原告韓某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，住拜泉縣。
原告劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，住拜泉縣。
二原告委托代理人徐星慧，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住拜泉縣。
被告黑龍江省上東新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，組織機構(gòu)代碼證57865218-7，住所地哈爾濱市市道里區(qū)。
法定代表人馬洋，該公司經(jīng)理。
委托代理人張紅秋，黑龍江永青律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉紫洋，黑龍江永青律師事務(wù)所律師。

原告韓某、劉某與被告黑龍江省上東新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由王詩言擔(dān)任審判長，與審判員任金山、人民陪審員王儉組成合議庭，于2015年7月6日公開開庭進行了審理。原告韓某及韓某、劉某的委托代理人徐星慧，被告黑龍江省上東新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱”上東新城開發(fā)公司”）的委托代理人張秋紅、劉紫洋到庭參加了訴訟。因案情復(fù)雜，經(jīng)院長批準(zhǔn)延長審限六個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告韓某、劉某訴稱：2012年5月9日，被告需拆遷原告的房屋開發(fā)尚都新城小區(qū)。原、被告雙方簽訂了《拆遷住宅房屋安置多層住宅樓房協(xié)議書》（以下簡稱《安置協(xié)議書》），協(xié)議約定”在原位置給商服房面積：一、二樓商服房二套共計320平方米（其中一樓160平方米、二樓160玉米，另一套一樓門市面積80平方米（必須三套相連接），兩套住宅共計130平方米（60平方米、70平方米），樓層要求三樓，另車庫一個面積不低于23平方米，如果甲方達(dá)不到乙方面積，要求所欠乙方面積按市場價格給補差額現(xiàn)金”?，F(xiàn)被告開發(fā)的尚都新城已竣工并回遷，但原告多次找被告要求按《安置協(xié)議書》回遷，被告未予回遷安置，現(xiàn)訴至法院，請求依法判決被告按《安置協(xié)議書》約定，在原位置回遷安置商服房320平方米（一、二樓各160平方米）、一樓門市80平方米、60平方米、70平方米住宅各一套、面積不低于23平方米車庫一套，共553平方米，約價值1581580.00元，并承擔(dān)本案的訴訟費用。
被告上東新城開發(fā)公司辯稱：公司與二原告簽訂的拆遷安置協(xié)議書是沒有生效的合同，所以談不上履行協(xié)議的問題。從拆遷安置補償協(xié)議的內(nèi)容看，上東新城開發(fā)公司為甲方，乙方是姜某、劉某、韓某，姜某作為合同的主體之一，并未在此拆遷安置補償協(xié)議中簽名，違反了此協(xié)議第十三條”甲、乙及拆遷承辦單位蓋章后生效。”的約定，使得該協(xié)議缺少了生效和必備要件，直接導(dǎo)致了此份協(xié)議沒有生效的后果。故這份協(xié)議在法律上是不被認(rèn)可的，不產(chǎn)生任何法律效力，所以不存在履行協(xié)議的法律結(jié)果。其次，即使該份協(xié)議為有效合同，協(xié)議內(nèi)容也違反了齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法。根據(jù)安置辦法第二十三條的規(guī)定，原被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，拆一還一。而被拆遷人的房屋共有二處，其中一處是姜某所有的26.33平方米住宅，另一處是劉某所有的22.10平方米住宅，上東新城公司同意安置二原告二處住宅，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出安置的房屋面積，屬于拆一還二了。按照拆遷補償安置辦法的規(guī)定及協(xié)議的約定，安置補償?shù)姆绞绞前仓猛让娣e的房屋，對房屋所占范圍內(nèi)的土地的補償不能用房屋來安置。