前五年年租金為12萬元，第六年至第十年遞增5%，即每年126,000元。押金20,000元。被告金獅公司保證原告雙某彈簧廠50KV的用電量。合同還約定被告金獅公司負(fù)責(zé)該房產(chǎn)的屋頂維修、吊頂，吊頂?shù)墓こ剃?duì)由原告雙某彈簧廠負(fù)責(zé)，材料由被告金獅公司提供。用電線路可在被告金獅公司原有的基礎(chǔ)上增加，如果另外需要原告雙某彈簧廠自己解決。被告金獅公司提供電工根據(jù)原告雙某彈簧廠需要幫忙安裝，其它裝修原告雙某彈簧廠自己解決。
　　2012年7月11日，原告雙某彈簧廠因擴(kuò)大生產(chǎn)，與被告金獅公司簽訂《擴(kuò)租協(xié)議》一份，約定原告雙某彈簧廠承租被告嘉松中路XXX號被告廠區(qū)內(nèi)的倉庫(中間廠房的一半)一座，該倉庫是由原告雙某彈簧廠原承租車間相連的彩鋼板大棚分割而成，面積為500平方米，租期自2012年8月1日至2020年8月1日止，年租金為90,000元。另約定被告金獅公司負(fù)責(zé)該房產(chǎn)的屋頂?shù)木S修。原告雙某彈簧廠在租賃該房產(chǎn)后，負(fù)責(zé)倉庫的有效分割如：在東面設(shè)置分割墻，并開始5米寬的大門，由原告雙某彈簧廠自己加鎖管理，以確保倉庫安全。
　　2015年8月15日，原告雙某彈簧廠因擴(kuò)大生產(chǎn)，再次與被告金獅公司簽訂《擴(kuò)租協(xié)議》一份，約定原告雙某彈簧廠承租被告金獅公司廠區(qū)內(nèi)1,744平方米的廠房(北廠房及中間廠房的一半)，該廠房是由與原告雙某彈簧廠原承租車間相連的廠房，由一棟1,020平方米和半棟724平方米組成(另外半棟原告雙某彈簧廠在2012年8月已經(jīng)承租)，租期自2015年8月15日至2020年8月14日止，年租金為411,355元，押金50,000元。
　　三份合同簽訂后，被告金獅公司按約將房屋交付原告雙某彈簧廠經(jīng)營使用。原告雙某彈簧廠支付租金至2017年8月10日，并支付押金70,000元。
　　另查明，2017年4月6日，上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局向上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府出具執(zhí)法協(xié)助書面意見，內(nèi)容如下：“貴單位協(xié)助通知書(關(guān)于上海金獅塑膠工業(yè)有限公司內(nèi)違法建筑認(rèn)定函)收悉，位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)嘉松中路XXX號的建筑物、構(gòu)筑物，經(jīng)查，有關(guān)情況如下：依據(jù)測繪成果報告書，現(xiàn)場實(shí)測房屋建筑面積96,000.50平方米，經(jīng)核實(shí)，1、該公司在上海市房地產(chǎn)權(quán)證所示房屋建筑面積為4,240平方米。2、該公司分別于2006年2月8日及2009年1月9日辦理過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(滬青建(2006)XXXXXXXXF00349號、滬青建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX號)，審批內(nèi)容為建筑物總共14棟，總建筑面積27,909.9平方米。該成果報告書中的建筑物(除上述上海市房地產(chǎn)權(quán)證所示房屋及建設(shè)工程規(guī)劃許可證中審批建筑物)未辦理過相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。附：1、上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府申請認(rèn)定函。2、華新鎮(zhèn)(上海金獅塑膠工業(yè)有限公司)面積測繪成果報告書。3、建筑工程項(xiàng)目表及總平面圖說明。
　　另查明，原告租賃的南、北廠房均在建筑工程項(xiàng)目表的總平面圖中，中間廠房未辦理相關(guān)的建設(shè)工程批建手續(xù)。
　　2017年5月25日，華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和青浦區(qū)華新鎮(zhèn)敘南村民委員會向被告及廠區(qū)內(nèi)各承租戶發(fā)《告知書》，內(nèi)容如下：根據(jù)市委市政府“五違四必”精神、華府67號文件，對違法建筑必須拆除，你處經(jīng)規(guī)土認(rèn)定存在違法建筑，現(xiàn)告知必須在2017年6月20日騰空，并做好相關(guān)安置工作，同時6月1日起對該區(qū)域?qū)嵤┕芸?，管控期間所有產(chǎn)品、車輛、機(jī)器設(shè)備設(shè)施等只出不進(jìn)。如有逾期不騰空將無條件接受強(qiáng)制拆除處理，造成的一切損失由你戶自己承擔(dān)。特此告知。
