原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。
委托訴訟代理人：王佳平，北京京師（天津）律師事務所律師。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
委托訴訟代理人：趙雙慧，黑龍江中程佳易律師事務所律師。
第三人：雙鴨山市華某房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
法定代表人：王孝義，該公司董事長。
委托訴訟代理人：戰(zhàn)淑濱，女，該公司副總經理。

原告郭某某與被告周某某、第三人雙鴨山市華某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，郭某某及其委托訴訟代理人王佳平、周某某的委托訴訟代理人趙雙慧、華某房地產公司的委托訴訟代理人戰(zhàn)淑濱到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告郭某某向本院提出訴訟請求：1、確認位于黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑7號樓、8號樓之間負跨連體負一層房產歸我所有，并停止對該房產的強制執(zhí)行、解除查封；2、本案訴訟費由被告周某某承擔。事實與理由：1、本案爭議房產歸我所有。2016年8月29日，我與第三人華某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了格林雅苑7#-8#樓負跨連體負一層，合同簽訂后我交付了房款，且華某房地產公司于2017年11月已將該房產交付我使用，我對該房產一直占有、使用、管理至今。根據(jù)《合同法》第32條和《物權法》第15條的規(guī)定，我與華某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，我支付了房款并已實際占有使用，通過前述法律行為我已具有對該房產的物權期待權，一方面排除其他人對該房產行使物權的權利；另一方面有期待條件成就時取得物權的權利。同時，在前述交易中，我履行了合同義務，不存在任何過錯，法院不應對案外人的房產進行強制執(zhí)行。2、（2018）黑0502執(zhí)異68號民事裁定書適用法律錯誤。該裁定書適用了《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，并認為我購買該房產并非用于居住，而是一種投資性的買賣，并準備用其作為車位買賣、出租，不符合司法解釋中應予支持的全部條件，裁定駁回異議請求。我認為，本案應適用《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，該條是關于無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，系普適性條款，對于所有類別的被執(zhí)行人均可適用。綜上所述，我對上述房產享有合法權益，足以排除周某某對該財產的執(zhí)行。
被告周某某辯稱：1、原告郭某某未與第三人華某房地產公司簽訂有效的書面《商品房買賣合同》。華某房地產公司至今未取得格林雅苑小區(qū)7號樓、8號樓之間負跨連體負一層的預售許可證，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！钡囊?guī)定，本案因華某房地產公司至今未取得地庫部分的預售許可證，故與郭某某簽訂的《商品房買賣合同》為無效合同；2、郭某某所持合同為虛假合同，其與華某房地產公司沒有真實的房屋買賣關系，郭某某對華某房地產公司出借借款680萬元，對華某房地產公司享有債權，不存在房款交付事實，《商品房買賣合同》也沒有依法進行備案，郭某某不享有物權，不足以對抗執(zhí)行；3、訴爭房屋至今未交付使用，因地庫沒有抹灰，地面、墻面沒有進行二次裝修，建筑商還沒有將這部分工程項目交工，郭某某也沒有占有、使用該房屋；4、所爭議的房屋是地下停車庫，并非用于居住的住宅；5、合同約定房屋總金額1050萬元，郭某某自稱支付680萬元，沒有全額支付房款，即使郭某某陳述屬實，也存在尚欠370萬元房款，應交到法院的問題；6、郭某某的訴訟請求第一項包含兩方面內容，一是確認房屋歸其所有，屬于確認之訴，二是要求停止對房屋執(zhí)行屬于執(zhí)行異議之訴，因本案存在兩種訴求，屬于不同法律關系，請求法庭查明郭某某主張的法律關系并明確本案案由。綜上所述，我認為，郭某某沒有與開發(fā)單位簽訂合法有效的《商品房買賣合同》、未全額支付購房款、未實際占有使用房屋，爭議房屋不是用于居住的房屋，即不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不符合該解釋第二十九條的規(guī)定，異議理由不能成立，（2018）黑0502執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書認定事實清楚、適用法律正確，請求法院駁回郭某某的訴訟請求。
第三人華某房地產公司陳述，同意原告郭某某訴訟請求。2016年郭某某到雙鴨山來投資，與我公司協(xié)商購買格林雅苑地下商服，我公司法定代表人與郭某某簽訂了合同，郭某某向我公司打款，當時我公司賬戶被查封，郭某某向王孝義賬戶打的款，還有一部分抹賬款。我公司沒有取得預售許可證，現(xiàn)在正在辦理。我公司于2017年向郭某某交付房屋。
本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對有爭議的證據(jù)，本院認證如下：原告郭某某提交的證據(jù)1《商品房買賣合同》、2收據(jù)、3工商銀行380萬銀行轉賬明細、4招商銀行300萬銀行轉賬明細、5三方抵債協(xié)議兩份及金敏生借款利息計算表、6工商銀行明細單3份及農業(yè)銀行明細單2份、7協(xié)議及12證人金敏生證言佐證了就訴爭房屋，郭某某與第三人華某房地產公司在人民法院查封之前已簽訂書面買賣合同、已實際占有該不動產和已支付全部價款的事實，具有真實性、合法性、關聯(lián)性，具有證明力，本院予以采信；郭某某的證據(jù)8購買監(jiān)控設備收據(jù)、9購買彩鋼活動房收據(jù)、10購買燈具及安裝收據(jù)、11現(xiàn)場活動房及燈具、監(jiān)控以及劃線照片佐證了郭某某占有該不動產的事實，其真實性，本院予以確認。被告周某某提交的（2018）黑0502執(zhí)異68號裁定書的真實性、關聯(lián)性，本院予以確認。
根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：原告郭某某與第三人華某房地產公司于2016年8月29日簽訂了編號為：GF-2000-0171，NO：SP-1610671號《商品房買賣合同》，合同約定，郭某某購買華某房地產公司開發(fā)建設的位于雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑小區(qū)7#-8#負跨連體負一層部分商服，建筑面積3500平方米，單價3000元/平方米，總價1050萬元。2016年8月24日，華某房地產公司為郭某某出具了1050萬元的房款收據(jù)，此時郭某某并未向華某房地產公司交付購房款。郭某某交付房款構成情況如下：2016年8月30日向王孝義個人賬戶轉賬380萬元、2017年1月3日向王孝義個人賬戶轉賬300萬元；2017年11月6日華某房地產公司、金敏生、郭某某簽訂了兩份抵賬協(xié)議，將金敏生對華某房地產公司的債權316.475萬元和45萬元轉讓給郭某某抵償購房款；2017年11月6日華某房地產公司與郭某某簽訂以違約金8.525萬元抵房款的協(xié)議。該房屋已于2017年11月由郭某某實際占有，現(xiàn)用途為停車場。
本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人即本案被告周某某與被執(zhí)行人即本案第三人華某房地產公司借款合同糾紛一案中，本院于2018年3月2日作出（2017）黑0502執(zhí)327號之三執(zhí)行裁定書，將華某房地產公司所有的包括格林雅苑7號樓、8號樓之間負跨連體負一層A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)車位在內的部分房屋予以查封。案外人即本案原告郭某某于2018年3月16日提出異議。本院于2018年3月26日作出（2018）黑0502執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書，駁回郭某某的異議請求，郭某某提起本案之訴。
另查，第三人華某房地產公司在起訴前已取得了格林雅苑小區(qū)7#-8#負跨連體地下車庫的建設工程規(guī)劃許可證，未取得施工許可證及商品房預售許可證。

