原告：長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì).
負(fù)責(zé)人：王劍，主任。
委托訴訟代理人：曾慶雙，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被告：荊門(mén)新大都置業(yè)有限公司。
法定代表人：黃開(kāi)玉，總經(jīng)理。
被告：荊門(mén)聯(lián)商商業(yè)管理有限公司。
法定代表人：丁金濤，總經(jīng)理。
上列二被告委托訴訟代理人：周胄，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
被告：蘇治龍。
委托訴訟代理人：宋文權(quán)，湖北法之星律師事務(wù)所律師。

原告長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)與被告荊門(mén)新大都置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新大都置業(yè)公司）、蘇治龍、荊門(mén)聯(lián)商商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)商管理公司）建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，本院于2015年11月18日受理后，依法適用普通程序，于2015年12月7日、2016年6月21日、2016年8月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人王劍及委托訴訟代理人曾慶雙、被告新大都置業(yè)公司和聯(lián)商管理公司的委托訴訟代理人周胄、被告蘇治龍的委托訴訟代理人宋文權(quán)到庭參加訴訟。本案當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解，期間三個(gè)月不計(jì)入審限，因案情需要，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)審限二個(gè)月。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)被告新大都置業(yè)公司與被告蘇治龍簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；2、確認(rèn)荊門(mén)長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺(tái)為該樓全體業(yè)主共有；3、三被告將荊門(mén)長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺(tái)恢復(fù)原狀；4、三被告騰退荊門(mén)長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺(tái)，返還收益1831537元；5、三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：2007年，被告新大都置業(yè)公司在荊門(mén)市東寶區(qū)長(zhǎng)寧大道8號(hào)開(kāi)發(fā)建設(shè)荊門(mén)長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐樓盤(pán)，并對(duì)外出售。根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃圖紙顯示，該樓盤(pán)的五樓為轉(zhuǎn)換層，平臺(tái)為網(wǎng)球場(chǎng)及花園。2010年7月，房屋建成交付使用，業(yè)主相繼入住。2011年3月，被告新大都置業(yè)公司擅自將數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺(tái)進(jìn)行改建，將轉(zhuǎn)換層出售給被告蘇治龍。被告新大都置業(yè)公司是被告聯(lián)商管理公司的實(shí)際控股人，以被告聯(lián)商管理公司的名義將轉(zhuǎn)換層和平臺(tái)對(duì)外進(jìn)行出租，收取租金。原告認(rèn)為，長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺(tái)應(yīng)為該樓業(yè)主共有，三被告的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，為維護(hù)業(yè)主利益，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，業(yè)主的合法權(quán)益受法律保護(hù)，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，對(duì)損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。
關(guān)于長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)是否可以提起本案訴訟的問(wèn)題。新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍認(rèn)為，長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)本身并不具有訴權(quán)，其提起訴訟應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的授權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項(xiàng)的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)未證明簽字同意起訴的業(yè)主人數(shù)和占有的專(zhuān)有面積數(shù)符合上述法律規(guī)定，其不能提起本案訴訟。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條是對(duì)業(yè)主有權(quán)共同決定事項(xiàng)范圍進(jìn)行的規(guī)定，旨在明確業(yè)主參與共同管理的事項(xiàng)和范圍，而本案是認(rèn)為侵害業(yè)主權(quán)利提起的訴訟，提起訴訟是維護(hù)權(quán)利的行為，并非共同管理事項(xiàng)，因此，業(yè)主決定提起訴訟不適用該法第七十六條的規(guī)定，大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍認(rèn)為長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能提起訴訟，沒(méi)有依據(jù)，本院不予采納?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)提出確認(rèn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、平臺(tái)屬業(yè)主共有，并要求賠償損失，屬維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行組織，可以行使該項(xiàng)權(quán)利，故長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)可以提起本案訴訟。
關(guān)于新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否無(wú)效的問(wèn)題。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張，新大都置業(yè)公司無(wú)權(quán)處分結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋，其與蘇治龍就轉(zhuǎn)換層房屋簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。新大都置業(yè)公司、蘇治龍認(rèn)為，新大都置業(yè)公司對(duì)轉(zhuǎn)換層房屋享有所有權(quán)，其與蘇治龍簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。