　　2017年6月9日，華新鎮(zhèn)人民政府向原告發(fā)《告知書》，載明：根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》及中央環(huán)保督察、市、區(qū)環(huán)保局關(guān)于清理環(huán)保違法違規(guī)項(xiàng)目工作的要求，對于未進(jìn)行環(huán)境影響評價或存在違法排污的企業(yè)，一律停止生產(chǎn)。你公司已經(jīng)違反《環(huán)境保護(hù)法》第十九條、六十一條的規(guī)定，已被納入清理整治范圍?，F(xiàn)告知你公司自接到本告知書之日起，立即停止違法違規(guī)生產(chǎn)活動，屆時我鎮(zhèn)將于6月19日組織相關(guān)職能部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法，予以強(qiáng)制取締，由此產(chǎn)生的一切后果由你公司承擔(dān)。
　　2017年6月12日，系爭廠區(qū)被相關(guān)部門強(qiáng)制斷電。
　　原告于2017年12月15日提出向被告交還房屋，被告因故于2018年1月3日確認(rèn)移交。審理中，原、被告一致確認(rèn)原告向被告移交廠房的時間為2017年12月24日。原、被告還一致確認(rèn)原告尚未支付2017年5月份的水電費(fèi)共計12,152.38元，雙方均同意在押金中抵扣。
　　2017年6月，原告以(2017)滬0118民初7623號案件訴諸本院后，主張其對承租的3,244平方米的彩鋼板廠房進(jìn)行了裝修，裝修內(nèi)容具體為：澆筑地坪，地坪上做水磨石、再做環(huán)氧保護(hù)漆，對廠房進(jìn)行分割，作為辦公區(qū)域、員工食堂、娛樂區(qū)、吊車軌道、吊頂。因裝修和搬遷產(chǎn)生損失，原告申請鑒定。
　　該案審理中，本院根據(jù)原告的申請，通過上海市高級人民法院搖號委托上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司對原告的裝飾裝修和搬遷費(fèi)進(jìn)行審價。2017年7月21日，該公司出具鑒定意見書，鑒定結(jié)論為：確定的裝修工程的造價為2,525,337元，凈值2,165,476元。搬遷費(fèi)用為305,900元。其中搬遷費(fèi)是按照原告提供的報價表及搬運(yùn)價格確定。原告為此支付鑒定費(fèi)45,000元。因被告對該鑒定報告出具前未及時配合而需要深入勘驗(yàn)，故該公司于2017年10月30日就裝修造價出具補(bǔ)充鑒定意見書，鑒定結(jié)論為：確定的裝修工程造價為1,936,120元，凈值1,009,312元；不確定的裝修工程造價有兩個結(jié)論，其中結(jié)論一601,561元，凈值505,564元，結(jié)論二647,768元，凈值479,662元。被告為此支付補(bǔ)充鑒定費(fèi)49,810元。2017年12月12日，該公司對2017年10月30日出具的補(bǔ)充鑒定意見書出具更正說明，具體如下：1、附表二《鑒定造價明細(xì)表》第1頁，確定部分的南廠房凈值由原來的227,808元，更正為90,804元(本案確定部分的總凈值由1,009,312元變更為872,308元)；2、附表二《鑒定造價明細(xì)表》第2頁第5行，不確定部門的中間廠房裝修(地坪)第(3)項(xiàng)，原“水磨石”更正為“環(huán)氧地坪”，金額不變；3、附表二《鑒定造價明細(xì)表》第3頁，原列入不確定部分的北廠房鋼結(jié)構(gòu)(有兩個結(jié)論)，應(yīng)屬于中間廠房，現(xiàn)給予更正。其折舊年限不變，金額也不變(不確定部門中的中間廠房和北廠方相應(yīng)做增減調(diào)整，但不確定部分的總金額不變)。更正部分詳見附表中的下劃線部分。特此說明。附表一《鑒定造價匯總表》、附表二《造價鑒定明細(xì)表》。
　　根據(jù)更正說明中所附表一《鑒定造價匯總表》，確定部分造價金額為1,936,120元，凈值872,308元。具體內(nèi)容如下：1、南廠房302,678元，凈值90,804元；2、北廠房470,556元，凈值282,334元；3、中間廠房628,762元，凈值315,864元；4、辦公室及食堂226,540元，凈值67,962元；5、南廠房外原告搭建設(shè)施、地坪、大門及各獨(dú)立棚等228,631元，凈值85,737元；6、整體弱電及安防78,953元，凈值29,607元。不確定部分有兩個結(jié)論：結(jié)論一691,561元，凈值505,564元；結(jié)論二647,768元，凈值479,662元。具體內(nèi)容如下：1、南廠房造價90,213元，凈值27,064元；2、北廠房造價88,422元，凈值53,053元；3、中間廠房結(jié)論一201,716元，凈值115,536元；結(jié)論二159,586元，凈值90,258元。4、搬遷費(fèi)305,900元。