本院認為，我國法律規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。本案原告郭某某與第三人華某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是對訴爭房屋簽訂的商品房預售買賣合同，華某房地產公司未取得預售許可證明書，但在該買賣合同履行過程中，訴爭房屋已經建成竣工，并交付給了郭某某，商品房預售合同已經轉化為商品房現(xiàn)售合同。因此，不能再依據(jù)商品房預售合同判斷合同的效力，應當依據(jù)合同法的相關規(guī)定審核訴爭房屋買賣合同效力。郭某某與華某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，合同內容不違反法律、法規(guī)強制性效力性規(guī)定，故該合同依法成立、有效。被告周某某主張郭某某與華某房地產公司未簽訂《商品房買賣合同》及簽訂的《商品房買賣合同》無效的意見不成立，本院不予采納。
根據(jù)我國《物權法》之規(guī)定，我國不動產物權采取登記生效的原則，因此，當事人以房屋買賣合同方式轉移物權，應當在所有權轉移登記完成后，買受人才能取得訴爭不動產的所有權。在買賣合同履行過程中，買受人與出賣人之間尚未完成標的物的權屬轉移登記之前，雙方之間存在的是債權法律關系，此時買受人依據(jù)買賣合同經行主張其對訴爭房屋享有所有權，沒有法律依據(jù)，故對郭某某確權的訴訟主張不予支持。
《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”郭某某作為訴爭房屋的買受人在人民法院查封之前與華某房地產公司已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已支付對價，并實際合法占有，對未辦理過戶登記沒有過錯。依據(jù)最高法院《查封、扣押、凍結的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”對于郭某某所購買的訴爭房屋，法院不得查封。因此，郭某某訴請停止對訴爭房屋強制執(zhí)行、解除查封，理由充分，應予支持。
綜上所述，經本院審判委員會討論決定，本院對原告郭某某訴請停止對訴爭房屋強制執(zhí)行、解除查封的訴訟請求予以支持；對郭某某的其他訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第十四條、《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行雙鴨山市尖山格林雅苑7號樓、8號樓之間負跨連體負一層A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)車位，解除對該房屋的查封；
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
案件受理費84800元由被告周某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省雙鴨山市中級人民法院。
本院（2018）黑0502執(zhí)異68號執(zhí)行異議裁定書于本判決生效時自動失效。

審判長 張金玲
人民陪審員 趙志興
人民陪審員 孫新立

書記員： 劉暢