判斷合同無(wú)效，應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的五種情形。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張合同無(wú)效的主要理由是新大都置業(yè)公司屬無(wú)權(quán)處分買(mǎi)賣(mài)財(cái)產(chǎn)，而無(wú)權(quán)處分并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，經(jīng)本院審查，新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不具有合同法第五十二條規(guī)定的情形，長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效的理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬業(yè)主共有的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬業(yè)主共有，但屬城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但屬城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層在法律上并未明確是否屬業(yè)主共有部分，而結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬專(zhuān)有部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，雖然結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，但目前相關(guān)職能部門(mén)尚不能為其辦證登記，故是否系專(zhuān)有部分也不明確。涉案結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層高5.4米，建筑面積分別為622.70平方米和670.23平方米，占有建設(shè)成本，本院按誰(shuí)負(fù)擔(dān)了建設(shè)成本來(lái)確定權(quán)屬，應(yīng)體現(xiàn)公平原則。根據(jù)查明的事實(shí)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積未分?jǐn)偟綐I(yè)主，建設(shè)成本也未計(jì)入業(yè)主的房?jī)r(jià)中，即業(yè)主并未負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建設(shè)成本，同時(shí)，雙方也無(wú)約定結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層屬業(yè)主所有，故長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層屬業(yè)主共有，沒(méi)有依據(jù)，本院不予采納。
關(guān)于新大都置業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)將第五層平臺(tái)上750平方米由四樓空間升高的建筑予以拆除，恢復(fù)平臺(tái)原狀的問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，屋頂屬業(yè)主共有。數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐第五層的平臺(tái)即為四樓屋頂，應(yīng)屬業(yè)主共有。新大都置業(yè)公司在第五層平臺(tái)上建750平方米由四樓空間升高的建筑物，未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任。對(duì)于長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)要求將第五層平臺(tái)上的建筑拆除、恢復(fù)原狀的請(qǐng)求，因該建筑物是否屬違法建筑、是否應(yīng)當(dāng)拆除，是相關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)定和決定的職權(quán)范圍，現(xiàn)行政管理部門(mén)尚未作出相關(guān)認(rèn)定和決定，本院不宜以民事判決作出處理，故本院對(duì)長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張的損失應(yīng)如何確定的問(wèn)題。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)要求新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍共同返還收益1831537元，所稱(chēng)返還收益，根據(jù)其主張的事實(shí)理由來(lái)看，認(rèn)為三被告侵害業(yè)主的民事權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)賠償損失等民事責(zé)任，并未提出應(yīng)獲取收益的事實(shí)依據(jù)，屬其請(qǐng)求有誤，本院根據(jù)長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張的事實(shí)、理由確定該項(xiàng)請(qǐng)求金額為主張的損失賠償數(shù)額。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張的損失包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和平臺(tái)的占用費(fèi)用，根據(jù)前述的分析認(rèn)定，新大都置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)占用平臺(tái)的相應(yīng)民事責(zé)任，其主張的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的占用費(fèi)用以及要求聯(lián)商管理公司、蘇治龍共同承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求，沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于新大都置業(yè)公司占用平臺(tái)的損失確定，因當(dāng)事人未要求對(duì)新大都置業(yè)公司占用平臺(tái)的損失進(jìn)行評(píng)估，因此無(wú)法確定該項(xiàng)損失的準(zhǔn)確數(shù)額，根據(jù)本院確認(rèn)的事實(shí)，新大都置業(yè)公司占用平臺(tái)的面積、占用時(shí)間以及使用房屋出租的租金標(biāo)準(zhǔn)均可以確定，按使用平臺(tái)房屋的收益情況來(lái)酌情確定損失，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)無(wú)明顯不公。第五層平臺(tái)建筑物的面積為750平方米，并從整棟房屋竣工驗(yàn)收時(shí)（2010年8月底）即已存在，新大都置業(yè)公司利用該面積房屋應(yīng)可獲取的收益估算為：參照新大都置業(yè)公司出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米23元，從2010年9月計(jì)算至本案判決時(shí)即2016年9月，為73個(gè)月，共計(jì)1259250元。需要說(shuō)明的是，租金標(biāo)準(zhǔn)存在浮動(dòng)，新大都置業(yè)公司在2015年出租房屋確定租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米23元，之后每?jī)赡臧?％遞增，在2015年之前可能存在低于該標(biāo)準(zhǔn)，故取值每月每平方米23元較為適中。新大都置業(yè)公司在第五層平臺(tái)所建建筑物是由四樓空間升高的部分，并非獨(dú)立使用的房屋，因此不宜按該面積的整體房屋租金收益來(lái)確定損失?？紤]到新大都置業(yè)公司實(shí)際占用情況以及對(duì)業(yè)主利益的影響等因素，本院酌定按租金收益的30％確定業(yè)主的損失，即377775元。長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)主張的損失金額1831537元，部分沒(méi)有依據(jù)，部分主張的損失過(guò)高，本院不予支持。本院所確定的損失377775元，應(yīng)由新大都置業(yè)公司賠償。
綜上，長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)要求確認(rèn)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐第五層的平臺(tái)（即屋頂）為該樓業(yè)主共有，符合法律規(guī)定，本院予以支持，其要求新大都置業(yè)公司賠償損失的請(qǐng)求，本院予以部分支持，其他請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條第一款第（六）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、長(zhǎng)寧八號(hào)小區(qū)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐樓第五層的平臺(tái)屬該樓業(yè)主共有；
二、被告荊門(mén)新大都置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償長(zhǎng)寧八號(hào)小區(qū)數(shù)碼廣場(chǎng)·觀嵐樓業(yè)主損失377775元；
三、駁回原告長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)21584元，由原告長(zhǎng)寧八號(hào)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)17284元，被告荊門(mén)新大都置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4300元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　魯儒華 人民陪審員　　趙輝美 人民陪審員　　陳　靜

書(shū)記員：王維