　　根據(jù)更正說明所附表二《鑒定造價明細(xì)表》(略)，原、被告對確定部分存在如下爭議：
　　原告主張：南廠房的地坪是2016年重新施工的，應(yīng)該自2016年開始折舊，但鑒定報告是從2010年開始折舊的。其余無異議。
　　被告主張：1、南廠房。被告確認(rèn)南廠房裝修(不含地坪)是原告施工，但地坪中環(huán)氧地坪并非原告施工，而是在原告前的承租戶施工的。機(jī)電安裝原告施工了一小部分，但因?yàn)榻痤~較小，故被告確認(rèn)是原告施工。2、北廠房。被告除北廠房裝修(地坪)中的砼墊層、水磨石不認(rèn)可外，其余裝修認(rèn)可。3、中間廠房。對于中間廠房砼墊層、鋼柱、倉庫不認(rèn)可，是原來就有的。宿舍房是原告在倉庫的基礎(chǔ)上加了隔斷，隔斷的金額為113,802元，使用期限為8年，應(yīng)折舊5年。4、辦公室及食堂。被告確認(rèn)系原告施工。5、南廠房外原告搭建設(shè)施、地坪、大門及各獨(dú)立棚等。被告確認(rèn)是原告施工，但認(rèn)為原告是在租賃范圍外的空地上搭建的，被告未收取過租金。6、整體弱電及安防。被告確認(rèn)是原告施工，但消防監(jiān)控設(shè)備都是可以拆走的，且原告將房屋交付被告的時候，現(xiàn)場已經(jīng)拆走了。7、對于更正說明中不確定部分，被告主張該不確定部分在交付原告前已經(jīng)存在，并非原告施工。8、應(yīng)扣除鑒定意見書中的企業(yè)管理費(fèi)和利潤、安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)、社會保險費(fèi)、住房公積金、稅金，因原告并未對其施工花費(fèi)提供發(fā)票。9、雖然部分裝修為原告施工，但合同約定原告裝修應(yīng)經(jīng)被告同意，但原告并未經(jīng)過被告同意，故被告均不同意賠償。
　　對于被告的上述主張，原告確認(rèn)消防監(jiān)控設(shè)備在原告將房屋交付被告前已被人偷走。另，原告主張更正說明中列明的確定及不確定的裝修均系原告施工，為證明原告的主張，原告提供如下證據(jù)：1、2016年南廠房地坪承包合同復(fù)印件1份、結(jié)算單復(fù)印件1張、收條復(fù)印件2張、環(huán)氧地坪的發(fā)票復(fù)印件3張，證明原告對南北廠房、中間廠房做了環(huán)氧地坪，原告提供的發(fā)票僅為一部分。環(huán)氧地坪的施工總計花費(fèi)400,000元左右，其中南廠房的地坪花費(fèi)77,300元。原告主張2010年原告做過一次地坪，后因2016年進(jìn)水，為了和北廠房的地面保持一致，故在2016年在原來的地坪上加高了一層。2、北廠房結(jié)算單復(fù)印件1張、付款憑單2張，證明原告于2015年做了北廠房的地坪，花費(fèi)290,000元。3、2010年發(fā)票3張，證明2010年合同項(xiàng)下原告裝修購買電線的憑證。4、2012年發(fā)票4張，證明2012年原告對中間通道的二樓宿舍進(jìn)行裝修，并搭建了二樓的平臺。5、2015年發(fā)票1張，證是原告購買滅火粉的發(fā)票，證明滅火設(shè)備也是原告購買。6、匯兌業(yè)務(wù)回單1張，證明原告就2015年合同項(xiàng)下裝修時，委托案外人沈建對電進(jìn)行施工，原告向沈建支付材料費(fèi)63,000元。
　　對于原告提供的上述證據(jù)材料，被告質(zhì)證如下：1、對于證據(jù)1真實(shí)性確認(rèn)，但認(rèn)為該施工針對的應(yīng)該是北廠房，因?yàn)楹贤s定了廠房出口過道，但南廠房沒有出口過道，北廠房有。裝修時間和北廠房的租賃時間相符合。該合同約定的地坪最高0.8厘米，但鑒定報告中的地坪厚度為18厘米，可以證明是被告施工，原告僅是在原有的基礎(chǔ)上添加了一層。地坪花費(fèi)77,300元，說明單價很便宜，但鑒定報告的價格遠(yuǎn)高于原告實(shí)際花費(fèi)，也可以反證地坪是由被告施工。發(fā)票的金額為十幾萬元，遠(yuǎn)低于鑒定的金額。現(xiàn)場勘驗(yàn)的時候，雙方一致確認(rèn)折舊的節(jié)點(diǎn)為每個租賃合同的起始時間，原告的發(fā)票為2016年，早于勘驗(yàn)時間，原告理應(yīng)在鑒定時提供，但原告并未提供。