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，二原告僅對其所有的房屋所占范圍內(nèi)的土地享有使用權(quán)，現(xiàn)原告將屬于劉XX、姜某的土地使用權(quán)屬證上的土地面積累加在一起，來獲得對應(yīng)面積的房屋安置，違反了《土地管理法》的規(guī)定。同時，拆遷房屋在拆遷時已經(jīng)進行了評估，評估價格包含了對被拆遷房屋所占范圍內(nèi)的土地的補償，現(xiàn)原告要求用土地面積獲取安置房屋嚴(yán)重?fù)p害了上東新城開發(fā)公司的利益，顯失公平。所以二原告的訴求于理無據(jù)，于法不符，法院應(yīng)當(dāng)駁回二原告的訴訟請求。

根據(jù)原告的陳述及被告的答辯，本院認(rèn)為本案爭議的焦點問題是：
一、本案所涉《安置協(xié)議書》是否為生效合同；
二、若《安置協(xié)議書》為生效合同，是否存在顯失公平的可撤銷情形。
針對本案爭議的焦點問題，為了證明自己的主張，原告韓某、劉某向本院遞交了如下證據(jù)：
1.出示雙方于2012年5月29日簽訂的《安置協(xié)議書》一份，證實二原告自姜某處購買其名下的房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，所以與上東新城開發(fā)公司簽訂了此協(xié)議書，上東新城開發(fā)公司已經(jīng)將房屋拆除并在協(xié)議上加蓋公章，所以合同合法有效。同時證實二原告有無證房屋83.60平方米，兩座無證房屋分別是26.33平方米和22.10平方米，以及323.03平方米的土地使用權(quán)。而本協(xié)議約定的房屋拆遷不是國家征收，所以不適用棚戶區(qū)改造的國家征收政策，而是平等主體之間的民事行為。
被告上東新城開發(fā)公司對證據(jù)的真實性無異議，但認(rèn)為此協(xié)議未生效，因協(xié)議中標(biāo)明的被拆遷人乙方處有姜某，但姜某卻未在協(xié)議中簽字，甲方也未見過姜某本人，我方不清楚原告是否自姜某處購得房屋，如果確系購得該房也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法的規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)變更登記，不經(jīng)登記不產(chǎn)生法律后果，所以案涉協(xié)議不具備生效的條件。且尚都新城工程也是棚改的工程，在協(xié)議的右上角有棚改辦的簽字和蓋章。
2.出示1995年10月28日劉XX購買姜某的房契一份（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)人為姜某的房屋契證一份（復(fù)印件），證實劉XX自姜某處購得其名下的房屋的事實；
3.1989年5月5日國營拜泉縣XXX收據(jù)一份（復(fù)印件）、1989年11月9日拜泉縣經(jīng)濟委員會證明一份（復(fù)印件），證實劉XX名下的房屋為其合法取得，且證據(jù)原件已經(jīng)交給被告。
被告上東新城開發(fā)公司對證據(jù)2、3的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為上述證據(jù)均為復(fù)印件，且姜某、劉XX均未到庭接受質(zhì)證，無法確認(rèn)其真實性。證據(jù)2不能證實二原告對姜某名下的房屋有處分權(quán)，而購買房屋需變更登記，未經(jīng)登記物權(quán)不發(fā)生變動。證據(jù)3并未交給被告，且劉XX非本案當(dāng)事人，被告也只有土地使用證。
本院認(rèn)為，被告對證據(jù)1的真實性無異議，本院予以認(rèn)定，關(guān)于該協(xié)議是否存在未生效或可撤銷的情形，待本院認(rèn)為中予以闡述。被告雖對證據(jù)2、3的真實性提出異議，但從《安置協(xié)議書》中房屋狀況一項標(biāo)明的有證房屋兩幢26.33平方米、22.10平方米，并有三本土地使用權(quán)證載明面積323.03平方米的內(nèi)容看，可知雙方在簽訂協(xié)議時，二原告向被告提供的己方具備處分拆遷房屋的依據(jù)即是證據(jù)2、3，且被告對上述證據(jù)的真實性并未提出其他意見，故本院對證據(jù)2、3予以認(rèn)定。
針對本案爭議的焦點問題，為了證明自己的主張，被告上東新城開發(fā)公司向本院遞交了如下證據(jù)：