且發(fā)票上并未載明地坪施工的地點(diǎn)，不能確定就是本案房屋的施工；2、對于證據(jù)2的真實(shí)性不予確認(rèn)，因?yàn)橹暗哪蠌S房金額很少但有合同，而原告提供的北廠房地坪施工金額很高，但沒有合同，不符合常理。3、對證據(jù)3的關(guān)聯(lián)性有異議，原告提供的憑證上的金額遠(yuǎn)低于評估的金額。4、對證據(jù)4的關(guān)聯(lián)性有異議，原告提供的憑證上的金額遠(yuǎn)低于評估的金額。5、被告是2015年將房屋交付原告，如果原告購買了滅火粉，說明當(dāng)時滅火器是舊的，如果原告購買，應(yīng)該買新的滅火器，而不是買滅火粉。6、對證據(jù)6的關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。
　　2018年，系爭房屋所在地塊被納入上海市征收集體土地范圍，并于2018年3月對系爭房屋所在地塊進(jìn)行了評估。2018年12月，被告(作為乙方)與華新鎮(zhèn)房屋土地征收補(bǔ)償辦公室簽訂《上海市征收集體土地非居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》。
　　以上事實(shí)，由原、被告的陳述、租賃協(xié)議、擴(kuò)租協(xié)議一、擴(kuò)租協(xié)議二、照片、告知書、房地產(chǎn)權(quán)證、批復(fù)、書面意見、建筑工程項(xiàng)目表及總平面圖、廠房驗(yàn)收鑰匙移交單、水電費(fèi)計算表、電費(fèi)發(fā)票、鑒定報告及附表、(2017)滬0118民初7623號法庭審理筆錄、評估報告及補(bǔ)償協(xié)議等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，原告堅持原審案件中的訴請主張，不同意按照補(bǔ)償協(xié)議和評估報告變更訴請。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為，關(guān)于合同解除，根據(jù)被告提供的證據(jù)足以證明本案南、北廠房的建造已經(jīng)辦理并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，并非違章建筑，故原、被告于2010年5月26日簽訂的《租賃協(xié)議》及2015年8月15日簽訂的《擴(kuò)租協(xié)議》中的涉及北廠房的約定應(yīng)為有效；至于連接南北廠房的中間廠房，因其建造并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，故應(yīng)為違章建筑，故原、被告于2012年7月11日簽訂的《擴(kuò)租協(xié)議》及2015年8月15日簽訂的《擴(kuò)租協(xié)議》中涉及中間廠房部分的約定均為無效。關(guān)于有效合同，因原告已經(jīng)搬離，雙方已經(jīng)辦理房屋交接手續(xù)，合同已經(jīng)實(shí)際解除，故原告再要求本院解除合同，本院不再處理。關(guān)于無效合同，應(yīng)自始無效，不存在解除問題。
　　關(guān)于裝修損失，應(yīng)結(jié)合有效合同無法履行的原因及無效合同的過錯程度分別考慮。根據(jù)原、被告的陳述及在案證據(jù)，本院認(rèn)為有效合同(南、北廠房)無法履行的主要原因在于政府對被告廠區(qū)內(nèi)存在的大量的違章建筑進(jìn)行整治并采取斷電等強(qiáng)制措施導(dǎo)致，次要原因在于原告自身生產(chǎn)經(jīng)營違反政府有關(guān)環(huán)評要求被政府責(zé)令停產(chǎn)清理整治。故原、被告雙方對于合同無法履行均存在過錯，但被告應(yīng)對有效合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)主要過錯責(zé)任。對于無證房屋(即中間廠房)，所對應(yīng)的租賃合同無效，被告明知中間廠房未取得批建手續(xù)仍出租給原告使用，原告理應(yīng)就其租賃房屋是否取得合法批建手續(xù)進(jìn)行審查，但原告并未進(jìn)行審查，故原、被告雙方對合同無效均存在過錯，其中被告作為出租方也應(yīng)對合同無效的后果承擔(dān)主要過錯責(zé)任。
　　雙方對被告是否對原告的裝修損失承擔(dān)賠償責(zé)任存在爭議。因雙方存在三份租賃合同，且房屋的性質(zhì)及合同的約定均不同，故本院分別進(jìn)行闡述，一、南廠房。雙方于2010年簽訂的租賃協(xié)議(南廠房)，其中第4.2條明確約定，用電線路可根據(jù)被告原有的基礎(chǔ)上增加，如果另外需要原告自己解決，對其他裝修原告可自己解決，上述約定足以表明被告同意原告進(jìn)行裝修，故被告應(yīng)對原告關(guān)于南廠房的裝修損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于南廠房的裝修，被告對地坪及有關(guān)電的機(jī)電安裝存在爭議，認(rèn)為并非原告施工，對此原告提供了相應(yīng)的證據(jù)，本院予以確認(rèn)。被告主張上述施工并非原告施工，并未提供反證，故本院確認(rèn)地坪及機(jī)電安裝系原告施工。綜合原告的實(shí)際損失及雙方的過錯程度，本院酌定被告賠償原告南廠房裝修損失60,000元。二、中間廠房及北廠房。因中間廠房包含在2012年及2015年兩份擴(kuò)租協(xié)議中，故本院一并闡述。2012年擴(kuò)租協(xié)議中租賃的房屋為倉庫，僅約定原告可對倉庫進(jìn)行分割，并開設(shè)大門，并未約定原告可對房屋進(jìn)行其他裝修。2015年擴(kuò)租協(xié)議中租賃房屋的用途為生產(chǎn)經(jīng)營，并未對原告能否進(jìn)行裝修進(jìn)行約定。故根據(jù)法律規(guī)定，原告裝修應(yīng)取得被告的同意。本案中，被告并不認(rèn)可其同意原告裝修，故原告應(yīng)對其主張裝修已取得被告同意承擔(dān)舉證責(zé)任，因原告并未提供相應(yīng)的證據(jù)，故本院對原告的該主張不予采信。但本院認(rèn)為，原告對水、電等為實(shí)現(xiàn)其合同目的所必須的裝修可不經(jīng)被告同意，被告應(yīng)對原告為達(dá)合同目的所必須的裝修損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對于其他非雙方約定用途的裝修因未經(jīng)被告同意，原告要求被告賠償，缺乏依據(jù)，本院不予支持。結(jié)合本案實(shí)際情況及雙方的過錯程度，本院酌定被告賠償原告北廠房及中間廠房裝修損失420,000元。對于原告主張的南廠房外搭建的設(shè)施、地坪等裝修，因在租賃范圍外，且未經(jīng)被告同意，故原告要求被告賠償該項(xiàng)損失，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于搬遷費(fèi)，因雙方并未就合同解除或合同無效后搬遷損失的承擔(dān)進(jìn)行約定，故原告主張搬遷損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于反訴請求，因雙方一致確認(rèn)房屋交接時間為2017年12月24日，故在此之前的租金原告仍應(yīng)支付被告，考慮到雙方對房屋無法生產(chǎn)經(jīng)營的過錯程度，本院酌定原告支付被告租金100,000元。關(guān)于押金，被告理應(yīng)在扣除水電費(fèi)12,152.38元后退還原告。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十三條、第一百二十條、第二百二十三條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條、第十一條第三項(xiàng)、第十三條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：　
　　一、被告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海雙某五金彈簧廠裝修損失480,000元；
　　二、被告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海雙某五金彈簧廠押金57,847.62元(已扣除水電費(fèi))；
　　三、反訴被告上海雙某五金彈簧廠應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海金獅塑膠工業(yè)有限公司租金100,000元；
　　四、駁回原告上海雙某五金彈簧廠其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)20,343.72元，由原告負(fù)擔(dān)14,008.32元，被告負(fù)擔(dān)6,335.40元；反訴受理費(fèi)2,481.40元，由反訴原告負(fù)擔(dān)1,331.40元，由反訴被告負(fù)擔(dān)1,150元；鑒定費(fèi)45,000元(原告預(yù)付)，由原告負(fù)擔(dān)25,000元，被告負(fù)擔(dān)20,000元；補(bǔ)充鑒定費(fèi)49,810元(被告預(yù)付)，由被告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：陸曉聰

書記員：侯??芳