1.出示齊政辦發(fā)[2008]43號齊齊哈爾市人民政府辦公廳文件，證實根據(jù)該文件的規(guī)定，對拆遷房屋安置政策是拆一還一；
二原告對證據(jù)的真實性無異議，但認(rèn)為該政策性規(guī)定是指由人民政府進行房屋和土地使用權(quán)的征收，適用該文件的補償安置條件，本案雙方是平等主體，被告開發(fā)建設(shè)是單純的商業(yè)行為。且該文件也規(guī)定了對被拆遷戶的室內(nèi)裝修、搬遷費、臨時安置費等應(yīng)給予補償，本案雙方約定的補償內(nèi)容也包括上述的費用，同時文件還規(guī)定對于購買他人房屋沒有過戶的，也按實物按協(xié)議給予補償，只是登記時按照原房屋所有權(quán)人進行登記。
2.出示姜某名下的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，證實案涉協(xié)議中拆遷房屋是坐落在姜某的土地上；
二原告對該證據(jù)的真實性無異議，認(rèn)為在簽訂《安置協(xié)議書》時二原告已經(jīng)將上述材料提交給了上東新城開發(fā)公司，該公司認(rèn)可二原告與姜某買賣房屋的事實，并扒掉了原告所有登記在姜某名下的房屋，開發(fā)建成尚都新城小區(qū)獲取利益。
3.出示劉XX的土地使用證，證實土地使用證登記在劉XX名下，面積是130.30平方米，與拆遷協(xié)議中的名字沒有關(guān)聯(lián)，該土地性質(zhì)為國有土地。
二原告對證據(jù)的真實性無異議，但認(rèn)為該土地使用證在簽訂《安置協(xié)議書》時已經(jīng)交給被告，在該土地上有無產(chǎn)權(quán)證的房屋83.06平方米。劉XX系原告韓某的岳父，劉XX將房屋出售給韓某，這一事實在雙方簽訂協(xié)議時就告知被告，被告亦予以認(rèn)可，且該土地上的有證及無證房屋均已經(jīng)被拆除，被告開發(fā)建設(shè)并出售獲利。
本院認(rèn)為，二原告對上述證據(jù)的真實性均無異議，本院予以認(rèn)定。關(guān)于證據(jù)能否證明待證事實，待本院認(rèn)為中予以闡述。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及本院對以上證據(jù)的分析和認(rèn)證，本院確認(rèn)本案事實如下：
被告上東新城開發(fā)公司于2012年開發(fā)建設(shè)尚都新城小區(qū)，登記在姜某名下的26.33平方米房屋及125.4平方米土地使用權(quán)、登記在劉某名下的22.10平方米房屋、登記在劉XX名下的130.3平方米土地使用權(quán)證上登記的房屋及土地坐落于該開發(fā)地段。二原告于2012年5月29日與上東新城開發(fā)公司簽訂《安置協(xié)議書》，在協(xié)議書中標(biāo)明待拆遷房屋為26.33、22.10平方米有證房屋，83.6平方米的無證房屋，土地使用面積323.03平方米。約定搬遷期限為2012年7月1日前，逾期未搬按日收取100.00元的違約金。回遷安置標(biāo)準(zhǔn)為在原位置安置一、二樓商服二套，共計320平方米（其中一樓160平方米、二樓160平方米），另一套門市面積80平方米，需三套相連接。兩套住宅共130平方米（分別為60平方米和70平方米），樓層為三樓。一個車庫不低于23平方米，若甲方安置面積未達(dá)到回遷面積，按市場價格補差額現(xiàn)金?，F(xiàn)二原告以上東新城開發(fā)公司未履行《安置協(xié)議書》為由，訴至本院，要求被告按協(xié)議約定的回遷房屋用途及面積交付回遷房屋。
本院認(rèn)為：本案產(chǎn)生要解決的焦點問題是，本案所涉《安置協(xié)議書》是否為生效合同。被告上東新城開發(fā)公司認(rèn)為協(xié)議未生效的理由為本案的《安置協(xié)議書》中所列的甲方為上東新城開發(fā)公司，乙方為姜某、劉某、韓某。根據(jù)協(xié)議第十三條”甲、乙及拆遷承辦單位蓋章后生效?！钡募s定，姜某作為乙方的主體之一，并未在該協(xié)議書上簽名，使得該份協(xié)議缺少必備的要件，導(dǎo)致協(xié)議未生效。本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事能力。本案《安置協(xié)議書》所約定的內(nèi)容為房屋的拆遷及安置，無論是從合同確定的標(biāo)的額較大，還是從住房在國人心中的位置，住房自古以來就是中國人的根的角度來看，可確定原、被告雙方在訂立合同之初即應(yīng)對合同確定的權(quán)利義務(wù)進行審慎的審查，并經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇枭踢_(dá)成一致意見。訂立合同時，被告即應(yīng)對對方是否具備簽訂合同的主體身份進行了核對、審查。且物權(quán)的取得方式有繼承與買賣，二原告通過繼承與買賣的方式獲得劉XX、姜某名下房產(chǎn)的所有權(quán)，雖然未到房地產(chǎn)管理機構(gòu)辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記僅是對其取得物權(quán)強制性規(guī)定，并不妨礙二原告以買賣和繼承的方式獲得房屋處分權(quán)利的法律后果。并且《安置協(xié)議書》第一條一項即對房屋基本狀況及所符證照具體明確的約定，亦應(yīng)視為被告對二原告具備姜某、劉XX名下房屋處分權(quán)的認(rèn)可。故本院對被告提出《安置協(xié)議書》缺少姜某簽名，故應(yīng)認(rèn)定原、被告雙方簽訂的《安置協(xié)議書》成立并生效。其次，若《安置協(xié)議書》為生效合同，是否存在顯失公平的可撤銷情形。被告上東新城開發(fā)公司認(rèn)為根據(jù)《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法》第二十三條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，拆一還一。二原告有證房屋僅劉某名下的22.10平方米，所以只需安置22.10玉米的房屋即可，故《安置協(xié)議書》約定的安置房屋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出應(yīng)安置面積，且土地所有權(quán)為國有，二原告對土地只有使用權(quán)，現(xiàn)二原告將姜某、劉XX的土地使用權(quán)累加一起索要安置房屋的面積，嚴(yán)重?fù)p害了上東新城開發(fā)公司的利益，顯失公平，故不應(yīng)支持二原告的訴求。本院認(rèn)為，被告以安置房屋面積超過依地方地方政府規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)安置面積，顯失公平由，不同意繼續(xù)履行協(xié)議其主張系認(rèn)為雙方簽訂的《安置協(xié)議書》存在可撤銷的情形，應(yīng)當(dāng)依法撤銷《安置協(xié)議書》，但《中華人民共和國合同法》第五十五條確定了行使撤銷權(quán)的期限為自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷之日起一年內(nèi)，而被告為開發(fā)單位及合同的相對方，應(yīng)當(dāng)熟知回遷安置的相關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定的內(nèi)容，即可認(rèn)定在2012年5月29日簽訂協(xié)議時，被告即知道其向本院提出的認(rèn)為顯失公平的事由存在，故時至本案開庭審理時方才提出，顯然已經(jīng)超過法律規(guī)定的撤銷權(quán)行使期限，故本院對被告提出《安置協(xié)議書》約定的回遷安置房屋面積超出地方政府規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)安置面積，顯失公平，應(yīng)撤銷的抗辯主張不予采信，被告應(yīng)依約給付二原告安置房屋。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第五十五條一項、第六十條一款、第一百零七條、《國有土地上房屋征收與管理條例》第二十一條、第二十五條之規(guī)定，判決如下：

被告黑龍江省上東新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)交付原告韓某、劉某一、二樓面積分別為160平方米，共計320平方米的商服兩套，交付緊鄰上述商服的面積80平方米商服一套，分別交付面積60平方米、70平方米住宅各一套，交付面積23平方米以上車庫一套。
案件受理費100.0元由被告黑龍江省上東新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 王詩言
審判員 任金山
人民陪審員 王儉

書記員： 湯英蓮